臺灣宜蘭地方法院民事判決 95年度訴字第342號
原 告 庚○○
訴訟代理人 陳倉富律師
被 告 丙○○
辛○○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國96年3 月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬貳仟玖佰捌拾參元由原告負擔。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查原告 起訴主張其於95年間向被告買受渠等所有坐落宜蘭縣五結鄉 ○○段83、85、88、91、91之1、92、94、94之1及115 等地 號土地，欲做為建築使用，惟原告嗣後發現其中之91之1、9 4 兩筆地號土地經都市計畫編定為保存區，無法建築，而認 買受之前開土地存有瑕疵、欠缺出買人所保證之品質，且買 受人故意不為告知，而主張依民法第360條、354條第1 項之 規定，請求被告等人返還價金。嗣於審理中，另追加同時依 情事變更之法律規定，仍為相同聲明之請求，核其請求之基 礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，與前揭規 定尚無不合，應予准許。
二、原告主張：伊於95年5月1日向被告購買渠等共有坐落宜蘭縣 五結鄉○○段83、85、88、91、91之1、92、94、94之1及11 5 等地號土地，以作為建築使用，雙方以每坪新臺幣（下同 ）13萬元之價格為計算，總價為47,680,383元。嗣原告已付 清所有價款，並於同年5 月15日辦理上開土地之所有權移轉 登記完竣。詎原告為立即進行上開土地建築之準備，於辦理 土地合併時發現上開買賣標的中之91之1、94 兩筆地號土地 係屬「保存區」，依都市計畫法之相關規定係屬不能作為建 築使用者，前開情形並未經出賣人即被告於訂約時予以告知 ，原告乃分別於95年8月10、同年10月5日先後委由原告訴訟 代理人寄發（95）富衡律字第95008號、950009 號律師函， 通知被告協商未果。前開兩筆土地因不能作為建築使用，其
價值應僅有相鄰土地市價之一半，亦即每坪僅約6.5 萬元左 右，顯已有減少其價值之瑕疵，亦減少其通常效用，或契約 預定效用之瑕疵，並缺少出賣人所保證之品質，且出賣人故 意不告知該瑕疵之存在，為此依民法第360條、第354條第1 項之規定，請求被告等人應分別返還該價值減少之價金各72 1,550元（即 (13.2＋96.89)×0.3025×6.5萬元÷3 ；元以 下4捨5入）。又縱認兩造未明確約定前開兩筆土地可供建築 之用，然該土地乃位於「保存區」僅得作為宗教用途，已非 雙方締約當時所得預料，且其價值顯非如原有契約所約定之 每坪13萬元之價值，則依其原有效果顯失公平，原告亦得依 民法第227條之2第1 項情事變更之規定，請求減少價金要求 被告返還等語。並聲明：（一）被告各應給付原告721,550 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；（二）願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：被告3 人於95年5月1日將坐落宜蘭縣五結鄉○○ 段83、88、91、91之1、92、94、94之1及115 等地號土地（ 被告所有權應有部分各3分之1），及同段85地號土地（被告 所有權應有部分各6分之1）所有權應有部分全部出售給原告 ，總價47,680,383元。查被告係以同一區塊附近所有土地之 應有部分，以前揭總價出售與原告，並未區分各筆土地之價 值而分別出售，且在前開買賣契約內文中，亦未特別載明被 告係出售「建地」，買賣契約附表所示之買賣標的亦僅記載 「地號」、「面積」、「所有權人」、「權利範圍」等，並 未載明各筆土地之地目或用途，否認被告有特別保證買賣之 土地係可作為建築使用之情事，否則在契約總價達447,680, 383 元高價之情形，如兩造間有特別約定，應會於契約特別 載明，故被告僅係出售在同一區塊附近所有土地之應有部分 ，並未聲明該等土地均可作為建築使用，應不負告知原告關 於買賣標的用途之義務。