臺灣苗栗地方法院民事判決 95年度訴字第266號
原 告 台灣省苗栗農田水利會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丁○○
丙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求返還無權占有土地等事件，本院於民國96年4
月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落苗栗縣竹南鎮○○段一八二之六地號土地上如附圖所示：紅色部分、面積四四點七八平方公尺之房屋，及黃色部分、面積六點八九平方公尺之花台拆除，並將土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬零肆佰捌拾捌元。
被告應自民國九十五年一月一日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣玖佰肆拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬元為被告供擔保後得假執行。
本判決第二、三項於原告以新臺幣壹萬伍仟元為被告供擔保後得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條第1 款定有明 文。原告起訴時，訴之聲明第2 項原主張被告應給付原告新 台幣（下同）15,244元，暨自民國95年5 月1 日起至清償之 日止，按第1 個月給付依百分之2 計之違約金、第2 個月給 付依百分之4 計之違約金、第3 個月給付依百分之8 計之違 約金、第4 個月給付依百分之15計之違約金、第5 個月給付 依百分之20計之違約金、第6 個月給付依百分之25計之違約 金、第7 個月給付依百分之30計之違約金；嗣原告將違約金 之金額計算後，於96年4 月10日具狀變更為：被告應給付原 告30,488元。核屬不變更訴訟標的而補充或更正法律上之陳 述，與首揭規定相符，自為法之所許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴時，訴之聲明 第3 項請求被告給付相當於租金之不當得利，係以申報地價 年息8 ％計算，嗣於96年4 月24日言詞辯論時，主張以申報
地價年息5 ％計算不當得利等語，有言詞辯論筆錄在卷可參 ，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許 。
三、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）被告於62年5 月11日與原告簽訂「臺灣省竹南農田水利會 圳路地租用合約書」（下稱原租約），承租原告所有坐落 苗栗縣竹南鎮（原租約誤寫為頭份鎮○○○○段大厝小段 89之1 地號內面積13.1坪之土地（重測後為東平段182 之 6 地號，下稱系爭土地），租用期間自62年4 月20日至77 年4 月19日共15年，後經多次續約，最近一次兩造於91年 12月26日簽訂「臺灣省苗栗農田水利會基地租賃契約書（ 換約）」（下稱系爭租約），租期自92年1 月1 日起至94 年12月31日止。系爭租約租期屆滿後，被告已無占有權源 ，應依民法第455 條之規定，將租賃物即系爭土地返還原 告。原告爰依民法第767 條之規定，請求被告將系爭土地 上地上物拆除後，將系爭土地返還予原告。
（二）被告迄未繳納94年度之租金15,244元，依系爭租約第4條 之約定，承租人經通知於一定期限繳納，逾期不繳以違約 論，應給付違約金，再依同條各款所定方式加收違約金， 至95年11月應繳違約金之金額已達15,855元，已逾欠繳之 租額15,244元，依同條第5 款之約定加收之違約金不得超 過欠繳租額，故違約金應以15,244元計，是被告應給付被 告租金及違約金共計30,488元。
（三）系爭租約屆期後，被告無權占有系爭土地之面積經測量後 為51.67 平方公尺，而系爭土地之申報地價為每平方公尺 4,400 元，按年息百分之5 計算不當得利金額，平均每月 為947 元。爰依民法第179 條之規定，請求被告自95年1 月1 日起至拆除地上物返還系爭土地日止，按月給付947 元之相當於租金之不當得利。並聲明：⑴如主文第1 至3 項所示；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
（四）對被告抗辯之陳述：
⑴原租約第4 條約定被告應給付原告26,200元之圳路養護費 外，第5 條尚約定被告應給付原告「使用料」（即租金） ，由此可證被告所繳納之圳路養護費，並非永久使用土地 之對價，被告仍應繳納租金，二者不得混為一談。另「土 地使用權證明書」僅係原告提供被告辦理申請營建執照之
