臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第1182號
原 告 大安地產有限公司
法定代理人 蘇哲漢
訴訟代理人 錢裕國律師
複 代理人 周昕毅律師
被 告 王淑惠
王進卿
王明仁
王碧梅
王明珠
王淑貞
上列一人之
法定代理人 劉光明
共 同
訴訟代理人 曾大中律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國106 年6 月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。查本件依兩造所簽訂之委託銷售契約書 （下稱系爭契約) 第7 條約定，合意以委託標的不動產所在 地之地方法院為第一審管轄法院，又本件委託標的不動產位 於臺北市中山區即本院轄區，故本院就本件訴訟自有管轄權 ，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國104 年10月31日受被告委託以新臺幣 （下同）1 億9,500 萬元代為出售被告所有，門牌號碼為臺 北市○○區○○○路0 段0 號3 樓及3 樓之1 之房屋及其坐 落基地與車位乙筆（下合稱系爭不動產），兩造並簽立系爭 契約（被告方由被告王淑惠代理簽約），約定委託銷售期間 自104 年10月31日起至105 年1 月31日止，其中第12條第3 項違約罰之約定：「甲方（即原告）如有下列情形之一者， 視為乙方（及被告）已完成仲介之義務，甲方應全額一次給 付服務報酬予乙方：…三、委託期間內或委託期間屆滿或契 約終止後2 個月內，甲方將委託標的出售予乙方曾經仲介之
客戶者，甲方應給付委託總價額4%與乙方」。又被告委託原 告出賣系爭不動產乃因被告王淑惠與原告員工方政哲熟識， 方政哲自102 年間即受託辦理出售系爭不動產事宜，曾多次 偕同客戶至現場查看系爭不動產，前後尋得買方出價次數多 達7 次，每逢買方出價、出具斡旋金支票，均立即告知被告 王淑惠，兩造嗣分別於105 年1 月31日、同年4 月26日另行 簽立契約內容變更合意書，調整委託售價至1 億6,000 萬元 ，及變更委託銷售期間至105 年7 月31日止。詎於105 年1 月間訴外人張煌義經由原告公司帶看系爭不動產並解說相關 資訊後，有意購買系爭不動產，並於同年月25日簽立不動產 買賣斡旋契約書，及交付斡旋金支票50萬元予原告公司，原 告公司亦已將張煌義購買意願及交付斡旋金支票50萬元之事 實告知被告王淑惠，旋因被告不同意以其斡旋價額出售，原 告即於同年月28日將上開斡旋金支票交還張煌義。被告明知 前開情事，事後竟隱瞞原告，私下將系爭不動產出賣予張煌 義並簽訂買賣契約。為此，爰依系爭契約第12條第3 項約定 提起本件訴訟，請求被告各應給付違約金106 萬6,666 元【 計算式：000000000 4 ％6 ＝0000000 】。並聲明：㈠ 被告王淑惠應給付原告106 萬6,666 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日起按週年利率百分之5 計算之利息；㈡被 告王明仁應給付原告106 萬6,666 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日起按週年利率百分之5 計算之利息；㈢被告 王碧梅應給付原告106 萬6,666 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日起按週年利率百分之5 計算之利息；㈣被告王 淑貞應給付原告106 萬6,666 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日起按週年利率百分之5 計算之利息；㈤被告王進 卿應給付原告106 萬6,666 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日起按週年利率百分之5 計算之利息；㈥被告王明珠 應給付原告106 萬6,666 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日起按週年利率百分之5 計算之利息；㈦願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告係與訴外人郁義實業股份有限公司（下稱郁義公司）簽 訂買賣契約，郁義公司並非原告「曾經仲介之客戶」。且被 告委託原告銷售之系爭不動產，車位部分乃地下三層編號5 、6 號車位，與被告售予郁義公司之地下三層編號6 、7 號 車位並不相同。又張煌義於105 年1 月25日就系爭不動產所 願承購之總價款僅為9,800 萬元，遠低於當時被告委託原告 之銷售底價1 億8,801 萬元，即便以被告於105 年7 月21日 與郁義公司買賣成交之金額1 億2,800 萬相比，仍較張煌義
