臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第1773號
原 告 劉明祥
黃秀貞
上二人共同
訴訟代理人 歐陽仕鋐律師
被 告 甲山林建設股份有限公司
法定代理人 張瀛珠
訴訟代理人 陳建瑜律師
上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國106年6月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣511萬9,658元，及自判決確定翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔87%，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣170萬6,000元為被告供擔保後，得假執行；惟被告以新臺幣511萬9,658元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：
㈠原告2人於民國103年1月5日以共同名義，與被告簽訂土地暨 房屋預定買賣契約書，向被告購買「臺中帝寶」D棟26樓一 戶，及地下4層編號166、167停車位二個，總價款新臺幣(下 同)4,915萬元。約定於105年8月31日前完成主建物、附屬建 物，並取得使用執照。
㈡原告自締約時起誠意配合工期按時繳付房地款、代收款及各 期款項計1,554萬元，嗣被告提前完成四棟樓高各35層之建 築，隨即於104年12月19日通知原告驗屋、對保，原告當時 也配合簽立2,939萬元本票一紙以確保被告之債權，被告另 要求在105年2月15日繳交「使用執照取得款」464萬元，惟 因系爭建案較最後完工期限提前約6個月(按預定總工期約37 個月，提前約1/6)，導致原告現金不足，無力一次繳付。經 多次與被告協商延期或分期，均遭拒絕。詎被告竟於105年4 月1日以存證信函解除買賣契約，原告無奈，乃先函請被告 返還其片面認定之違約金737萬2,500元以外之其餘款項。 ㈢依買賣契約第23條第3項約定：「除經雙方個別磋商同意之 約定外，甲方(指原告)違反『付款條件及方式』之規定者， 乙方(指被告)得解除本契約，解約時乙方得沒收依房地總價 款百分之十五計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過
已兌現價款者，則以已兌現價款為限。」而依買賣契約附件 ㈠，土地、房屋面積、停車空間標示及買賣總價款說明則載 明D-26F房地買賣總價款4,635萬元，故以15%計算，應為695 萬2,500元。惟被告卻以契約總價4,915萬元之15%計算違約 金，並沒收原告737萬2,500元，則差額42萬元，自屬被告溢 扣之金額，應依不當得利之規定，返還予原告。 ㈣本件違約金之性質，係損害賠償總額之預定，依民法第252 條之規定，其約定之金額顯然過高，應依法酌減，理由如下 ：
⒈原告於履約過程已繳付價金1,554萬元，並協助該建案完 工，有助於被告轉售，故原告已為一部債務之履行，參照 民法第251條之規定，被告因此受有利益，自應減少違約 金。
⒉原告先前均按期繳納各期款項，使該建案順利完工並取得 使用執照，被告因此受有省卻1,554萬元資金融通之利益 ，以及房地尚未辦理過戶、未交屋，買賣契約解除後可減 省後續處理費用等利益。
⒊本件係預售屋買賣，倘買受人於前期即違約，依約定由出 賣人依已兌現之款項15%計算違約金，其結果違約金較少 ；惟倘買受人於後期始違約，依已兌現之款項15%計算違 約金，金額反而較多。則一開始即違約之較嚴重情節所支 付之違約金，反而較後期才違約之較輕微情節所支付之違 約金少，實屬不公。
⒋本件係被告實際完工早於契約所約定之完工期限，造成原 告無法一次給付464萬元之使用執照期款所致，實非故意 違約。
⒌參照財政部公布之104年度同業利潤標準，不動產投資興 建之淨利率為10%，則本件被告與原告解除契約後，再將 系爭房地轉售，約可獲利491萬5,000元(計算式：4,915萬 ×10%＝491萬5,000元)。倘再加計沒收原告之違約金，同 一筆房地獲利高達1,186萬7,500元，顯不合理。 ⒍倘被告未解約，依買賣契約第八條第二項前段約定，原告 亦僅應給付按日萬分之二之遲延利息。以使用執照期款 464萬元計算，至最後完工期限105年8月31日止，亦僅須 給付遲延利息18萬3,744元(計算式：0000000÷10000×2 ×198日＝183744)。較諸解除契約之違約金，落差甚大。 ⒎本件所定違約金比例15%雖與內政部公布現行預售房屋買 賣契約書範本相同，惟該契約範本最近一次修訂遠在90年 9月3日，距今已15年餘，無法反映當前金融現況，不符時 宜。
㈤綜上，兩造所約定之違約金顯然過高，原告認應酌減為150 萬元，始為合理。差額545萬2,500元(計算式：695萬2,500 元－150萬元＝545萬2,500元)自應返還予原告。 ㈥聲明：
