臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第56號
原 告 陳梓銘
陳梓佶
陳駿憲
陳偉翔
陳偉迪
陳虹菻
上六人共同
訴訟代理人 劉憲璋律師
複代理人 賴書貞律師
被 告 陳美娜
訴訟代理人 陳大俊律師
張秀瑜律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國106年6月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地上如附圖（即臺中市太平地政事務所土地複丈成果圖）所示標示A部分，面積合計166平方公尺之地上物拆除。
被告應將坐落臺中市○○區○○段000○000○000地號土地如附圖所示標示A部分（面積合計166平方公尺）及標示甲部分（面積合計979平方公尺）之土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元，及自民國一百零六年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零六年一月一日起至返還第二項聲明之土地之日止，按月給付原告新臺幣叁萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁佰壹拾伍萬玖仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行；但如被告以新臺幣玖佰肆拾柒萬柒仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴時訴之聲明原為「一、被告應將坐落臺中市○○ 區○○段000○000○000地號土地如附圖所示範圍地上物拆 除並將該部分土地返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣 12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息；並自民國106年1月1日起至返還第一項 聲明之土地之日止，按月給付原告新臺幣3萬元。三、訴訟
費用由被告負擔。四、原告願供擔保請准宣告假執行」。嗣 於民國106年5月22日以民事準備狀變更聲明為「一、被告應 將坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地上如臺中市太 平地政事務所土地複丈成果圖所示標示A部分，面積合計166 平方公尺之地上物拆除。二、被告應將坐落臺中市○○區○ ○段000○000○000地號土地如臺中市太平地政事務所土地 複丈成果圖所示標示A部分、面積合計166平方公尺及標示甲 部分、面積合計979平方公尺之土地返還予原告。三、被告 應給付原告新臺幣12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國106年1月1 日起至返還第二項聲明之土地之日止，按月給付原告新臺幣 3萬元。四、訴訟費用由被告負擔。五、原告願供擔保請准 宣告假執行」。經核原告上揭訴之聲明之變更，係不變更訴 訟標的而更正事實上之陳述，揆諸前揭規定，自應准許。貳、實體部分：
一、原告方面：
㈠主張：
1.原告係臺中市○○區○○段000○000○000地號土地（下 合稱系爭土地）之所有權人，被告未經原告之同意，擅自 占用系爭土地，於其上搭建鐵皮屋（下稱系爭建物）及興 建中庭景觀，嗣經原告發現上情，兩造於104年1月26日訂 立土地租賃契約書，約定租賃期間自104年2月1日起至107 年1月31日止，每月租金新臺幣（下同）3萬元，應於每月 1日支付。
2.詎被告於105年9月起未再支付租金，經催告仍未給付，顯 已無繼續履約之意願。原告不得已於105年11月14日寄發 存證信函，依兩造所訂租約第6條第4款之約定「租賃期滿 6個月以上，甲乙雙方欲提前終止租約，如提前一個月告 知，則無違約情事，若無提前一個月告知，則需補償對方 依當時租金二個月為違約金」，通知終止租約，被告於10 5年11月15日收受迄今已逾一個月，兩造租賃關係已生終 止之效力，被告無任何回應。原告因此起訴請求被告應將 系爭租賃土地上之地上物悉數清除並將土地返還予原告。 3.被告自承當初興建系爭地上物時，未經原告同意，原告係 體恤被告要照顧年老母親才同意出租遭被告無權占用之土 地，被告違約在先，未按期支付系爭土地租金，兩造已無 信任基礎；再者，兩造原定租期只到107年1月31日止，原 告並無長期出租系爭土地之意。
4.又承租人應依約定日期，支付租金，為民法第439條前段 所明定，依兩造系爭租賃契約第3條之約定：每月租金為3