上開出價高出3,000 萬元。顯見被告與郁義公司之買賣成交 係彼等自行協議而來，並非出於原告之居間報告或媒介。原 告既未為被告尋得銷售條件符合之買主，自無媒介成約之情 事存在，本件請求當屬無理。
㈡系爭契約書係消費者保護法（下稱消保法）所規範之定型化 契約，而該條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。又 系爭契約書係屬一般委託而非專任委託，即被告在委託期間 內，亦得自行或另外委託第三人銷售系爭不動產，而被告自 98年開始銷售系爭不動產起，即係將房屋鑰匙託付於大樓管 理員處，有意看屋者均可洽管理員開門看屋，不須通知被告 配合。倘原告未將其仲介過之買方客戶告知被告，則被告無 法判斷透過其他銷售管道而來之客戶，是否屬於原告「曾經 仲介之客戶」，而陷入可能必須支付違約金之風險。因此， 系爭契約第12條第3 項之約定應解釋為原告須將其仲介過之 買方客戶告知被告，方有適用，否則即與消保法第12條第2 項第1 款平等互惠原則有違，而為無效條款。系爭契約書第 7 條第5 項本文約定：「如買方簽立『要約書』，乙方（即 原告）應於24小時內將該要約書轉交甲方（即被告），不得 隱瞞或扣留」，亦係確保被告得知悉原告「曾經仲介之客戶 」之範圍及其出價條件，以免除上述風險。又張煌義與原告 所簽立者，雖為「不動產買賣斡旋契約書」而非「要約書」 ，惟該兩種文件均屬買方願意出價或議價之證明，故原告與 買方客戶縱係簽立「不動產買賣斡旋契約書」、收受任何斡 旋金者，亦與簽立「要約書」同，應有告知被告之義務。惟 被告與郁義公司簽訂買賣契約前，原告不曾將張煌義為其客 戶，且在105 年1 月25日簽有不動產買賣斡旋契約書並交付 斡旋金支票乙事告知被告。實係張煌義於105 年6 、7 月間 透過其友張昭然，請託被告之鄰居訴外人陳春銅出面聯絡被 告，並提出總金額1 億2,800 萬元之買價要約，而於陳春銅 居中勸說下，被告始同意以該價格出售，與原告無涉。 ㈢縱認原告依系爭契約第12條第3 項約定之請求為有理由，惟 原告既未依約履行報告義務在先，且被告與郁義公司之交易 洽商過程原告並未參與，成交金額1 億2,800 萬元亦非出於 原告之媒介促成，原告卻請求以高於被告實際成交金額之1 億6,000 萬元計算4%為違約金請求，實屬過高，應予酌減等 語置辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉若受不利益 之判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第185頁正背面）： ㈠兩造於104 年10月31日簽訂系爭契約，由被告委託原告代為
銷售被告所有門牌號碼為臺北市○○區○○○路00段0 號3 樓及3 樓之1 之房屋，及其座落基地與編號5 、6 號之車位 （下合稱系爭不動產），委託銷售價格為1 億9,500 元，委 託期間自簽約起至105 年1 月31日止。嗣於105 年1 月13日 簽訂契約內容變更合意書，合意延長系爭契約之委託期間至 同年4 月30日止。復於105 年4 月26日再次簽訂契約內容變 更合意書，合意變更委託銷售價格為1 億6,000 元，並延長 委託銷售期間至同年7 月31日止。
㈡被告於105 年7 月27日與郁義公司簽訂買賣契約，將除了上 述編號5 號車位以外之系爭不動產及編號7 號車位出售予郁 義公司，總價金為1 億2,800 元，並於同年9 月14日移轉上 開買賣標的所有權予郁義公司。
