台灣士林地方法院民事簡易判決 95年度湖簡字第686 號
原 告 丁○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
被 告 台北縣私立哈寶寶托兒所
法定代理人 甲○○
被 告 戊○○
上列當事人間請求履行租賃契約事件，本院判決如下：
主 文
被告甲○○應給付原告新臺幣貳仟柒佰捌拾玖元及自民國95年3月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔壹仟元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
1、被告戊○○於87年8 月1 日向原告承租座落台北縣汐止市○ ○路57巷11號1 樓開設哈寶寶托兒所，嗣於88年7 月31日轉 租讓渡與被告甲○○，繼續經營哈寶寶托兒所，被告甲○○ 並於89年10月15日申請登記為台北縣私立哈寶寶托兒所核准 許可。
2、當時被告甲○○為申請合法許可，乃將原告所有出租與被告 甲○○房屋之一、二樓室內改裝、拆除浴缸、隔木板牆、拆 除輕鋼架六坪、原檀香木材料DIY 鋪墊套房地板擴增以三夾 板為底，鋼釘固定墊塑膠地板、套房門扇改裝、玻璃門上半 部位，並塗立牆粉刷橘色120 公分高，並貼彩色紙等設施， 二樓部分11號2 樓與15號2 樓RC牆切門牆相通、拆除11號2 樓臥房和臥房二隔間磚牆，擴充使用空間托收嬰兒、並粉刷 橘色、粉紅色、及貼動物圖案、改裝門扇框塗油漆五花十色 、門扇改裝透明玻璃等。
3、被告甲○○自88年8月1日起至95年7月31日止，接續與原告 續訂租約，一樓部份月租金21,000元，二樓部份月租金 15,000元，合計每月租金36,000元，然租期尚未屆滿，被告 甲○○即將台北縣私立哈寶寶托兒所他遷，租金僅支付至95 年2月，且未將所承租之房屋回復原狀，其詳情如附表所示 。
4、爰本於租賃之法律關係，訴請被告甲○○、台北縣私立哈寶 寶托兒所連帶給付原告347,500 元，被告戊○○應連帶給付
原告347,500 元分之71,300元，如物有毀損、滅失或其他事 由，致不能返還時，應賠償其價額，被告甲○○、台北縣私 立哈寶寶托兒所自存證信函催告翌日起，被告戊○○自送達 起訴狀起至清償日止，均按年息百分之六計算利息，並願供 擔保請准宣告假執行。（本段訴之聲明全照原告起訴狀之聲 明抄錄）
5、於被告答辯後之陳述；
①向被告甲○○收受之押租金50,000元尚未返還被告甲○○ 無訛。但不同意被告甲○○中途終止租約，且被告未將房 屋回復原狀，至系爭房屋無法出租他人，故被告等仍應給 付95年3 月至7 月之租金計180,000 元。 ②原告在87年間是與湯瑞萍為代表簽訂租約，在租期中湯瑞 萍他們將系爭房屋讓渡給被告甲○○，當時與湯瑞萍之租 約已作廢，無法提出，但當時被告甲○○所交付之押租金 50,000元，原告已還給被告戊○○。
③被告戊○○87年承租期間遇瑞伯颱風，系爭房屋淹水56公 分高；被告甲○○承租期間在89年遇象神颱風，系爭房屋 淹水132公分；90年遇納莉颱風系爭房屋淹水260公分，淹 到二樓，該三次淹水原告均有在當月減免被告25,000元之 租金。
④系爭房屋之廚房與小孩遊戲區之間，原並無隔間，是被告 戊○○承租期間以三夾板隔間，嗣被告甲○○更以矽酸鈣 板隔間，該部分之拆除費用為10,000元。 ⑤94年12月原告並未接到被告甲○○欲終止租約的電話，至 95年3 月13日該回復之隔間牆仍未油漆，當時其是與被告 甲○○協商，若被告甲○○能找別人繼續經營托兒所的話 ，就不用回復原狀，其欲另行出租系爭房屋之布條廣告是 在95年3 月19日才懸掛。
6、提出修繕費用工程及損害賠償計算書、建物所有權狀、系爭 房屋平面圖、與被告甲○○自8年8月1日起至95年7月31日止 之租賃契約、天然瓦斯、水費、電費、電話費通知單、存證 信函、現場照片、估價單等為證。
二、被告方面:
均求為判決駁回原告之訴及其假執行之聲請，訴訟費用由原 告負擔。
1、被告戊○○部份:
①87年間其與同學梁淑芬、湯瑞萍、高曉菁各出15萬元開設 哈寶寶托兒所，因當時其與高曉菁均有工作，因此由湯瑞 萍、梁淑芬規劃並向原告租用系爭房屋，嗣湯瑞萍及高曉 菁因經濟壓力而退出，過了半學期亦因招生不理想，乃於
