損害賠償
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,105年度,927號
TPDV,105,重訴,927,20170724,1

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臺灣臺北地方法院民事判決      105年度重訴字第927號
原   告 高翊升
      高敏慎
      簡禎瑩
共   同
訴訟代理人 楊慧娘律師
      陳倩芸律師
      廖于清律師
上 一 人
複 代理人 蔡爵陽律師
      邱雅涵
被   告 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 章民強
訴訟代理人 蔡奕廷
      蔣美龍律師
被   告 江珍美
訴訟代理人 施竣中律師
複 代理人 袁大為律師
被   告 泰安物業管理顧問股份有限公司(已解散並向法院
      呈報清算完結)
法定代理人
即 清算人 莊錫源
訴訟代理人 李富湧律師
上列當事人間請求損害賠償事件,本院於民國106年6月26日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按法人至清算終結止,在清算之必要範圍內,視為存續,民 法第40條第2項定有明文;清算人之職務,包括了結現務, 同法第40條第1項第1款及公司法第84條第1項第1款亦有明定 。是公司為社團法人,其人格應存續至清算終結時,始行消 滅;惟如有現務尚未了結,在清算必要範圍內,視為存續, 並不因法院就清算人聲報清算完結准予備查,即謂其人格已 消滅。此乃因法人資格之消滅與自然人死亡不同,須經法律 程序實踐,而程序實踐之目的則是為了結該法人之全部事務 ,只要現實上有未了結之事務,在處理該事務之範圍內,其 法人之身分即因此事務處理之需要在規範上認定繼續存在,



與程序上有無申報清算完結無涉。申言之,所謂「清算完結 」,係指清算事務實際終結,必須實質認定,與是否踐行公 司法所定之「法院聲報」程序無關。準此,公司雖經法院准 予清算完結之備查,但是否發生清算完結之效果,應視是否 合法清算而定,若未合法清算,則不得謂已發生清算完結之 效果,故法院准予清算完結之備查處分,並無實質確定力( 最高行政法院101年度判字第629號、102年度裁字第958號及 102年度裁字第799號判決參照)。查,被告泰安物業管理顧 問股份有限公司(下稱泰安公司)解散後,雖已向本院呈報 由莊錫源擔任清算人而於民國103年12月26日清算完結,且 經本院以103年度司司字第110號准予備查在案,為兩造所不 爭執(見兩造不爭執事實㈥),並有經濟部商業司公司資料 查詢表、本院民事庭103年12月26日北院木民宣字103年度司 司字第110號函在卷可稽(見本院卷第130頁、第143頁), 復經本院依職權調閱103年度司司字第110號卷宗核閱屬實; 然其既有本件債務尚未清理(詳見本判決後述),即不受法 院備查清算完結所影響,不生清算完結之效果,法人格仍未 消滅,應認被告泰安公司有當事人能力,合先敘明。二、次按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求 之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者,不在 此限,民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。又所謂 請求之基礎事實同一,係指變更或追加之訴與原訴之原因事 實,有其社會事實上之共通性及關聯性,而就原請求所主張 之事實及證據資料,於變更或追加之訴得加以利用,且無害 於他造當事人程序權之保障,俾符訴訟經濟者稱之(最高法 院91年度台抗字第648號判決要旨參照)。查原告原告起訴 原以太平洋房屋仲介股份有限公司(下稱太平洋公司)、江 珍美及泰豐保全股份有限公司(下稱泰豐公司)為被告,聲 明請求:㈠被告應連帶給付原告新臺幣(下同)8,479,633 元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5% 計算之利息;㈡原告願供擔保,請准宣告假執行。嗣於105 年12月3日具狀撤回對泰豐公司之請求,並追加泰安公司為 被告(見本院卷第119至120頁、第140頁)。復於106年3月2 9日具狀變更聲明為:㈠被告太平洋公司或江珍美追加被 告泰安公司,應給付原告8,479,633元,及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈡上開金 額如任一被告為給付時,其他被告於給付之範圍內,免除給 付責任;㈢原告願供擔保,請准宣告假執行(見本院卷第16 7至168頁、第173頁)。而被告太平洋公司、江珍美雖不同 意原告所為訴之聲明變更、追加,然觀原告就此所憑事實與



