給付訂金
臺灣新北地方法院(民事),訴字,95年度,1619號
PCDV,95,訴,1619,20070418,2

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第1619號
原　　　告　鑫辰國際不動產投資顧問有限公司
法定代理人　甲○○
被　　　告　承展物流股份有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　劉志忠律師
上列當事人間請求給付訂金事件，經本院於民國96年4 月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略稱：
㈠被告自民國95年6月起，即與原告洽商委由原告居間仲介被 告所有坐落台北縣三重市○○○段中興小段16 -18、16-18 3地號土地，與門牌號碼為台北縣三重市○○○街52-3號房 屋（下稱系爭房地），並於民國95年6 月19日簽定不動產專 任委託銷售契約書（下稱委託銷售契約）。
㈡依該委託銷售契約第八條約定，若有沒收買方定金情事時， 原告得先扣除定金百分之20之廣告企劃等雜支費用後，由原 、被告各半分配；依委託銷售契約第2 條之約定，委託銷售 總價為每坪20萬元整，且於達該價格時原告有權代為收受定 金，換言之，即同意簽署系爭房地之買賣契約書；第3 條約 定，委託期間自95年6 月16日起至95年7 月10日止，但如被 告於委託期間內收受定金時，委託銷售契約期間自動延長至 不動產買賣契約書簽定之日止；第7 條約定，系爭房地買賣 契約書簽定同時，被告應給付原告成交總價額之百分之2.5 為服務報酬；並於第八條約定，若有沒收買方定金情事時， 原告得先扣除定金百分之20之廣告企劃等雜支費用後，由原 、被告各半分配。
㈢訴外人買方陳力詮獲悉原告居間仲介系爭房地，並經原告與 買方於95年6 月16日以碩隆精密工業股份有限公司（下稱碩 隆公司）之名義（訴外人陳力詮為其負責人）簽定客戶委託 帶看確認書，並於看後甚表屬意，更獲悉原告已與被告簽定 委託銷售契約，遂於同年6 月20日（即簽定委託銷售契約之 次日）與原告簽定承購系爭房地之要約書（下稱要約書）。 ㈣依要約書第1 、2 條之約定，訴外人買方同意承買價為每坪 20萬元與設定付款方式，並於簽定本要約書之同時，交付原 告500 萬元以為要約金；第3 條約定，若賣方（被告）同意 要約書第2 條之買賣條件（承買價與付款方式）時，原告無



須再行通知訴外人買方，系爭房地之買賣契約即成立，賣方 （被告）所收受之前揭要約金即轉為契約定金之一部；訴外 人買方有反悔不買時，定金任由賣方（被告）沒收，而賣方 （被告）反悔不賣時，原告需配合訴外人買方督促賣方（被 告）加倍返還收受之定金；第4 條約定，訴外人買方於本要 約書之有效期間（第7 、8 條之約定，自簽認日期生要約之 效力，至95年6 月30日止），除賣方（被告）已承諾第2條 之買賣條件外，得以要約撤回書面通知向原告撤回本要約； 第5 條約定，訴外人買方應於原告通知之7 日內辦理簽定系 爭房地之買賣契約；並於第6 條約定，系爭房地買賣契約書 簽定同時，訴外人買方應給付原告成交總價額之百分之1為 服務報酬。
㈤原告收受訴外人買方之要約金後，旋即交付被告，並簽定買 賣定金收據（下稱買賣定金收據）。其中，確認定金為500 萬元（第2 條）與付款方式（第4 條），搬遷期（第8 條） ，及再次確認委託銷售契約中之系爭房地、服務報酬、及違 約罰則。
㈥詎料，訴外人買方雖經原告通知再三而始終未依要約書第5 條約定於原告通知之7 日內辦理簽定系爭房地之買賣契約。 更有甚者，被告雖一方面以存證信函通知訴外人買方違約之 情事而解除買賣契約；他方面竟將定金退還，而損及原告權 益。