事實上，系爭91之1 、94地號土地 早在61年間即經劃為保存區，且原告購買系爭土地之前，即 在周遭之土地推出其他建案建屋販售，原告會向被告購買系 爭土地，亦係其先主動要求仲介即證人己○○找被告購買， 衡情原告對於該9筆土地之情形應有所知悉，並認為確為其 所需要之土地，方可能要求仲介人向被告仲介購買，況該9 筆土地原非連貫之土地，單純以之並無法合併興建溫泉大樓 使用，然原告購買後不久即與其他土地辦理合併，形成完整 可供興建大樓之用地，顯見原告於購買系爭土地前應早已規 劃，益見原告於購買時焉可能不知系爭土地之狀況。故原告 主張前開土地中之91之1、94地號係屬「保存區」土地，依 法不能作為建築使用之情形，未經被告等出賣人於訂約時予
以告知，及被告有向原告保證供建築之用，而應負民法第 354條第1項前段、第360條所定物之瑕疵責任云云，顯屬無 據。又民法第227條之2第1項所謂之情事變更，應係指情事 遽變，非契約成立當時所得預料，依一般觀念，認為如依其 原有效果顯然有失公平者而言，然本件原告長期在系爭土地 附近興建房屋，對於系爭土地之情形至為瞭解，並知系爭土 地位於保存區之情事，自難認於契約簽訂前後有何情事變更 之情形存在，則原告另依前開規定為請求，亦屬無據等語， 資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
（一）被告原共有坐落宜蘭縣五結鄉○○段83、88、91、91之1 、92、94、94之1及115等8筆地號土地所有權全部，被告3 人之應有部分各3分之1；及同段85地號土地，被告3 人之 應有部分各6分之1。
（二）兩造經由仲介人己○○之介紹，於95年5月1日簽訂不動產 買賣契約書，約定被告將前開土地所有權應有部分全部以 總價447,680,383 元（即每坪13萬元）之價格出售給原告 。
（三）嗣原告已依約給付全部價金給被告，被告亦於95年5 月15 日將出售之前開土地所有權應有部分全部辦畢移轉登記予 原告。
（四）前開買賣標的中之五峰段91之1 、94兩筆地號土地前於61 年8 月22日經公告之「礁溪都市計畫」劃設為保存區，規 劃理由為該處寺廟（福崇寺）頗具遊憩價值，宜妥予維護 ；嗣於88年5月26日公告之「變更礁溪都市計畫（第3次通 盤檢討）」變更為宗教專用區，使用限制為宗教建築及法 定相關設施。
五、得心證之理由：
本件兩造爭執之處，其乃為：（一）兩造就系爭宜蘭縣礁溪 鄉○○段91之1、94 地號土地所成立的買賣契約有無約定可 供建築使用？（二）原告依民法第354條第1項前段、第36 0 條規定請求減少系爭土地價金，是否有據？如屬有據，原告 得訴請被告分別返還的價金數額為何？（三）系爭買賣契約 是否有民法第227條之2第1 項所定情事變更之適用？原告依 前開規定請求減少價金，是否有據？茲審酌如下：（一）兩造就系爭宜蘭縣礁溪鄉○○段91之1、94地號土地所成 立的買賣契約有無約定可供建築使用？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求。最高法院著有17年上字第917 號判例意旨可參。原告 主張兩造就系爭宜蘭縣礁溪鄉○○段91之1、94地號土地 所成立的買賣契約曾約明可供建築使用，然為被告所否認 ，且觀諸卷附原告所提兩造買賣契約書之合約內容，亦無 關於前揭約定之記載，則原告就其前開有利於己之事實， 自應依法負舉證之責。而查，原告主張系爭買賣契約書雖 然沒有載明購買的土地要能夠做建築使用，但是在立約當 時有口頭的約定，當初買的時候有經過仲介人的介紹，仲 介人是己○○，另外還有一位乙○○也是仲介人，只是因 為介紹仲介金的分擔，所以沒有載明乙○○的部分，另外 辦理土地移轉的代書戊○○亦在場，被告當初有說系爭所 有買賣標的都是住宅區的建築用地，該陳述是合約的內容 一部分等語，固據其聲請傳訊證人甲○○、己○○、乙○ ○、戊○○等人為證。
２、惟查：
