宣 示 判 決 筆 錄
原 告 大江不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 屠啟文律師
被 告 丁○○
上列當事人間95年度士簡字第1146號給付違約金事件，於中華民
國96年4 月3 日言詞辯論終結，同年4 月26日在臺灣士林地方法
院第第六法庭法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文：
被告應給付原告新台幣拾萬元及自民國九十五年八月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新台幣壹仟叄佰玖拾壹元，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。被告如以新台幣拾元預供擔保後，得免為假執行。
訴訟標的：給付報酬請求權。
理由要領：
一、原告主張：被告於95年5 月3 日就訴外人王倩俠所有台北縣 淡水鎮○○街○段122 巷26號5 、6 樓房屋及坐落基地（以 下稱水源街房地），簽立願以新台幣（以下同）750 萬元價 格買受之內政部版本要約書，並簽立給付仲介服務費同意書 ，委由伊與王倩俠磋商，約定如伊公司人員能於95年5 月30 日24時前取得王倩俠同意以上揭價格出售水源街房地，被告 同意於交屋時，給付伊成交總價款１％服務報酬；被告另於 95年5 月8 日就訴外人巫佳鴻所有台北縣淡水鎮○○街63巷 2-4 號房屋及坐落基地（以下稱新民街房地），與伊簽立願 以650 萬元價格買受之斡旋／承諾契約書暨內政部版本要約 書，委由伊與巫佳鴻磋商，約定期限至95年5 月18日17時35 分止，如賣方於同意出售，買方反悔致無法履行合約時，需 賠償此房地總價３％予受託人。嗣王倩俠及巫佳鴻分別於95 年5 月9 日及同年5 月11日同意各以上開價格出售水源街及 新民街房地；詎被告竟片面違約反悔不買，依約就水源街房 地應給付伊房地總價２％計算之服務報酬計15萬元之違約金 ，新民街房地則應給付伊房地總價３％計算之服務報酬計19 萬5 千元之違約金；為此，請求被告如數給付等語，並聲明 ：求為判決被告應給付原告345,000 元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止依法定利率計付遲延利息。
二、被告則以：伊曾向原告言明要買五、六樓皆有權狀的房子， 如為違章建築則不買；且如不能貸到九成房貸，也不買；伊 簽約時間僅有十分鐘，原告未提出登記資料等文件，也未給 伊法定審閱期；伊欲買受系爭房地係為投資，有約定原告須 負責將屋內所有房間租出，伊才要買；新民街房地之斡旋契 約書暨要約書上有以加蓋方式加註「賣方於同意出售或買方 已同意依賣方之條件購買後，若有一方反悔致無法履行合約 時，該方需賠償此房地總價３％予受託人。」係合約簽訂後 數日原告才加蓋要伊補簽名，當時原告曾向伊表示簽名是要 讓賣方增加信心，買賣不成不會向伊要求傭金；系爭新民街 房地合約已約定是買賣完成給付傭金１％，原告卻要求於買 賣不成時，伊給付３％違約金，實不合理，有違善良風俗； 且伊以前經營台北最大的幼稚園，在伊瞬間失去財產一億多 元的同時，原告乘伊輕率無經驗，也無給伊審閱期就要伊簽 約，合約應屬無效，原告自不得請求伊給付違約金等語。並 聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經於96年4 月3 日言詞辯論期日協商整理不爭執及爭執 事項如下：
㈠不爭執事項：
⒈被告於95年5 月3 日就訴外人王倩俠所有水源街房地，簽立 願以750 萬元價格買受之要約書，並簽立給付仲介服務費同 意書，委由原告與王倩俠磋商，約定如原告公司人員能於95 年5 月30日24時前取得王倩俠同意以上揭價格出售水源街房 地，被告同意於交屋時，給付原告成交總價款１％服務報酬 。