用，與兩造間之租約無干，亦與永久使用權無涉，被告據 此主張永久取得系爭土地之使用權，殊屬無據。 ⑵原租約於77年4 月19日期滿後，平均每3 年換約1 次，共 換約6 次，最後一次於91年12月26日簽訂系爭租約，業據 原告提出歷次契約為證，足證系爭租約係有所依據。況倘 如被告所辯兩造間無租約關係存在，則被告於原租約所定 期間內及屆滿後之占有皆屬無權占有，其辯稱原租約不存 在，亦不影響其無權占有之事實。
二、被告抗辯：
（一）被告於62年間向原告之前身台灣省竹南農田水利會（以下 簡稱竹南水利會）承租水利地，竹南水利會於62年5 月2 日來函同意被告承租該會所有之田寮段457 之1 地號土地 （現為東平段182 之6 地號）內13 .1 坪之土地，並要求 被告應一次繳交圳路養護費，以每坪2,000 元計，13.1坪 共計26,200元。被告支付上開費用後，原告即出具土地使 用權證明書供被告申請營造執照。而被告於61年12月4 日 向訴外人陳允居購買竹南鎮○○段228 地號建地19坪，僅 花費2 萬元；另原告於68年8 月22日出售竹南鎮○○○段 大厝小段89之27地號土地50平方公尺予訴外人陳讚金，該 土地與系爭土地原同為大厝小段89之1 地號土地，其價金 為5 萬元，即每坪約3,025 元。被告承租之系爭土地與之 係分割自同筆土地，價值亦應相當，故原告要求被告一次 繳付之圳路養護費26,200元，顯然已高出當時土地每坪出 售之單價許多，依經驗法則與常理推斷，應解釋為被告已 永久取得該圳地之使用權而無須另付租金。
（二）又原告於62年5 月11日開具土地使用權利證明書，其上標 示之土地係坐落於「田寮段457 之1 地號」，是兩造間已 有田寮段 457之1 地號土地之租賃契約，不可能於同一時 間又簽訂租用鹽管前段大厝小段89之1 地號土地之原租約 ，更遑論有簽訂因原租約延伸之續約（或換約）即系爭租 約所約定之租賃土地東平段182 之6 地號土地。況苗栗縣 建築主管機關於被告興建房屋時，曾與被告核對土地使用 權及土地使用範圍，核對後原告僅將土地坐落之田寮段45 7 之1 號改為「竹南段457 之1 號」，而建物使用執照亦 登記為竹南段457 之1 號，倘兩造確曾簽訂原租約，於核 對時應會將坐落地號改為大厝小段89之1 號。且原租約之 租期係自62年4 月20日起至77年4 月19日止，而原告所徵 收之租金自72年起，均自每年1 月1 日至該年12月31日， 與原租約所定之日期無法接軌，足見兩造並無簽訂原租約 。原告既主張兩造間簽訂系爭租約，於租約終止後請求被
告拆屋還地，即應提出兩造簽訂原租約之證據，以明換約 之真偽。即便原告續約係有所依據，惟原租約於土地坐落 之記載部分有塗改情形，塗改處並蓋有原告之訂正章，然 其上並無被告之訂正章，是兩造就租約之重要內容即土地 坐落之位置意思表示並不一致，原租約應失其效力。（三）原告所準備之契約為定型化契約，契約中之條款需依平等 互惠之原則定之，而依原告所提契約第4 條關於租金之約 定，應繳租金每平方公尺以當期申報地價百分之八計算， 較前次契約（期間自89年1 月1 日至91年12月31日）所訂 之計算基準百分之五，原告已將租金調高百分之六十，且 租金調整前皆未先通知被告，訂約時又刻意隱瞞調高租金 之事，已違反消費者保護法第12條之規定，該定型契約應 為無效。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）被告前向本院起訴請求原告返還自72年1 月1 日至93年12 月31日止，就系爭土地所收取之租金共160,270 元，經本 院審理後認兩造間存有本件之原租約關係及自72年至94年 間之租賃關係，原告收取租金自有法律上原因，並無不當 得利之情，而以94年苗簡字第609 號、95年簡上字第22號 （下稱返還不當得利訴訟，見卷第73至75頁、第92至95頁 ）判決被告敗訴確定，合先敘明。
（二）被告否認兩造訂有原租約一事；惟查：本件被告現所使用 原告所有坐落苗栗縣竹南鎮○○段182 之6 地號土地，重 測前地號為苗栗縣竹南鎮○○○段大厝小段89之1 地號， 該原地號於74年8 月29日經地政機關逕為分割登記，增加 89 之38 、39、40、41等地號，嗣於82年間因地籍圖重測 ，同段89之39地號改為東平段182 地號，並因分割增加18 2 之1 至182 之6 地號，此有原告所提土地登記謄本在卷 可稽（卷第84至90頁）。足見本件兩造間原租約所載之地 號苗栗縣竹南鎮○○○段大厝小段89之1 地號，現已變更 為系爭租約所載之同鎮○○段182 之6 地號。再參以原告 所提之歷次所續租約（卷62至72頁），上載之租賃土地標 示與前述變更相符，租賃期間亦無中斷，且原租約第1條 條文，將「田寮小段457 之1 號」刪改為「鹽館前段大厝 小段89之1 號」，除蓋有原告之校對章外，條文末端並加 蓋被告之印文，有原租約在卷可按（卷第62頁），顯見上 開塗改係經被告同意無疑，原租約自有效成立。且被告已 於前案返還不當得利訴訟中自認原租約、歷次換約租賃契 約及本件系爭租約上之其印文均為真正，且無遭盜用等情 明確，並經本院判決認定兩造間之原租約、歷次換約租賃