⑴證人甲○○結證：「我本身是從是建築業，這塊土地的旁 邊現在正由我推案興建中，我在2 年前推出這個案子的預 售案（即湯宸第1 期），當時的銷售狀況非常好，我就跟 我公司的股東也就是原告庚○○說我們2 人可以合夥再將 旁邊的土地買下來要蓋湯宸第2期，因為我第1期的土地是 找己○○幫我仲介，所以我和原告就請他再幫忙找附近土 地的地主談，但是出面的事情都是由我去跟己○○談」、 「系爭土地實際上的出資者是我和原告各2分之1，但是當 初就講好買賣契約只用原告1 個人的名字去簽訂」、「找 地主談的過程我沒有參加，簽約時我也沒有去，但是原告 有去」、「（買的時候地主）沒有（強調或表示出售的每 筆土地都是可以做為建築使用，或作為法定空地或與建築 有關的使用）」、「我沒有跟己○○講過（買的每1 筆土 地都一定要符合前述建築的目的），地主方面我也從來沒 有見過面，據我所知原告應該也沒有這樣跟地主講過，但 是己○○知道我是建商，應該知道我買地就是蓋房子。… 我有跟己○○和乙○○提過我買土地是要蓋第2期」、「 （己○○在仲介系爭土地的過程中）沒有（向我反應過系 爭保存區的問題）」、「我知道（系爭土地和鄰地的範圍 內有一間寺廟），那間廟很早就在那裡，所以我在很早以 前就知道」、「因為我蓋的1 期就在隔壁，所以對於系爭 土地和鄰地都很清楚，當時就是空地還有1 間老房子，廟
沒有坐落在系爭土地上，老房子是有在系爭土地上，是另 外一位地主不是被告的老房子」、「（買完之後，伊就系 爭）9筆土地已經辦理合併，…目前只剩下4個地號，就是 83、85、88、94等地號」、「合併後都是登記在（我妹妹 ）侯明蘭的名下，因為方便跟銀行辦理融資的原因」等語 在卷（詳卷宗第98至102頁）。
⑵證人己○○結證：「我是做仲介的，當初是群大建設甲○ ○…叫我去他的公司，跟我說原告要買這幾筆土地，並且 拿了地號、空照圖的資料給我看，裡面還有土地登記謄本 的資料，但是沒有使用分區的資料，原告當時並沒有在場 ，後來第2 次見面才有在場，…所以我才依照謄本的資料 去找土地所有人，也就是被告」、「本來我去找地主，地 主剛開始並不想出售，…覺得土地價格會越來越好，但是 經過我跟他說現在那邊都已經在蓋房子，你剩下一點點的 土地不好使用不如出售，後來他們才同意」、「地主是出 價每坪20萬元，他們一共有9筆土地，其中1筆是路地，地 主表示要賣就要通通出售，否則通通都不賣，（原本）地 主出的價格超出行情，後來是以每坪13萬元出售」、「地 主堅持要就要通通賣，而且要以同一的價格出售」、「（ 賣的時候，地主方面）沒有（向原告表示他所出售的每筆 土地都可以作為建築使用或者是作為建築法定空地或與建 築有關使用）」、「（買方也）沒有（在委託伊去找地主 洽談時候特別強調上開條件），買方在買之前就有進行調 查，而且還有空照圖，一開始就委託我說要買這幾筆土地 ，要我去找地主談」、「簽約時雙方面都同意要購買那些 土地，然後才見面簽訂買賣契約，當時買賣沒有保存區的 爭議。事實上我認為買方應該早就知道有部分的土地屬於 路地還有位於保存區的事情，因為買方買的土地不只這些 ，在買之前都已經做過調查，而且價格上，事實上地主是 以比較低的價格出售給買方，例如路地的部分根本就等同 於送買方，保存區的土地也是同樣的情形，因為路地和保 存區的土地面積都只有一點點」、「當初我拿到謄本，只 注意謄本上面所寫的土地所有人的姓名、地址還有土地面 積，然後按照上面地址去找土地所有人，地主當時都一再 表示不管是什麼樣的土地，要的話就要通通出售，不會另 外保留任何土地，我沒有特別注意地目。當初簽契約時候 ，並沒有聽到雙方有提到保存區的事情，只知道他們最後 是談定每坪13萬元成交，買方對於系爭土地各種情形都很 瞭解，所以講的話也沒有很多，簽約的支票也是委託給我 處理」、「（在代書處簽約時，買賣雙方）沒有（口頭約