㈦依最高法院84年度臺上字第2925號判決裁判要旨：媒介居間 人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介 居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則 ，仍應支付報酬。參照該裁判要旨，委託人故意拒絕訂約時 ，履約之報酬尚得依誠信原則而為請求，依舉重明輕之法理 或上述之約定，雖被告竟將定金退還，仍無礙於原告請求損 害賠償額預定之300萬元。
㈧聲明：
⒈被告應給付原告300 萬元，及自本起訴狀繕本送達被告之 翌日起，至清償日止，依年利率5%計算之利息。 ⒉請准依職權宣告假執行。
二、被告抗辯略稱：
㈠買方碩隆公司與被告雙方就尾款如何支付及交付標的等契約 必要之點未能合意，且係肇因原告未能對買方碩隆公司履行 承諾為其辦理買賣價金全額貸款所致，顯屬不可歸責於買賣 雙方之事由：
⒈訴外人即買方碩隆公司雖有交付前述500 萬元支票為要約 定金，但就有關買賣尾款部分，碩隆公司於約95年6 月23



日由乙○○代表至被告公司商談時，表示原告事先承諾確 可為碩隆公司協調金融機構，將全部買賣價款以貸款支付 ，碩隆公司方交付上開支票，之後原告竟無法履行承諾， 致碩隆公司未與被告簽訂買賣契約。被告委託原告仲介買 賣之不動產，係因買受人碩隆公司無力支付買賣價金，致 未簽訂買賣契約，非被告拒訂契約；原告既為被告仲介買 賣，就買方之資力如何？能否負擔買賣價金？原告事先應 予以評估，否則於買賣契約簽立後發生付款糾葛，將使被 告蒙受損失。
⑵而有關尾款之支付，原告所提出買賣訂金收據第肆條付款 方式第（四）項部分，尾款（總價70%即壹億柒仟貳佰玖 拾捌萬元）究係於產權登記完畢三日內給付，抑或於履行 貸款核撥同時給付，於被告收受上開支票時買賣雙方尚未 議定。且另有關買賣雙方稅金負擔，何時點交（被告仍須 使用系爭不動產至95年11月），碩隆公司與被告亦無達成 合意，故買賣雙方就尾款如何支付及交付標的等契約必要 之點未能合意；未簽訂任何買賣契約，原告亦發函催告碩 隆公司出面簽約，故買賣雙方確尚未簽訂買賣契約；且係 肇因原告未能對買方碩隆公司履行承諾為其辦理買賣價金 全額貸款所致，顯屬不可歸責於買賣雙方之事由，依民法 第249 條第4 款之規定，碩隆公司本即得請求返還上開支 票。
㈡依「不動產專任委託銷售契約書」第8 條之約定，若被告無 沒收定金之情事，原告自無權請求分配；且被告與碩隆公司 係因不可歸責於雙方之因素合意解除買賣契約，原告不得向 被告請求給付定金，且上開約定未限制被告不得與買方合意 解除買賣契約，被告既未有沒收定金之情事，原告自無權依 上開特約條款之約定向被告請求分配定金。
㈢原告雖以被告曾以存證信函通知碩隆公司解除契約。惟被告 係因原告先以存證信函催告碩隆公司限期簽約，方延續該函 意旨發函，然被告與碩隆公司於95年6 月23日既已確認因不 可歸責於雙方之事由致無法簽訂買賣契約，故被告於存證信 函表明願將上開支票返還予碩隆公司，原告自不得以該存證 信函為有利於伊之主張。
㈣原告執行本件仲介業務，有惡意競爭、違反誠信原則及公平 交易法：
⒈被告係由95年6 月間，由「劉淑君」洽談出售系爭不動產 事宜，而兩造簽訂之契約書未幾，被告旋接獲「地王不動 產投資顧問股份有限公司」之存證信函，稱「劉淑君」係 該公司離職員工，離職後將該公司客戶資料（含被告）攜



往原告公司，違反競業禁止契約，要求被告公司勿支付仲 介費用予原告，可證原告有惡意競爭，違反誠信原則之情 事。
⒉又依行政院公平交易委員會「對於房屋仲介業之規範說明 」，示明：「房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性 ，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代 關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人 亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部 版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法 第24條規定之虞。」本件原告一方面要求碩隆公司簽訂要 約書，復要求碩隆公司給付與斡旋金相同性質之系爭支票 ，且蓄意隱匿要約書與斡旋金之區別之替代關係，有碩隆 公司委請徐婉蘭律師所發之律師函可證，足證原告確有違 反公平交易法第24條之規定。