⒉被告於95年5 月8 日就訴外人巫佳鴻所有新民街房地，與原 告簽立願以650 萬元價格買受之斡旋契約書暨要約書，委由 原告與巫佳鴻磋商，約定期限至95年5 月18日17時35分止。 ⒊王倩俠及巫佳鴻分別於95年5月9日及同年5月11日同意各以 上開價格出售水源街及新民街房地。
⒋水源街房屋及新民街房屋，均為原有建物之頂樓，且均有樓 頂違建加蓋情形。
⒌新民街房地之斡旋契約書暨要約書兩造各執一份，其上有以 加蓋方式加註「賣方於同意出售或買方已同意依賣方之條件 購買後，若有一方反悔致無法履行合約時，該方需賠償此房 地總價３％予受託人。」下方並有被告本人簽名。 ㈡爭執事項：
⒈兩造是否有系爭二戶房屋５、６樓均須有所有權狀，不得為 加蓋違建之約定？
⒉被告簽訂系爭二件契約，是否未經法定審閱期？
⒊兩造是否有系爭二戶房屋內房間須全部出租為條件之約定？ ⒋對於新民街房地之斡旋契約書暨要約書上加註之約定，原告 是否曾向被告表示「買賣不成不會向其要求佣金」？ ⒌兩造是否有系爭二戶房地買賣，須能向銀行貸款達總價90％ 為條件之約定？
⒍系爭契約約定買賣成立，被告須給付佣金１％，買賣不成立 被告反而須賠償３％（或２％），是否違反公序良俗？ ⒎被告簽訂系爭二件契約，原告是否有乘被告經營幼稚園失敗 ，而急迫、輕率、無經驗之情事？
四、得心證之理由：
㈠查樓頂違章加蓋，為目前台灣社會普遍現象，而系爭水源街 房屋及新民街房屋，「外觀看來六樓部分是鐵皮屋，五樓以 下是鋼筋水泥」等情，為被告所自認（見一審卷第86頁）， 系爭房屋中六樓部分顯為一般熟知樓頂違章加蓋之情形。且 既然「這房子我一年多前就開始看，是（後）來屋主降價一 百多萬我才談談看」……「因為房子站在路邊就看得到」（ 見一審卷第68頁），以被告自述曾經經營「台北最大的幼稚 園」後虧損「一億多元」（見一審卷第87頁）之智識及社會 經驗，加上其自行提出原告員工甲○○所書之便條紙，就新 民街房屋已特別記載五樓部分權狀面積為35.79 坪，六樓部 分則無此記載（見一審卷第37頁），被告當無不知系爭房屋 六樓部分為違章加蓋之理。既屬違章加蓋，地政機關自無核 發所有權狀之可能，以是一般交易上，該部分價格通常不能 比照有權狀之非違建部分，且多與有權狀部分一併計算總價 格，非如有權狀之樓層率皆各有價格之一般交易習慣。此情 也與被告因投資生財，思欲出租賺取租金，乃由原告仲介購 買系爭總房價相對較低，而屋內均區隔成可供出租的小房間 之二戶皆為六樓違章加蓋情形相吻合。被告抗辯兩造有系爭 二戶房屋５、６樓均須有所有權狀，不得為加蓋違建之約定 云云，已為原告所否認，被告所舉系爭水源街房地內政部版 本要約書中不動產買賣標的雖載為「5 ＋6 樓」，然樓頂違 章加蓋建物，既無所有權狀，買方於簽約時為確保「使用權 」移轉，而為如是記載，尚符常情，不能據為被告有利之認 定。此外，被告並未舉證證明其所為抗辯屬實，自非可採。 ㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。查被告簽訂系爭房地之斡旋 ／承諾契約書暨內政部版本要約書，其於第1 頁簽名之「聲 明書」內有：「注意一：契約審閱期：＊購屋人你在簽訂本 契約書前，得要求將本契約書之空白影本攜回審閱三天以上 。（若您尚未行使此項契約審閱權，而現在欲行使時，請勿
簽署本契約）＊若您已行使前條契約審閱權或已充分了解本 契約書之內容，無須另行攜回審閱時，請進入注意二，就斡 旋金契約與買賣要約書二種格式，自由選擇簽署其一。」及 「請您詳細閱讀以上聲明，確定已充分瞭解上述注意事項後 再行簽名」之記載（見一審卷第80頁），為被告所不否認。 則被告雖辯稱簽約前，原告未給予法定審閱期云云，究未舉 證以實其說，尚難憑採。
