臺灣嘉義地方法院民事判決 95年度嘉簡字第1197號
原 告 乙○○○
訴訟代理人 黃文力律師
被 告 甲○○
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國96年3月21日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為嘉義市○○路○段一三九號及嘉義市○○路○段一三九之一號房屋騰空後返還原告；並應自民國九十五年二月八日起至清償日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。訴訟費用新台幣貳仟柒佰陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬伍仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：伊經鈞院民國94年度執字第4119號執行事件拍得 嘉義市○○○段133-3、134、135-2地號土地（下稱系爭土 地）及其上門牌號碼為嘉義市○○路○段139、139-1號房屋 2 棟（下稱系爭房屋），而被告甲○○於第一次拍賣前，即 以系爭房屋承租人之身分，主張其自78年6月1日起至98年6 月1日止，向訴外人即原屋主范芳源以每月新台幣（下同）8 ,000 元承租系爭房屋，使鈞院於拍賣公告上記載拍定後不 點交，惟被告與范芳源間就系爭房屋之租賃關係顯係基於通 謀虛偽意思表示而無效，且被告提出之租賃契約並未經法院 公證，依民法第425條第2項之規定，被告不得向伊主張民法 第42 5條第1項之適用，是被告顯係無權占用系爭房屋，並 自鈞院核發權利移轉證明書與伊之時點即95年2月8日起，受 有相當租金之利益，而致伊受有損害，爰本於所有物返還請 求權及不當得利之法律關係，提起本訴。並聲明請求：㈠被 告應將門牌號碼為嘉義市○○路○段139、139-1號房屋遷讓 返還原告。㈡被告應自95年2月8日起至遷讓房屋之日止，按 月給付原告18,000元。
二、被告則以：伊曾仲介訴外人范耀鑫即范芳源之父購買山坡地 ，范耀鑫積欠伊佣金2,000,000元，而伊原欲向范耀鑫購買 系爭土地及房屋，以該2,000,000元佣金先作為價金之一部 分，故范耀鑫於78年間即同意伊全家居住於系爭房屋，惟未 及辦理過戶，范耀鑫即於83年7月間過世，范芳源因無力返 還該筆佣金與伊，為保障伊之權益，遂同意以上開2,000,00 0元佣金作為租金，將系爭房屋租與伊使用居住20年（即自7 8年6月1日起至98年6月1日止），雙方並於83年底至84年初 某日，補簽1份租賃契約書，故伊確實有向范芳源租用系爭
房屋，基於民法第425條第1項之規定，伊自得基於租賃契約 繼續使用系爭房屋，又系爭租約始於78年6月1日，而民法第 425條第2項之規定，乃自89年5月5日始施行，基於法律不溯 及既往之原則，縱伊與范芳源間所定之租賃契約書未經公證 ，仍得適用民法第425條第1項之規定，又原告請求相當租金 之損害金過高，亦不合理等語，資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、本院之判斷：
㈠被告雖抗辯伊與范芳源間就系爭房屋有租賃契約存在，並提 出租賃契約書1份為證。惟觀諸系爭租賃契約書記載訂約時 間為78年6月1日，且租賃標的物亦漏未記載嘉義市○○路○ 段139號房屋，與被告所述之訂約時間、標的均有所未符； 又被告陳稱該租賃契約書實際係於83年底至84年初（即范耀 鑫過世後約半年）簽寫，則據其所述距今已逾12年之久，惟 經本院當庭勘驗該租賃契約書原本，契約書紙質及被告所簽 之藍色簽字筆跡均不十分陳舊等情，此有本院95年11月22日 筆錄在卷可稽，則該租賃契約書之真正，實非無疑。且被告 自陳其原欲向范耀鑫購買之標的為系爭土地及房屋全部，觀 諸嘉義市○○路○段139、139之1號房屋（下簡稱139號、 139 之1號房屋）均為鋼筋混凝土造房屋，兩屋比鄰而接， 且139 號房屋所坐落之土地為嘉義市○○段133-3、134、13 5-2地號等3筆土地（即系爭土地全部地號），而139之1號房 屋僅坐落於同段133-3、135-2地號等2筆土地，此有本院執 行處95年1月25日嘉院龍民94執毅字第4119號通知所附執行 標的物附表在卷可按；核以該租賃契約書就租賃標的物僅記 載「嘉義市○○路○段139之1號及基地所有權全部」，此記 載明顯疏漏嘉義市○○路139號房屋及基地，倘被告確係為 保障其使用系爭房屋及土地全部之權益，而與范芳源定此租 約，應無疏漏此重要記載之理，此亦足見該租賃契約書與常 情有所不符之處，實難遽信為真實。
