臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第349號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 許卓敏律師
複 代理人 賴志凱律師
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 李慧芬律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國95年2
月10日臺灣士林地方法院94年度訴字第35號第一審判決提起上訴
，本院於96年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按請求加倍返還定金與請求返還定金所依法律關係雖各有異 ，然法院可不受當事人法律上主張之拘束，法院僅須於當事 人主張之訴訟標的法律關係內，均得逕行適用相當之法律規 定判決之（最高法院43年臺上字第607號判例意旨參照）。 因之，本件被上訴人於原審依民法第249條第3款規定請求上 訴人加倍返還定金之訴訟標的為「定金返還請求權」，而依 同條第4款請求返還定金之訴訟標的亦為「定金返還請求權 」，兩者訴訟標的相同，依首揭說明，原法院依兩造辯論意 旨認定契約不可歸責於兩造當事人之事由，致不能履行，逕 行判決上訴人應返還原收受之保證金，並無訴外裁判之問題 。故被上訴人於本院追加訴訟標的民法第249條第4款之規定 （見本院卷㈠第56頁），核無必要，合先敘明。二、本件被上訴人主張：其經由訴外人裕城不動產仲介經紀有限 公司（即力霸房屋天母蘭雅加盟店，以下簡稱裕城仲介公司 ）居間，於民國93年3月28日與李書華代理之上訴人簽訂不 動產買賣要約/承諾書（以下簡稱要約／承諾書），以新台 幣（下同）14,500,000元之價金，買受上訴人所有台北市○ ○區○○段2小段423號土地及坐落其上建號為台北市○○區 ○○段2小段21730號建號之建物（以下簡稱系爭房地），依 要約／承諾書約定雙方應於93年4月30日前簽約，交屋時限 為同年5月20日，被上訴人並當場交付支票號碼HH0000000、 付款人為台北銀行西湖分行、發票日為93年3月31日、面額9 00000元之支票乙紙（以下簡稱系爭支票）予李書華，並且 於要約／承諾書上記明「要約金轉為訂金，由屋主收執」字 樣。嗣裕城仲介公司先後通知兩造於93年5月3日、同年7月6 日至該公司簽約，惟僅被上訴人之代理人曾秀齡於93年7月6 日前往，上訴人及其代理人李書華均未前往，被上訴人遂再
與李書華約定於93年8月6日至臺灣士林地方法院（以下簡稱 士林地院）辦理簽約、備證事宜。嗣被上訴人備妥尚未給付 之簽約款及備證款2,000,000元依約前往，詎李書華到場卻 未依約提出簽約、備證所需之系爭房地權狀正本、上訴人身 分證、印章、戶籍謄本等文件，並拒絕與被上訴人簽定系爭 買賣之書面契約。被上訴人因而於93年9月8日再以存證信函 催告上訴人及李書華出面完成簽約手續，然均未獲上訴人及 李書華收受，至93年10月被上訴人始得知上訴人已將系爭房 地另行出售予第三人，足見本件買賣係因可歸責於上訴人之 事由致無法完成簽約，爰先位依要約／承諾書第5條第3項約 定及民法第249條第3款選擇合併，請求上訴人加倍返還已收 受之定金。若認兩造契約未成立，備位依民法第179條規定 請求返還不當得利。聲明：上訴人應給付被上訴人1,800,00 0元，及自94年2月23日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。原審判決上訴人 應給付被上訴人900,000元，及自94年2月13日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。並駁回被上訴人其餘之 訴。上訴人不服，提起本件上訴。被上訴人對其敗訴部分未 聲明不服，而告確定，並對上訴人之上訴，聲明：上訴駁回 。
