臺灣臺中地方法院民事判決 95年度簡字第12號
原 告 來來錢站公寓大廈管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳偉民律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 徐曉萍律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國96年4月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告於民國（下同）95年1月間，依法院強制執行程序，取 得坐落台中市○區○村段331地號土地上門牌號碼為臺中市 ○區○○路49號4樓房屋之所有權，而原告為該公寓大廈之 管理委員會。
二、因系爭房屋之原所有權人即訴外人陳許麗姬，至94年12月止 共已積欠原告管理費新台幣（下同）1,237,171元，是被告 依據公寓大廈管理條例第24條之規定，區分所有權人之繼受 人應於繼受後遵守原區分所有權人依條例或規約所定之一切 權利義務事項。而原告之住戶公約第35條亦明定房屋出租或 出售，在新住戶進住前，必須先行繳清各項欠費。現被告已 標得系爭房屋，為原區分所有權人之繼受人，自應繳清原區 分所有權人所積欠之前開管理費。
三、況被告於94年9月標得系爭房屋前，多次至系爭房屋勘查時 ，即經系爭大樓管理員告知應於拍定取得系爭房屋後繳清前 開管理費，被告當時並向原告之大樓管理員潘秀恩、財務委 員康秀鳳表示若標得系爭房屋，保證繳清原所有權人所積欠 之前開管理費，並願意承擔原區分所有權人之前開管理費債 務。詎被告於拍定取得系爭房屋後，乃拒不繳清前開管理費 ，迭經催索仍不置理。
四、對被告抗辯之陳述：
（一）原告於92年1月18日召開來來錢站大樓區分所有權人會議 ，選任甲○○為主任委員後運作迄今，在主任委員代表人 任期屆滿而不及改選時，應類推適用公司法第195條規定 ，延長代表人主任委員執行職務至改選新代表人主任委員 就任時為止。原告設有辦公處所，且於銀行設有帳戶有獨 立之財產，屬民事訴訟法第40條第3項所規定之非法人之 團體，原告由甲○○為法定代理人提起本件訴訟，具有當
事人能力及訴訟能力。
（二）主任委員甲○○授權財務委員康秀鳳代理管理委員會對外 處理事務（例如電梯合約簽約等），再報給主委確認，故 康秀鳳有代表或代理原告之權限。
（三）公寓大廈管理條例第24條並未明文將具有債權性質之權利 義務，排除於繼受人應繼受的範圍之外，參酌大法官會議 釋字第349號解釋，應以公示性之有無決定繼受人是否繼 受積欠之管理費用。且區分所有權因區分所有權人必須恆 常共同生活不如分割之關係，與共有最終將行分割之性質 不同，對於維持區分所有建物內原有秩序之要求自較共有 關係更為顯著，故管理費應由繼受人負擔。
（四）系爭管理費計算方式：⑴該大廈於85年8月19日建築完成 ，建築完成時由建設公司先自行委託管理公司管理，並收 取每月每坪100元之管理費，至86年1月26日才成立來來錢 站公寓大廈管理委員會，管理權才由建設公司轉交給管委 會。在建設公司代管時間共5月又7天，被告所有系爭房屋 建坪共130坪、每坪100元、每月管理費13,000元，其間管 理費計為68,031元（計算方式為：13,000 x 5月=65,000 元，每日13,000元30日= 433元x7天=3,031元，65,000 元+3,031元=68,031元）。⑵大廈蓋好每戶要交大廈建設 管理基金每戶2萬元。⑶自86年1月26日起至92年1月1日止 共5年11月又4天，管理費改為每月每坪80元，其間管理費 計為739,784元（計算方式為：130坪x 80元=10,400元，1 0,400元30天=每天346元。每月10,400元=10,400元，10 ,400 元30天=每天346元。每月10,400元x71月+(4天x34 6元)=739,784 元。⑷自92年1月1日起，管理費再改為每 月每坪50元，至95年1月20日被告取得系爭房屋之期間共3 年又20日，其間管理費計為238,320元（計算方式為：130 坪x50元=6,500元，6,500元30日=216元，每月6,500元x 36月+(20天x216元)= 238,320元。前開各項合計為1,066, 135元（計算方式為：68,031元+20,000元+739,784元+238 ,320 元=1,066,135元）為被告應給付之系爭管理費。（五）公寓大廈管理委員會，在主任委員或其他代表人任期屆滿 而不及改選時，應類推適用公司法第195條之規定，其執 行職務應延長至改選新任主任委員或其他代表人就任時為 止。管理費等債務承擔契約權利之行使，屬區分所有權人 會議決議事項之執行，及依公寓大廈管理條例或規約所定 事項，屬公寓大廈管理條例第36條規定管理委員會之職務 ，且本件訴訟之結果得歸屬於全體區分所有權人，縱原告 無權利能力，原告亦得請求被告給付系爭管理費。
五、原告曾委由潘秀恩向被告之前手催討系爭管理費，並每3個 月公告催繳，亦曾向被告催繳，迄未獲給付。爰依公寓大廈 管理條例第24條規定及系爭公寓大廈住戶規約第35條之約定 ，與民法第300條、第301條之規定，請求被告給付前開管理 費等語。並聲明：（一）被告應給付原告1,237,171元，及 自起訴狀繕本送達翌日即95年5月16日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）請准 供擔保宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告自92年即未依管理規約及公寓大廈管理條例改選主委並 辦理交接，且原告迄未舉證證明業依公寓大管理條例規定程 序，推舉、合法召集會議與決議等事實，從而，原告之主任 委員，未具合法代理管理委員會之權限。原告應就吳永穎有 對外代表原告之權限，負舉證之責任。