㈤縱認原告得向被告請求給付訂金，原告請求金額亦屬過高： ⒈按民法第572 條規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務 之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人 之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」 ⒉退萬萬步言，縱認原告得向被告請求給付訂金（被告仍否 認有給付義務）。惟原告就系爭不動產之買賣並未為任何 廣告企劃，此由兩造之契約書於95年6 月19日簽定，翌（ 20）日原告旋與碩隆公司簽定要約書可證為真；且原告公 司所為其他勞務亦極為有限；又原告於執行本件仲介居間 業務亦有違反誠信及公平交易法之處；況被告與碩隆公司 合意解除契約並退還支票予碩隆公司，被告並無取得分毫 。故原告請求被告給付定金300 萬元，顯屬過高。 ㈥被告事後將系爭房地轉賣與他人，比當初要賣給碩隆公司的 價錢還要少3500萬元左右，有買賣契約書及發票為證，實際 上受有損失，並無原告所稱設辭解約再高價轉售的情形。 ㈦聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執的事實(本院卷第102頁)： ㈠被告於95年6月19日就所有坐落台北縣三重市之系爭房地與 原告簽訂不動產專任委託銷售契約書。
㈡原告曾將訴外人陳力詮簽發之五百萬元支票交予被告。 ㈢前述五百萬元支票性質上為立約定金。
㈣原告所發之存證信函（原證五）及被告所發存證信函（原證 六）均為真正。
㈤五百萬元支票被告已經返還碩隆公司。




四、本件爭執點(本院卷第103頁)：
㈠系爭不動產買賣不成立，是否不可歸責於買賣雙方？是否可 歸責於被告？
㈡原告得否依不動產專任委託銷售契約書向被告請求給付定金 中的三百萬元？
㈢原告執行本件仲介業務，有無違反誠信及公平交易法之處？ ㈣原告請求之金額有無過高？
㈤被告是否另以高價出售系爭房屋，故設辭解約？五、本院判斷：
㈠系爭不動產買賣契約，因有不可歸責於買賣雙方之事由致不 能履行：
⒈按「被上訴人於簽立係爭買賣預約時所交付之定金，係以 擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂『立約定金』 。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的 ，固有民法第249 條規定之適用；本約如未成立，定金之 效力仍應類推適用該條文之規定。本件係爭土地買賣之本 約因兩造就如何交付土地之契約必要點不能合意，為不可 歸責於雙方之事由，致不能成立，亦即預約已不能履行， 被上訴人交付之定金，自有民法第249 條第4 款規定之適 用。」（最高法院93年度台上字第441 號判決參照）。 ⒉本件兩造對於買方碩隆公司於簽立要約書時所交付之500 萬元支票性質，均不爭執是以擔保本約（買賣契約）之成 立為目的之所謂「立約定金」。
⒊本件買賣有關有關尾款支付一節，買方碩隆公司於要約書 是記載「交屋時給付尾款70% 」（本院卷第9 頁），但被 告於買賣訂金收據上並未確定尾款（總價70% 即壹億柒仟 貳佰玖拾捌萬元）究竟是於「產權登記完畢三日內」給付 ？抑或於「履行貸款核撥同時給付」？（本院卷第10頁） ，或同意買方所提於「交屋時給付」？顯然兩造就尾款何 時支付一節尚未議定。