三、上訴人則以：李書華於簽署時要約／承諾書時，在第12條特 別約定事項欄係空白，並未載有「①93.4.30日前簽約（等 車庫使用權完整）②交屋時限為93.5.20③屋主於過戶時， 簽署前院租賃權」等文字，且雙方亦未在特約事項下簽章， 故兩造約定之買賣標的物並不包含系爭房屋前面車庫部分。 又要約／承諾書雖約定雙方於93年4月30日前簽約，惟上訴 人代理人李書華於93年4月27日、同月29日經裕城仲介公司 通知，指被上訴人拒不露面，只好另行約定同年5月3日簽約 ，被上訴人卻均未依約出席，被上訴人無正當理由未於4月 30日及5月3日出面簽約，應屬可歸責於被上訴人之事由致買 賣契約書面文書無法簽訂。嗣兩造於93年8月6日於士林地院 辦理簽約、備證事宜時，被上訴人竟逼迫上訴人接受將全部 價金存入力霸房屋提供之購屋履約保證款帳戶內，否則不願 付款，惟因上訴人未曾與被上訴人約定適用購屋履約保證， 被上訴人片面要求依據購屋履約保證方式支付買賣價金致雙 方未能簽約，此亦屬可歸責於被上訴人。又被上訴人既主張 系爭契約成立並已對上訴人解除契約云云，自無民法第249 條之適用。另上訴人所收受之900,000元性質係屬用以證明 預約成立之「猶豫定金」，故本件定金之交付僅發生視為成 立預約之效力，至於本約是否成立，仍須視本約必要之點是
否合致而定。從而，本件因可歸責於被上訴人之事由致買賣 契約不成立，上訴人自得依要約/承諾書5條第4款約定，沒 收被上訴人所交付之定金等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原 判決關於命上訴人給付900,000元本息部分廢棄。㈡被上訴 人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見原審卷第235頁、第243頁）： ㈠被上訴人於93年3月18日與裕城仲介公司簽訂不動產買賣要 約書。
㈡李書華於93年3月28日與裕城仲介公司簽訂不動產買賣承諾 書不爭執。
㈢被上訴人同意以14,500,000元購買上訴人所有系爭房地。 ㈣被上訴人在93年3月28日交付系爭支票予李書華，並且於買 賣要約承諾書上記明「要約金轉為訂金，由屋主收執」字樣 。
㈤裕城仲介公司在93年5月3日指定簽約日期，兩造均未到場。 ㈥裕城仲介公司在93年7月6日指定簽約日期，被上訴人到場， 上訴人未到但是有發出存證信函。
㈦兩造於93年8月6日到士林地院大廳商議簽約事宜，但未簽成 。
㈧兩造對於被上訴人確實於93年11月、12月間聲請查封系爭房 地，目前尚在查封中不爭執。
五、被上訴人主張兩造買賣契約成立，茲因可歸責於上訴人之事 由，致未能履行，上訴人應返還定金，惟為上訴人所否認， 並以前揭情詞置辯，則本件應審酌者厥為：㈠系爭房地買賣 契約是否已成立？㈡被上訴人請求返還定金是否有理由？茲 分述如下：
㈠系爭房地買賣契約是否已成立？
⒈按買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付 價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契 約即為成立，民法第345條定有明文。故買賣不動產之債權 契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互 相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立（最高法院20 年上字第207號、22年上字第914號判例意旨參照）。又按契 約當事人約定其契約須用一定之方式者，在該方式未完成前 ，推定其契約不成立，固為民法第166條所明定。但當事人 約定其契約須用一定之方式，有以保全其契約之證據為目的 者，亦有為契約須待方式完成始行成立之意思者，該條不過 就當事人意思不明之情形設此推定而已，若當事人約定其契 約須用一定方式，係以保全契約之證據為目的，非屬契約成 立之要件，其意思已明顯者，即無適用同條規定之餘地（最
高法院28年滬上字第110號判例意旨參照）。 ⒉查，本件被上訴人已向上訴人提出要約／承諾書，並經上訴 人簽署承諾，要約／承諾書中並已載明買賣標的物為系爭房 地，買賣價金為14,500,000元，並約定各期付款之比例、應 備證件等，此觀要約／承諾書第1條之記載至明（見原審卷 第49頁），並為上訴人所不爭執，足見兩造就買賣系爭房地 重要之點即標的物及價金意思表示一致，則依民法第153條 第2項、第345條第2項規定，兩造就系爭房地之買賣契約自 屬已有效成立。雖兩造於要約／承諾書第12條約定於93年4 月30日簽約，惟兩造約定簽約，係有請代書到場擬具私契之 內容，此經代書即證人丁○○陳證明確（見本院卷㈡第5頁 反面），故其僅為助於確定兩造買賣關係之內容，為保全系 爭買賣契約之證據為目的，並非以之為契約成立要件至明， 揆諸前開說明，縱兩造另定簽約日期，亦無礙兩造買賣契約 已成立之認定。
