臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第2171號
原 告 丙○○
訴訟代理人 高進棖律師
被 告 辛○○
被 告 宗諭不動產經紀有限公司
法定代理人 林麗香
上列二人共同
訴訟代理人 鐘為盛律師
複代理人 庚○○ 住台中市
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國96年4月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張：原告於民國（下同）95年3月1日與被告宗諭不 動產經紀有限公司（以下稱宗諭公司）簽定附停止條件定 金委託書及確認書，由宗諭公司受僱員工己○○仲介購買 受被告辛○○委託出售之坐落台中市○區○○○段141-5 、141-27、172-42、172-173、172-174、172-175、172- 176等7筆土地及其上建物即門牌號碼台中市○區○○路9 巷6號房屋，面積108.80平方公尺（以下合稱系爭不動產 ），欲拆屋新建，約定被告宗諭公司之服務費為新臺幣（ 下同）7萬元。嗣原告與被告辛○○於95年3月21日簽訂不 動產買賣契約，總價為485萬元，由原告付款85萬元，其 餘400萬元用以清償被告辛○○之銀行貸款。惟原告於95 年4月10日辦理移轉登記後，欲拆屋重建之際，始發現系 爭土地尚包括12坪道路用地，系爭房屋實際坐落面積僅30 坪，與原告實際購買之初之本意不符。此等重要意思表示 內容，被告等人於簽約時，隱匿出賣土地包括道路用地， 且佯稱全為建地。於簽約前後，己○○亦未提供相關地籍 資料予原告確認，系爭買賣契約亦未記載地目，且於簽約 前或同時未提供物況及產權說明書予原告。原告即於95 年4月17日發函要求被告處理，亦曾向台中市政府及消保 官申請調解，均認被告宗諭公司未提供產權說明書及物況 說明書予原告簽認。原告係受被告等人之故意隱瞞部分事 實而陷於錯誤，原告以受被告等人詐欺為由，於95年6月 20日委託律師發函撤銷系爭仲介契約及不動產買賣契約之 意思表示。為此，爰依不當得利之規定，請求被告等人返
還已給付之仲介服務費7萬元及買賣價金85萬元。並聲明 ：⑴被告游誼德應給付原告85萬元，及自起訴狀繕本送達 被告游誼德之翌日（即95年9月3日）起至清償日止按週年 利率百分之五計算之利息；⑵被告宗諭公司應給付原告7 萬元，及自起訴狀繕本送達被告宗諭公司之翌日（即95年 8月22日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息 ；⑶願以現金或同額臺灣銀行發行之無記名可轉讓之定期 存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)系爭不動產買賣事宜，原告最遲於95年3月1日簽訂「附 停止條件定金委託書」及「確認書」時已取得系爭不動 產之所有謄本，而謄本中就該地號之「地目」類別欄中 即可看出該筆土地屬於「建」或「道」，且亦均有明示 該筆土地之面積，另原告亦於同年月27日取得系爭土地 及建物之所有權狀，故被告等人如何刻意欺瞞。 (二)原告主張受被告宗諭公司詐欺而簽訂附停止條件定金委 託書及確認書，其以律師函撤銷受詐欺之意思表示，因 而請求返還已給付之仲介服務費7萬元，為無理由： ⒈被告宗諭公司於仲介系爭不動產買賣時，並無以任何 方式使原告之代理人丁○○誤認系爭出售之7筆土地 均為建地且相連，何有詐欺之理。
⒉附停止條件定金委託書已詳列系爭土地之地號，且從 該地號可知系爭土地並非相連接，原告絕無可能誤認 系爭土地為均相連在一起之建地可言。更何況被告宗 諭公司之職員邱珮甄帶同丁○○至系爭不動產所在地 ，所指示之建物並無與事實不符，且四周除道路之外 ，均與其他住家相連，原告之代理人亦無可能誤認將 來縱使重建其面積有大於原來面積之處。此外，原告 購買系爭不動產之動機為何，縱有提及有重建之可能 ，惟其究竟最後要修繕或重建，並非被告宗諭公司所 能置喙，且原告亦不可能單獨只欲購買建地，而無須 道路通行之理。
⒊被告交付予原告之系爭房地，與原告簽訂之「附停止 條件定金委託書」及「不動產買賣契約書」所記載之 位置、面積均相符，何有瑕疵可言。原告指稱其於購 買之初即表明須建地40餘坪之土地，但原告並未舉證 證明其於購買系爭房地之前有告知之事實，僅片面指 述，並無證據可憑，豈可因買賣契約簽訂後所發生之 原告個人事由，而主張系爭房地有瑕疵。