萬元，然而被告自105年9月起至租約終止日即105年12月 止，並未支付原告租金，合計12萬元，故原告自得依租約 要求被告給付105年9月至12月之欠租。另契約終止後，被 告占用系爭土地即無法律上之原因，原告自得依兩造租賃 契約第6條第4款、第4條第3款、民法第455條租賃物返還 請求權、民法767條所有物返還請求權、妨害除去請求權 及民法第179條不當得利請求權等規定，請求被告拆除系 爭土地之地上物，將前揭土地返還予原告，並自106年1月 1日起至遷讓返還系爭土地為止，按月給付原告相當於租 金之不當得利等語。
㈡聲明：
如主文所示。
二、被告方面：
㈠抗辯：
被告一開始使用系爭土地時，有經原告家族長者即原告之祖 父的同意，才會斥資數百萬元在土地上興建建築物，並整地 將環境維護優美，但事後才知土地之地主與該長者非同一人 ，而地主又一再以被告使用系爭土地為由，要對被告提出刑 事告訴，被告不得已下，才與原告簽訂系爭租約，而系爭租 約被告認為應是原告家族事業從事不動產營造所擬具之制式 定型化契約，契約內容對承租之被告顯然有失公平，且於契 約存續中，原告曾同意降租，然事後又不承認，導致預付之 租金有爭執，才產生本件訴訟等語。
㈡聲明：
1.請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
2.如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
本件原告所主張之上揭事實，業據提出與其所述相符之地籍 圖騰本、土地登記第二類謄本、土地租賃契約書影本、郵局 存證信函影本、中華郵政掛號郵件收件回執影本、土地登記 第一類謄本、現場照片等為證（參本院卷第4至16頁、19至2 5頁）。而被告不否認其在原告所有之系爭土地上搭建系爭 建物，事後有向原告承租系爭土地，迄至105年9月起即未再 支付租金予原告等事實（參本院卷第29頁）。惟其否認有無 權占有之情事，辯稱：伊有經原告之祖父同意，才會斥資在 系爭土地上興建系爭建物，並整地將環境維護優美，事後始 知系爭土地之地主與原告之祖父非同一人，因原告一再以將 對被告提出刑事告訴，被告不得已才簽訂系爭租約，而系爭 租約係制式之定型化契約，租金過高，對被告顯失公平等語 。是本件兩造之主要爭點為：㈠被告抗辯其有權在原告所有
之系爭土地上興建系爭建物，有無理由？㈡原告依系爭租約 第6條第4款、民法第455條之規定，請求被告應將系爭建物 拆除，並將系爭土地返還原告，有無理由？㈢原告依民法不 當得利之法律關係，請求被告給付12萬元，並自106年1月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3萬元，有無理 由？經查：
㈠就被告抗辯其有權在原告所有之系爭土地上興建系爭建物， 有無理由部分：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被告雖抗辯： 伊有經原告之祖父同意，才會斥資在原告所有之系爭土地 上興建系爭建物，並整地將環境維護優美，事後始知系爭 土地之地主與原告之祖父非同一人等語。然系爭土地自92 年3月20日起即登記為原告所有之事實，為被告所不爭執 ，並有土地登記第一類謄本在卷可資佐證（參本院卷第19 至24頁），足認自92年3月20日起原告即為系爭土地所有 權人，並非原告之祖父所有之事實，堪予認定。 2.而被告興建系爭建物時，未得原告本人同意之事實，為被 告所不爭執（參本院卷第29頁背面），而本件被告復未能 舉證證明其已獲得原告授權他人同意讓被告在系爭土地上 無償興建系爭建物之情事，則被告抗辯其有權在原告所有 之系爭土地上興建系爭建物，並在無償之狀況下，得以使 用系爭土地之抗辯，顯然無據，自無可採。
㈡就原告依系爭租約第6條第4款、民法第455條之規定，請求 被告應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還原告，有無理由 部分：
1.依據兩造104年1月26日所訂立之系爭租賃契約書觀之，系 爭租賃契約第2條約定「租賃期限經甲乙方（甲方為原告 ，乙方為被告）雙方洽訂為：自民國104年2月1日至民國 107年1月31日止計叁年」；第3條約定「1.每月租金為新 臺幣叁萬元整，租賃所得應繳納稅金依稅法每月自行繳納 、若延遲繳納被罰款時乙方應連同罰款一起自行繳納。2. 每一個月為一期，一次支付一年，給付十二張於各期1日 為到期日之支票。…」；第6條違約處罰約定「1.乙方違 反約定使用土地或拖欠租金達二個月時，經通知繳納仍不 支付視為違約，甲方得終止租約，乙方應交還租賃土地。 若乙方不交還，則自租約終止日起按月支付當時租金二倍 計算違約金」；第7條其他特約事項「…。2.租賃期滿遷 出時，乙方所有任何土地之地上物、園藝、傢俬雜物、設 備等，若有留置不搬者或地上物未拆除，應視作廢棄物論