⒊上訴人雖抗辯稱其於簽署要約／承諾書時，第12條特約事項 並未記載，且上訴人亦未於該條款另行簽章，故兩造對買賣 是否包括停車位之必要之點顯未合意，難認系爭買賣契約已 成立云云。查：
⑴上訴人於93年1月19日出具授權書授權李書華（上訴人之母 ）處理系爭房地買賣、租賃相關事項、法律訴訟，有上訴人 提出授權書附卷可稽（見原審卷第47頁），而要約／承諾書 第12條之記載，係雙方談妥買賣契約，李書華突然提出系爭 房地前水利地、崎零地院子使用權之問題，依一般狀況，在 收受定金後3天本會簽約，但因李書華告知乙○○有關系爭 房地前院子可供作停車位使用，茲上訴人有該相關訴訟即將 在93年4月中旬獲得勝訴，故兩造約定93年4月30日簽約，而 關於交屋期限，亦是買賣雙方協調出來的，故裕誠仲介公司 所屬經紀人乙○○在特別約定事項另行記載3款事項，李書 華就特別約定事項欄所載，知之甚詳，已經證人乙○○於本 院陳證甚明（見本院卷㈡第6頁反面），核系爭房地前院子 停車位，上訴人是否有使用權，是否有相關訴訟繫屬，倘李 書華不主動提出，乙○○根本無從知悉，亦未有可能配合李 書華所述訴訟終結時間，而定系爭契約簽約日期，況上訴人 於原審94年2月21日提出答辯辯論理由狀記載：「詎買方及 乙○○二人早已有計劃預謀，迅速在①4月30日前簽約之後 附加（等車庫使用權完整）。在②交屋時限為93年5月20 日 之上附加③屋主於過戶時簽署前院租賃權等字權」（見原審 卷第96頁），故李書華於簽署要約／承諾書時，已知有①（ 除括弧內之文字）及②之文字，李書華嗣後抗辯要約／承諾
書12條特別約定事項欄為空白云云，無足可取。另核閱第12 條記載②款之內容係相連①之文字接續記載，故亦無可能如 上訴人所辯①款後（等車庫使用權完整）之文字係嗣後附加 。故李書華簽署要約／承諾書已知悉要約／承諾書第12 條 之記載至明。乙○○前揭陳證，堪可採信。上訴人抗辯稱其 簽署要約／承諾書，第12條特別約定事項欄係空白云云，要 無足取。
⑵又核閱要約／承諾書第12條記載：「特別約定事項：（本條 特別約定事項部分須經雙方另行簽章始行生效）①93年4月 30日前簽約（等車庫使用權完整）②交屋時限為93年5月20 日③屋主於過戶時簽署前院租賃權」。而在特約條款後雖僅 有上訴人及裕誠仲介公司公司簽章，而未有上訴人簽章。惟 上訴人在同日簽立要約／承諾書時，有委託裕誠仲介公司出 售系爭房屋，有授權書、委託銷售契約書在卷可稽（見原審 卷47頁、第50頁），依委託銷售契約書第7條記載：「甲方 （即上訴人）同意乙方（按係裕誠仲介公司）得為買賣雙方 之代理人」，故要約／承諾書第12條特約事項雖未有上訴人 簽章，惟其既經代理上訴人之裕誠公司蓋章其上，上訴人復 持其未蓋章，而否認系爭買賣契約已成立，要無足取。至上 訴人抗辯稱其在要約／承諾書、銷售委託書關於停車位欄均 勾選「無」，故李書華不可能同意要約／承諾書第12條停車 位之記載云云。惟要約／承諾書第12條第①款僅記載雙方於 93 年4月30日等候上訴人車庫使用權完整時簽約，第③款亦 僅約定上訴人須於過戶時，簽署前院之租賃權而已，並未特 別約定上訴人出賣含有停車位之建物，故與上訴人於前揭文 件勾選無停車位之記載，並無矛盾之處，上訴人前揭抗辯， 殊無足取。
⑶李書華為上訴人之母，並於原審為上訴人之訴訟代理人，嗣 於本院95年10月18日出具委任書受任為上訴人之訴訟代理人 （見本院卷㈠第97頁），隨即於95年12月6日終止委任（見 本院卷㈠第117頁），上訴人乃聲請訊問證人李書華雖證稱 其於要約／承諾書特別約定事項、應交文件、應交文件下方 均是空白云云（見本院卷㈠第161頁）。惟兩造於簽署要約 ／承諾書時，第12條特別約定事項關於停車位之內容，係李 書華告知乙○○據以記載，已如前述，而李書華與乙○○陳 證雖不相吻合，惟乙○○與兩造既無利害亦無閒隙，當無偏 袒任何一方之理，故以證人乙○○陳證較可採信，李書華為 上訴人之母，其證言難免偏頗，故其前開證言，不足為採。 ㈡被上訴人請求返還定金是否有理由？
⒈依要約／承諾書第5條第2、3款記載：「授權代理與定金效
