最高法院民事判決 九十六年度台上字第七七一號
上 訴 人 嘉泰開發建設有限公司
法定代理人 丙○○
上 訴 人 乙○○
共 同
訴訟代理人 游孟輝律師
洪梅芬律師
涂欣成律師
被 上訴 人 甲○○
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十五
年九月五日台灣高等法院台南分院第二審判決（九十五年度上字
第六八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台南分院。 理 由
本件被上訴人主張：伊於民國九十三年五月八日依序與上訴人嘉泰開發建設有限公司（下稱嘉泰公司）及上訴人乙○○簽立預定房屋買賣契約書及預定土地買賣契約書，向嘉泰公司購買坐落台南縣曾文段第五九五之一三地號（分割前之地號）土地上「又見春天」編號第Ｄ三號預售屋一戶，及向乙○○購買房屋坐落基地之所有權，伊已交付嘉泰公司簽約金新台幣（下同）五十五萬元、追加工程款十七萬三千六百零六元，共計七十二萬三千六百零六元，及交付乙○○開工款三十五萬元、第一期款二十五萬元、第二期款二十五萬元、第三期款二十萬元，共計一百零五萬元，而第四期款二十萬元應於鷹架拆除後給付。詎上訴人竟於鷹架未拆除前即要求伊給付第四期款二十萬元，並以伊未給付為由，解除系爭房屋及土地買賣契約，其解約顯非合法而不生解除之效力。嗣伊於九十四年五月六日定期催告上訴人履行代辦房屋貸款、申報土地買賣相關手續、通知進行驗收等義務，上訴人逾期未履行，伊不得已解除系爭房屋及土地買賣契約，契約既經解除，嘉泰公司自應依系爭房屋買賣契約第十七條第二款約定：「乙方（嘉泰公司）違反本契約或不賣時，除退還已收全部款項甲方（被上訴人）外，並應同時賠償房屋總價款百分之二十之違約金」，返還已收價金七十二萬三千六百零六元予伊，及賠償伊違約金三十萬八千元；乙○○亦應依系爭土地買賣契約第十一條第二款約定：「乙方（乙○○）違反本契約或不賣時，除退還已收全部款項給甲方（被上訴人）外，並應同時賠償土地總價款百分之二十之違約金」，返還已收價金一百零五萬元予伊，及賠償伊違約金七十九萬二千元。又乙○○將系爭土地為訴外人土地銀行設定第一順位抵押權，顯有不賣之意思，伊亦得依約定解除系爭房屋及
土地買賣契約，請求上訴人返還已付之價金，及賠償違約金等情，求為命嘉泰公司給付伊一百零三萬一千六百零六元，及其中七十二萬三千六百零六元自九十四年二月四日起，其餘三十萬八千元自九十四年六月二十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨命乙○○給付伊一百八十四萬二千元，及其中一百零五萬元自九十四年二月四日起，其餘七十九萬二千元自九十四年六月二十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決。
上訴人則以：系爭土地買賣契約約定第四期價金二十萬元應於鷹架拆除時給付，系爭房屋之鷹架於九十三年十一月十四日拆除，伊先後於九十三年十一月十七日、九十四年一月十日、九十四年一月二十七日、九十四年二月三日催告被上訴人給付第四期價金，未獲置理，不得已於九十四年二月二十一日發函被上訴人解除系爭房屋及土地買賣契約。契約既經伊解除，被上訴人自不得再為解除，並據之為本件之請求等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，係以：被上訴人就其主張之事實，業據提出預定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書、存摺、收據等件為證。上訴人雖以前揭情詞置辯。但按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。故解釋當事人所立書據之真意，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以當時之事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥字面或截取書據中一、二語，任意推解致失真意。