起訴時相同,主要爭點亦均係被告太平洋公司、江珍美就處 理原告與被告泰安公司間之系爭房地買賣事宜,是否已盡善 良管理人之注意義務,二者具有社會生活上之共同關連性, 而就原請求之訴訟及證據資料,於審理相當程度範圍內具有 一體性,得期待於後請求之審理予以利用,且不甚礙被告之 防禦及訴訟之終結,核與上開規定相符,是原告所為訴之變 更、追加,與上開規定尚無不合,應予准許,併予敘明。貳、實體部分:
一、原告主張:
㈠原告於102年4月1日經由被告太平洋公司向被告泰安公司購 買門牌號碼臺北市○○區○○○路000號3樓、3樓之1、3樓 之2等3戶房屋暨所坐落基地(下合稱系爭房地),並由被告 太平洋公司特約地政士即被告江珍美負責辦理該房地買賣之 相關事宜,被告泰安公司則於102年5月16日將該房地搬空交 付,惟竟未同時將所設營業登記註銷。嗣原告於102年10月1 7日經被告太平洋公司將系爭房地以總價6,250萬元出售與訴 外人陳玉美,且約定該房地須三戶一同移轉。詎因被告泰安 公司未辦理變更營業登記,使原告持有該房地期間仍存有被 告泰安公司之營業登記,致遭陳玉美另案起訴請求給付違約 金,復經原告與陳玉美在臺灣高等法院(下稱高院)審理時 成立調解,協議由原告共同給付和解金430萬元與陳玉美後 ,解除渠等間房地買賣契約。又原告與陳玉美間原定買賣交 屋日為102年11月8日,然因被告疏失令該交易失敗,致原告 直至104年12月31日方再將系爭房地賣出,而不得不於102年 11月8日至104年12月31日期間繼續繳付為購買該房地所支出 銀行貸款利息共1,678,663元(即原告高翊升損失房貸利息 493,888元+原告高敏慎損失房貸利息615,864元+原告簡禎 瑩損失房貸利息569,911元),且系爭房地之市場價值亦從 原總價6,250萬元跌至6,000萬元,令原告受有房價減損250 萬元。
㈡而被告太平洋公司係不動產經紀業者,受原告委任處理向被 告泰安公司買受系爭房地之交易,被告江珍美則係太平洋公 司特約地政士,有償受該公司委任辦理該買賣相關事宜,竟 於過程中,均未將被告泰安公司之營業登記從系爭房地遷出 ,或盡調查義務後告知原告,顯已有違善良管理人注意義務 ;又依原告與被告泰安公司所簽訂買賣契約第6條第4項約定 ,被告泰安公司應負有將公司或營利事業登記遷出之義務, 然被告泰安公司迄未依約辦理營業登記遷出,足見其所為給 付屬有瑕疵且已不能補正。基上,被告太平洋公司、江珍美 、泰安公司因過失未將系爭房地上所設營業登記塗銷,旋遽



行將該房地移轉登記為原告所有,致原告後續遭陳玉美求償 ,受有給付和解金430萬元、額外負擔房貸利息1,679,663元 、房價減損250萬元,共8,479,663元之損害,爰對被告太平 洋公司依民法第544條規定、對被告江珍美依民法第544條及 地政士法第26條第2項規定、對被告泰安公司則依民法第227 條、226條規定,暨被告間具不真正連帶之法律關係,訴請 被告賠償損害8,479,633元本息等語。並聲明如前揭106年3 月29日變更後之聲明。
二、被告抗辯:
㈠被告太平洋公司以:伊係從事仲介業務之不動產經紀業者, 依不動產經紀業管理條例第4條第5款規定,所謂仲介業務乃 指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務;同條例 第2條復有本條例未規定者,適用其他有關法律規定之明文 ,而因該條例並未對「居間」另為定義,伊與原告間之法律 關係自屬民法第565條所規定之居間契約,而無適用民法委 任關係之餘地,故原告主張兩造就系爭房地之買賣存有委任 關係,與法不符。又不論兩造係屬居間或委任關係,並無任 何法律有不動產經紀業者應負責辦理出賣人營業登記,或與 出賣人同負契約不履行責任之規定,故前揭原告據其與被告 泰安公司所簽訂買賣契約第6條第4項約定而主張之辦理變更 營業登記事項,係被告泰安公司依買賣契約所應負之出賣人 義務,伊並無督促或確認系爭房地所設營業登記是否變更之 義務。況依加值型及非加值型營業稅法第30條第1項、營業 登記規則第7條第1項規定,辦理變更營業登記事項僅有營業 人(公司行號)始得提出申請,伊實無權代勞,自應由被告 泰安公司對原告負未辦理變更營業登記之違約責任等語置辯 。並聲明:⒈原告之訴駁回;⒉如受不利判決,被告願供擔 保,請准宣告免為假執行。