力二、要約有效期間內，賣方承諾買方要約，或買方提出之 購買總價及付款方式已達賣方委託條件者，要約金即轉為定 金並作為簽約款之一部。要約金如係票據，買方同意得由受 託人提示兌現後交付賣方。買賣雙方應按成交通知之期日至 受託人指定所簽定不動產買賣契約書。三、賣方於同意出售 或買方同意依賣方條件購買後，若有反悔不賣或因可歸責於 賣方之事由致無法完成簽約者，賣方除同意支付上開房地產 總價百分之四予受託人作為服務報酬外，並應加倍返還定金 予買方」，有要約／承諾書在卷可憑（見原審卷49頁）。本 件兩造就買賣契約之重要之事項即買賣價金及標的物已達成 合意一致，買賣契約已成立，已如前所述，則依要約／承諾 書第5條第3款約定，被上訴人於是日交付上訴人之要約金90 0,000元，即已轉為定金並為簽約款之一部，且李書華亦於 要約／承諾書上緣所載「☆要約金，轉為訂金（按係定金之 誤），由屋主收執」收款人簽收在案，故兩造顯係於契約成 立後，為確保契約之履行及完成簽約為目的而成立定金從契 約，至為明確。
⒉又依要約／承諾書第12條特別約定事項第①款約定，兩造須 於93年4月30日前簽約，而兩造嗣約定簽約手續之情形為⑴ 裕城仲介公司在93年5月3日指定簽約日期，兩造均未到場。 ⑵裕城仲介公司在93年7月6日指定簽約日期，被上訴人到場 ，⑶上訴人未到場但是有發出存證信函。⑷兩造於93年8月6 日到士林地院大廳商議簽約事宜，但未簽成，為兩造所不爭 ，已如前述。而關於兩造約定至士林地院完成簽約之情形， 依證人乙○○證稱：「因為李小姐（按係指李書華）說要拿 2,000,000元，且他拿2,000,000，也沒有說要當場簽約，而 是要另外約定簽約日期，買方當然不同意。…若是正常簽約 ，買方應該再付2,000,000，但屋主應該提出產權正本給代 書，當時在士林地院，賣方只要買方提出2,000,000，並沒 有交出產權證明正本，我們以為李小姐擔心，我們就告知李 小姐，我們公司有履約保證，銀行可以出具保證書，但李小 姐不同意。買方擔心付了2,000,000，賣方又不簽約，照理 說，買方付2,000,000，李小姐應該交出產權資料給代書， 李小姐沒有提出產權資料，買方當然不願意付2,000,000 ， 李小姐只願意和林炎平律師及張先生談，不讓我們靠近，也 不和我們談。…當時根本沒有提到車位使用權完整，李小姐 出來只說要買方再給2,000,000，擇日再簽約…我覺得本來 是一個單純的買賣，為何賣方會收了定金，卻不出來簽約？ 我們也不清楚原因」（見本院卷㈡第6頁）。代書即證人丁 ○○（代書）證稱：「我第一次被告知去簽約的時候，我帶
了簽約資料到忠誠路力霸房屋忠誠店，我們在那邊等了2個 小時，買方有到場，但賣方沒有到場，我有寫了一張到場證 明書給買方。第二次被告知要簽約時，我也是帶了簽約資料 到士林地方法院，這也是店長乙○○通知我的，但當天也沒 有簽成，這次買賣雙方都有到場，曾小姐（甲○○的配偶） 有帶了林炎平律師來，但賣方不提出產權資料，我不知道詳 細情形為何，李書華小姐都不讓我們進去談，他只和張先生 及林炎平律師談，不願意和張太太談，後來沒有簽成，我們 就回去了，後來雙方就訴訟了，當時要簽約是要簽私契。我 被告知去簽約的時候，關於停車位部分，我們根本不清楚， 因為第一次簽約，賣方沒有到場；第二次簽約，賣方沒有提 出產權資料」（見本院卷㈡第5頁反面）、「我們到士林地 方法院後，我等他們兩造都有到，被告說要跟原告談，我們 希望旁聽，可是被告代理人不同意，要單獨跟原告談，兩造 談的內容我們沒有聽到，後來約沒有簽成，事後問原告為何 沒有簽成，原告說被告代理人要多拿錢，才願意拿出證件， 原告說要被告代理人先拿出要過戶的證件，給代書看一看， 被告代理人不願意，這些都是事後原告告訴我的，兩造談的 內容我們沒有聽詳細，我只有聽到被告代理人說要原告先拿 錢出來，才願意拿證件出來，原告之前有付訂金了，這次希 望能看到證件後才願意付額外加的錢，這是交易安全上的考 量。…賣方把證件交付給代書審核，審核沒問題時，買方交 付約定之價金給賣方簽收，兩造才會在契約上簽名。…被告 代理人沒有提出證件，此簽約是無法完成的…我親自聽到李 書華說你付錢我才要交付證件，這是有違一般的簽約程序… 賣方提示證件供代理審核，審核沒問題後，契約條文就確定 下來，買賣交付簽約部分價金後，賣方就把證件給代書辦理 過戶事宜」（見原審卷第209頁至第211頁）。