臺灣高等法院臺南分院民事判決 95年度重上字第44號
上 訴 人 台灣糖業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 林瑞成 律師
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 洪梅芬 律師
涂欣成 律師
李季錦 律師
上列當事人間解除買賣契約等事件，上訴人對於中華民國95年5
月17日臺灣臺南地方法院95年度訴字第192號第一審判決提起上
訴，本院於95年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外，關於㈠命上訴人返還買賣價金及代辦費用（包含契稅、代書服務費）之利息超過以新台幣貳佰玖拾柒萬肆仟柒佰零玖元本金為基準自95年6月29日起算部分，㈡命上訴人給付違約金超過新台幣貳佰壹拾萬零捌佰肆拾元本息部分，及各該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人負擔十分之五，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決關於命上訴人給付新台幣（下同）574萬元 自民國（下同）85年7月3日起、21萬6,300元自85年7月9日 起均至清償日止，依週年利率百分之5計算之利息，暨命上 訴人給付被上訴人668萬7,100元本金及自95年2月17日起至 清償日止，依週年利率百分之5計算之利息均廢棄。㈡前項 廢棄部份被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予以引用外，補稱： ㈠關於被上訴人主張系爭買賣契約已經其解除，上訴人不予爭 執，惟上訴人主張被上訴人解除契約生效之日期為85年8月 20日，而非88年9月8日，因被上訴人於85年8月20日向上訴 人提出陳情書稱：「請勿售與承購戶，本人願意退還貴分處 自行處理。」被上訴人即已為解除契約之意思表示，於85年 8月20日已發生解除契約之效力，此請見前案87年度重訴字 第21號給付買賣價金事件卷附陳情書即明，因此被上訴人請 求超過48日（即自85年7月3日起至85年8月20日止）之違約 金，應無理由。
㈡縱令上訴人上開主張不可採，惟被上訴人於86年4月7日以台 南東城郵局第78號存證信函表示：「…甲方如發覺該房地產 有糾紛致影響權益，得定相當期限催告乙方解決。為此特限 於文到十五日內解決，逾期不解決，解除契約…應負損害賠 償責任。」有該存證信函附呈可稽，查被上訴人於該存證信 函已表明於15日後解除契約，自應於86年4月22日生解除契 約之效力，被上訴人於前案提出此存證信函時主張其已定相 當期間催告，茲其於本件主張所定催告期間不相當不生解除 契約效力，自違誠信原則而無可採，因此被上訴人所為之解 除契約已於86年4月22日生效，被上訴人請求超過293日（即 自85年7月3日起至86年4月22日止）之違約金，應無理由。 ㈢縱令上訴人上開主張不可採，惟被上訴人委託王燕玲律師於 86年6月30日通知：「…為此特委請貴大律師代為發函解除 本人與台糖公司間訂立之房地預定買賣契約書，並於函到七 日內返還本人已給付之…」有該律師函附呈可稽，應於86年 6月30日生解除契約之效力，被上訴人請求超過362日（即自 85年7月3日起至86年6月30日止）之違約金，應無理由。 ㈣按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。而約定之違約金是否相當，須依一般客觀 事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標 準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債 務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅 約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」（49年台上字第 807號、51年台上字第19號判例參照），原判決未依一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，予以酌減違 約金，自有未洽。