㈢被告另抗辯兩造間有系爭二戶房屋內房間須全部出租為買賣 條件之約定等語，唯為原告所否認。經查，被告雖舉其簽訂 新民街房地斡旋／承諾契約書暨內政部版本要約書前甲○○ 交付該房屋內房間之租金明細表為證（見一審卷第38頁）， 然該明細表已載明11間房間尚有1 間未出租；另被告亦自認 於簽訂水源街房地之內政部版本要約書前，該房屋內「10間 套房，尚有5 間是空房」（見一審卷第65頁），則其於於簽 訂要約書之時，果有以屋內房間全部出租為買賣條件，當無 不於要約書中載明之理，然該二件要約書內無隻字片語有此 條件之記載，被告個人縱有以出租賺取租金牟利之購屋動機 ，尚難據為契約內容而拘束原告，所辯非有可採。 ㈣被告又抗辯：新民街房地之斡旋／承諾契約書暨內政部版本 要約書上加註「賣方於同意出售或買方已同意依賣方之條件 購買後，若有一方反悔致無法履行合約時，該方需賠償此房 地總價３％予受託人」之約定，原告曾向伊表示「買賣不成 不會向其要求佣金」等語，亦為原告所否認。以二造各自持 有之該要約書中均有前述加註（見一審卷第18頁及第41頁） ，堪信非如被告所辯該項加註僅「是要讓賣方增加信心」而 已（見一審卷第87頁）。此外，被告並未舉出任何證據證明 所辯真實，自無以憑採。
㈤再者，被告抗辯：兩造有系爭二戶房地買賣，須能向銀行貸 款達總價90％為條件之約定，但因伊前有退票紀錄未滿三年 ，所以貸款無法完成等語（見一審卷第87頁）。唯按「因條 件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成 就者，視為條件已成就。」民法第101 條第1 項定有明文。 經查「當時我在陽信銀行上班，我有辦理房屋貸款，（新民 街房地）簽約當天買方即被告沒有到現場即仲介公司，賣方 及仲介、代書都有來。之前我有跟被告通電話二、三次，我 向他說在信用正常情況下及房價頭款有支付時可以貸款九成 ，且我有說要特別走我們陽信價金信託專案，且簽約當時我 一定要在現場，以確定買賣成交價為何。……我跟被告通電 話時，被告說認識陽信董事長，我說我不管，只要信用正常 就可以貸款。……我到簽約現場時有聽到有人說被告不來是
因為主張頂樓是增建才不來，不是我們銀行的關係，我當場 有說是否有增建在看房子時就應該知道了。（以該案而言， 當時貸款買賣金額的九成是否沒問題？）沒問題，當時陽信 銀行還有貸到九成五的案例。……與被告通電話時沒有說到 信用狀況的部分，我印象中被告好像有提到要以其配偶及兒 子的名義貸款，他也沒有提到他的信用狀況不正常，若他有 告知我他的信用狀況不正常我就會告訴他以他的名義貸款不 可能通過，我也不用白跑到簽約現場一趟。」等語，據承辦 系爭房地貸款之前陽信商業銀行人員乙○○結證在卷（見一 審卷第88頁以下）。足證兩造間系爭房地買賣，須能向銀行 貸款達總價90％之條件，在當時客觀上非不能成就，被告亦 自始明知其本人因退票紀錄未滿三年無法貸款，否則不會「 要以其配偶及兒子的名義貸款」。然其初則未明白告知原告 曾遭退票信用狀況不良，待原告為其提供仲介服務之後，始 以此為理由拒絕簽訂買賣契約，殊違誠信原則，顯然係以不 正當行為阻止條件成就，依上開規定，應視為條件已成就。 所為抗辯，亦不可採。
㈥另被告抗辯：「系爭契約約定買賣成立，被告須給付佣金１ ％，買賣不成立被告反而須賠償３％，顯然違反公序良俗」 部分。經查：有關原告仲介系爭房地買賣之服務報酬，系爭 二件要約書原均約定「買賣契約成立，被告同意給付原告成 交總價款百分之二之服務報酬」（見一審卷第41頁背面及第 42頁），並約定「因不可歸責於受託人事由，而有買賣契約 無效、被撤銷或解除時，買方不得拒絕服務報酬之給付義務 。」然其中水源街房地之要約書已特別載明「買方服務費１ ％於交屋日給付」（見一審卷第13頁），顯已合意變更被告 給付服務報酬之成數為１％；則原告依上開「因不可歸責於 受託人事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，買方不 得拒絕服務報酬之給付義務」之約定，請求被告給付服務報 酬時，自無再回復依２％請求之理。