定9 筆土地都可以作為建築使用）這樣約定，賣方只有拿 出全部的權狀表示這些土地都要全部出售，買方也同意」 、「第1 期的土地也就是93年甲○○買的土地也是借用他 妹妹侯明蘭的名義去購買，現在都已經蓋好房子，但是一 期買的土地還有剩下部分的土地，剩下的土地是否要做綠 地或是美化我不清楚，所以才又委託我去向被告還有（訴 外人）甘阿秀買這些土地，買的土地是否一定全部要用來 蓋房子，我並不清楚，我只知道甲○○委託我的意思是希 望鄰地都能夠通通買，而系爭土地的地主也是一定要通通 賣，當初委託的時候，甲○○就有拿空照圖給我看，並且 告訴我甘阿秀的土地附近有1 間佛寺和古塔，有佔用到系 爭土地他知道，他說他買下來之後，他再自行處理沒有關 係，系爭土地被指定為保存區就是因為廟的所在和周圍要 留通道，所以我才會說甲○○和原告應該知道系爭土地有 保存區的問題，甘阿秀的部分也是說要全部出售才可以。 原告確實很想要買系爭土地，所以才會簽約時候就1 次付 2,100萬元，總價才4,000多萬元」、「（我在簽約以前就 知道有保存區的問題）買之前甲○○就有告訴我」、「簽 約前1 天我有告訴代書有保存區的問題，但是買賣雙方都 是要全部購買」等語在卷（詳卷宗第70至73、103、104頁 ）。
⑶證人乙○○結證：「當初是因為買方想要買這些土地，所 以問我是否認不認識這些土地的地主，買方是透過他的朋 友甲○○來找到我，這筆土地實際的仲介人不是我，因為 他們委託我，然後我就找上證人己○○去找地主談，實際 洽談的過程我並沒有參與」、「那時候買方只有提到要買 那個區塊的土地，有拿地籍圖給我看」、「買方是說要買 來投資，大概就是要蓋房子，不過並沒有明確表示，只說 他想買這些土地」、「（伊）沒有（跟賣方見過面）」、 「不清楚（買賣雙方就這系爭土地，有無特別約定作為建 築使用）」、「買方是後來簽完約去領使用分區的時候才 發現有部分土地位於保存區，然後告訴我有這個問題」、 「（不瞭解雙方談定價格的事情）價格是在簽約時後談定 的，當時我並不在場」、「土地的價格應該是雙方覺得合 理就合理，當時的周圍土地一般出售是有（每坪13萬元） 這個價格，至於有無更高就不清楚」、「買方（在買受之 前）知道（系爭土地坐落）位置，當初就是在圖上表示這 個區塊的土地他要買」等語（詳卷宗第73至75頁）。 ⑷證人戊○○結證：「我是承辦系爭買賣的代書，當時是己 ○○打電話找我去處理這個案子，簽訂買賣契約時候，是
在我的事務所簽的」、「（簽約）當天賣方3 位本人，買 方本人，己○○和劉先生的朋友，還有我在場」、「買賣 價格不是在我這邊談的，來的時候就已經講好價格」、「 沒有特別提到（這9 筆土地約定要能夠作為建築使用的情 形）」、「（知道系爭土地有部分是位於保存區），是打 契約之前劉先生告訴我，他表示這9 筆土地是位於礁溪鄉 ○○段的土地，…裡面有包括道路用地、保存區土地、畸 零地，但是我並沒有特別去請使用分區證明，不管9 筆土 地哪種用途，都是一起買賣，價格一樣，請我先把地號面 積打好，還有所有人持分打好」、「（簽約當天）沒有（ 提到保存區的事情），當時只有核對權狀、地號、面積、 價格、還有持分、所有權人是否正確，然後就製作契約。 價格我請買方核對是否正確，買方自己早就算過沒有錯誤 」、「 (合約書上面的標示欄關於地目都空白是）因為當 事人早就談好了，不管是什麼區什麼地目，都是要9筆土 地一起買賣，如果有一筆不買就不賣，因為我知道有這樣 的情形，所以就沒有特別標示地目，而且價格也是一樣」 、「我完全不知道買方買土地的用途」、「如果有特別約 定，我就會在買賣契約上載明本件買賣係以建築為目的」 、「（系爭）買賣雙方沒有約定，如果他們有提到，雖然 我只是辦理過戶也會在買賣契約上特別載明」等語（詳卷 宗第75至78頁）。
３、是依前開證人證述之內容，可知系爭買賣契約兩造當事人 ，無論在簽約前或嗣後在代書事務所簽定書面買賣契約時 ，買方（即原告及另一實際出資人即證人甲○○）或買方 所委託之仲介人即證人己○○、李春城等人，均未曾向賣 方即被告等人告知買方購買系爭土地之用途並加以確認； 出賣之被告亦未曾向買方或買方所委託之仲介人，以言語 或書面保證系爭土地可作建築使用、建築法定空地或與建 築有關之使用，自難認買、賣雙方就此有意思表示一致而 達成約定之情事存在。故原告主張兩造就系爭宜蘭縣礁溪 鄉○○段91之1 、94地號土地所成立的買賣契約，曾約定 可供建築使用乙節，尚無足採。
（二）原告依據民法第354條第1項前段、第360 條規定，請求減 少系爭土地價金，是否有據？