任憑甲方處理。若押金不足以支付地上物清理費則差額相 關費用部分，則甲方有權利再向乙方求償費用，乙方不得 異議。…」（參本院卷第12、13頁）。本件被告給付租金 至105年8月為止，自105年9月起即未再給付租金予原告， 經原告催告後，被告仍不繳納，迄至105年11月間，被告 所拖欠原告之租金顯已達2個月，原告因此依系爭租約第6 條第1款（存證信函誤載為第4款）之約定，於105年11月1 4日以存證信函通知被告於函到後30日天終止系爭租約， 該存證信函並於105年11月15日送達被告，則依據前揭系 爭租約第6條第1款之約定，兩造之系爭租約應已於105年 12月15日終止。
2.被告雖抗辯：因原告一再以將對被告提出竊佔罪之刑事告 訴，伊不得已才簽訂系爭租約，而系爭租約係制式之定型 化契約，租金過高，對被告顯失公平等云云。然本件既係 被告未得系爭土地所有權人即原告本人之同意，即在系爭 土地上興建系爭建物，倘若原告有表示可能對被告提出竊 佔之告訴，亦屬正當法律上權利之行使，難謂有何強暴脅 迫可言。再者，本件兩造均屬自然人，而非法人，原告亦 非以出租系爭土地為業，系爭租約訂立之原因係因被告未 事先徵得原告本人之同意，即在原告之系爭土地上興建系 爭建物所致，顯見本件系爭租約之訂立，係偶發之情事， 與一般定型化契約之制式常態訂約模式，顯然有異，且依 系爭租約之內容觀之，並未見有何不公平之情事。又被告 既允諾系爭租約之內容及租金之約定，而簽訂系爭租約， 依照民事契約自由原則，被告自有依約遵行之義務，無法 因被告事後片面悔約，反指稱兩造原所訂立之系爭租約有 不公平之處，是被告此部分之抗辯，應屬無據，自無可採 。
3.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生 產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條定有明文。本件兩造系爭租約既因被告拖欠租金達2個 月，而為原告依系爭租約第6條第1款之約定所終止，依照 同條款之約定，並依民法第455條之規定，被告自應將系 爭土地回復原狀交還原告，是原告依兩造系爭租約第6條 第4款及民法第455條之規定，請求被告應將系爭建物拆除 ，並將系爭土地返還予原告，自屬有據，應予准許。 ㈢就原告依民法不當得利之法律關係，請求被告給付12萬元， 並自106年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3 萬元，有無理由部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條定有明文。本件依照兩造所訂立之系爭租約第3 條第1款及第2款之約定，系爭土地之租金為每個月3萬元 ，被告迄至105年9月間起即未繳納租金予原告，迄至105 年12月31日止，合計積欠原告之租金總額為12萬元（計算 式為：每個月3萬元4個月＝12萬元），依照系爭租約第 3條之約定及民法第179條不當得利返還請求權之規定，被 告自有給付上揭款項之義務，是原告此部分主張自屬有據 ，應予准許。
2.被告迄今未將系爭土地返還原告，是原告請求被告應自10 6年1月1日起至返還系爭土地予原告之日起，按月給付原 告3萬元，亦屬有據，而應准許。
3.再者，「按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物 申報總價額年息10%為限」，土地法第97條定有明文，本 件被告所占用系爭478、479、480地號土地之面積總計達1 ,145平方公尺，系爭3筆土地106年之公告土地現值均為每 平方公尺8,800元，有土地登記謄本為憑，依此計算每年 相當於租金之賠償金為1,007,600元（計算式為8,800元 1,145平方公尺l0%＝1,007,600元／年），即相當於每 個月租金之賠償金為83,967元（計算式1,007,600元12 ＝83,967元，元以下四捨五入）。是原告請求被告給付每 個月3萬元之租金，衡情，亦未見有何過高之處，是經核 原告之主張依法並無不合，應予准許。
㈣綜上所述，是原告依兩造系爭租約第6條第4款、民法第455 條之規定，請求被告應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還 原告；並依民法不當得利之法律關係，請求被告給付12萬元 ，並自106年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原 告3萬元，為有理由，應予准許。
㈤本判決原告勝訴之部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假 執行及免為假執行，經核均無不合，爰依兩造聲請，各酌定 擔保金額，併予准許。
㈥本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 後核與判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
民事第四庭 法 官 楊忠城
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
書記官 陳怡潔