臺灣臺南地方法院民事判決 96年度簡上字第27號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 上訴 人 依莎貝爾別墅管理委員會
法定代理人 甲○○
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國95年12
月25日本院臺南簡易庭95年度南簡字第1674號第一審判決提起上
訴，本院於民國96年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾伍元由上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。 （二）第1項廢棄部
分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外（惟上訴人於上訴
審已不再主張時效抗辯），補稱：上訴人非依莎貝爾別墅管
理委員會之會員，亦未簽具住戶公約，查依莎貝爾別墅社區
於民國86年間由威致鋼鐵工業股份有限公司（下稱威致鋼鐵
公司）所興建，分封閉型內部別墅區及外部開放型店面區，
兩小社區風格不同，用途迥異，各自獨立，並無共構性與共
連性。上訴人並非86年興建時之預購戶，係遲至89年3、4月
間始向訴外人黃陳春貴所購買，88年間成立組織管理委員會
，名為別墅管理委員會，並向臺南市政府主管單位報備，然
會員名冊中，並無上訴人之名。又上訴人為外部開放型店面
區之住戶，依莎貝爾別墅社區區分所有權人會議開會時，上
訴人未接獲開會通知，亦未參與會議，該開會程序並不合法
，原審未命被上訴人提出歷次開會之紀錄供上訴人審視，其
判決當然有瑕疵。另上訴人為外部開放型店面區之住戶，未
使用社區中庭之照明、蓄水池等公共設施，反提供約10坪左
右之土地供中庭照明設施使用，原審判決認上訴人應給付管
理費，然未考量上訴人繳交管理費應有相對使用公共設施之
對價，有違使用者付費之原則，顯有疏失。再者，由平面結
構圖可知， 上訴人之停車位係在1樓，並非被上訴人主張之
地下室等語。
三、證據：除援用第一審所提證據外，提出土地與建物登記謄本
各1份及上訴人所有系爭房屋之建物平面圖1紙為證。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：所有權
人是否為預購戶與管理費之繳交並無關係，依法所有權人於
變更時，自變更日期起管理費即應由新所有權人繳納，依莎
貝爾別墅社區與其他大樓社區均是如此。88年間上訴人尚未
購買系爭房屋，區分所有權人名冊當然不是上訴人之名字，
管理費也是於所有權人變更為上訴人時，才向上訴人收取。
又上訴人目前應繳之管理費，僅為大部分住戶不到3分之1之
金額，已非常優惠上訴人，並無不公平之處等語。
三、證據：除援用第一審所提證據外，未提出任何證據為證。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人所有門牌號碼臺南市○○路
○段441巷3號房屋， 屬被上訴人管理之依莎貝爾別墅社區，
上訴人為區分所有權人，依該大廈管理組織章程暨住戶規約
住戶應繳納管理費。上訴人所有系爭房屋位於依莎貝爾社區
基地內，其化糞池、污水處理池、蓄水池均共構使用，其地
下室車庫係經由警衛室管理之公共通道，其使用中庭公共區
域之權利與中庭住戶相同，但基於工商社會生活忙碌，外圍
住戶甚少使用中庭公共休憩設施，住戶大會方決議其管理費
為中庭區內住戶管理費之3分之1，是上訴人應繳納之管理費
為每3個月為1期，自89年4月起至92年3月止，每期管理費新
臺幣（下同）5,000元，自92年4月起至95年12月止，每期管
理費調降為3,00 0元，尚有105,000元未繳納。 又依莎貝爾
社區基地內不分中庭內外住戶，均依建築法建蔽率之規定提
供土地作為公共區域，且基地內所有住戶均有進出之門卡可
使用公共區域。另依建蔽率之規定不能建築之土地，依規定
仍應由土地所有權人繳納地價稅，而公共區域照明設施係建
商依實際需求設立路燈，電費則由所有住戶均攤，並無不公
平之處。爰依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求上訴人
給付積欠之管理費，並聲明：上訴人應給付被上訴人105,00
0元等語。
二、上訴人則以：依莎貝爾別墅社區分為純住宅區○○○○街獨
立商店街區，二區互不相連，各自形成獨立一區，其中純住
宅區係透天房屋，內有庭園、花園等景觀設施，平時僱請工
人清掃整理環境，基於使用者付費，自應支付管理費；而外
圍商店街區○○道路，並無庭園、花園等景觀設施，亦不需
僱請工人清掃整理環境，頂樓自備自水塔，並未使用共同蓄
水池，上訴人所有系爭房屋乃外圍店面，與依莎貝爾別墅社
區非屬同一公寓大樓，且上訴人從未接獲依莎貝爾別墅社區
區分所有權人會議之開會通知，亦未參與會議，區分所有權
人會議決議成立被上訴人並不合法，上訴人更未簽訂住戶管
理公約，自不需支付管理費。又上訴人所有系爭房屋為外圍
商店街區，所有權狀面積為30坪，但實際建築20坪，其餘10