１、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條 第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移 轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。最高法院固著 有94年度台上字第1112號裁判意旨可資參照。惟判斷特定 物是否存有瑕疵，除依通常交易觀念或當事人之決定，審 認是否欠缺應具備之價值、效用或品質，有時亦涉及契約 之解釋，其客體為依表示行為所表示於外部之意思，而非 其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足 及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外 ，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應 以在對話人得瞭解之情事為範圍，表意人所為表示行為之 言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意 義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於 對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的 意義。
２、查本件原告前向被告購買坐落宜蘭縣五結鄉○○段83、85 、88、91、91之1、92、94、94之1及115 等地號土地，前 開土地自61年間起即位於都市計畫區，依都市計畫法第32 條、同法施行細則第14條之規定，都市計畫範圍內土地得 視實際發展情形，劃定為下列住宅區、商業區、工業區、 行政區、文教區、風景區、保存區、保護區、農業區、其 他使用區等各種使用區，限制其使用，必要時得並劃定特 定專用區。經查，前開土地中雖除五峰段83、85、88地號 地目為旱外，其餘地號地目均為建，惟多年來政府已不再 辦理地目等則調整工作，故都市計畫使用分區之編定用途 與土地登記簿所示地目，二者不符乃屬常見，因此判斷位 於都市計畫區內土地之交易，是否具備通常效用之使用， 除兩造有特別約定之情事（然本件兩造並無該約定存在， 業經本院審認如上）外，自應參酌其使用分區之編定，尚 難逕以地目論斷。而查，本件原告之所以會向被告購買系 爭土地，乃因另一共同出資人（或實際出資人）即證人甲 ○○前業於系爭土地附近購地，推案興建溫泉大樓（即湯 宸第1 期）中，因銷售狀況良好，方與同為公司股東之原 告商議共同出資購買周圍地以興建第2 期建案，因此主動 委託證人乙○○、己○○擔任仲介，提供地籍圖、土地登 記謄本、空照圖等資料予證人李春城、己○○，告知欲購 買附近區塊內之所有土地，請渠等去找該區塊內之地主協 商讓售之事實，業據證人甲○○、己○○、李春城分別證 述甚詳。是系爭91之1、94地號乃位於都市計畫區內之土 地，此應為原告及證人甲○○所明知，自難僅因其土地登 記簿登載之地目為建，即認定前開土地之通常效用係可作 為建築使用之土地，卻於購買前即經都市計畫編定為保存
區而構成瑕疵；至買方即原告及證人甲○○欲購買系爭土 地之目的，雖係打算整合作為興建第2期湯宸溫泉大樓之 基地或相關用地，然既未形之於外明確告知被告，自非被 告所得知悉或應加以揣測，亦難認另構成未達契約預定效 用之瑕疵。此外，買賣標的物之價格決定，客觀之市場成 交價格固為參考之一，然個案之買、賣雙方購買或出售意 願、需求程度及交易條件等主觀因素，於磋商過程亦會影 響最後達成協議之成交價格。承前所述，系爭土地之交易 過程，肇始於證人甲○○已在系爭土地附近購地興建溫泉 大樓，因銷售狀況良好，而邀同原告共同出資購買包含系 爭土地在內之附近區塊土地擬興建第2期建案，「主動」 委託證人乙○○、己○○擔任仲介，並提供地籍圖、土地 登記謄本、空照圖等資料，要求仲介勸說各地主出售土地 ，可見買方購地之意願及需求度甚高；反觀出售之被告方 面，則係被動地接受勸說，剛開始甚至無出售意願，嗣因 證人己○○之一再勸說，始同意出售，但堅持出售條件為 堅持渠等就該區塊所有之土地應有部分「要就要通通賣， 而且要以同一的價格出售」，其後經過議價磋商階段，兩 造方達成系爭9筆土地均以每坪13萬元價格出售之契約內 容等事實，有證人己○○、乙○○、甲○○、戊○○之前 述證詞可資佐證，故參酌系爭買賣契約之成交過程，縱其 中之91之1、94地號的一般交易價格僅有相鄰土地市價之 一半，亦難認存有價值減少之瑕疵。從而，原告主張前開 2 筆土因位於都市計畫保存區內，已構成民法第354條所 謂之減少價值、通常效用，或契約預定效用之瑕疵，而請 求減少價金云云，並無依據。