二、被告並未積欠原告任何管理費，而被告經由強制執行程序取 得系爭房屋時，法院之查封筆錄、公告並未記載需繳交系爭 管理費，是前區分所有權人所積欠前開管理費，自與被告無 關。並否認原告所主張許麗姬積欠原告管理費1,237,171元 之事實，原告應就此部分事實負舉證之責任。至原告所提建 設公司代管所支出費用，係原告管理委員會成立前之費用， 尚難認係管理費。且原告於起訴狀與其所提出之存證信函、 公告、陳報狀中所主張之管理費數額前後不一，足證其主張 不實在。
三、公寓大廈管理條例第24條所規定區分所有權人之繼受人應繼 受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係 指依該條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管 理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定 公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如 何使用等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所 有權人之繼受人亦有拘束力。惟對繼受人前手之區分所有權 人所積欠之管理費，此項債權債務關係原存在於社區管理委 員會與積欠管理費之前區分所有權人之間，依債之相對性原 則，該管理費應向原區分所有權人請求，不在前開法條規範 範圍內。況依現行規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事 ，並無公示方法，若將此義務強加於後手之區分所有權人， 將讓一般交易第三人遭受不測之損害，亦將對法院拍賣程序 造成不利影響，減低承買者之意願，導致抵押權人無法充分 受償，妨害經濟發展和資源之利用。故縱令住戶規約規定前 手積欠之管理費應由後手繼受，依前開說明，後手亦不受規 約拘束。從而，原告主張依前開規定及住戶公約，請求被告
給付系爭管理費，自屬無據。系爭房屋經法院拍賣時，未見 系爭管理費積欠情形之記載，原告亦未曾帶被告看公告。而 原告所提公告應係臨訟製作，故系爭管理費之積欠並無公示 方法，被告自不繼受系爭管理費之義務。
四、否認被告曾向原告之財務委員、大樓管理員為系爭管理費債 務承擔之意思表示。被告於取得系爭房屋前雖曾前去看屋， 惟從未表示願意承擔系爭房屋之前所有權人所積欠之系爭管 理費。且系爭管理費高達123萬餘元，數額頗鉅，被告即使 至愚，亦不可能承諾承擔該債務。且若被告真願承擔系爭管 理費債務，衡情當以書面載明雙方之約定。然原告並無任何 證明文件，徒憑片面說詞，即要求被告承擔高達123萬餘元 之債務，顯違事理。況證人潘秀恩、康秀鳳即財務委員、大 樓管理員，並無代表原告之權限。而甲○○之證詞不足證明 其經委員會授權與他人訂約，證人康秀鳳之證詞則與經驗法 則違背，不足採信。至原告雖具當事人能力，但無權利能力 ，自不得訂立債務承擔契約。
五、又管理費為定期給付之債務，因5年間不行使而消滅，原告 自起訴時起回溯5年即於89年4月18日以前就系爭管理費請求 權，已罹於時效。
六、原告對原區分所有權人積欠管理費逾2期以上及達相當金額 後，竟不依規定訴請法院命其給付，任其拒繳各項費用高達 123萬餘元，則原告因自己未善盡管理義務所造成之損害， 要求他人即被告負擔，顯為權利濫用。
七、故原告請求被告給付系爭管理費，自無理由等語，資為抗辯 。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二） 訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利之判決，請准供擔保 免為假執行。
參、法院之判斷
一、按民事，法律所未規定者，依習慣，無習慣者，依法理，為 民法第1條所明定。前開法理，主要功能在以平等原則作為 類推適用之依據，而比附援引之過程應依規範意旨加以判斷 ；故類推適用，首應探求某法律規定之規範目的，其次則在 判斷得否基於同一法律理由，依平等原則將該項法律規定類 推及於其他法律所規定事項。次按股份有限公司董事任期屆 滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事就任時止，公 司法第195條第2項定有明文。前開規定係應公司實際之需而 定。查原告之代表人甲○○於92年1月18日經來來錢站大樓 區分所有權人會議選任為主任委員迄今，有來來錢站公寓大 廈臨時區分所有權人會議記錄、來來錢站公寓大廈管理委員 會函、台中市北區區公所函在卷可證，自堪信為真實。縱甲
○○任期已屆滿，然新任管理委員既未產生，而該大廈組織 章程又未對於屆期仍未改選管理委員時應如何處理為規範， 本件亦無主管機關限期令原告改選之事證，則斟酌公寓大廈 管理條例之規範目的，並為應原告管理委員會實際運作之需 要，自得基於同一法律理由，依平等原則將前開公司法之規 定類推於本件之情形，故原告之法定代理人甲○○自得延長 其執行職務至改選之主任委員就任時為止，從而原告之法定 代理人甲○○本於來來錢站公寓大廈管理委員會主任委員即 原告代表人之地位提起本件訴訟，自無不合。