契約及本件系爭租約均合法有效確定，有前案判決書附卷 可參（卷第73至75、92至95頁），是被告否認兩造間簽有 原租約云云，誠屬無稽。
（三）至被告辯稱於62年間繳納之圳路養護費26,200元已足為永 久使用系爭土地之對價，而無庸再繳納租金云云；然原租 約第4 條約定一次繳清者係指圳路養護費，第5 條另有被 告每年應繳交使用料（即租金）之約定，足證承租系爭土 地除須繳納一次圳路養護費外，尚須每年繳納租金，倘繳 納之圳路養護費有何偏高情形，亦非得據為拒絕繳納租金 之理由。另兩造於訂約時係本於自由意識及平等地位而為 ，且系爭租約內容並無違反公序良俗或禁止強制之規定， 自有效成立，被告自應受其拘束。其辯稱系爭租約之租金 調整幅度過高，有違定型化契約之平等互惠、誠信原則而 應屬無效云云，顯不足採。
（四）綜上，原租約及本件系爭租約均有效成立，本件系爭租約 於94年12月31日屆期後，被告自應依民法第455 條規定返 還租賃物，其未經原告同意仍占用系爭土地，自屬無權占 有。而被告於本件訴訟中之抗辯，均業經本院於前案返還 不當得利訴訟判決中一一駁斥不採，其於本訴訟中猶執陳 詞狡辯，實屬無據，毫不足取，併此敘明。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；民法第767 條前段定 有明文。本院協同兩造及苗栗縣竹南地政事務所測量人員勘 驗現場結果，系爭土地為水利地，部分為被告所有之建物所 占用，該建物為三層樓房屋1 棟，門牌號碼為竹南鎮○○路 5 號，系爭建物後方為水溝及社區間之小公園，被告於水溝 上方搭有花台等情，有本院96年1 月5 日勘驗筆錄及現場照 片6 張等在卷可稽（卷第102 至106 頁）。經竹南地政事務 所測量人員測量結果，被告所有建物占用系爭土地：房屋部 分占用面積44.78 平方公尺、花台部分占用面積6.89平方公 尺，有該所96年1 月15日土地複丈成果圖附卷可參（卷第13 3 頁），足證被告所有建物確係占用系爭土地共51.67 平方 公尺。被告既未能舉證證明其有何正當權源而占用系爭土地 ，即屬無權占有。從而，原告依前揭法條之規定，訴請被告 將占用系爭土地之地上物拆除後騰空返還予原告，為有理由 ，應予准許。
五、本件系爭租約第4 條約定：「應繳之租金每平方公尺以當其 申報地價百分之八計算，每年繳納一次... 逾期不繳以違約 論，應依左列各款加收違約金，承租人不得異議。㈠逾期繳 納未滿一個月者照欠額加收百分之二。㈡逾期繳納在一個月
以上未滿二個月者照欠額加收百分之四。㈢逾期繳納在二個 月以上未滿三個月者照欠額加收百分之八。㈣逾期繳納在三 個月以上未滿四個月者照欠額加收百分之十五。㈤逾期繳納 在四個月以上者，每逾一個月照欠額遞加百分之五，但加收 之違約金不得超過欠繳租額」。經查，原告主張被告94年度 之租金未繳納，被告並不爭執，且據被告所提歷年繳納租金 之收據（卷第38至48頁）觀之，租金確僅繳納至93年12月31 日止，是被告並未繳納94年度租金之事實，堪以認定。而依 系爭租約第4 條約定，被告應給付原告94年度之租金為15,2 44元（13.1×3.3058×4,400 ×0.08＝15,244，元以下四捨 五入，以下皆同）。再原告主張已通知被告應於95年4 月30 日前繳納94年度之租金完畢，否則自同年5 月1 日起，應依 租約第4 條約定給付違約金乙節，亦為被告所不否認，是被 告應依約自95年5 月1 日起加付違約金，但違約金不得超過 欠繳之租金。依附表所示之計算式累計至95年11月時，被告 應給付之違約金達15,855元，已逾欠繳之租金15,244元，原 告僅得請求違約金15,244元。故原告請求被告給付租金及違 約金各15,244元，共30,488元，為有理由，亦應准許。爰諭 知如主文第2項所示。