至於新民街房地之要約 書則分別加註「買方需付代書費、契稅，於簽訂不動產買賣 契約時，應支付購買總價１％作為受託人之服務報酬」及「 賣方於同意出售或買方已同意依賣方之條件購買後，若有一 方反悔致無法履行合約時，該方需賠償此房地總價３％予受 託人」等文句，顯見亦已合意變更被告給付服務報酬之成數 為１％；然變更反悔無法履行合約之一方，「需賠償此房地 總價３％予受託人」，既與服務報酬為成交總價款２％之內 政部版本要約書不符，而有違保護消費者之消費契約本旨； 且因房地買賣契約未簽訂，原告已不須再提供後續服務予被 告，被告反而須給付更高的服務報酬，如是加重被告責任，
顯失公平，應認該部分約定為無效。從而，水源街及新民街 房地之服務報酬，應均為成交總價款１％。
㈦被告又抗辯：原告乘伊經營幼稚園失敗，而急迫、輕率、無 經驗之際，簽訂系爭二件要約書部分。經查，被告既自述其 曾經營「台北最大的幼稚園」失利，損失達「一億多元」（ 見一審卷第87頁），足見其具相當社會經驗，非無經驗之人 ；又「房子我一年多前就開始看，是後來屋主降價一百多萬 我才談談看」，且其於簽訂系爭要約書之前，不只看過房屋 外觀（見一審卷第68頁），也曾偕其妻進入屋內查看而了解 「裡面隔成很多間」（見一審卷第52頁），之後始簽訂系爭 要約書，核諸情事，殊難謂有何「急迫、輕率」之情。此外 ，被告並未舉出任何證據證明原告有何乘其急迫、輕率、無 經驗而簽訂系爭要約書之情形，所辯即無可憑採。五、綜核上述，被告所為抗辯除系爭二戶房屋之服務報酬應均為 成交總價款１％為可採外，其餘抗辯均不可採。則原告主張 被告有片面反悔不買系爭二戶房屋之違約情事，應堪採信； 其依約請求被告給付相當於成交總價款１％之服務報酬，即 非無據。此項違約後仍應支付服務報酬之約定，性質上屬違 約金，然「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 。」民法第252 條定有明文，而法院酌減違約金至相當之數 額，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為酌定標準，復據最高法院著有88 年 度台上字第 337 號判例足資參照。本院審酌被告違約情節，及原告曾特 別為仲介被告買受系爭房地而申請空照圖付出勞費，然系爭 水源街及新民街房地，嗣於數月後復經原告仲介而以更高於 被告所出價格之660 萬元及790 萬元售出，已據證人即原告 員工甲○○、戊○○證述在卷（見一審卷第51頁及第66頁） ，並有登記謄本足憑（見一審卷第103 頁），原告相對獲取 更高的服務報酬，因被告違約所受損害，相對減少等情，認 課原告以成交總價款１％之違約金即14萬元，尚嫌過高，應 予酌減為10萬元為適當。
六、從而，原告依不動產仲介之法律關係，請求被告給付違約金 10萬元及自起訴狀繕本送達翌日即95年8 月31日起至清償日 止依年息５％計付法定遲延利息，為有理由，逾此所為請求 為無理由，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如 預供擔保後，得免為假執行。另本件訴訟費用4,870 元（含 裁判費3,750 元、證人旅費1,120 元），應由被告負擔2/7
即1,391 元，餘由原告負擔。至原告起訴狀中雖聲明「願供 擔保，請准宣告假執行」，應僅在促使法院注意，附此敘明 。
中 華 民 國 96 年 4 月 26 日 臺灣士林地方法院簡易庭
書記官 陳玉敏
法 官 陳介源
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市內湖區○○○路○ 段91號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 4 月 30 日 書記官 陳玉敏
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