㈤再按約定之違約金茍有過高情事，法院即得依民法第252條 規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得 核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人 訴請法院核減 (79年台上字第1612號判例)。查系爭契約訂 立於84年5月6日，當時房地產價格正值高峰時期，如今已大 幅跌落，以系爭房地之隔鄰房地（坐落台南市○○區○○段 594號土地及其上房屋）於95年8月4日出售價格僅780萬元 ( 有已呈買賣契約書及土地、房屋登記謄本可憑)，系爭房地 於最近出售他人，出售價格亦僅730萬元而已（買賣契約庭 呈），又依台灣地區都市總指數及消費者物價總指數變動趨 勢觀之（請見卷附都市地價指數乙書節本），顯然自85年後 台灣都市地價已大幅滑落，如果被上訴人不解除契約，其買 受之系爭房地亦會同遭價格上之巨大損失，被上訴人是否得 依原約定之違約金為請求，已非無疑，故系爭房地現在之價
值大幅滑落，與法院酌定違約金，至為有關，請求予以斟酌 ，且系爭房地已取得使用執照，上訴人非全部不履行，原判 決竟未予減少違約金，亦有未洽，故上訴人究竟已履行契約 至何程度，亦請加以審酌。再者，依卷附84年11月11日以後 臺灣銀行利率檔觀之，一年期定存利率介於6.8﹪至2.2﹪之 間（呈滑落趨勢），可作為法院定違約金金額之參酌。 ㈥被上訴人之父陳石水，係上訴人公司高雄糖廠副廠長（已於 86年12月31日退休），陳石水於系爭買賣契約（84年）之前 即已擔任副廠長之職，專責營建及土地管理業務，於訂購前 多次至上訴人公司洽商及系爭房屋土地勘查，故被上訴人辯 稱不知現況或對營建專業不了解，殊無理由，且被上訴人簽 約及簽約購屋相關事宜委由陳石水辦理，上訴人公司制式契 約書及其相關附件及上訴人公司售購屋流程，陳石水知之甚 詳，被上訴人僅是名義人而已，幾乎從未參予本購屋案，是 被上訴人主張其不知系爭房屋面臨巷道之情形及相關建築法 令，自無理由，請於定違約金金額加以審酌。
㈦依據醫療機構設置標準第9條規定「診所設置標準」，建築 物構造須符合建築法有關規定，亦即違章建築不得申設為醫 療處所。因此被上訴人主張上訴人未預為完成違章建築部分 妨害其申設醫療院所，其主張並無可採，若上訴人預為完成 違章建築部分，被上訴人反而不能申設診所，屆時被上訴人 又要主張上訴人違反建築法，以致妨礙其申設診所，自違誠 信原則，亦請於定違約金金額加以審酌。
㈧系爭房屋前巷道之二側土地，並非台糖所有，被上訴人至現 場勘查時應相當明瞭，且契約書配置圖所標示之6米僅限於 上訴人所有之土地處，上訴人並未標示全長50多公尺巷道之 寬度均為6米，因此被上訴主張該巷道會妨礙救護車進出並 非屬上訴人之歸責事由，且系爭房屋位於台南署立醫院旁， 依經驗法則，即便有急需醫療之救護車會捨棄署立醫院而就 巷內之小診所嗎？因此系爭房屋如於被上訴人用於設置診所 ，亦無任何不便之處，亦請於定違約金金額加以審酌。 ㈨至於被上訴人主張其無法使用系爭房屋，另租房屋開業而支 付裝潢費、租金等，上訴人已予以否認，被上訴人迄今並未 舉證，應無可採，況查此等費用均為上訴人自行開業所需之 必要費用，與買賣系爭房屋無涉，更與違約金請求無關。 ㈩依據系爭契約第5條第1項第2款約定：「因…政府法令…之 限制…及其他非可歸責於乙方（上訴人）之事由或非乙方所 能控制之原因發生，至乙方無法依約興建房屋或如期完工時 ，乙方得解除契約，並扣除必要支出與相關費用後餘額無息 退還甲方…」，本件被上訴人申請變更設計部分既屬違法（
即違章建築部分），其後又拒不配合辦理變更手續，及拒不 與上訴人協商變更設計部分之工程數量、款額，以致上訴人 無法完成變更部分之施工（即違章建築部分），已如前述， 則縱令被上訴人得解除契約（上訴人否認之），惟依據上開 契約約定「並扣除必要支出與相關費用後餘額無息退還甲方 」，此為當事人之特別約定，被上訴人亦不得依民法第259 條規定請求附加自受領時起之利息。