㈡被告江珍美以:原告於102年4月1日向被告泰安公司購買系 爭房地,並於同年5月17日取得所有權後,旋於102年10月17 日轉手出售與陳玉美,且係以「一般稅率」而非「自用住宅 優惠稅率」申報土地增值稅,復無自住之事實,即顯見其購 買系爭房地非供自住使用,而此方為其遭國稅局課徵奢侈稅 之原因,非伊未辦理房屋營業登記所致。況就現今不動產交 易實務,地政士通常受託之範圍為辦理買賣標的不動產之產 權移轉,而觀原告與被告泰安公司所簽訂買賣契約第4條第1 項約定內容,伊所受委任處理之事務亦僅有代辦「產權移轉 」及「抵押權設定」相關作業,並不包括處理營業登記遷出 之事宜,是伊實無督促或確認系爭房地所設營業登記是否變 更之義務。又縱令原告遭國稅局課徵奢侈稅,其仍得繼續履



行與陳美玉間之買賣契約,非有當然違約之理由,惟卻選擇 不繳納奢侈稅而決定毀約,並因此遭陳美玉訴請賠償違約金 ,最終以給付和解金之方式達成和解,且原告尚應繼續負擔 貸款利息及受有房屋跌價之損失,均為其自主決定、向銀行 貸款及市場行情變動之結果,與有無辦理房屋營業登記遷出 無涉,當無轉嫁由伊負擔之理。是原告之請求為無理由等語 置辯。並聲明:⒈原告之訴駁回;⒉如受不利判決,被告願 供擔保,請准宣告免為假執行。
㈢被告泰安公司以:伊業已解散並於103年12月26日清算完結 ,剩餘財產亦依法在債權申報期限屆滿後,按各股東股份比 例分派由其等領取,則原告既未在法定清算期間內申報債權 ,非屬清算內之債權人,就伊剩餘財產本無清償請求權;且 伊法人格已消滅,原告即不能再請求清償。況原告遭國稅局 課徵奢侈稅,乃因其於102年4月1日向被告泰安公司購買系 爭房地,並於同年5月17日取得所有權後,旋於102年10月17 日轉手出售與陳玉美,且係以一般稅率而非自用住宅優惠稅 率申報土地增值稅,復無自住之事實,故遭認定非供自住使 用,非伊未辦理房屋營業登記所致。又原告選擇不繳納奢侈 稅而違反其與陳美玉就系爭房地之買賣契約,並因此遭陳美 玉訴請賠償違約金,最終以給付和解金之方式達成和解,且 尚應繼續負擔貸款利息及受有房屋跌價之損失,均為其自主 決定、向銀行貸款及市場行情變動之結果,與伊未辦理房屋 營業登記遷出無涉,當無轉嫁由伊負擔之理。是原告之請求 為無理由等語置辯。並聲明:⒈原告之訴及其假執行之聲請 均駁回;⒉如受不利判決,被告願供擔保,請准宣告免為假 執行。
三、兩造不爭執事實(見本院卷第141頁): ㈠原告高翊升簡禎瑩高敏慎於102年4月1日經由被告太平 洋公司向被告泰安公司各購買門牌號碼臺北市○○區○○○ 路000號3樓、3樓之1、3樓之2等3戶房屋暨所坐落基地(即 系爭房地)。
㈡系爭房地之所有權移轉登記係由地政士即被告江珍美辦理。 ㈢被告泰安公司在系爭房地中之「門牌號碼復興北路500號3樓 」所設稅籍營業登記並未遷出。
㈣原告就各自所有系爭房地皆於102年10月17日與陳玉美分別 簽訂買賣契約。
陳玉美於103年間對原告提起請求給付違約金之訴訟,經本 院以103年度重訴字第506號判決原告一部敗訴後,原告不服 提起上訴,雙方於104年11月2日在高院104年度重上字第324 號審理時成立調解,且除返還陳玉美前已給付價金外,復約



定由原告共同給付陳玉美430萬元在案(見本院卷第13至14 頁所附高院104年度上移調字第258號調解筆錄主文第一、三 至五項)。
㈥被告泰安公司業已解散並於103年12月26日向法院呈報清算 完結,且經本院以103年度司司字第110號准予備查在案。四、得心證之理由:
原告主張被告泰安公司依兩造間買賣契約第6條第4項之約定 ,本應將系爭房地上所設營業登記遷出,至被告太平洋公司 、江珍美則於受委任辦理該買賣事宜過程中,本應依善良管 理人注意義務,將被告泰安公司之營業登記從系爭房地遷出 、或盡調查義務後告知原告,詎被告均未將被告泰安公司在 該房地上所設營業登記塗銷,旋遽行將之移轉登記為其所有 ,致其後續遭陳玉美求償,並受有共8,479,663元(和解金4 30萬元+額外負擔房貸利息1,679,663元+房價減損250萬元 )之損害,爰分別依民法第544條規定、民法第544條及地政 士法第26條第2項規定、民法第227條及226條規定,暨不真 正連帶之法律關係,訴請被告太平洋公司、江珍美、泰安公 司賠償8,479,633元本息等語;被告則否認之,並以前詞置 辯。茲就本件爭點析述如下:
㈠原告主張被告泰安公司應依民法第226條、第227條規定,賠 償其因系爭房地稅籍營業登記未遷出所受損害,是否有據? ⒈系爭房地移轉登記與原告時,被告泰安公司是否需協助辦理 該房地營業登記之遷出?