坪左右充作純住宅區之庭園、花園，然上訴人繳納地價稅係
以30坪計算，並需負擔公共區域之電費，顯有不公，且被上
訴人扣留大門通往地下室之刷卡晶片，倘若發生重大災害，
被上訴人之生命財產將受到重大威脅等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：
（一）上訴人為臺南市○區○○段 25532建號即門牌號碼臺南市
○○路○段441巷3號房屋之所有權人，上開房屋於89年3月
7日以買賣為登記原因登記在上訴人名下。
（二）上開房屋包括共用部分鹽埕段25577建號，權利範圍10,00
0分之703（含停車位編號4），及鹽埕段25578建號，權利
範圍10,000分之130（含停車位編號30）。
（三）被上訴人於88年4月，經臺南市政府核發南市工建字第961
86號公寓大廈管理組織報備證明。
（四）上訴人自89年4月起即未繳交管理費。
（五）依莎貝爾別墅社區於91年3月24日召開第4屆住戶大會，會
議記錄六討論提案二決議社區外圍店面部分 （西門路441
巷）每戶每期即3個月，繳交管理費5,000元。
四、惟被上訴人主張上訴人應給付被上訴人自89年4月起至95年1
2月止之管理費共105,000元乙情，則為上訴人所否認，並以
前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為（一）上訴人得否以未接
獲依莎貝爾別墅社區區分所有權人住戶大會開會通知，區分
所有權人會議決議被上訴人成立之程序不合法，及上訴人未
簽訂住戶規約，據以拒絕繳納管理費？（二）上訴人得否以
其所有系爭房屋為外圍店面，獨立使用，與別墅區之中庭住
戶並無共同使用部分，而得據以拒絕繳納管理費？（三）上
訴人欠繳之管理費究為若干？茲分述本院得心證之理由如下
：
（一）上訴人得否以未接獲依莎貝爾別墅社區區分所有權人開會
通知，區分所有權人會議決議被上訴人之成立程序不合法
，及上訴人未簽訂住戶規約，據以主張拒絕繳納管理費部
分：
１、按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大
廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員
，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選
任應於規約中定之；區分所有權人會議之決議，除本條例
或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所
有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分
所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之
。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所
有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，
召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所
有權人4分之1以上及其區分所有權比例合計4分之1以上出
席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區
分所有權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通
知書上載明；區分所有權人會議之決議，關於下列各款事
項，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合
計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有
權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之：
規約之訂定或變更。此為88年間依莎貝爾別墅社區召開
區分所有權人決議成立被上訴人當時所應適用之84年6月2
8日制定公布之公寓大廈管理條例第27條第1項、 第2項、
第29條第1項、第30條第1項、第31條第1項所明定 （按公
寓大廈管理條例另於89年4月26日修正公布第2條；於92年
12月31日修正公布全文63條； 於95年1月18日修正公布第
29條、增訂第59-1條）
２、次按關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力如何，公
寓大廈管理條例並無明文規定，公寓大廈住戶之性質雖屬
非法人團體，然由其性質觀之，已與社團法人相當接近，
故關於其意思決定機關所為決議之效果，自應類推適用民
法第56條關於社團總會決議效力之規定（最高法院93年度
台上字第2347號判決意旨參照）。而依民法第56條規定：
「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員