被上訴人已自認於原審判決後已收受上訴人給付5,956,300 元，上訴人已於95年6月27日以善化溪美郵局第21號存證信 函表明係退還被上訴人已繳價金共5,956,300元，因此原判 決命上訴人給付5,740,000元及其利息，暨命上訴人給付216 ,000元及其利息，自失其依據，此有該存證信函可稽，依民 法第321條規定清償人於清償時得指定其應抵充之債務，上 訴人已指明退還被上訴人已繳價金共5,956,300元，應已生 清償價金5,956,300元之效力。
三、證據：除援用原審提出者外，補提催告及通知函影本3份、 存證信函影本五份、陳情書、律師函、不動產買賣契約書影 本各乙份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用均由上訴人負擔 。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予以引用外，補稱： ㈠系爭契約解除生效日係88年9月8日：
⑴「被上訴人旋於86年10月18日通知上訴人解除契約，與系 爭契約第4條約定，應先定15日期間催告不符，固不生契約 解除之效力。惟按債權人催告定有期限而不相當時，若自 催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用 原則，應認亦已發生契約解除權。被上訴人為上開催告後 ，上訴人迄未依約付款，被上訴人於88年12月7日言詞辯論 時為解除系爭契約之意思表示，於法並無不合。系爭契約 既已合法解除，被上訴人依民法第259條第1款規定，請求 上訴人返還系爭房屋及停車位，洵屬正當，應予准許。上 訴人自契約解除之翌日即88年12月8日起，占有系爭房屋、 停車位已無正當權源」最高法院90年台上字第1231號民事 判決著有明文（本判決已經最高法院92年度第10次民事庭 會議決議選為判例）。由此可見，催告期間不相當之解約 意思表示固不生解除效力，惟經過相當期間，解除權人再 為解約之意思表示者，該解約之意思表示即發生解約之效 力。
⑵上訴人雖主張被上訴人曾於85年8月20日、86年1月18日、8
6年4月7日、86年6月30日以陳情書、存證信函、律師函等 文件為解約之意思表示，自應認系爭買賣契約於85年8月20 日解除云云。惟查，被上訴人要求上訴人給付之項目有交 付依雙方合意設計圖施作之房屋及交付6公尺路寬之面臨巷 道，均非短時間可以改善完成，被上訴人於86年6月30日前 以15日或7日不等之催告期限催告上訴人，其催告期間自難 謂相當，固不生契約解除之效力，但於88年9月8日為解除 權之意思表示時，距86年6月30日解約之意思表示又經過2 年有餘，上訴人仍未履行，於88年9月8日被上訴人為解約 之意思表示，依前開判例意旨，基於誠信原則，應認88年9 月8日解除契約之意思表示為合法。此即最高法院95年度台 上字第39號、鈞院92年度重上更㈠字第15號判決認定本件 被上訴人於88年9月8日解除契約為合法，並得拒絕給付價 金之理由，否則，上開判決逕載被上訴人已於85年8月20日 解除契約即可，無須再贅述86年1月18日、86年4月7日、86 年6月30日、88年9月8日以陳情書、存證信函、律師函等文 件為解約意思表示等情。
⑶再者，上訴人不服鈞院92年度重上更㈠字第15號判決提起 第三審上訴時，亦未表示92年度重上更㈠字第15號判決認 定88年9月8日解除契約合法一事有違背法令之處；豈能於 本案發現85年8月20日解約對其最有利（違約金最少），才 主張系爭買賣契約早已於85年8月20日解除。 ㈡約定違約金並未過高：
⑴債權人無須證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額 之多寡，即可請求約定違約金之數額：按約定之違約金， 有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受 損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之 違約金，請求債務人支付（最高法院92年度台上字第697 號判決參照）。上訴人雖抗辯：被上訴人未因上訴人遲延 交屋而受有損害，自不得請求違約金云云，惟查，被上訴 人購買系爭房屋之目的是要開設眼科診所，因上訴人遲延 交屋而無法開設眼科診所營業，自難謂未受有損害，是上 訴人辯稱：被上訴人未因上訴人遲延交屋而受有損害，自 不得請求違約金云云，尚不足採。又被上訴人既因上訴人 遲延交屋而受有損害，依上開說明，被上訴人勿庸舉證證 明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，即得 請求上訴人支付兩造約定之違約金數額（此已經原審判決 第18-19頁第 (4)點說明在案）。亦即，未能交屋導致難以 營業之損害違約損害難以詳細估計，兩造才在系爭買賣契 約書中約定違約金，上訴人自不能反以被上訴人未能一一