經查,依原告各與被告泰安公司所簽訂買賣契約,皆於第6 條第4項約定:「賣方(即被告泰安公司)應於完納稅捐前 將原設籍於標的物之戶籍(含他人設籍或『公司登記,營利 事業登記』),外牆張掛之招牌等『全部遷出』或拆除」, 有不動產買賣契約書3份附卷可考(見本院卷第83、88、93 頁),可知被告泰安公司依約本應負有「於完納稅捐前,將 設籍於系爭房地上公司或營利事業登記遷出」此一給付有確 定期限之債務。而被告泰安公司雖曾於102年10月25日出具 函文與北區國稅局中區稽徵所,略載「本公司(即被告泰安 公司)處所原設置於臺北市○○區○○○路000號3樓之房地 (即系爭房地中之1戶),嗣…出售與高翊升(即原告), 故本公司於102年5月16日騰空,並於同年5月21日當面點交 高翊升接收…並未於該房地使用、營業及開立發票,並著手 開始辦理『註銷營業登記』作業,並『於102年10月16日奉 市政府核准註銷』在案」等文字(見本院卷第239頁),然 依卷附105年12月16日查詢之財政部稅務入口網公示資料查 詢服務結果,顯示被告泰安公司在系爭房地中之「門牌號碼



復興北路500號3樓」1戶現仍有營業稅籍登記存在(見本院 卷第129頁)。又佐以被告泰安公司業已解散,於103年12月 26日向法院呈報清算完結,經本院以103年度司司字第110號 准予備查等節,復為兩造所不爭(見不爭執事實㈢、㈥), 且據本院依職權調閱該103年度司司字第110號呈報清算人全 卷核閱無訛,足見被告泰安公司雖經「商業主管機關」即臺 北市政府以102年10月16日府產業商字第10380597510號函解 散登記,且完納所有稅捐,惟迄未依約向「稅籍主管機關」 辦理營業登記遷出,顯已陷於給付遲延,益徵被告泰安公司 前開102年10月25日函所載其業已註銷營業(稅籍)登記之 旨,容有誤會。惟,參諸稅籍登記規則第11條第2項規定: 「營業人登記事項有下列情形之一者,主管稽徵機關得依職 權或利害關係人申請,廢止其稅籍登記:㈠登記後滿六個月 尚未開始營業,或開始營業後自行停止營業達六個月以上。 但有正當理由經核准延展者,不在此限。㈡遷離原址,逾六 個月未申請變更登記,經稽徵機關通知仍未辦理。㈢登記後 經有關機關調查,發現無營業跡象,並經房屋所有權人證明 無租借房屋情事」,足見被告泰安公司稅籍營業登記遷出乙 事,尚得隨時經利害關係人申請或經主管機關依職權撤銷或 廢止登記,並非永遠不得補正之瑕疵。是堪認被告泰安公司 確有遲延未給付其遷出稅籍營業登記之義務,然原告仍可催 告其履行,至多亦僅可依給付遲延之法則,請求補正或賠償 損害。
⒉承上,被告泰安公司未辦理系爭房地營業登記之遷出,與原 告所受前揭損害有無相當因果關係?