四、原告主張被告應依系爭契約第12條第3 款約定，各給付其10 6 萬6,666 元，為被告所否認，並以前詞置辯，經本院偕同 兩造整理爭點如下（見本院卷第185 頁背面）： ㈠被告與原告仲介之客戶張煌義所擔任負責人之郁義公司簽立 不動產買賣契約一事，是否該當系爭契約第12條第3 項所指 ：「委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後2 個月內，甲 方將委託標的出售予乙方曾經仲介之客戶者」之違約情形？ 被告是否知悉買受人為原告曾經仲介之客戶？
㈡如是，原告依該約定請求被告各支付違約金106 萬6,666 元 之本息，有無理由？該違約金之約定是否過高而應予酌減？五、得心證之理由：
㈠被告與郁義公司簽立不動產買賣契約一事，不該當系爭契約 第12條第3 項所指於委託期間內，甲方將委託標的出售予乙 方曾經仲介之客戶之違約情形：
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件 者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565 條 、第568 條分別定有明文。又民法第565 條所定之居間有二 種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居 間。查本件系爭契約係約定委託人即被告將系爭不動產委託 原告仲介銷售，可知屬媒介居間，非屬報告居間。系爭契約 第12條第3 項之內容，與民法關於居間以契約因其報告或媒 介而成立者為限，始得請求報酬之原則已有不符，自應從嚴 解釋。審以兩造訂定此一約定之締約目的，無疑是防止委託 人於委託期間，自仲介者手中取得交易相對人之資料，為規 避應給付予仲介業服務報酬，而私下交易之情事，所為之處 罰條款，即源自於民法第101 條第1 項之法理，就委託人以
不當行為阻止條件成就而規避居間報酬給付義務時所為之違 約罰約定。是以本條款之適用，在解釋上應限縮於委託人明 知向其買受該委託仲介銷售標的之交易相對人係仲介者曾經 仲介之對象，卻為規避給付居間報酬，而私下締約時，始有 適用。
2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277 條定有明文。本件原告主張被告等人明知張煌 義係原告曾經仲介之客戶，仍私下與其簽立買賣契約乙節， 為被告所否認，揆諸前開規定，此部分自應由原告負舉證責 任。經查：
⑴證人即負責辦理系爭不動產委託銷售事宜之方政哲證稱：我 是在102 年約9 、10月時與王淑惠接觸，簽立系爭不動產之 委託銷售契約書，陸續共仲介4 、5 位買家，但委託期滿沒 有成功銷售。我曾經仲介過張煌義，起先是他兒子先來看房 子，後來張煌義又協同他太太來看房子，且開斡旋單給我， 收到斡旋單時，我就與王淑惠聯絡說有買方出現，約王淑惠 出來談，把買方的價格給王淑惠，問她是否願意賣，但王淑 惠不同意，我就把斡旋單退還給張煌義。當時我與王淑惠約 在北投一家餐廳見面，我出示兩張斡旋單，即本院卷15、16 頁所示許先生及張煌義的幹旋單，許先生的價格比張煌義的 還要高一些。王淑惠說張煌義的價格很低，他收了許先生的 斡旋單，退還張煌義的斡旋單等語（見本院卷第138 頁背面 至140 頁），依其所證，佐以卷附許先生及張煌義出具之不 動產買賣幹旋契約書、買方給付服務報承諾書（見本院卷第 15至16頁背面、第154 頁），可知於105 年1 月25日張煌義 委託斡旋前，許先生己於105 年1 月22日先行出價，且其出 價9,900 萬元，亦較張煌義出價之9,800 萬元為高，二人委 託斡旋期間均至同年月31日止。衡諸常情，在有多數買家同 時競價之情況下，仲介者自當優先磋合出價高者，以滿足買 方並使自己得依成交價格抽取較高額報酬，而無先行磋合出 價較低者之理。且無論許先生或張煌義之前開出價，均遠低 於被告所設定之底價1 億9,500 萬元，被告知有多數人出價 之情形下，亦僅可能考量是否接受出價較高者之金額，而無 可能另再閱覽張煌義之不動產買賣斡旋契約書或考量張煌義 之出價。換言之，依當時方政哲之立場，並無可能費心媒介 買家張煌義，而就被告之角度，亦無可能對張煌義之出價予 以留心。從而，被告辯稱原告未曾告知其等張煌義出價情事 ，其等不知張煌義乃原告曾經仲介過的交易對象等語，非無 可能。證人方政哲雖另證稱：105 年4 月間王淑惠有向我表
