臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第4223號
原 告 吳黃玉霞
吳麗珠
吳淑萍
吳志峯
兼共同
訴訟代理人 吳淑娟
被 告 謝國銓
上列當事人間排除侵害等事件，本院於民國106年6月27日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加 其原非當事人之人為當事人者，不在此項，民事訴訟法第25 5條第1項但書第2款、第5款定有明文。查原告吳黃玉霞、吳 麗珠、吳淑萍、吳志峯等四人依物上請求權之法律關係，起 訴請求被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號土 地（下稱系爭土地）如地籍圖所示面積10.5平方公尺地上建 築物拆除，返還原告，並自民國95年12月22日起至返還土地 之日止，按年給付原告新臺幣（下同）27,762元，被告應自 該地遷出。嗣於105 年11月30日言詞辯論時追加系爭土地共 有人吳淑娟為原告；又於106年6月27日言詞辯論時變更聲明 請求被告應將系爭土地如臺北市建成地政事務所土地複丈成 果圖所示編號A面積3.5平方公尺、編號B面積11.3 平方公尺 之建物拆除，將上開土地返還原告，並自95年12月22日起至 返還土地之日止，按年給付原告27,762元。經查系爭土地為 原告等五人所共有，原告本於所有權之行使，訴請被告拆屋 還地，核其請求之基礎事實同一，且該訴訟標的對於原告必 須合一確定，原告所為上開訴之追加、變更自屬合法，應予 准許。
貳、實體方面
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號土地為 原告祖父吳乞食所有，吳乞食於54年5 月11日將上開土地贈 與長子吳長清、次子吳金龍即原告之父，應有部分各2分之1 ，吳金龍於64年6月16日因買賣取得吳長清之應有部分2分之 1，權利範圍為全部。原告吳黃玉霞於92年5月30日因夫妻贈
與而取得系爭土地之應有部分10分之4 ，原告吳志峯、吳麗 珠、吳淑娟、吳淑萍於95年12月22日因分割繼承登記取得系 爭土地，應有部分除原告吳志峯為10分之3，其餘原告為10 分之1 。吳乞食平素和藹誠實，為人熱心，其得知被告之父 謝式棚無固定住所居住，即將巷尾瓦茸平家一間給予看管居 住。被告稱該屋價格為舊臺幣4千萬元換算成新臺幣為1千元 云云，然依被告提出之賣渡證、房屋賣渡定頭證之內容（管 業居住）是指管理居住，只有使用權，並無產權可言，而該 房屋現已不存在，被告為占用系爭土地，在巷尾（廣州街92 巷1弄7號前）搭建違章建物，該房屋無人居住，被告早已設 籍新北市板橋區，其為繼續占用系爭土地，故意放置家具等 廢棄物，並竊用原告後棟門牌（臺北市○○區○○街00巷0 弄0 號）設信箱備本件訴訟居住所之用（下稱系爭房屋）， 原告屢次催促被告將系爭房屋拆除返還占用之土地，被告均 置之不理，爰依民法第767條第1項規定及侵權行為損害賠償 請求權，請求被告拆除系爭房屋，將占用之土地返還予原告 ，並賠償原告之損害等。並聲明：被告應將坐落臺北市○○ 區○○段○○段0000地號土地如臺北市建成地政事務所土地 複丈成果圖所示編號A面積3.5平方公尺、編號B 面積11.3平 方公尺之建物拆除，將上開土地返還原告，並自95年12月22 日起至返還土地之日止，按年給付原告27,762元。二、被告則以：伊父親謝式棚於38年8 月23日向吳乞食購買系爭 房屋，同年10月17日即將戶籍遷入該屋（臺北市○○區○○ 街00巷0弄0號），當時也曾表示要購買土地，然吳乞食謊稱 系爭土地係巷弄公有地，故只有系爭房屋之賣渡證，並特別 註明不得生端異議；謝式棚死亡後，系爭房屋由其全體繼承 人共2男4女繼承，其中謝國和、謝秀美、謝秀英已過世，應 由渠等之繼承人繼承等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張系爭土地原為原告祖父吳乞食所有，嗣由吳乞食贈 與其子吳長清、吳金龍（即原告之父），應有部分各2分之1 ，吳金龍又因買賣取得吳長清之應有部分2分之1，權利範圍 為全部，嗣原告吳黃玉霞因夫妻贈與而取得系爭土地之應有 部分10分之4，原告吳志峯、吳麗珠、吳淑娟、吳淑萍則因 分割繼承而取得系爭土地，應有部分各10分之3、10分之1、 10分之1、10分之1；另系爭房屋使用系爭土地如臺北市建成 地政事務所土地複丈成果圖所示編號A面積3.5平方公尺、編 號B面積11.3 平方公尺等情，業據原告提出土地登記第一類 謄本、地籍圖謄本、土地登記簿附卷可稽（見本院卷第62至 65頁、第96至109 頁），並經本院會同兩造及臺北市建成地 政事務所測量人員至現場履勘及囑託該所測量，製有土地複
丈成果圖及勘驗筆錄存卷可按（見本院卷第124至133頁、第 140、141頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、按繼承人如有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全 部為公同共有；公同共有人對共有物之處分，除法律或契約 另有規定外，應得公同共有人全體之同意，此參諸民法第11 51條、第828條第3項規定甚明。次按訴訟標的對於共同訴訟 之各人必須合一確定者，必須一同起訴或一同被訴，其當事 人之適格，始能謂無欠缺；遺產未分割前，為全體繼承人公 同共有，非經全體繼承人同意，繼承人之一不得任意處分。 而拆除為處分行為，非經全體公同共有人之同意，不得為之 。