⑴原告主張其於102年10月17日出售系爭房地後,之所以遭陳 玉美求償而於另案二審支出和解金430萬元與陳玉美,又受 有於102年11月8日至104年12月31日期間額外負擔房貸利息 1,679,663元,及直至104年12月31日方再將系爭房地賣出之 房價減損250萬元等損害,係因被告泰安公司未將系爭房地 上原營業登記遷出所導致云云,惟查:
①訴外人陳慧霞(即原告高翊升及原告高敏慎之母、原告簡 禎瑩之阿姨)於102年4月1日代理原告,經被告太平洋公 司以3戶合計總價5,370萬元(1,650萬元+1,880萬元+1, 840萬元=5,370萬元)向被告泰安公司購得系爭房地,有 不動產買賣契約書3份附卷可稽(見本院卷第82至96頁) 。嗣不到半年期間,原告旋於102年10月17日經被告太平 洋公司將系爭房地以總價6,250萬元出售與陳玉美,且約 定該房地須三戶一同移轉,有契約節本存卷為佐(見本院 卷第20至25頁),亦可參卷附陳玉美向原告另案所提本院



103年度重訴字第506號民事判決(見本院卷第105至110頁 ),並據本院依職權調閱該另案卷宗全卷暨所附契約完整 影本無訛。
陳玉美遂於簽約隔日即102年10月18日,將簽約款及備證 款共1,252萬元分別匯入原告各自之履約專戶內,詎原告 因發見其似有遭稽徵特種貨物及勞務稅(下稱奢侈稅)達 591萬元之可能,乃要求被告太平洋公司通知陳玉美暫緩 交易,並於102年10月23日協議將原定交屋日延至102年11 月8日,原告高翊升則於102年10月28日函詢財政部臺北國 稅局有關奢侈稅稽徵事宜,經該局於102年11月11日以財 北國稅中北營業二字第1020660743號函覆略以「…臺端所 有旨揭房地(按:即系爭房地中之「門牌號碼復興北路50 0號3樓」1戶)係於102年4月1日訂定買賣契約,持有期間 有泰安公司設籍營業,如於持有期間2年內出售該房地, 核與特種貨物及勞務稅條例第5條第1項第1款規定未合, 應依法課徵奢侈稅」等旨,有上開102年10月23日協議書 、國稅局102年11月11日函存卷可查(見本院卷第16至17 頁、第26頁)。嗣因原告逾期未辦理交屋、延宕多時仍未 有履約之意,陳玉美方解除渠等間買賣契約,並於103年4 月間起訴請求原告返還價金暨給付違約金,經雙方於另案 二審審理時以原告給付430萬元和解,此有渠等另案即本 院103年度重訴字第506號民事判決、高院調解筆錄存卷可 考(見本院卷第105至110頁、第13至14頁),且經本院依 職權調取全卷核閱無訛,復為兩造所不爭(見不爭執事實 ㈤)。
⑵觀諸前開脈絡,顯見原告固係擔憂其因被告泰安公司在系爭 房地上設籍營業登記,致將遭課徵高額奢侈稅,而拒不履行 與陳玉美間買賣契約。然按,原告身為房地出售人,就其「 向國家繳納奢侈稅」之公法上義務,與「對買受人履行房地 過戶」之私法上義務,要屬二事,當不能混為一談。申言之 ,依奢侈稅條例出售房屋、土地此種特種貨物應繳納之奢侈 稅,乃於訂定銷售契約之次日起算30日內由納稅義務人(房 地出售人即原告)自行計算申請,倘逾期未申報,僅遭主管 稽徵機關核定要求補徵或處罰鍰,是奢侈稅之繳納與否,尚 與辦理不動產移轉登記事務無關,奢侈稅條例所規定課稅之 性質屬特種之營業稅性質,非屬不動產所有權移轉時必先完 納之稅捐,此觀特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規 定:「本條例規定之特種貨物,項目如下:㈠房屋、土地: 持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造 執照之都市土地。但符合第5條規定者,不包括之。…」、