⒋本件買賣有關有關何時交屋一節，買方碩隆公司於要約書 上並未特別記載，但經證人即原告職員丙○○到庭證稱「 買方之前就陸續找廠房，經我帶看之後，有自己看一次， 她與她先生又看一次，再找銀行一起看一次，表示要買， 她也要急用，因為她現有的廠房是租的，已經爆倉，希望 擴充」等語（本院卷第151 頁）；但被告於買賣訂金收據 上則特別註明「買方要給賣方搬遷期計四個月，於95年10 月底前清空點交」（本院卷第10頁），顯然已將買方碩隆 公司要約內容加以限制，在法律上即屬於拒絕原要約而為 新要約（民法第160 條第2 項參照），須買方碩隆公司對



此項限制加以承諾，買賣契約才能認為成立。對此事項， 證人丙○○也證稱：「（賣方希望10月底才點交這件事情 ，買方有無表示意見？）我記不清楚」（本院卷第153 頁 ），顯然兩造就何時點交房屋一節也未議定。
⒌再者，就原告職員丙○○是否曾承諾買方碩隆公司「全額 貸款」一節而言：
⑴按民法第567 條明文規定：「居間人關於訂約事項，應 就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之 人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居 間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立 該約之能力，有調查之義務。」原告既為專營不動產仲 介買賣業務，於為被告仲介買賣時，就買方資力如何？ 能否負擔買賣價金？自有為被告調查之義務。否則買賣 契約簽立後發生付款糾紛，將使被告蒙受損失，故原告 評估買方資力是否足以履行買賣契約，應為原告執行仲 介職責當負之義務。
⑵被告主張原告曾承諾碩隆公司可協調金融機構將全部買 賣價款以貸款支付，竟未履行承諾，致碩隆公司事後未 能與被告簽訂書面買賣契約，非被告拒訂契約，顯屬不 可歸責於買賣雙方之事由等語，並舉證人乙○○為證。 ⑶據證人即碩隆公司監察人乙○○到庭證稱：「我們與原 告的陳（正興）先生有談到這個問題，我有說我們資金 可能不夠，需要全額貸款，如果可以全額貸款，我們就 可以買廠房」、「他帶我去看土地的時候，說土地很漂 亮，如果能談成，後續可以想辦法，全額貸款沒有問題 ，後來要簽要約書，碩隆公司的陳（力詮）先生有說要 全額貸款，如果沒有全額貸款可是沒有辦法，原告的陳 （正興）先生說沒有問題」、「（是否當天就開500 萬 支票？）是的，是丙○○先生叫我們開支票，他說這樣 比較好談」、「有，一個禮拜丙○○通知我們已經談成 ，每坪20萬元，我們出動四家往來銀行去看土地，都說 無法全部貸款，因為金額太高，我在三天內就告訴丙○ ○，丙○○說我都還沒有去談，你如何知道不能全額貸 款，我說這事不能騙人的，我的往來銀行告訴我，以公 司狀況目前沒有辦法貸這麼高，這樣下去我的公司就無 法營運，丙○○告訴我後面還有十幾組買方要看，我說 那你就讓給他們，他要我開300 萬元支票給他，讓他去 將500 萬元支票換回，我說為何要這樣，丙○○說對方 不一定願意交回500 萬元支票，對方可能會沒收，才要 開300 萬元支票。當天下午我就去找被告公司的陳小姐



談這件事情，我說我無法貸款這麼多錢，我現在知道， 銀行說無法貸款這麼多錢，我告訴陳小姐是否可以讓給 其他人，把500 萬元支票也還給我，我也告訴他我早上 有跟丙○○講這件事事情，陳先生告訴我說要開300 萬 元才能換回之前的500 萬元支票，陳小姐告訴我如果買 賣沒有成立，一毛錢都不會收」、「（問：原告丙○○ 有無提到可以何方法辦理貸款？）他說可以八成貸款， 另外二成要我自己想辦法，原告法定代理人也有幫我想 辦法，也有帶我們去找一家銀行（即中小企銀），銀行 有在辦理，但是過程很慢，是我們自己說算了不要貸了 ，因為這樣會拖累到被告，如果被告有其他的人可以賣 ，就可以賣給別人」、「銀行（中小企銀）人員來拿資 料時候，我有說我們的資料不是很漂亮，資本額又不高 ，如果要貸款的話可能很勉強，銀行人員有說是這樣沒 錯，也沒有講總行審核時間須要多久，只是說要報到總 行」（本院卷第105-108 頁）。