３、次查，依系爭買賣契約之交易過程，可知原告就系爭91之 1 、94地號土地乃位於都市計畫區乙節，應有所知悉，已 如前述。甚者，證人己○○證稱：「（賣的時候，地主方 面）沒有（向原告表示他所出售的每筆土地都可以作為建 築使用或者是作為建築法定空地或與建築有關使用）」、 「（買方也）沒有（在委託伊去找地主洽談時候特別強調 上開條件），買方在買之前就有進行調查，而且還有空照 圖，一開始就委託我說要買這幾筆土地，要我去找地主談 」、「買方應該早就知道有部分的土地屬於路地還有位於 保存區的事情，因為買方買的土地不只這些，在買之前都 已經做過調查」、「（我在簽約以前就知道有保存區的問 題）買之前甲○○就有告訴我」、「簽約前1 天我有告訴 代書有保存區的問題，但是買賣雙方都是要全部購買」等 語綦詳，而證人戊○○亦證稱：「（知道系爭土地有部分
是位於保存區），是打契約之前劉先生告訴我，他表示這 9 筆土地是位於礁溪鄉○○段的土地，…裡面有包括道路 用地、保存區土地、畸零地，但是我並沒有特別去請使用 分區證明，不管9 筆土地哪種用途，都是一起買賣，價格 一樣」等語甚明。是證人己○○乃為買方委託之仲介人， 在系爭土地之交易過程中，代表原告主動向被告提出價購 系爭土地之要約，自為原告之使用人，其證述交易之初即 知悉系爭土地因廟宇關係被編定為保存區，並證稱買方亦 應知悉上情，猶同意以前述「單一價格、全部購買」之交 易條件與被告簽訂系爭買賣契約，自難認出售之被告有何 保證品質或故意不告知物之瑕疵之情事存在。至證人甲○ ○雖證稱伊委託仲介向被告遊說出售乃至簽約時止，均不 知上開土地係位於保存區之問題等語，惟其乃為系爭土地 之實際出資購買人之一，就本件存有利害關係，本難期其 為公正之證述，證據證明力顯較證人己○○之證詞薄弱， 而難資採信；另證人乙○○亦僅有參與買方委託證人己○ ○去找買主仲介之前階段過程，非實際的仲介人，從未見 過賣方或參與系爭交易之洽談，故其證述「買方是後來簽 完約去領使用分區的時候才發現有部分土地位於保存區， 然後告訴我有這個問題」等詞，為事後聽聞買主單方之陳 述，亦難採為有利於原告之證據。從而，原告主張前開2 筆土位於都市計畫保存區內，另構成民法第360 條缺少出 賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵，而請 求減少價金云云，亦無理由。
（三）系爭買賣契約是否有民法第227條之2第1項所定情事變更 之適用？原告依前開規定請求減少價金，是否有據？ １、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有 效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更 其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準 用之。民法第227條之2固定有明文。所謂之情事變更，係 指債之關係成立後，其成立當時之環境或基礎有所變動， 即情事遽變，且該變動非契約成立當時所得預料，且依一 般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平而言。故其適 用，應符合客觀上有情事之變更；該變更發生在契約成立 之後，效果完成以前；為當事人當時未預料；其發生係不 可歸責於當事人之事由所致；且依一般觀念認為如仍依當 時之原有效果，顯失公平之情形等要件，始足當之。 ２、本件原告另主張：系爭91之1 、94地號土地乃位於「保存 區」僅得作為宗教用途，非雙方締約當時所得預料，且其 價值顯非如原有契約所約定之每坪13萬元之價值，則依其