(三)原告主張受被告游誼德、被告宗諭公司之職員邱珮甄詐
欺而簽訂不動產買賣契約書，其以律師函撤銷受詐欺之 意思表示，而請求返還已給付之買賣價金85萬元，為無 理由：
⒈被告游誼德（或其代理人乙○○）依雙方之合意簽訂 買賣契約書，並如期交付相關文件；而被告宗諭公司 並無任何詐欺之行為如前所述，故二者對於原告並無 任何詐欺之行為甚明。更何況，原告係於95年3月21 日始與被告即出賣人辛○○簽訂「不動產買賣契約書 」，中間事隔20天，如原告確實需要建地40餘坪始有 購買之意願，此種重要之買賣條件，依一般經驗法則 ，原告不可能取得謄本或權狀之後未注意，而仍於20 天之後與被告辛○○簽訂系爭不動產買賣契約，並於 取得權狀後之20日（即4月10日）辦理所有權移轉登 記。
⒉依民法第88條第1項但書規定，「以其錯誤或不知事 情，非由表意人自己之過失者為限。」又依民法第10 3條第1項之規定：「代理人於代理權限內，以本人名 義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」原告縱 然否認被告宗諭公司曾交付系爭房地之謄本，惟就交 付權狀之後，原告仍可自權狀之記載得知系爭房地之 地目及面積等資料。至於原告稱代理人甲○○代書取 得權狀乙後，並未交付或告知記載情形，此顯屬其內 部之問題，自不得以此而歸責被告。因此，原告以受 詐欺隱瞞，而主張撤銷買賣契約之行為，顯屬無據。 (四)綜上所述，原告於購買系爭不動產之前即已取得系爭不 動產之相關文件，自其中不動產之謄本觀之，絕無可能 不知悉系爭不動產中建物之面積有多少，屬於道路之面 積有多少。原告因事後反悔，即片面指稱被告等人有所 隱瞞，顯與事實不符，原告請求被告返還價金及服務報 酬，為無理由。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、不爭執事項：（本院採為判決之基礎）
(一)原告（由其妹丁○○為代理人）與被告宗諭公司於95年 3月1日簽訂「附停止條件定金委託書」，約定原告為購 買下述之不動產，委託被告宗諭公司居間、代理向賣方 傳達購屋意願（前言）。其第壹條、不動產標示：建 物門牌：台中市○區○○街9巷6號；基地座落：台中 市南區○○○○段141-42、141-5、141-27、141-173、 141-174、141-175、141-176。另約定承購總價為485萬
元，委託期限至95年3月10日，其餘內容詳如「附停止 條件定金委託書」所載。於同日另簽訂「確認書」，其 第二點記載：「本份文件（含內政部版要約書、附停止 條件定金委託書）簽訂前已經買方攜回審閱3日。（契 約審閱期間至少三日）」第十一點約定本案件服務費新 台幣柒萬元整計算。
(二)原告與被告游誼德於95年3月21日簽訂不動產買賣契約 書，雙方約定由被告游誼德將上開不動產出賣予原告， 總價金485萬元，原告於簽約當日給付簽約款5萬元及用 印款80萬元，其餘尾款400萬元，由原告代償被告游誼 德之銀行貸款400萬元以為支付。雙方於簽約當日均未 到場，原告委任訴外人甲○○為代理人，被告游誼德委 任訴外人乙○○為代理人，不動產買賣契約書並記載仲 介人為邱珮甄（即被告宗諭公司之銷售人員）。被告游 誼德另於95年3月27日交付系爭不動產之所有權狀，於 95年4月10日將系爭不動產移轉登記與原告。而原告迄 今尚未清償被告游誼德之銀行貸款。
(三)系爭不動產之建物部分（即台中市南區○○○○段429 建號），其坐落基地為同段141-42地號土地，地目建、 面積105平方公尺、權利範圍全部，其餘141-5地號土地 （面積617平方公尺）、141-27地號土地（面積105平方 公尺）、141-173地號土地（面積158平方公尺）、141- 174地號土地（面積107平方公尺）、141-175地號土地 （面積242平方公尺）及141-176地號土地（面積106平 方公尺），其地目均為道，權利範圍均為1335分之37。 而該6筆地目道之土地，除141-173地號土地與建物基地 141-42地號土地相鄰外，其餘均未與建物基地相鄰。 (四)原告已經給付被告宗諭公司本件不動產仲介服務費7萬 元。