第16條第1項規定:「納稅義務人銷售第2條第1項第1款規定 之特種貨物,應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅 額,自行填具繳款書向公庫繳納,並填具申報書,檢附繳納 收據、契約書及其他有關文件,向主管稽徵機關申報銷售價 格及應納稅額。」、第18條第1項規定:「納稅義務人屆第 16條第1項、第3項至第5項規定申報期限未申報或申報之銷 售價格較時價偏低而無正當理由者,主管稽徵機關得依時價 或查得資料,核定其銷售價格及應納稅額並補徵之」甚明。 況被告泰安公司未遷出稅籍營業登記者,其標的僅係系爭房 地中之門牌號碼「復興北路500號3樓」1戶(見本院卷第129 頁),至其餘門牌號碼「復興北路500號3樓之1、3樓之2」 等2戶則無何公司營業登記設籍存在,該2戶自無因商業設籍 登記遭課奢侈稅可言,足證原告原得繼續就共計3戶之系爭 房地對陳玉美履約,本無須片面毀約,然其竟逕選擇對陳玉 美違約,則此出於其個人自由意志之舉,當與「被告泰安公 司在系爭房地上設籍營業登記」、甚或「原告是否有繳納奢 侈稅義務」均屬無涉,自難認原告嗣遭陳玉美訴請賠償乙事 與被告泰安公司有何相當因果關係。
⑶又原告所謂其就系爭房地將遭課徵奢侈稅云云,無非僅以卷 附財政部臺北國稅局102年11月11日財北國稅中北營業二字 第1020660743號函略載:原告不符合特種貨物及勞務稅條例 第5條第1項第1款規定,故應繳納奢侈稅之旨(見本院卷第2 6頁)為憑。惟查:
①原告根本從未經國稅局實際終局認定應繳納或要求補繳奢 侈稅(見本院卷第229頁),其徒以該函遽推論必將遭課 徵奢侈稅云云,委難憑採。且依104年1月7日修正前特種 貨物及勞務稅條例第5條第1項第1款規定,免徵特種貨物 及勞務稅之要件,除「持有期間無供營業使用或出租」外 ,前提須為「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一 戶房屋及其坐落基地」、「辦竣戶籍登記」,缺一不可, 佐以稅捐機關係初步以形式上是否構成該等要件作為稽核 方法,若形式上構成,即先予推定房屋並非自用住宅,倘 有證據足以推翻該推定,則有退稅之適用,此參見司法院 大法官會議釋字第478號解釋理由書略以:「對於應否退 稅發生疑義時,稽徵機關仍應查明『實際』有無出租或營 業情形,土地所有權人亦得證明該土地確供自用住宅之用 ,尚不能因未依法申請准按自用住宅用地優惠稅率繳納地 價稅,遽認該土地有出租或供營業使用之情事」等旨,亦 足見特種貨物及勞務稅條例第5條第1項第1款規定之「持 有期間無供營業使用或出租」,應係採實質認定甚明,然



原告就其實際已符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1項第 1款所規定諸等要件,並未舉證以實其說。
②另姑不論國稅局就奢侈稅課徵乙事之最終實質認定結果如 何,惟承前所述,被告泰安公司僅未從系爭房地中之門牌 號碼「復興北路500號3樓」1戶遷出稅籍營業登記,其餘2 戶並無公司營業登記設籍,是充其量僅有1戶存在因商業 設籍登記遭課徵奢侈稅之問題,此觀前揭國稅局102年11 月11日函文亦僅形式認定「復興北路500號3樓」1戶不符 合特種貨物及勞務稅條例第5條免徵奢侈稅要件,並未明 示奢侈稅數額若干即明;則除非系爭房地中其餘2戶實際 上亦不符合免徵奢侈稅之法定要件,否則焉有原告所謂泰 安公司未遷出營業登記,即將致系爭房地全遭課徵奢侈稅 可言?由是足見原告之主張有混淆視聽之嫌。
③再佐以原告既為系爭房地之所有權人,乃奢侈稅之納稅義 務人,衡諸常理,其是否須因出售房屋而繳納奢侈稅及如 何可避免繳納奢侈稅等事項,本應於出售系爭房地前先行 查明,以決定是否從事出售交易行為並核算合理期待之利 益,參以原告於102年4月1日購得系爭房地後迄至102年10 月17日方與陳玉美訂定買賣契約(見兩造不爭執事實㈠、 ㈣),理應有足夠時間提前辨明奢侈稅有無之問題,豈有 遲至簽立書面時尚未釐清之可能?更顯見原告以總價5,37 0萬元購入系爭房地並將之以總價6,250萬元出售與陳玉美 後,因自行推算可能需繳納奢侈稅達數百萬元,始基於自 身風險評估、投資損益之考量,而選擇對陳玉美違約,是 原告自身選擇違約之行為,方係其嗣遭陳玉美求償和解金 430萬元之原因,要與被告泰安公司未從系爭房地其中1戶 遷出營業登記乙節無直接關連,亦無相當因果關係可言。 從而,原告遽稱其因被告泰安公司而受有給付和解金430 萬元與陳玉美之損害,當應由被告泰安公司賠償云云,洵 無可採。