舉證債務不履行之損失，據以認定違約金過高！ ⑵法院原則上應尊重當事人所約定之違約金：約定之違約金 額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定 ，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌 社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限 ，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金 額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之 利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約 金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙 方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方 違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意 識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違 約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌約 定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以 實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束， 法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年 台上字第909號判決參照）（原審判決第19頁第 (5)點參照 ）。
⑶上訴人雖抗辯約定之違約金過高，惟其並未舉證以實其說 （原審判決第19頁第 (5)點參照）；況蓋系爭房屋自85年 興建至今已經超過10年，且該屋因上訴人違約未施作廁所 、廚房等起居必要設施，房價必然低落，且上訴人長時間 不依約給付違約金，如以上訴人違約造成房屋價值低落及 長時間不履約等可歸責上訴人之事由，認定本件違約金過 高，豈不認債務人得藉拖延違約金之給付，以拖待變，伺 機減少違約金（因約定違約金只能酌減，不能酌加，故可 藉故拖延，一賭買賣標的將來跌價）？因此，上訴人於96. 3.17庭提之「不動產買賣契約書」尚不足以證明系爭違約 金過高。
⑷上訴人於原法院87年度重訴字第21號給付買賣價金案件， 亦依系爭買賣契約第5條第㈢項之約定，按被上訴人未繳房 地價款金額13,250,000元每日千分之一之標準對被上訴人 請求違約金，是兩造約定上訴人逾期完工時，上訴人應按 被上訴人已付價金5,740,000元每日千分之一之標準給付違 約金，自難認為過高。上訴人抗辯：兩造約定之違約金過 高云云，不足採信（原審判決第19頁第 (5)點參照）。況 且，上訴人為一資本額雄厚之國營企業，被上訴人僅為一 介平民，被上訴人如認每日千分之一之違約金對被上訴人 並未過高，則每日千分之一之違約金對身為知名國營企業 之上訴人又豈會過高？是上訴人此項主張顯違誠信）！
⑸鈞院卷附「臺灣銀行臺南分行定存利率表」及「臺灣地區 都市地價指數等資料」顯示，上訴人85年6月30日違約之利 率、房價水準，與84年5月6日訂立時系爭買賣契約時利率 、房價水準相近（利率為6.6與6.85％、房價水準為120及 123），難謂有社會經濟發生重大變化，而有顯不公平之情 形。
三、證據：除援用原審所提出立證方法外，補提存證信函影本四 份、陳情書影本、律師函影本、答辯狀影本、房地預定買賣 契約書及其附件影本各乙份。