(五)被告宗諭公司於94年12月20受被告辛○○委託銷售系爭 不動產（被告辛○○簽立之房地產標的現況說明參照） ，於95年1月19日申請系爭不動產之登記謄本（地籍圖 及建物平面圖係於94年11月28日申請）。而原告與被告 宗諭公司於95年3月1日簽訂附停止條件定金委託書及確 認書前，被告宗諭公司職員邱珮甄與原告之妹丁○○曾 經二或三次至系爭不動產現場察看房屋情形，丁○○並 於95年3月1日簽約前向邱珮甄表示系爭建物要拆除重建 。
(六)95 年3月21日簽訂不動產買賣契約書時，原告之代理人 甲○○曾向邱珮甄詢問本件買賣之土地為何有7筆之多
，邱珮甄向甲○○表示土地的事情已經向丁○○說過了 。
(七)原告委任高進棖律師於95年6月20日寄發律師函，以「 購買時表示需要四十餘坪土地重建，今經查建地僅約三 十坪，與當初購買之認知不符，顯然表意有誤」（即意 思表示錯誤）、「原告會購買應係受到仲介及地主故意 隱瞞部分事實致陷於錯誤」（即意思表示受詐欺）為由 ，分別撤銷與被告游誼德簽訂之不動產買賣契約及與被 告宗諭公司簽訂之附停止條件定金委託書及確認書，而 被告游誼德、宗諭公司有收受該律師函。
二、爭執之事項：
(一)兩造於95年3月1日簽訂附停止條件定金委託書及確認書 時，被告宗諭公司是否有交付不動產說明書予原告之代 理人丁○○閱覽（即丁○○當時是否已知悉系爭7筆土 地其中有6筆是道路用地）？
(二)原告主張受被告宗諭公司詐欺而簽訂附停止條件定金委 託書及確認書，其以上開律師函撤銷受詐欺之意思表示 ，因而請求返還已給付之仲介服務費7萬元，有無理由 ？
(三)原告主張受被告游誼德（包含其代理人乙○○）、被告 宗諭公司之職員己○○詐欺而簽訂不動產買賣契約書， 其以上開律師函撤銷受詐欺之意思表示，因而請求返還 已給付之買賣價金85萬元，有無理由？
參、得心證之理由：
一、兩造於95年3月1日簽訂附停止條件定金委託書及確認書時 ，被告宗諭公司是否有交付不動產說明書予原告之代理人 丁○○閱覽（即丁○○當時是否已知悉系爭7筆土地其中 有6筆是道路用地）？說明如下：
(一)被告之訴訟代理人於95年11月13日言詞辯論期日當庭提 出本件「不動產說明書」1份（有影本附卷足參），依 其目錄記載，該不動產說明書內有【產權調查結果表】 1張、【建物條件與環境】1張、【不動產說明書應記載 事項】3張、【位置圖】1張、【建物謄本】1張、【土 地謄本】7張、【地籍圖】1張、【土地使用分區證明書 】1張、【建物測量成果圖】1張、【委託價及重要事項 】1張、【房地產標的現況說明書】1張。而其中【產權 調查結果表】、【建物條件與環境】及【不動產說明書 應記載事項】均為95年3月9日製作，由此可見，該份「 不動產說明書」至遲應於95年3月9日之後始能製作完成 （即裝訂成一本）。故兩造於95年3月1日簽訂附停止條
件定金委託書及確認書時，被告宗諭公司並未交付已裝 訂成一本之「不動產說明書」予原告之代理人丁○○閱 覽，誠屬明確。準此，則證人己○○證述給丁○○看不 動產說明書時已經裝訂成一本云云（參見95年11月13日 言詞辯論筆錄），即非實在。
(二)被告宗諭公司於95年3月1日雖未交付裝訂完成之「不動 產說明書」予丁○○閱覽，但該「不動產說明書」內之 建物及土地登記謄本是於95年1月19日申請，地籍圖及 建物平面圖則於94年11月28日申請（不爭執事項㈤併為 參照），亦即該等資料於95年3月1日兩造簽訂附停止條 件定金委託書及確認書時即已存在。至於被告宗諭公司 之職員於該日是否有將前開建物登記謄本、土地登記謄 本及地籍圖謄本交給丁○○閱覽，雙方則各執一詞（參 見95年11月13日言詞辯論期日丁○○、己○○、戊○○ 、壬○○之證述）。茲查，己○○、戊○○、壬○○等 人所述95年3月1日有交付整本不動產說明書予丁○○閱 覽乙節，業經本院認為與事實不符，則在被告宗諭公司 未能確切舉證有於該日將建物登記謄本、土地登記謄本 及地籍圖謄本交給丁○○閱覽之情形下，自應認為被告 宗諭公司並未交付該等資料給丁○○閱覽，較屬合理。 準此而論，丁○○既然未能閱覽系爭不動產之相關資料 ，且該附停止條件定金委託書又未記載系爭土地之地目 ，則自難認為丁○○當時已經知悉系爭7筆土地其中有6 筆是道路用地。
二、原告主張受被告宗諭公司詐欺而簽訂附停止條件定金委託 書及確認書，其以上開律師函撤銷受詐欺之意思表示，因 而請求返還已給付之仲介服務費7萬元，有無理由？說明 如下：