⑷除前揭支付與陳玉美之和解金430萬元外,原告另稱其因與 陳玉美之買賣交易失敗,迄至104年12月31日方再將系爭房 地以總價6,000萬元賣出,而受有於102年11月8日至104年12 月31日期間額外負擔房貸利息1,679,663元,及房價減損250 萬元等損害云云。然查,原告就系爭房地於102年10月17日 以總價6,250萬元與陳玉美簽訂買賣契約後,因自行選擇違 約,雙方乃於103年4月1日解除該買賣契約(見本院卷第14 頁所附高院調解筆錄主文第二項,併參見不爭執事實㈣、㈤ ),且原告該自行選擇違約之舉,要與被告泰安公司無涉, 俱如前述(見本判決四、㈠、⒉⑴⑵⑶)。復衡以原告既係



因自有資金不足而需藉銀行貸款購買系爭房地,其就此支出 房貸利息本為事理之當然,至於該房地何時能再轉手賣出、 出售是否能獲利或虧損,尚有國家政策、市場景氣、買賣雙 方磋商締約之能力等諸多因素參雜其中,無論原告購買系爭 房地係基於自用、抑或是基於投資、甚至炒房之用,該等損 益之風險均為原告自身所應負擔,縱令被告泰安公司出售時 確有未遷出營業登記之債務不履行情事,仍無從認定此與原 告取得該房地所有權後續所受利益或損害有何因果關係。況 原告於102年4月1日原係以總價5,370萬元購得系爭房地,則 其嗣於104年12月31日既以總價6,000萬元轉手出售該房地, 即難謂受有房價減損可言。準此,原告猶將購買系爭房地所 支出房貸利息1,679,663元,及其原出售與陳玉美之售價與 最終出售該房地售價之價差(6,250萬元-6,000萬元=250 萬元),一概欲轉嫁被告泰安公司負擔,顯屬無稽,不應准 許。
⒊承前所述,被告泰安公司縱有未依買賣契約第6條第4項約定 將系爭房地中1戶之營業登記遷出之情事,此仍與原告取得 系爭房地所有權嗣後所受損害共8,479,663元(即原告遭陳 玉美求償之和解金430萬元+額外負擔房貸利息1,679,663元 +房價減損250萬元),均無相當因果關係,洵堪認定。是 原告依民法第227條、226條規定,請求被告泰安公司賠償其 所受前揭損害共8,479,633元,即無理由,不應准許。 ㈡原告主張被告太平洋房屋應依民法第544條規定、被告江珍 美應依民法第544條及地政士法第26條第2項規定,賠償其因 系爭房地稅籍營業登記未遷出所受損害,是否有據? ⒈原告主張:被告太平洋公司係不動產經紀業者,受其委任處 理向被告泰安公司買受系爭房地之交易,被告江珍美則係太 平洋公司特約地政士,有償受該公司委任辦理該買賣相關事 宜,應本於善良管理人之注意義務,對其所詢有關奢侈稅之 相關問題,明確告知法律依據及具體內容,提供正確資訊, 以維其交易過程判斷是否從事交易行為及合理之期待利益, 詎被告太平洋公司竟向其表示原告3人均符合免徵奢侈稅之 要件,更於辦理過程中未將被告泰安公司之營業登記從系爭 房地遷出,或盡調查義務後告知原告,顯未盡其注意義務而 有過失云云(見本院卷第228頁反面至229頁)。 ⒉系爭房地移轉登記與原告時,被告太平洋公司、江珍美是否 依善良管理人之注意義務,須協助辦理該房地營業登記之遷 出、或盡調查義務後告知原告該房地仍有營業登記? ⑴按受任人處理委任事務,應依委任人之指示,並與處理自己 事務為同一之注意,其受有報酬者,應以善良管理人之注意



為之;受任人因處理委任事務有過失,或因逾越權限之行為 所生之損害,對於委任人應負賠償之責。民法第535條、第5 44條及第224條分別定有明文。