㈡再被告辯稱范耀鑫積欠其佣金2,000,000元，其原欲向范耀 鑫購買系爭土地及房屋全部，而以該2,000,000元佣金先作 為價金之一部分，故范耀鑫於78年間即同意伊居住於系爭房 屋，惟未及辦理過戶，范耀鑫即於83年間過世，范芳源因無 力支付該筆佣金，遂同意以上開2,000,000元欠款作為租金 ，將系爭房地租其使用居住20年等語；惟縱被告上開所辯為 真，范芳源之父范耀鑫確積欠其2,000,000元佣金未償，然 范耀鑫非僅有范芳源一名繼承人，則於范耀鑫過世後，該筆 欠款何以全數須由范芳源承受，被告並未作何說明；且稱租 賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支
付租金之契約，此為民法第421條第1項所明定，被告既已與 范耀鑫有買賣系爭房屋之合意，且將該2,000,000元佣金作 為買賣價金之一部分，則縱被告與范芳源事後補簽該租賃契 約書，且范芳源同意被告繼續使用系爭房屋，然被告既未支 付任何租金與范芳源，則被告與范芳源間就系爭房屋並未成 立租賃契約，應可認定。
㈢又查，范芳源於85年間提供系爭土地為擔保向訴外人彰化商 業銀行股份有限公司（下稱彰銀）借款時，曾於85年7月3日 與彰銀定有切結書，記載「㈠供押不動產於提供設定抵押權 之時，確無任何租賃關係之存在，如有不實，致貴行受有損 害，願負一切賠償責任…㈣供押不動產附連有左列標示之增 建建物未經保存登記，茲切結於月內就該部分建物補辦保存 登記，並追加供為擔保品…坐落嘉義市○○○段地號133-3 、134、135-2之一、二層建物…㈥供押土地於提供設定抵押 權之時，確屬自用地，並未與他人訂立三七五減租條例租約 ，亦無任何關係租賃之存在」等文字明確，此業據本院依職 權調閱本院90年度執字第7000號執行事件卷宗查核屬實，則 倘范芳源甫於83年底至84年初某日與被告就系爭房地定有租 約，范芳源應不至簽訂該切結書，而徒增日後遭受彰銀請求 損害賠償之理。佐以本院執行處於91年3月29日至系爭房地 進行查封程序時，訴外人即被告之夫吳石詩陳稱：房屋為其 所有，是在十幾年前向范耀鑫租地建築，是否有租賃契約他 不清楚，需問其兄長吳石東才能知悉等語（見本院90年度執 字第7000號卷宗91年3月29日查封筆錄），則被告之夫當時 已明確陳稱系爭房屋為其所有，且倘系爭房屋及坐落土地確 係由被告與范芳源定有租約，被告之夫顯不可能表示是否有 租約需詢問其兄吳石東等語，此益可證被告與范芳源間就系 爭房屋應無達成租賃之合意。綜前，被告與范芳源間雖簽有 租賃契約書，惟其等應係基於通謀虛偽意思表示而為之，依 民法第87條第1項之規定，應屬無效。
㈣原告另請求被告自95年2月8日（即本院核發與其系爭土地之 權利移轉證明書之日）起至被告交還系爭房屋之日止，按月 給付其18,000元相當租金之損害等語。按無法律上之原因而 受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又無權占用他人建物者，通常可享有相當於租 金之不當得利，建物所有權人自得請求占用人返還。本院審 酌系爭房屋坐落之嘉義市○○○段133之3地號土地，於93年 1月之申報地價為每平方公尺13200元，而系爭房屋之拍定價 格為1,204,000元，價值非微，此有土地登記謄本及本院執 行處95年1月25日嘉院龍民94執毅字第4119號通知附卷可稽
；又系爭房屋所在位置地近為嘉義後火車站及高鐵BRT公車 總站，附近商機尚稱繁榮，此有原告提出之照片及空照圖在 卷可佐，是本院認原告請求每月所受相當租金之損害以18,0 00元計算，尚屬合理而可採。
五、綜上所述，被告與范芳源間既無租賃契約存在，自不得主張 依照民法第425條第1項之規定，占有使用系爭房屋；從而， 原告本於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被 告自系爭房屋遷出後將房屋交還原告，及自95年2月8日即本 院核發系爭土地之權利移轉證明書與原告之日起至被告交還 系爭房屋之日止，按月給付18,000元相當租金之損害金，均 有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。另被告聲明 願供擔保請准宣告免於假執行，經核與法律規定相符，爰酌 定相當之擔保金額宣告之。
八、本件訴訟費用額確定為2,760元（裁判費2,760元），由敗訴 之被告負擔。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決 如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 4 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 盧怡秀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 96 年 4 月 4 日 書記官 李玫娜