二、另按債務承擔契約若係以第三人與債權人為當事人，衹須第 三人與債權人互相表示意思一致，其契約即為成立，不必得 債務人之同意。然請求履行債務之訴，除被告自認原告所主 張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實， 負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實， 始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43 年度台上字第377號判例參照）。查：
（一）系爭管理費債務承擔契約並非原告管理委員會之權限或職 務，此由公寓大廈管理條例第36條、卷附之原告住戶手冊 第3章管理組織第34條規定即知其然。而前開規定於管理 負責人亦準用之，此觀諸公寓大廈管理條例第40條、卷附 之原告住戶手冊第3章管理組織第37條之規定自明。則原 告或其管理負責人甲○○既均無訂立系爭管理費債務承擔 契約之權限，自更無從授權財務委員康秀鳳及大樓管理員 潘秀恩與被告訂立系爭管理費債務承擔契約，從而，縱認 兩造間確曾訂立系爭管理費債務承擔契約之意思表示，因 前開無代表權限或代理權限之人所為法律行為，亦不生效 力，應可認定。
（二）原告雖主張前開訂立系爭管理費債務承擔契約之權限，係 執行區分所有權人會議決議事項云云。然原告自其代表人 甲○○於92年1月18日經來來錢站大樓區分所有權人會議 選任為主任委員迄今，均未通知住戶開會，業經證人甲○ ○證述在卷（見本院95年11月21日言詞辯論筆錄），而原 告所提出92年1月18日會議記錄與台中市北區區公所96年1 月30日公所民字第0960001995號函所附規約等相關資料， 亦無系爭大廈區分所有權人會議決議主任委員得訂立管理 費債務承擔契約之記載，且除92年1月18日會議記錄外， 自92年迄今別無其他會議記錄，亦據原告陳明載卷（見原 告於96年1月31日所提民事呈報狀），此外，別無證據足 資證明系爭大廈區分所有權人會議決議主任委員得訂立管 理費債務承擔契約，則原告前開主張，自不可取。
（三）至證人甲○○、康秀鳳、潘秀恩之證詞，或不足證明兩造 間確有訂立系爭管理費債務承擔契約之意思表示，或與前 開事證不符之證詞，自均不足採信。故原告依債務承擔契 約，請求被告給付系爭管理費，自無理由。
三、復按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所 繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利 義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務 （臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會研討結果可供參 考）。故縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務） 應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之 義務而繼受前手積欠之管理費；92年行政院送立法院審議之 公寓大廈管理條例修正草案第24條第1項條文為：「區分所 有權之繼受人應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之 一切權利義務事項」，其立法說明略謂：將「繼受」修正為 「遵守」，並於「一切權利義務」下增列「事項」文字，以 資明確。顯然，修正條文非但未變更繼受人之權利義務，抑 且更為明確的將「繼受」改為「遵守」，使不致生語義之紛 擾。至於其餘文句則係92年5月26日立法院審查會朝野協商 所增訂，觀其所增文句之文義內容，亦不足以變易繼受人應 於「繼受後」「遵守」原區分所有權人依公寓大廈管理條例 或規約所定之一切權利義務（臺灣高等法院暨所屬法院93年 法律座談會審查意見可供參考）。次按物權（含其內容、種 類、效力），除民法或其他法律有特別規定外，不得創設， 亦為民法第757條所明定；而債之關係具相對性，即一方當 事人僅得向他方當事人主張，不得向第三人主張，除法律特 別規定外，自不得使債權具有物權之效力。查本件原告與系 爭房屋原所有權人陳許麗姬間有關給付系爭管理費之權利義 務，屬債之關係，依前開說明，自具相對性，在法律未特別 明文規定之情形下，原告自不得向前開債之關係當事人以外 之第三人即被告請求給付；且系爭住戶規約亦不得創設物權 之效力。故原告依據公寓大廈管理條例第24條之規定與系爭 公寓大廈住戶規約第35條之約定，請求被告給付系爭管理費 ，即屬無據。
四、綜上所述，原告本於公寓大廈管理條例第24條規定及系爭公 寓大廈住戶規約第35條之約定，與民法第300條、第301條之 規定，請求被告給付前開管理費及其法定利息，為無理由， 應予駁回。末按因原告敗訴之判決，並不生依職權宣告假執 行之問題，既經原告聲明願供擔保聲請宣告假執行，自應駁 回其假執行之聲請（司法院83年3月14日（83）廳民一字第1 0425號函參照）。則原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即
失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併 予敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 4 月 24 日 民事第一庭法 官 陳卿和
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 4 月 24 日 書記官 葉泰濃