⑵經查,原告於102年4月1日經被告太平洋公司之仲介,以3戶 合計總價5,370萬元向被告泰安公司購得系爭房地,而依原 告與被告泰安公司間不動產買賣契約第4條第1項約定:「買 賣雙方合意共同委任太平洋公司所指定之代書辦理有關『本 標的物產權移轉』、『抵押權設定』等相關手續…」,佐以 被告江珍美在契約承辦代書欄親自簽名(見本院卷第83至84 頁、88至89頁、93至94頁),固可知原告已委任地政士江珍 美協助辦理系爭房地之移轉登記事務,然觀該契約第4條第1 項業已明訂被告江珍美受委任處理事務之範圍為買賣標的之 「產權移轉登記」、「抵押權之設定」,此均屬辦理系爭房 地過戶登記事宜,尚未提及任何被告江珍美須協助遷出被告 泰安公司營業稅籍登記、抑或奢侈稅問題。
⑶又被告泰安公司有無將稅籍營業登記遷出,皆不影響系爭房 地後續之過戶,亦非辦理不動產移轉登記之必要事項。且徵 諸該不動產買賣契約封面所載「三、增值稅申報」,及內文 第1條第3項「價款給付」、第9條「稅費負擔」明定系爭房 地產權移轉時,買賣雙方所需負擔之各項費用,亦僅列舉房 屋稅、地價稅、土地增值稅、房屋契稅等辦理不動產所有權 移轉登記前所需完納之稅捐費用,以利產權移轉登記之完成 。至奢侈稅,依特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款、 第16條第1項、第18條第1項等規定,乃係由納稅義務人即房 地出售人(即原告)於訂定銷售契約之次日起算30日內自行 計算申請,倘逾期未申報,僅遭主管稽徵機關核定要求補徵 或處罰鍰,是特種貨物及勞務稅條例所規定課稅之性質屬特 種之營業稅性質,非屬不動產所有權移轉時必先完納之稅捐 ,即奢侈稅之繳納與否,尚與辦理不動產移轉登記事務無關 ,俱如前述(詳參本判決四、㈠、⒉⑵⑶)。是無論被告泰 安公司之稅籍營業登記是否遷出、或原告嗣後應否於轉手出 售房地時繳納奢侈稅,均非被告江珍美受任處理系爭房地所 有權移轉登記相關事項之委任事務範圍。
⑷再按地政士應精通專業法令及實務,並應依法誠信執行業務 ;地政士受託辦理各項業務,不得有不正當行為或違反業務 上應盡之義務。地政士違反前項規定,致委託人或其他利害 關係人受有損害時,應負賠償責任。地政士法第2條、第26 條固分別定有明文。惟地政士法第16條第3款亦規定:「地 政士得執行下列業務:…三、代理申請與土地登記有關之稅 務事項。…」,即明定地政士所得執行之業務包含代理申請



與土地登記有關之稅務事項。然依奢侈稅條例所定,出售房 屋、土地此種特種貨物應繳納之奢侈稅,並非土地登記有關 之稅務事項,不屬地政士辦理產權移轉登記之法定業務,而 被告江珍美又未受委任處理有關原告奢侈稅之辦理或諮詢, 業如前述,即難謂被告江珍美有何協助原告申報或受諮詢奢 侈稅之義務存在。
⑸原告雖另主張被告太平洋公司亦應依委任關係負善良管理人 注意義務云云。惟查,被告太平洋公司係房屋仲介公司,為 原告媒介向被告泰安公司購買系爭房地,原告復未舉證證明 兩造另立有委任契約,則被告太平洋公司與原告核係成立民 法上之媒介居間法律關係,應堪認定。依民法第567條規定 ,被告太平洋公司固應就訂約事項(諸如訂約事項、當事人 之履行能力或訂立該約之能力)負調查義務,並應就其所知 向委託人即原告為據實告知之義務,而參諸原告既業於102 年4月1日與被告泰安公司成功締結買賣契約,並經原告交付 價金,暨被告泰安公司將系爭房地所有權移轉登記與原告完 畢,顯見被告太平洋公司就其媒介居間之義務已完成,此並 不因被告泰安公司未遷出營業登記、抑或原告嗣另將該房地 出售與陳玉美時可能將遭課徵奢侈稅等節而有異。原告復未 能證明有將協助遷出被告泰安公司之營業登記、奢侈稅之協

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參考資料
泰安物業管理顧問股份有限公司 , 台灣公司情報網
太平洋房屋仲介股份有限公司 , 台灣公司情報網
泰豐保全股份有限公司 , 台灣公司情報網