丙、本院依職權調閱臺灣臺南地方法院85年度訴字第1400號、87 年度重訴字第21號、本院86年度上易字第2號、88年度重上 字第49號、92年度重上更㈠字第15號、最高法院92年度台上 字第1828號、95年度台上字第39號等民事卷宗。 理 由
一、被上訴人起訴主張：伊於84年5月6日向上訴人購買坐落台南 市○區○○段2小段第21地號土地內、面積160平方公尺及其 上編號Ｃ1地上4樓半預售房屋（即建物門牌為台南市○○街 32巷16號之1）一棟（以下簡稱系爭房地）。雙方訂有「房 地預定買賣契約書」（以下簡稱系爭買賣契約），系爭房地 買賣總價金為1,899萬元，其中尾款為1,329萬元；被上訴人 並已依約繳付部分價金574萬元及契稅、代書服務費21萬6, 300元。而依系爭買賣契約第5條約定系爭房屋應於85年6 月 30日完工，惟上訴人屆期仍未能完工交屋，雖經伊多次催告 後，迄未能履行，伊乃於88年9月8日以存證信函解除系爭買 賣契約，此並經臺灣高等法院台南分院以92年度重上更 (一 )字第15號判決及最高法院95年度台上字第39號判決確定在 案。系爭買賣契約既經合法解除，伊自得本於回復原狀請求 權及買賣契約第7條第2款之約定，請求上訴人返還已繳價金 574萬元及代辦費用21萬6,300元，並依系爭買賣契約第5條 第1項請求自85年6月30日起至88年9月8日解約之日止按每日 5,740元計算之違約金等情。因求為：㈠命上訴人應給付伊 5,740,000元，及自85年7月3日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息。㈡應給付伊216,300元，及自85年7月 9日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息。㈢應 給付伊6,687,100元，及自88年9月9日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息。（原審判決命上訴人應給付被 上訴人1,264萬3,400元，及其中574萬元自民國85年7月3日 起，其中21萬6,300元自民國85年7月9日起，其中668萬7,10 0元自民國95年2月17日起，均至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息。而駁回被上訴人其餘在原審之訴。被上訴
人就其敗訴部分，並未聲明不服。上訴人就原審命其返還買 賣價金及代辦費用574萬元、21萬6,300元本金部分，亦未提 起上訴。）
二、上訴人則以：兩造系爭買賣契約雖經被上訴人合法解除，惟 解約生效之時點應係被上訴人85年8月20日寄發陳情書之日 ，即或不然，亦應以被上訴人嗣後於86年1月18日或86年4月 7日或同年6月30日所寄發之存證信函或律師函為準，則被上 訴人請求違約金之日數，即應以上開期日為限，而非其主張 之88年6月30日。且系爭房屋之價格已大幅滑落，被上訴人 請求按原約定每日以5,740元計算違約金，亦屬過高。又其 業於95年6月27日以郵遞退還被上訴人本金595萬6,300元， 應先抵充價金及代書費、契稅等，該部分本金債務業已消滅 ，且依契約第5條第1項第2款之約定，伊得扣除必要支出與 費用，餘額無息退還，則被上訴人亦不得就上開金額部分請 求附加自受領時起之利息等語，資為抗辯。
三、查被上訴人於84年5月6日向上訴人購買系爭房地，雙方訂有 系爭買賣契約書，依系爭買賣契約第2條約定系爭房地買賣 總價金為1,899萬元，其中尾款為1,329萬元；被上訴人並已 依約於85年7月3日之前繳付價金共574萬元及於85年7月8日 給付契稅及代書服務費計21萬6,300元，依約系爭房屋應於 85年6月30日完工交屋。上訴人雖於85年6月17日取得系爭房 屋使用執照，且於同年6月26日及7月9日分別接通水電，並 於85年6月29日、同年7月19日及86年3月31日分別通知被上 訴人辦理貸款、產權移轉及交屋等手續，惟被上訴人則以系 爭房屋於訂約後7日內曾申請變更設計，上訴人並未依變更 設計施工，且施工品質不佳、面臨道路寬度亦不足等情由， 分別於85年8月20日、86年1月18日、86年4月7日、86年6月 30日、88年8月5日及同年9月8日以陳情書、存證信函及萬里 法律事務所王燕玲律師函請求補正及解除契約。