系爭房屋買賣契約附件(三)建材設備說明載明房屋之外觀為磁磚，兩造於訂約時並簽立增建同意書，同意於陽台為增建，則外牆磁磚及陽台增建工程，自為上訴人應履行之契約義務，足見系爭土地買賣契約第四期價金所謂「鷹架拆除」，係指外牆磁磚及陽台增建工程已施工完畢，房屋業已完成，不再需要鷹架之真正拆除而言。上訴人抗辯：系爭土地買賣契約所稱「鷹架拆除」，係指外牆牆面水泥粉刷完成後之拆除鷹架等語，為無足採。證人葉凱雯於第一審固證稱：兩造於締約時，伊已就結構體完成前只付開工款，結構體完成以後分成四期，每一期大約間隔半個月至一個月，在使用執照核發前要繳清第四期款，使用執照核發後始辦理貸款等有關土地款各期付款條件、付款時間對被上訴人詳為說明等語。惟其係嘉泰公司之受僱人，所為證言難期不失偏頗，其證言尚不足為有利於上訴人之認定。系爭房屋係於九十四年二月二十七日完成外牆磁磚及陽台增建之工程並拆除鷹架，被上訴人應自斯時起始負給付第四期價金之義務，上訴人於鷹架拆除前之九十三年十一月十七日、九十四年一月十日、九十四年一月二十七日、九十四年二月三日即催告被上訴人給付第四期價金，不生催告之效力，其進而以
被上訴人遲延給付第四期價金為由，解除系爭房屋及土地買賣契約，不生解除之效力。次查系爭房屋買賣契約第十七條第二款約定：「乙方（嘉泰公司）違反本契約或不賣時，除退還已收全部款項甲方（被上訴人）外，並應同時賠償房屋總價款百分之二十之違約金」；系爭土地買賣契約第十一條第二款約定：「乙方（乙○○）違反本契約或不賣時，除退還已收全部款項給甲方（被上訴人）外，並應同時賠償土地總價款百分之二十之違約金」。上訴人經被上訴人二次催告履行代辦房屋貸款、申報土地買賣相關手續、通知進行驗收等義務，逾期均不履行，自應負遲延責任，被上訴人依民法第二百五十四條規定解除系爭房屋及土地買賣契約，並依同法第二百五十九條規定請求上訴人返還已收價金，及依約賠償違約金，核屬有據。故被上訴人請求嘉泰公司給付伊一百零三萬一千六百零六元，及其中七十二萬三千六百零六元自九十四年二月四日起，其餘三十萬八千元自九十四年六月二十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及請求乙○○給付伊一百八十四萬二千元，及其中一百零五萬元自九十四年二月四日起，其餘七十九萬二千元自九十四年六月二十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查當事人之一方依民法第二百五十四條規定解除契約，須他方當事人有履行遲延之情形，且經定相當期限催告其履行而不履行時，始得為之，此觀該法條之規定自明。原審未查明上訴人有否代辦房屋貸款、申報土地買賣相關手續、通知進行驗收等義務，及上訴人應於何時履行該義務，暨被上訴人有無定相當期限催告上訴人履行而不履行，遽認被上訴人得依民法第二百五十四條規定解除系爭房屋及土地買賣契約，殊嫌速斷。次查證人蘇玉女於第一審證稱：九十三年十一月十四日鷹架拆除，我們就以書面繳款通知單通知承購戶繳交土地款第四期，繳納期限是九十三年十一月三十日，我有幾次以電話通知原告（被上訴人）繳款，原告表示現金不足須等到年終獎金下來才能付款；未聽過原告爭執鷹架拆除日期等語（見第一審卷一六八、一六九頁）。參以被上訴人曾於九十三年十二月二十八日簽發到期日九十四年一月十五日面額二十萬元之本票一紙支付土地第四期款，為兩造所不爭執之事實。倘鷹架非於九十三年十一月十四日拆除而係於九十四年二月二十七日始拆除，被上訴人何以於九十三年十二月二十八日即簽發上開支票支付第四期價金，亦滋疑問。原審未遑詳查，遽認被上訴人未遲延給付第四期價金，上訴人之解約為不合法，並有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 四 月 十八 日 最高法院民事第一庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎
法官 陳 重 瑜
法官 黃 義 豐
法官 王 仁 貴
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 五 月 一 日 Ｑ
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