得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。 但出席社員，
對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。
總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」，是公寓大
廈區分所有權人會議之決議，其召集程序或決議方法如有
違反法令或規約時，自得訴請法院撤銷其決議；倘屬決議
之內容違反法令或規約時，則為無效。據此，姑且不論被
上訴人成立是否合於法定程序，依上開說明，在區分所有
權人訴請法院撤銷該區分所有權人大會會議決議成立被上
訴人以前，該決議仍為有效，全體區分所有權人應受該決
議之拘束，而上開決議迄今並尚未經法院判決撤銷確定，
上訴人自不得以其未收受區分所有權人會議之開會通知，
亦未參與該會議，而否認被上訴人之合法成立，並據以拒
絕繳納管理費。
３、再按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例
或規約所定之一切權利義務，修正前公寓大廈管理條例第
24 條（現已修正為同條例第24條第1項）定有明文。又所
謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為居住環境及
使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其
間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，
終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分
所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多
數的重要原則，故其性質上，應屬所謂的「合同行為」，
且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解
釋為經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治
規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約
，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所
以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，同條
例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法
律秩序之安定性。是以，依莎貝爾別墅管理組織章程暨住
戶規約既係經由各區分所有權人決議訂定，由各住戶應予
遵守之，依上揭說明，上訴人即不得以其未簽訂依莎貝爾
別墅管理組織章程暨暨住戶規約，據以拒絕繳納管理費。
（二）上訴人得否以其所有系爭房屋為外圍店面，獨立使用，與
別墅區之中庭住戶並無共同使用部分，而得據以拒絕繳納
管理費部分：
１、按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標
有明確界限得區分為數部份之建築物及其基地；又按多數
各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其公同設施之使用與
管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用
本條例之規定，修正前公寓大廈管理條例第3條第1款及第
41條（現已分別修正為同條例第3條第1款及第53條）分別
定有明文。依上開規定可知公寓大廈管理條例之適用，不
僅限於公寓大廈之區分所有建築物，各式住宅組成之社區
，其公同設施之使用與管理具有整體不可分性，亦有該條
例之適用。
２、本件上訴人所有之系爭房屋， 係別墅外圍面臨西門路441
巷之店面透天房屋，有獨立之出入口，且上訴人所有系爭
房屋坐落之土地即臺南市○區○○段 147-166地號土地，
全部均為上訴人所有等情，為兩造所不爭執，並有土地登
記第2類謄本1份在卷（見本院95年度促字第1872號卷第92
頁）可稽。惟原始起造人即威致鋼鐵公司興建莎貝爾別墅
時，整體規畫為二部分，一為店舖，一為住宅，此有臺南
市政府工務局南工使字第0425號使用執照及附表等件附
卷（見原審卷第79頁至第95頁）足參，又上訴人所有系爭
房屋，共用臺南市○區○○段25577建號、權利範圍10,00
0分之703（含停車位編號4）、第25578建號、權利範圍10
,000 分之130（含停車位編號30），此觀諸建物登記簿謄
本（見本院95年度促字第1872號卷第93頁）自明，上訴人
並曾自陳系爭房屋之地下室確有上訴人所有之停車位，然
因系爭房屋1樓未做店面使用， 且因地下室車道太窄不好
停車，所以將車子停在系爭房屋之1樓等語（見本院卷第3
7頁、第38頁）， 且依前揭臺南市政府工務局南工使字