而上訴人另 案訴請被上訴人給付價金及違約金之訴訟（原審法院87年重 訴字第21號），則經本院92年度重上更㈠字第15號判決及最 高法院95年度台上字第39號判決以兩造間之買賣契約業經被 上訴人合法解除為由而予駁回，已告確定。上訴人並於原審 判決後以善化溪美郵局第21號存證信函檢送面額595萬6,300 元之支票一紙予被上訴人，資以清償買賣價金及代辦費用， 經被上訴人於95年6月28日收受等情，為兩造所不爭執，並 有各該存信函及郵件收件回執、支票等影本在卷為憑，復經 本院依職權調閱上開民事卷宗（下稱另案民事卷）查明無訛 ，自堪信為真實。
四、本件之爭點厥為：⑴系爭買賣契約究竟於何時合法解除？⑵
上訴人於原審判決後所清償、並指定抵充返還買賣價金、契 稅及代書費本金，是否可採？上訴人就此部分債務應否附加 利息返還？⑶違約金之約定是否過高？
㈠系爭買賣契約究竟於何時合法解除？
1.查上訴人雖主張被上訴人於88年9月8日以存證信函解約之前 ，即分別於85年8月20日以陳情書、86年1月18日及86年4月7 日以存證信函、86年6月30日以萬里法律事務所王燕玲律師 函，為明示或默示之解約之意思表示，應已生契約解除之效 力云云；惟查：其中①85年8月20日之陳情書（見台南地院 87重訴第21號卷第30頁）內容為「㈠承送民族商城A1驗收工 程未完工及瑕疵明細表。㈡民族商城A1房屋因車輛無法進入 承購戶車庫。請勿售予承購戶，本人願意退還貴分處自行處 理。」，並檢附其認上訴人未按設計圖施工、門口道路過窄 及施工瑕疵等共91項之明細表一件，②86年1月18日之陳情 書（見同上卷第38-40頁）內容為「本承購戶，承購台糖民 族商城C1（A1）房屋，異議如下：㈠因C1（A1）房屋工程依 約應於85年6月30日完工交屋，但今86年元月16日逾期六個 半月尚未完工，並絲毫未改善及補正，瑕疵之多達90多點， ... ㈣本宅道路只3米2，加設計圍牆，圍牆門狹窄，大小貨 車不能出入，... 顯然是設計錯誤。.... ㈥本承購戶已無 法忍受無盡期的等待，我購屋需要經商行醫餬口生活，... 。本承購戶願比照台糖文化新城第二期模式『台糖同意退屋 還款，並補貼利息照案辦理』。㈦請於文到10日內寄一份本 房屋施工設計圖給本承購戶（影印本），實感德便。」等語 ，③86年4月7日之陳情書（見同上卷號第41-43頁）內容為 「主旨：請於文到15日內解決糾紛，否則解除契約，退還已 繳價款並賠償損失。說明：陳情人承購民族商城C1房屋，因 施工品質低劣設計不符，引起民怨，另第2項本契約簽訂後 甲方如發覺該房地產權有糾紛致影響權益，得定相當期間催 告乙方解決。為此特限於文到15日內解決，逾期不解決，解 除契約，貴分處應退還已繳價款，並應負損害賠償責任。」 等情，有各該書函影本附於另案民事卷足稽；是觀上開函文 內容，均僅在陳明系爭房屋之各項存在瑕疵及問題拖延不得 解決，並請上訴人速謀補救措施或商量解決之道（包括退屋 還款），是其充其量為催告之意思，尚難認已有明確表示解 約之意思，此從上開函文前後對照觀之益明，自難認已生解 約之效力。
2.至被上訴人於86年6月30日委由王燕玲律師所發之函，其內 容為：「茲據當事人乙○○先生來所委稱：『.... 詎該公 司興建上揭房地，除因施工錯誤導致本人與隔鄰購買同地編
號C2之登惠建設股份有限公司所購置之房屋及基地歪斜，與 原契約約定之設計圖不符，土地價值陡降，登惠公司與台糖 公司因本件土地產權纏訟於法院，尚未解決外，其內部亦施 工不良，迄今仍瑕疵甚多，且該屋所使用之材質較差，與契 約約定不符，如⑴擅自加設圍牆，圍牆設計錯誤致門口過窄 ，汽貨車無法進出⑵本人依契約規定要求變更設計部分，均 未施作⑶車庫地面鋪石英磚，非契約書中約定鋪設花崗石⑷ 樓梯扶手柱搖動恐有掉落之虞，易生危險⑸1樓後面防火間 地面積水排水不良⑹壁柱歪斜，...... 瑕疵連連，不勝枚 舉.....。為此本人多次催告台糖公司修補，另提供本人竣 工圖或設計圖影本，以利雙方協調，並於86年4月7日特以台 南東城郵局第78號函催台糖公司於文到15日內，解決房屋瑕 疵及與登惠建設公司之糾紛，惟台糖公司均置之不理，為此 特委請貴大律師代為發函解除本人與台糖公司間訂立之房地 預定買賣契約書，並於函到7日內返還本人已給付之新台幣 570萬元價金及契稅、代書費等雜項支出共21萬6,300元，若 屆期仍置之不理，本人必依法追訴。』」