88年8 月間與梁淑芬商量，將哈寶寶托兒所轉讓給被告甲 ○○，因梁淑芬當時有身孕，才由其出面與被告甲○○做 頂讓之行為，並由被告甲○○與原告另訂租約，其從未與 原告簽訂租賃契約，亦未收受原告返還之押租金，本件原 告基於租賃關係訴請其回復原狀或損害賠償，顯無理由。 ②當時因哈寶寶托兒所經費不夠，並未變更原告房屋之設備 、牆壁，只用木板隔二房間，一間為辦公室，一間為教室 ，後來遇到颱風淹水，木質地板及牆壁都毀損，事後損壞 的木質地板被置於陽台，牆壁仍粉刷為原來的乳白色，頂 讓哈寶寶托兒所時有將系爭房屋內之一般木質流理台、瓦 斯爐、吊櫥、浴缸、落地紗門轉交給被告甲○○。 2、被告甲○○、台北縣私立哈寶寶托兒所部份: ①被告甲○○對於自8 年8 月1 日起至95年7 月31日止，陸 續向原告承租系爭房屋，開設台北縣私立哈寶寶托兒所一 事，及租賃契約之真正不爭執，然原告確實同意並協助被 告甲○○合法申請托兒所立案。
②頂讓哈寶寶托兒所後因為要申請立案，所以將前手所隔之 木板牆拆除，回復到空屋之狀態，後來經營期間遭逢二次 颱風淹水，牆壁均遭損壞，都由被告甲○○自費粉刷修繕 ，系爭房屋一樓牆壁上半部刷乳白色，下半部約108 公分 刷橘色、二樓牆壁之粉紅色。另一樓之隔間牆及所貼之鏡 子均是被告甲○○所為，返還房屋時尚未回復原狀無誤， 但當時原告因考慮拆除該隔間牆時天花板會掉落，同意其 免拆除。
③系爭房屋內之一般木質流理台、瓦斯爐、吊櫥、浴缸都因 颱風淹水毀損，落地紗門點交給原告時都還在。 ④二樓之熱水器已用了七年，原告修了四次，都無法修好， 原告要被告甲○○自行購買，並說舊熱水器丟掉即可，退 租時原告同意其自費購買的熱水器可拆走。
⑤不鏽鋼門是因颱風淹水倒下來擋道路，而無法使用，目前 仍掛在原處。
⑥被告甲○○在94年12月初以用電話通知原告欲終止租約並 辦理點交，同年12月25日再催促原告點收，95年1 月間原 告有到現場點收，並指示需回復原狀者有三項，其在95年 3 月1 日已完成該三項回復工作，只因該段期間是過年， 隔間牆只砌磚尚未塗水泥，其向原告要求寬限兩天，原告 亦答應，原告並在95年3 月1 日當天取回鑰匙，並答應返 還押租金，但因該隔間牆尚未塗水泥，暫不返還押租金； 其在95年3 月3 日已將該隔間牆塗水泥，只因水泥未乾無 法上油漆，然原告竟拒絕點收並對其發存證信函。
⑦原告於95年3 月1 日已在系爭房屋牆上懸掛出租之布條。 ⑧原告請求之水、電、瓦斯、電話費、管理費共22,844元， 但算至其租至95年3 月底，應只需負擔6,789 元，又其因 中途解約，同意依合約加付一個月（95年3 月份）之租金 36,000 元 ，上揭款項經由其押租金抵銷後，原告尚需退 還其剩餘之押租金7,211 元。
⑨提出賀伯颱風、象神颱風、納莉颱風肆虐之相關報導、原 告在系爭房屋張貼布條欲另出租之照片為證。
三、本院得心証之理由:
1、本件訴狀送達後，原告追加戊○○為被告，被告甲○○於訴 之追加無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意追加戊○○ 為被告。
2、被告戊○○及台北縣私立哈寶寶托兒所部分： 按民法第421 條所稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與 他方使用收益，他方支付租金之契約。交付租賃物之一方為 出租人，支付租金之一方為承租人，本件原告所提出之數本 租賃契約書，其承租人均非被告戊○○及台北縣私立哈寶寶 托兒所，且彼等均否認曾與原告簽訂租賃契約，是原告無法 舉證被告戊○○及台北縣私立哈寶寶托兒所為簽訂租賃契約 之當事人，其遽本於租賃契約訴請被告戊○○及台北縣私立 哈寶寶托兒所回復原狀並損害賠償，顯無理由，此部分並其 假執行之聲請均應予駁回。
3、被告甲○○部分：