第0425號使用執照之建築概要（見原審卷第89頁），亦可
知系爭房屋之地下層係規劃為停車空間使用。綜此，足認
上訴人所有系爭房屋雖係獨立之店面住宅，惟其使用之地
下停車位則與別墅住宅區住戶使用公同設施，且在使用與
管理上具有整體之不可分性，是以其管理自應準用公寓大
廈管理條例之相關規定，上訴人以系爭房屋為獨立建物，
並非區分所有建物，應無公寓大廈管理條例之適用，無需
繳納管理費，即非有據，不足採信。
３、依莎貝爾別墅社區為維護全體住戶之安全、各項公共設施
之正常運作、緊急災變之適當有效處理，以提供完善居家
環境，定有管理組織章程暨住戶規約，此有依莎貝爾管理
組織章程暨住戶規約1份附卷 （見本院95年度促字第1872
號卷第52頁至第66頁）可憑，而依莎貝爾別墅社區為一小
型社區，雖名為「依莎貝爾別墅」，實則社區範圍包含中
庭內圍住家與外圍商店街及臨西門路店面，社區公共設施
之維護，其受益者除一般中庭內圍住家外，外圍商店街及
面西門路店面區亦在其中，且依莎貝爾別墅社區區分所有
權人會議之決議內容，已針對社區各住戶享有社區公共設
施之多寡， 區分為3種不同之管理費收費標準，即社區內
圍住戶每戶每期3個月管理費10,000元、 社區外圍店面部
分（西門路441巷各單號門牌）每戶每期3個月管理費5,00
0元、 社區後側外圍住戶（新興路20巷6號、8號）每戶每
期3個月管理費2,000元， 此有依莎貝爾別墅91年3月24日
第4屆住戶大會議會議記錄1份附卷（見本院95年度促字第
1872號卷第146頁至第149頁）可按，已針對社區各住戶享
有公共設施之多寡，而為合理之差別對待，而上訴人既為
社區之一員，依住戶大會議會議決議繳交管理費以維護社
區整體發展，亦屬事理之常且符公平原則，上訴人以其未
利用住宅區之中庭公共區域，無需繳納管理費，即非可採
。
（三）上訴人欠繳之管理費究為若干部分：
１、按公寓大廈之住戶應遵守法令規定及規約規定事項；再按
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間
催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命
其給付應繳之金額及遲延利息， 公寓大廈管理條例第6條
第1項第5款、第21條分別定有明文。
２、依莎貝爾別墅第4屆住戶大會於91年3月24日開會提案討論
積欠管理費住戶之催收案，提案說明： 「㈠本社區第1屆
（民國88年）住戶大會決議管理費收繳辦法為：⒈管理費
以戶為單位收繳。⒉每3個月為1期，收繳1次。 ⒊各戶管
理費之計算， 以享有社區公設之多寡分為3種收費標準。
⑴社區內圍住戶，每戶每期1萬元。 ⑵社區外圍店面（西
門路441巷各單號門牌），每戶每期5,000元。⑶社區後側
外圍住宅（新興路20巷6號、8號）2戶，每戶每期2,000元
」， 此有前揭依莎貝爾別墅第4屆住戶大會會議紀錄附卷
足證， 堪認上訴人所有門牌號碼臺南市○○路○段441巷3
號房屋，自88年被上訴人成立時起，應繳納管理費每期（
3個月為1期）為5,000元，堪信為真實； 另被上訴人主張
自92年4月起上訴人所屬社區外圍住宅， 調降管理費為每
期（3個月為1期）3,000元，核與被上訴人於原審93年8月
12日送交之依莎貝爾別墅社區管理費欠繳通知單（見原審
卷第104頁）， 其上記載「管理費計算標準社區外圍住店
面：每期（3個月）3,000元」等語相符，堪認被上訴人此
部分之主張應為真實可信。
３、基上， 上訴人欠繳自89年4月起至95年12月止之管理費，
其中自89年4月起至92年3月止，每期（3個月為1期）5,00
0元，計36個月12期，共計60,000元（12×5,000元=60,00
0元）；自92年4月起至95年12月止，每期（3個月為1期）
3,000元，共45個月15期，共計45,000元（15×3,000元=4
5,000元），合計欠繳105,000元應堪認定。
五、綜上所述，本件被上訴人前開主張為可採，上訴人所辯均無
可取。從而，被上訴人依據公寓大廈管理條例第21條規定及
依莎貝爾別墅管理組織章程暨住戶規約，請求上訴人給付自
89年4月起至95年12月止，應繳納之管理費共105,000元，為
有理由，應予准許，原審判命上訴人如數給付，並依職權宣
告假執行，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予
廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論
述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 4 月 24 日 臺灣臺南地方法院民事第一庭
審判長法 官 洪碧雀
法 官 周素秋
法 官 陳金虎
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 4 月 25 日 書記官 謝文心
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