原有效果顯失公平，其得依民法第227條之2之規定，請求 減少價金云云。惟查，系爭91之1、94地號土地前於61年8 月22日經公告之「礁溪都市計畫」劃設為保存區，規劃理 由為該處寺廟（福崇寺）頗具遊憩價值，宜妥予維護；嗣 於88年5月26日公告之「變更礁溪都市計畫（第3次通盤檢 討）」變更為宗教專用區，使用限制為宗教建築及法定相 關設施之事實，乃為兩造所不爭執，並有宜蘭縣政府96年 2 月15日府建城字第0960018021號函附卷可按，故系爭契 約成立當時之客觀環境與基礎並無變動之情事。再者，買 方即原告與共同出資人甲○○購買系爭土地之前，就在其 周圍土地推出其他建案建屋販售，渠等對於系爭91之1 、 94地號乃位於都市計畫區內乙節，應知之甚詳，而都市計 畫土地受有使用分區編定之限制，且無法單依地目加以認 定，亦應為從事建築相關行業之原告及共同出資人甲○○ 所明知，其交易之過程，亦係因原告與證人甲○○「主動 」委託證人乙○○、己○○擔任仲介，並提供地籍圖、土 地登記謄本、空照圖等資料指定欲購買之區塊，要求仲介 勸說各地主出售土地，衡情原告對於該等土地之情形應有 所知悉，並確認其有意願購買，方會要求仲介人代為居間 仲介。甚者，證人己○○亦證稱買方在買之前應有進行調 查，其在簽約以前就知道有保存區的問題，買之前證人甲 ○○就曾告訴他等語在卷，故系爭2筆土地位於保存區之 事實，亦難認係屬於契約當事人於訂約時未曾預料，且其 發生係不可歸責於當事人之事由所致，而依一般觀念認為 如仍依當時之原有效果，有顯失公平之情形存在。從而， 原告另主張系爭買賣契約有民法第227條之2所定情事變更 之適用，而請求減少價金，亦無理由。
（四）綜上所述，本件原告依民法第354條第1項前段、第360 條 、第227條之2等規定，請求減少系爭買賣契約價金，主張 被告各應返還原告721,550 元，及自起訴狀繕本送達被告 翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，乃為無理由 ，應予駁回。其假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所依附 ，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，暨原 告要求將系爭91之1、94 地號土地送鑑價，以判定其市場交 易價格為何之請求，經本院審酌後認為對於系爭土地是否構 成物之瑕疵及情事變更原則之適用，亦即判決之結果並無影 響，應無另送鑑價之必要，爰不逐一論列及依原告所請送鑑 價，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 96 年 4 月 13 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林翠華
正本與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內提出上訴狀(須附繕本)中 華 民 國 96 年 4 月 16 日 書記官 陳旺誠
裁判費計算書：
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│ 項 目 │金 額（新台幣）│ 備 註 │
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│第一審裁判費 │ 22,483元 │原告於95年11月23│
│ │ │日繳納 │
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│證人旅費 │ 500元 │原告於96年1月18 │
│ │ │日繳納（證人李清│
│ │ │城部分） │
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│合 計： │ 22,983元 │ │
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