⑷經本院詢問結果，原告法定代理人也陳稱：「（問：你 與中小企銀接洽時候，是否請銀行幫忙本件需要全額貸 款？）我只有請銀行幫忙貸款額度高一點，當初我帶同 證人（即乙○○）一起去中小企銀，經理有說一般都是 貸八成，請證人提供公司實際帳戶往來資料給銀行評估 。」本院再訊問證人證人乙○○亦證稱：「（是否如此 ？）是的情形就是這樣，我說看能不能再貸款高一點， 銀行說要看我們的資料，我有跟丙○○說另外二成的資 金我也籌不到，丙○○要我跟原告的何董借錢，我有跟 原告法定代理人講你們丙○○說另外二成要我跟你們何 董開口，我也不敢開口，原告法定代理人也沒有說要借 我們」；當庭原告法定代理人也接續陳稱：「是的，銀 行還在評估貸款額度，所以並未確定是否需要向我借錢 。何董就是我」等語（本院卷第108-109 頁）。 ⑸由上述內容可知，證人乙○○於買賣價格談妥後，即出 動四家往來銀行去看土地，但都表示無法全部貸款，再 與原告職員丙○○聯繫後，續由原告法定代理人陪同前 往中小企業銀行接洽貸款額度，看看是否能比一般貸款 八成之額度再高一點，不足部分再考慮由被告法定代理 人以私人借款方式補齊，顯然證人所稱「全額貸款」一 事，顯非虛構，應可認定屬實。至證人丙○○雖到庭證 稱其並無承諾全額貸款一事，惟其為原告之受僱人，自 難為不利於原告之證詞，此部份證詞自無法採信。 ⒍又查，證人丙○○到庭也證稱：「接近簽約的時候，買方



說他的自備款不夠，銀行給的成數不足，剛好賣方也說節 稅的問題，希望我們與買方溝通好，所以雙方才沒有在7 日內正式簽約。我知道是劉淑君（即原告另一職員）轉達 賣方希望先過戶給自然人，再過戶給買方，這需要買方的 配合。」等語（本院卷第153 頁），顯然買賣雙方就如何 辦理過戶一節，也未達成協議。
㈡綜上所述，原告所提出買賣訂金收據第4 條付款方式第（四 ）項部分，尾款（總價70% 即壹億柒仟貳佰玖拾捌萬元）究 係於「產權登記完畢三日內」給付，抑或於「履行貸款核撥 同時給付」，或於「交屋時給付」？於被告收受上開支票時 買賣雙方尚未議定。且另有關買賣雙方何時點交房屋、如何 辦理過戶等細節，碩隆公司與被告亦尚未達成合意，故買賣 雙方就尾款支付及交付標的等契約必要之點既然未能合意， 致未簽訂任何買賣契約，同時因原告未能對買方碩隆公司履 行承諾為其辦理買賣價金全額貸款之事由，致買賣雙方尚未 簽訂買賣契約，顯然本件情形與原告所引用依最高法院84年 度臺上字第2925號判決要旨所稱「媒介居間人倘已媒介就緒 ，委託人故意拒絕訂約」之情形有別。復參照前述最高法院 93年度台上字第441 號判決意旨，本件顯屬不可歸責於買賣 雙方之事由，致無法簽定買賣契約，亦即預約已不能履行， 買方碩隆公司所交付之定金，自有民法第249 條第4 款規定 之適用，即碩隆公司本得依法請求返還上開支票。 ㈢依「不動產專任委託銷售契約書」第8 條之約定，若被告無 沒收定金之情事，原告自無權請求分配；且被告與碩隆公司 係因不可歸責於雙方之因素合意解除買賣契約，並依法返還 定金，故被告既未有沒收定金之情事，則原告依上開特約條 款約定向被告請求給付定金中之之300 萬元，自屬無理由， 應予駁回。又其既受敗訴判決，假執行之聲請即無依據，應 一併駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所 提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影 響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　4 　　月　　18　　日 民事第三庭 法　官　劉以全
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　96　　年　　4 　　月　　18　　日 書記官　陳淑芳