等語（同上卷211- 216頁），自已明確表示解除系爭買賣契約之意思，該函業 於同年7月1日由上訴人收受，此有上開存證信函及郵件收件 回執附另案民事卷足憑，應已生解除系爭買賣契約之效力。 3.雖被上訴人稱其催告要求上訴人給付之項目有交付依雙方合 意設計圖施作之房屋及交付6公尺路寬之面臨巷道，均非短 時間可以改善完成，因而被上訴人於86年6月30日前所限期 於15日或7日內完成之期限，其催告期間自難謂相當，應不 生契約解除之效力云云，惟查被上訴人先前既發出數次通知 催告上訴人改善，以最近一次之86年4月7日而言，其距解約 之函已達近3個月，甚且距離第一次催告期日即85年8月20日 而言更達10個月有餘，尚難謂為不相當。再者，該所謂相當 期日前為催告之通知，原係為受催告債務人之利益而設，應 非主張解約之被上訴人所得主張。是被上訴人上開主張尚不 可採。至最高法院95年度台上字第39號及本院92年度重上更 ㈠字第15號確定判決所認定兩造契約業已合法解除之時點， 僅敘明「... 系爭房屋依契約約定本應於85年6月30日完工 ，惟被上訴人一再拖延，無法交出合於買賣契約之房屋，已 給付遲延；惟經上訴人於起訴前已經多次請求被上訴人應補 正未按契約施工之瑕疵，（被上訴人均未能補正完成），並 告以逾期則解除系爭買賣契約，有85年8月20日陳情書、86 年1月18日之存證信函、86年4月7日之存證信函、86年6月30 日萬里法律事務所王燕玲律師函可參，另上訴人曾經於88年 8月5日以存證信函通知被上訴人應於15日內將上開衛浴、廁
所等設備及通路寬度不夠之缺失補正，逾期未補正者，即解 除系爭買賣契約；因被上訴人未依期限內補正，上訴人已另 於88年9月8日再以存證信函解除系爭買賣契約。」等語，此 有上開判決足憑，並未說明何以86年6月30日之王燕玲律師 函不得作為解約之依據；經查被上訴人在86年6月30委由律 師所發之函文，業已表明解除契約之意思，非單純之催告上 訴人補正而已，有如前述，而經本院依職權調閱臺灣臺南地 方法院87年重訴字第21號、本院88年重上字第49號、92年重 上更㈠字第15號、最高法院92年台上字第1828號、95年台上 字第39號等歷審卷宗核閱結果，兩造於被上訴人請求給付買 賣價金事件程序中，皆未將系爭買賣契約於何時解除列為重 要爭點，所爭執者皆為系爭房屋是否存有瑕疵，可構成解除 系爭買賣契約之原因，法院亦未曉諭就此命雙方就解約時點 為適當而完全之辯論，而由歷審法院為實質上之審理判斷， 是最高法院95年度台上字第39號、本院92年度重上更㈠字第 15號判決雖認定本件被上訴人解除契約為合法，然於判決理 由中皆未說明其何以不採86年6月30日為解除契約之時點之 理由，則上訴人於本件訴訟中就解約之時間點再為爭執，自 不違反訴訟上之誠信原則，本院亦不受上開確定判決就此所 作認定之拘束，併此敘明。
㈡上訴人於原審判決後所清償、並指定抵充返還買賣價金、契 稅及代書費本金，是否可採？上訴人就此部分債務應否附加 利息返還？
1.次按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另 有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受 領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加 自受領時起之利息償還之」，民法第259條第1款、第2款定 有明文。查系爭買賣契約業經被上訴人以上訴人給付遲延經 催告後合法解除，為兩造所不爭（見上訴人96年1月18日準 備書狀3及本院同日準備程序筆錄），而上訴人就其應返還 被上訴人之價金574萬元，及代辦費用（契稅及代書服務費 ）共計21萬6,300元，經原審判決命其給付後亦未上訴已告 確定；則被上訴人另依上開規定請求上訴人加付自受領時起 之利息，即其中價金574萬元應自85年7月3日起，契稅及代 書服務費216,300元應自85年7月9日起，均至清償日，按週 年率百分之五計算之利息，自無不合。
2.上訴人雖抗辯：依系爭買賣契約第5條第1項第2款之約定： 「因…政府法令…之限制…及其他非可歸責於乙方（上訴人 ）之事由或非乙方所能控制之原因發生，至乙方無法依約興 建房屋或如期完工時，乙方得解除契約，並扣除必要支出與