示有一組買方張先生向他接洽，並說該位張先生要買房子給 他兒子，我聽到就發現這個張先生與張煌義的情形相同，我 就跟王淑惠說這個張先生就是上次下斡旋的那位，後來105 年7 月王淑惠說他房子賣掉時，我問她是賣給何人，王淑惠 說就是我們105 年4 月份說到的那位張先生等語（見本院卷 第139 頁背面），然其嗣亦證稱：105 年4 月間自王淑惠處 得知賣方與張煌義交易後，並未再與張煌義聯繫，因當時是 講張先生而已，我也不敢確定是張煌義等語（見本院卷第14 1 頁），可見證人方證哲嗣與被告王淑惠聯繫時，雖得知有 一位「張先生」向被告接洽買受系爭不動產，但其亦不敢確 定該人即為張煌義，惟其卻又稱有向王淑惠表示該「張先生 」曾有下斡旋之情，此間即不無矛盾之處。參以證人方政哲 證稱其承辦系爭不動產之委託銷售事宜已有數年，如仲介成 交，原告向被告收取交易價格百分之4 之報酬後，其係與原 告公司七三拆帳，即其可分得前述報酬之七成等語（見本院 卷第138 頁背面、第140 頁背面），顯見其與本件訴訟有直 間利害關係，尚難期其能公允證述，要難僅以其前開所證， 遽認被告確有明知張煌義係原告曾經仲介之客戶，仍私下與 其締約之情事。
⑵再依證人張煌義所證：當時是我媳婦不經意經過系爭不動產 ，看到仲介正在帶人看屋，我媳婦有看屋並且開了一個價， 我也跟仲介約看屋，看了之後，我就下斡旋。斡旋期間只有 一個禮拜，當時我記得是跟仲介要房屋謄本相關資料，仲介 說我開的價錢與賣方差距過大，也不給我我要的這些資料， 之後就沒有下文，當時我購買意願也不是很高。過了7 天之 後，仲介就將斡旋金支票送還給我。隔一段時間，我跟扶輪 社社友張昭然聊到我買屋不成的事情，張昭然是建築師，他 說他朋友陳春銅認識屋主，並且說如果可以的話安排我與屋 主見面，後來我們約在陳春銅辦公室，與被告王碧梅及其父 親見面談了3 次之後才成交。我只記得仲介說我要不要加價 ，我問仲介要怎麼加，仲介也沒有說出所以然，就將支票還 給我等語（見本院卷第148 頁背面至149 頁背面），可見證 人張煌義委託原告斡旋斯時，仲介即證人方政哲已告知其出 價與賣方底價相差甚遠，而不願提供其系爭不動產謄本資料 ，足見證人方政哲當時亦認此筆交易難成，且同時間方政哲 另受其他出價更高之買家斡旋委託，則其是否確有仲介出價 較低之張煌義予被告，自堪存疑。況證人張煌義證稱其係輾 轉經由張昭然、陳春銅引介，與被告聯繫買屋事宜，足徵被 告出售系爭不動產與張煌義，並非因原告仲介取得買家資料 ，刻意私下聯繫而成，是尚難認被告有為規避給付居間報酬
而與張煌義私下締約之情。
⑶綜上，依證人方政哲及張煌義前開證述，尚無從證明被告係 明知張煌義為原告曾經仲介之客戶，仍私下與其簽立買賣契 約，就此部分，原告亦未提出其他證據資料以實其說，被告 辯稱其不知張煌義為原告曾經仲介之客戶，即非無採信，依 前揭說明，此即與系爭契約第12條第3 項約定之違約情形不 符，原告執前開約定請求被告給付違約金，自屬乏據。 ㈡原告請求被告依系爭契約第12條第3 項約定給付違約金，既 無理由，則其等約定違約金金額是否過高，應否酌減乙節， 即無再予論敘之必要，附此指明。
六、綜上所述，原告主張被告等人明知張煌義係原告曾經仲介之 客戶，仍私下與其簽立買賣契約，依系爭契約第12條第3 項 約定，請求被告各應給付106 萬6,666 元，及均自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 許算之利息 ，為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，其假執行之聲請即 失所依據，應併予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，核均與本件判決結 果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 17 日
民事第四庭 法 官 解怡蕙
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 17 日
書記官 鄭以忻
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