證人陳靜儀證 稱：「當天下午我們約兩造在士林法院簽約，兩造代理人及 原告甲○○都有到場，我們公司是我跟乙○○，也有約代書 丁○○到場，還有一位林炎平律師到場，李書華只願意跟原 告甲○○一人談，拒絕與其他人談，兩人談論李書華願不願 意就系爭房屋買賣，當時原告要求簽約，李書華要求再加2, 000,000元，而且原告已經準備好了簽約金了，被告沒有帶 任何證件，所以約沒有簽成。…我們有請李書華提出證件， 但是李書華拒絕提出，只要求原告甲○○先開立一張2,000, 000元的支票，以後再約時間簽約，不立即簽約，因為我們 覺得未簽約就再給2,000,000元不安全，所以才要求對方履 約保證」（見原審卷第214頁至第215頁），核證人乙○○、 丁○○、陳靜宜就兩造於士林地院因何原因無法完成簽約之
情節陳證一致，其等證言應可採信。是兩造之所以無法完成 簽約，係因李書華要求被上訴人須先提出2,000,000元始願 提出證件，並要求另定簽約日期，致被上訴人無法接受而無 法完成簽約手續，至為明確。本件關於兩造無法完成簽約之 原由已經認定，故上訴人再聲請訊問當日陪同被上訴人前往 林炎平律師，核無必要，附此敘明。
⒊又依要約／承諾書第1條約定付款方式及應備文件：買賣總 價款為14,500,000元，前三期簽約款、備證款、完稅款各為 總價款10%，交屋款為總價款70%，故兩造約定前往士林地院 時被上訴人應依前開約交付簽約款及備證款共總價款20%即2 ,000,000 元（其中900,000元定金轉為簽約款之一部分）， 惟上訴人亦應依約將系爭不動產之文件交付代書，此經代書 丁○○陳證甚明（見原審卷211頁），是上訴人在士林地院 簽約時，要求被上訴人先行交付2,000,000元，始另定簽約 日期，顯違反要約／承諾書第1條約定。兩造無法完成簽約 ，顯係可歸責於上訴人。則上訴人依要約／承諾書第5條第3 款約定請求加倍返還定金900,000元，應屬有據。 ⒋上訴人雖抗辯稱於93年4月30日簽約前，被上訴人於93年4月 27日、29日即拒不露面云云，惟兩造嗣後即約定於同年5月3 日簽約，而兩造均未到場，嗣再約定同年7月6日簽約，被上 訴人有到場，上訴人未到場，但有出具存證信函，嗣兩造再 約於士林地院簽約，已如前述，故縱被上訴人於93年4月27 日、29日未露面，即因兩造嗣後再約定簽約日期，即已合意 補正簽約手續，上訴人據此指摘兩造未完成簽約，乃屬可歸 責於被上訴人云云，殊無足取。
⒌另本件被上訴人雖於原審主張曾口頭系爭買賣契約，惟其已 為上訴人所否認（見本院卷㈠第106頁），且解除契約須符 合兩造之約定或法定要件，斷難徒憑被上訴人主張本件契約 已解除，遽謂系爭買賣契約已解除，而不得依要約／承諾書 第5條第3款約定請求返還定金。上訴人既否認契約已解除， 復又抗辯契約解除而不得請求返還定金云云，要無足取。六、綜上所述，被上訴人主張兩造間有買賣契約關係，既經本院 認定屬實，已如前述，則上訴人先位聲明依要約／承諾書第 5 條第3款、民法第249條第3款規定選擇合併請求返還定金 ，本院擇一認被上訴人依要約／承諾書第5條第3款約定請求 ，既有理由，則其先位之訴另依民法第249條返還定金請求 權，暨備位之訴依據不當得利返還請求權部分，本院自無庸 再與審酌，附此敘明。
七、綜上所述，本件被上訴人主張兩造買賣契約已成立，且系爭 契約係因歸責於上訴人之事由致無法完成簽約，應可採信。
上訴人抗辯稱系爭契約未成立，其得依要約／承諾書第5條 第4款約定沒收定云云，不足為採。則本件被上訴人依要約 ／承諾書第5條第3款約定請求返還定金900,000元及自起訴 狀繕本送達翌日（即94年2月23日）起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命 上訴人如數給付，理由雖與本院認定不同，惟其結論並無二 致。上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，仍應認為無 理由，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 3 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 林恩山
法 官 蘇芹英
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 4 月 3 日 書記官 林初枝