(一)按民法第92條第1項規定：「因被詐欺或被脅迫，而為 意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第 三人為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始 得撤銷之。」而所謂詐欺，乃故意欺騙他人，使其陷於 錯誤並進而為不利於自己，且本來不願意表示之意思。 又詐欺在概念上必須有雙重故意，即有使人陷於錯誤之 故意，並基於錯誤而為一定表示之故意。再詐欺行為， 主要有兩種型態：為積極的虛構事實；為消極的隱 匿事實，但消極隱匿事實構成詐欺，須以詐欺之人有告 知義務為要件，合先說明。
(二)被告宗諭公司於95年3月1日雖未交付裝訂完成之「不動 產說明書」予丁○○閱覽，且因該附停止條件定金委託
書並未記載系爭土地之地目，因而認為丁○○當時無從 確知系爭7筆土地其中有6筆是道路用地，已如前述。惟 查：兩造簽訂之該附停止條件定金委託書，其上就建物 坐落基地已載明共有7筆地號，此與一筆建物通常僅坐 落在一至二筆基地之情形顯有不同；且丁○○於95年3 月1日前，曾與邱珮甄至系爭不動產現場察看房屋二或 三次（不爭執事項㈤參照），其對系爭建物坐落位置及 格局應不致於使用多達7筆「建地」，自當有所認知。 被告宗諭公司固然未於簽訂附停止條件定金委託書及確 認書當時即提供系爭不動產之登記謄本供丁○○閱覽， 但土地登記資料為公開之資訊，任何人皆可向地政機關 查閱，被告宗諭公司既然已將系爭7筆土地之地號詳載 於附停止條件定金委託書上，而土地登記謄本及地籍圖 謄本又屬隨時可得查閱之公開資訊，則未記載土地「地 目」乙事，於交易習慣上，自難評價為係故意隱匿事實 之詐欺行為。從而原告主張受被告宗諭公司詐欺而簽訂 附停止條件定金委託書及確認書，其以上開律師函撤銷 受詐欺之意思表示，因而請求返還已給付之仲介服務費 7萬元，即無理由。
三、原告主張受被告游誼德（包含其代理人乙○○）、被告宗 諭公司之職員己○○詐欺而簽訂不動產買賣契約書，其以 上開律師函撤銷受詐欺之意思表示，因而請求返還已給付 之買賣價金85萬元，有無理由？說明如下：
原告與被告游誼德於95年3月21日簽訂之不動產買賣契約 書，其第一條「不動產標示及權利範圍」之土地標示部分 ，已詳列系爭7筆土地之地號、面積、權利範圍；建物標 示部分，亦載明建物坐落基地僅台中市○區○○段141-42 地號而已，此有該不動產買賣契約書在卷可稽。本件原告 係委任專業代書甲○○為代理人而簽訂買賣契約書，甲○ ○於簽訂契約書當時，應已充分認知系爭建物之坐落基地 僅有141-42地號土地（面積105平方公尺）。出賣人游誼 德（包含其代理人乙○○及宗諭公司職員己○○）雖然未 在買賣契約書上記載各筆土地之地目，及同時出示系爭不 動產之登記謄本及地籍圖謄本，但此並不致於使甲○○誤 認141-42地號土地以外之其餘6筆土地亦屬建物之坐落基 地。從而原告主張受被告游誼德（包含其代理人乙○○） 、被告宗諭公司之職員己○○詐欺而簽訂不動產買賣契約 書，其以上開律師函撤銷受詐欺之意思表示，因而請求返 還已給付之買賣價金85萬元，亦無理由。
四、綜上所述，原告主張撤銷其受被告等人詐欺所為之意思表
示，並依不當得利之法律關係，請求被告游誼德返還85萬 元，及自起訴狀繕本送達被告游誼德之翌日（即95年9月3 日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息； 請求被告宗諭公司返還7萬元，及自起訴狀繕本送達被告 宗諭公司之翌日（即95年8月22日）起至清償日止按週年 利率百分之五計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。而 原告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分，因本訴經敗訴駁 回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 4 月 27 日 民事第一庭 法 官 游文科
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 4 月 27 日 書記官 謝坤冀
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