故訴請拆除尚未經分割之遺產，自應以全體繼承人為被告 ，其被告當事人方屬適格，不得僅以現占有人為被告；當事 人之適格有無欠缺，為法院應依職權調查之事項，當事人適 格欠缺者，法院應判決駁回原告之訴，不得就原告之訴為實 體上有無理由之裁判（最高法院84年度台上字第2286號、第 1002號、79年度台抗字第415號裁判要旨參照）。經查：(一)本件原告主張被告在巷尾（臺北市○○區○○街00巷0弄0號 前）搭建系爭房屋，占用系爭土地，並竊用原告後棟門牌（ 臺北市○○區○○街00巷0弄0號）設置信箱，爰請求被告拆 屋還地。被告則以系爭房屋係伊父親謝式棚向原告祖父吳乞 食買受，並遷入戶籍，謝式棚過世後，由伊兄弟姊妹6 人繼 承等語置辯，並提出賣渡證、房屋賣渡定頭證、戶籍謄本、 現場照片、水費通知單、電費通知及收據等件為證（見本院 卷第47至54頁）。經查，依原告提出38年8 月23日房屋賣渡 定頭證、38年8 月31日賣渡證及戶籍謄本所載，賣渡人吳乞 食將八甲町三段69號之後面平家磚造瓦茸房屋以舊台幣4 千 萬元（定金舊台幣8 百萬元）賣渡予買主謝式棚；謝式棚並 自38年10月17日起將戶籍遷入臺北市○○街00巷0弄0號；而 系爭土地前編為八甲段三小段69地號，其上有原告所有臺北 市○○區○○街00巷0弄0號三層房屋坐落，此有原告提出建 物登記第一類謄本、建物測量成果圖可按（見本院卷第68至 71頁）；又依臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖及本院 勘驗現場照片所示，系爭房屋坐落在系爭土地南側角落，其 北側臨接原告所有廣州街92巷1弄7號房屋，亦係使用廣州街 92巷1弄7號門牌，是前揭賣渡證所指八甲町三段69號之後面 平家磚造瓦茸房屋即為系爭房屋。原告雖否認前揭房屋賣渡 定頭證、賣渡證之真正，然觀之被告所提上開文書之紙質陳 舊，契約內容沿用臺灣早期購屋習俗用語，房屋標示內容亦 符合當時之編定，且謝式棚於買受房屋後旋於同年遷入上開 戶籍居住使用，60餘年來均未見原告祖父、父親就系爭房屋
及土地有任何主張或行使權利之行為，而原告亦陳稱：伊祖 父吳乞食當初是可憐謝式棚，孩子還小，沒地方住，將房子 讓與給他住等語（見本院卷第81頁），足見吳乞食確有將系 爭房屋交付謝式棚居住使用之情。綜上情節，被告所提房屋 賣渡定頭證、賣渡證應非虛捏，是被告抗辯其父親謝式棚於 38年8 月間向原告祖父吳乞食購買系爭房屋一節，應屬可信 。原告雖又主張謝式棚所買受之房屋現已不存在，系爭房屋 係被告另行搭建，然未舉證以實其說，自無從採信。(二)系爭房屋並未辦理建物所有權登記，謝式棚因向吳乞食買受 系爭房屋而取得事實上處分權，嗣謝式棚於62年8 月24日死 亡，其子女除被告外，尚有謝國和、謝秀美、謝秀綢、謝秀 英、謝秀枝等人，此有戶籍謄本可按，被告亦稱系爭房屋為 全體繼承人共有，如要處分應得全體同意等語。而本件並無 證據證明除原告以外之其他繼承人均已拋棄繼承，或繼承人 已協議分割遺產而由被告單獨繼承系爭房屋，則關於系爭房 屋之權利即應由全體繼承人繼承而為公同共有，原告未列被 告以外之其他繼承人為被告，經本院於105年11月30日、106 年6 月27日審理時詢問原告對於被告抗辯系爭房屋為謝式棚 全體繼承人共有之意見，並曉諭原告有無要追加其他繼承人 為被告，原告稱系爭房屋係由被告處理，伊不認識其他人， 應由被告決定等語，而不欲追加其他繼承人為共同被告。則 原告本於所有權之行使，訴請拆屋還地，既未列謝式棚之全 體繼承人為被告，自屬當事人不適格，依首開說明，其訴顯 無理由，應予駁回。
五、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1定有 明文。其立法意旨為土地及房屋為各別之不動產，各得單獨 為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土 地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人 時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年 5月8日73年度第5 次民事庭會議決議參照）認為除有特別約 定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但 應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭 議並期明確，爰將其明文化（民法第425條之1立法理由參照 ）。民法第425條之1係就坐落於土地上之房屋原同屬一人所 有，嗣因輾轉讓與，而使土地、房屋所有權異其所有，為解
決房屋及土地間之利用關係，而推定房屋所有人與土地所有 人間，於房屋之使用期限內有租賃關係存在。則系爭土地與 房屋原同屬吳乞食所有，其將系爭房屋出售與謝式棚，依前 揭說明，即有默許謝式棚繼續使用土地之意思，而推定房屋 所有人與土地所有人間於系爭房屋之使用期限內有租賃關係 存在。被告與其他共有人於系爭房屋之使用期限內既有繼續 使用系爭土地之合法權源，原告主張被告無權占有系爭土地 ，依侵權行為之法律關係，請求被告自95年12月22日起至返 還土地之日止，按年給付原告損害金27,762元，亦非有理。六、綜上所述，原告依民法第767條第1項及侵權行為損害賠償請 求權，請求被告拆除系爭房屋，將占用之土地返還原告，並 賠償原告之損害，均為無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 11 日
民事第三庭 法 官 鍾淑慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 11 日
書記官 石勝尹