①經查兩造於93年8 月1 日所簽訂之房屋租賃契約書第18條 約定「租賃期間內乙方（即被告甲○○）若擬提前遷離他 處時，乙方應賠償甲方（即原告）一個月之租金，乙方決 無異議。」。第11條約定「乙方應以善良管理人之注意使 用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外因乙方之過失 致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修 繕之必要時，由甲方負責修理。」，有該租賃契約書在卷 足憑。且依常理及兩造之真意，第11條所為之「房屋」其 規範之範圍應涵蓋房屋內各種屬於出租人之屬具、設備、 家具而言。
②87年間之瑞伯颱風，系爭房屋淹水56公分高；被告甲○○ 承租期間在89年遇象神颱風，系爭房屋淹水132 公分；90 年遇納莉颱風系爭房屋淹水260 公分，淹到二樓等情，為 原告所自承，並有被告甲○○提出賀伯颱風、象神颱風、 納莉颱風肆虐之相關報導在卷可按，該三次颱風造成台北 縣汐止地區大淹水之事實，為眾所皆知，該些颱風造成水 災既淹沒系爭房屋之一樓，甚至其蕩漾之水浪波及系爭房
屋之二樓，在此天災不可抗拒之情況下，系爭房屋之地板 、牆壁、門窗及其他家具、設備之損壞實所必然，依民法 第429 條第1 項之規定及兩造簽所簽之租賃契約第11條之 約定，原告對於因水災毀損之物自有修繕之義務，雖原告 於該三次颱風後，於當月份均有減免承租人25,000元之租 金，該減免應係原告對於系爭房屋所在地區遭水淹，致承 租人所受損害之補償，並非因此基於出租人地位之原告即 可免除租賃物因水災毀損之修繕義務。身處承租人之被告 甲○○於水災後，花費其自己之金錢在系爭房屋鋪設塑膠 地板、粉刷牆壁（雖塗上托兒所適用之顏色及圖樣）、購 置熱水器等，代替原告盡應修繕之義務。嗣被告甲○○於 終止租約返還房屋時，原告竟訴請被告甲○○將系爭房屋 回復水災前之原樣並回復各種設備器具，顯無理由，不應 准許。
③原告雖陳稱其在94年12月並未接到被告甲○○欲終止租約 的電話，至95年3 月13日該回復之隔間牆仍未油漆，當時 其是與被告甲○○協商，若被告甲○○能找別人繼續經營 托兒所的話，就不用回復原狀，其欲另行出租系爭房屋之 布條廣告是在95年3 月19日才懸掛等語，足徵被告甲○○ 在95年2 月間，最晚在3 月初即已告知原告欲終止租約， 因此被告甲○○僅支付租金至95年2 月，而揆諸前揭兩造 簽訂之租賃契約第18條之約定，被告甲○○只需多付一個 月之租金36,000元即可終止租約，是兩造間之租賃契約應 在95年3 月31日終止，在此之前所積欠之水、電、瓦斯、 電話費、管理費共6,789 元，應由被告甲○○負擔，逾此 部分水、電、瓦斯、電話費、管理費及租金之請求為無理 由，不應准許。
④至於系爭房屋一樓之隔間牆及所貼之鏡子均是被告甲○○ 所為，返還房屋時尚未回復原狀為被告其所自承，雖其辯 稱當時原告因考慮拆除該隔間牆時天花板會掉落，同意其 免拆除云云，然為原告所否認，被告甲○○就此部分亦無 法提出任何證據以實其說，所辯委無足取，其自有回復原 狀之義務，此部分原告亦提出估價單證明回復該部分所需 之費用為10,000元，此部分應由被告甲○○負擔。 ⑤綜上所述，被告甲○○應給付原告之金額有賠償一個月之 租金36,000元；積欠之水、電、瓦斯、電話費、管理費共 6,789 元；一樓之隔間牆及所貼之鏡子之回復費用10,000 元，共計52,789元；被告甲○○主張以其至於原告處之押 租金50,000元抵銷後，尚應給付原告2,789元。 ⑥從而原告基於租賃之法律關係，訴請被告甲○○給付
2,789 元即自被告甲○○收受存證信函催告翌日（即95年 3 月15日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為 有理由，應予准許，於此部分之請求及假執行之聲請，為 無理由，應予駁回。
四、本件判決係命給付民事訴訟法第427 條第2 項之債務，應依 職權宣告假執行，並確定訴訟費用由被告甲○○負擔1,000 元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 96 年 3 月 21 日 臺灣士林地方法院內湖簡易庭
法 官 張國棟
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）
中 華 民 國 96 年 3 月 21 日 書記官 林可婷