六、末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則 請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受 有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之 利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。而基地租金之數 額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工 商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價 年息百分之十最高額，最高法院著有68年度台上字第3071號 判例可資參照。再租用土地建築房屋之土地租金以不超過土 地申報總價額年息百分之十為限，土地法第105 條、第97條 第1 項亦有明文，是無權占用他人土地設置地上物之情形， 依理應同此解釋。查本件被告無權占用原告之系爭土地而受 有利益，致原告受有損害，原告主張被告應返還無權占用系 爭土地所受相當於租金之不當得利，自屬於法有據。本院履 戡現場後，審酌系爭土地為水利地，被告占用部分附近為住 宅區，未鄰商業區，尚無經濟活動，交通往來亦不頻繁，被 告占地建屋使用，所獲利益自屬非淺等情狀，認原告主張以 土地申報地價年息百分之5 計算不當得利，尚屬允當。而系
爭土地93年1 月之申報地價為每平方公尺4,400 元，有土地 登記謄本在卷可佐，是被告占有系爭土地共51.67 平方公尺 ，每年之不當得利為11,367元（51.67 ×4,400 ×0.05＝11 ,367），是原告請求被告自95年1 月1 日起至返還系爭土地 之日止，按月給付原告947 元（11,367÷12＝947） ，亦有 理由，自應准許。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合；本院 審酌系爭土地之公告現值每平方公尺17,000元，被告所占用 系爭土地面積為51.67 平方公尺，是其價值為878,390 元。 又原告得請求被告給付之租金、違約金共30,488元，及自95 年1 月1 日起至判決日96年4 月30日止相當租金之不當得利 共15,152元（947 ×16＝15,152），總計為45,640元。爰各 酌定1/3 之金額為擔保金，並諭知如主文第5 、6 項准許之 。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第385 條第1 項前段、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 4 月 30 日 民事庭法 官 黃怡玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 書記官 劉依緹
中 華 民 國 96 年 4 月 30 日附表：
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│ 日期 │ 逾期月數 │ 加收 │ 計算式 │ │ 金額（元）│ 累計 │
│ │ │違約金％│ │ │（四捨五入）│（新臺幣）│
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│ 95年5月底 │ 1個月 │ 2％ │ 15244×0.02 │ │ 305 │ 305 │
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│ 95年6月底 │ 2個月 │ 4％ │ 15244×0.04 │ │ 610 │ 915 │
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│ 95年7月底 │ 3個月 │ 8％ │ 15244×0.08 │ │ 1,220 │ 2,315 │
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│ 95年8月底 │ 4個月 │ 15％ │ 15244×0.15 │ │ 2,287 │ 4,422 │
├──────┼─────┼────┼───────┼───────┼──────┼─────┤
│ 95年9月底 │ 5個月 │ 20％ │ 15244×0.20 │ │ 3,049 │ 7,471 │
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│ 95年10月底 │ 6個月 │ 25％ │ 15244×0.25 │ │ 3,811 │ 11,282 │
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│ 95年11月底 │ 7個月 │ 30％ │ 15244×0.30 │ │ 4,573 │ 15,855 │
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