相關費用後餘額無息退還甲方…」，本件被上訴人申請變更 設計部分既屬違法（即違章建築部分），其後又拒不配合辦 理變更手續，及拒不與上訴人協商變更設計部分之工程數量 、款額，以致上訴人無法完成變更部分之施工（即違章建築 部分），則縱令被上訴人得解除契約，惟依據上開契約約定 ，被上訴人亦不得依民法第259條規定請求附加自受領時起 之利息云云。惟查上開契約第5條第1項第2款之約定，顯係 出賣人（即上訴人）一方關於行使解除權之約定，惟本件係 買受人（即被上訴人）一方依民法第254條關於債務人給付 遲延規定所為契約之解除，與上訴人上開所指情形無關，是 上訴人據此主張其得扣除相關費用後無息返還，自無可採。 3.其次，本件上訴人於原審判決後，即於95年6月27日以善化 溪美郵局第21號存證信函檢送面額595萬6,300元之支票一紙 予被上訴人，資以清償買賣價金及代辦費用，經被上訴人於 95年6月28日收受（兩造就此同意以同年月29日作為清償日 ，此見本院言詞辯論筆錄）等情，為兩造所不爭執，業如前 述。上訴人雖主張上開款項係應先抵充返還系爭買賣價金57 4萬元及代辦費用21萬6,300元之本金云云；惟按「清償人所 提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本。其依前 2條之規定抵充債務者，亦同。」民法第323條規定甚明，此 係法律就同宗債務於有費用、利息及原本併存之下所作抵充 順序之限制規定，除經雙方當事人同意，否則，不得由單方 當事人任意指定（最高法院41年台上字第807號判例意旨參 照）。查本件上訴人所負返還系爭買賣價金、代辦費用等債 務，雖經上訴人依民法第321條之規定指定先抵充買賣價金 及代辦費之原本等債務（見卷附存證信函），惟其指定之各 宗債務，仍應受同法第323條後段之法定抵充順序之限制， 即應先抵充利息、次充原本，且系爭買賣契約並未就清償順 序有所約定，被上訴人亦未同意上訴人先就原本部分先為抵 充，是則上訴人清償債務抵充之順序、金額如下： ①買賣價金574萬元部分：
利息起迄日自85年7月3日至95年6月29日清償日止，按年利 率百分之5計算，利息金額全部為286萬6,855元，應先抵充 。其餘部分287萬3,145元則抵充本金，亦即本金部分尚餘28 6萬6,855元未為清償。
②代辦費用21萬6,300元部分：
利息起迄日85年7月9日至95年6月29日止，年利率百分之5， 利息金額全部為10萬7,854元，應先抵充，其餘部分10萬8, 446元始抵充本金，亦即本金尚餘10萬7,854元未為清償。 4.綜上，本件上訴人所應還返被上訴人之價金及代辦費本息，
扣除已經上訴人自動清償部分，尚有本金297萬4,709元（未 上訴）及自96年6月30日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，未為清償。
㈢違約金之約定是否過高？
1.系爭買賣契約第5條第1項約定：「本約房屋興建工程以85年 6月30日為預定完工日期，並以取得建物使用執照之日為實 際完工日期（乙方得視工程進度提前完工並行使交屋）。乙 方應於預定完工日期前，依台南市政府工務局所核發（84） 南工造字第0087號建造執照暨施工圖說為施工標準，以取得 建物使用執照，並儘速申請接通水電，於接通水電之日起十 日內訂定期限通知甲方辦理交屋。如實際完工日期超過前開 預定完工日期，或乙方未於接通水電之日起十日內通知甲方 辦理交屋，每逾一日乙方應按甲方實付房地價款千分之一計 算違約金，於交屋前付予甲方。」等情，查系爭買賣契約既 因上訴人未能如期交付合於債之本旨之房屋予被上訴人，業 經被上訴人於86年7月1日合法解除，則依上開契約之約定， 被上訴人自得請求交付按日以已繳價款574萬元之千分之1即 5,740元（5,740,000×1/1000=5,740）計算之違約金。 ㈣次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固 為民法第252條所明定，惟「此規定乃係賦與法院得依兩造
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