⒈被告應給付原告42萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償之日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告應給付原告545萬2,500元，及自判決確定翌日起至清 償之日止，按年息5%計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠買賣契約書第23條第3項所稱之房地總價款，係指房屋與土 地之買賣總價款4,915萬元整，故雙方合意約定之總價款15% 之違約金應為737萬2,500元。原告起訴主張應依買賣總價款 說明中所標示之D-26F房地買賣總價款4,635萬元計算，惟並 未加計停車位之價金，顯係故意疏漏。茲停車位之價金既包 含於全部買賣契約之價金中，自無將其排除之理。況且，停 車位之所有權係屬全體住戶共有，並約定為個別住戶專用， 依法不得與專用部分之房屋，以及坐落之基地分離而處分， 故原告主張買賣契約總價不包含停車位之價款，自無理由。 ㈡系爭契約之內容皆係兩造本諸自由意識，且立於平等地位之 自主決定，並無任何乘他人急迫、輕率無經驗之情事。基於 私法自治、契約自由之法理，法院自應當尊重兩造所為之約 定。除原告可證明有違約金之約定過高之情形，法院依職權 減至相當數額外，原告不得請求減免。
㈢本件違約金比例15%與內政部公布現行預售房屋買賣契約書 範本第25條第4項之規定相符。顯示行政院消保會仍認為依 據現今社會經濟狀況，15%違約金比例仍屬適當，並無過高 之虞。
㈣本件違約金之金額限定在已兌現之價款，並以總價款15%為 上限，主要目的係保護消費者免於受到過苛之違約處罰。且 若於工程前期即違約，出賣人所投入之成本、花費及所受損 害較少，其違約情節並非如同原告所述之較為嚴重，故違約 金約定較少乃屬當然之理。相較於本件原告係於被告已興建 完成取得房屋使用執照後才違約，則原告需給付總價款之15 %違約金，並未顯失公平。
㈤財政部公布之同業利潤標準所示，104年不動產投資興建之 淨利率為10%，此係買賣雙方依約完成給付義務後，出賣人 平均可獲得之利潤，與買受人不履行其義務而使出賣人因契 約解除受有損害並不相關，不能據以認定違約金之數額過高 。且同業利潤標準僅為當年度全國之平均額，房地產之價格
及利潤受其本身位置、興建時點、使用之建材及廣告促銷方 式等影響甚鉅，以此為基準而認定違約金有酌減之必要，並 無理由。又被告於解約後可再將房屋出售獲得利潤，與被告 因解約而受有之損害，兩者乃獨立之事件，不能因此減低或 免除原告本應負擔之損害賠償責任。況現今房地產經濟景氣 較為低迷，系爭契約解除後，該筆房地得否再行賣出仍屬未 定，其價格必定低於原告買受之價格，原告認定被告因違約 金而獲有不當得利，實屬無稽。
㈥原告以系爭契約第8條第2項所規定同屬損害賠償性質之遲延 利息與違約金相比較，認兩者落差過大。惟查，遲延利息與 違約金兩者雖同屬損害賠償性質，但遲延利息係以兩造間契 約仍有效存在為前提，其所造成之損害範圍本就與解除契約 不同。況解除契約後，被告仍須返還原告已給付之工程款， 原告以本質不同的東西相對照，而得出本件違約金過高之結 論，實有可議之處。
㈦聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理 併協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈原告2人於103年1月5日以共同名義，與被告簽訂土地暨房 屋預定買賣契約書，向被告購買「臺中帝寶」D棟26樓一 戶，及地下4層編號166、167停車位二個，總價款4,915萬 元。約定於105年8月31日前完成主建物、附屬建物，並取 得使用執照。
⒉依買賣契約第23條第3項約定：「....甲方(指原告)違反 『付款條件及方式』之規定者，乙方(指被告)得解除本契 約，解約時乙方得沒收依房地總價款百分之十五計算之違 約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者，則以 已兌現價款為限」。
⒊買賣契約附件㈠第伍項記載：買賣總價款計新台幣49,150 ,000元整。包括：①D-26F房地買賣總價款46,350,000元 。②166號汽車停車空間買賣總價款1,400,000元。③167 號汽車停車空間買賣總價款1,400,000元。 ⒋原告簽約後，已分期繳納訂金、簽約金、開工款、工程期 款(5期)、代收款，合計1,554萬元。
⒌被告於104年12月19日通知原告驗屋、對保後，曾分別於 105年2月23日、3月7日、3月15日以催繳通知及存證信函 ，限期被告繳交「使用執照取得款」464萬元及遲延利息
；嗣因原告未如期繳款，被告乃於105年3月30日以存證信 函解除買賣契約，並以契約總價4,915萬元之15%計算違約 金，沒收原告737萬2,500元。
㈡主要爭點：
⒈買賣契約書第23條第3項所謂「房地總價款」，係指買賣 契約附件㈠第伍項所載「買賣總價款49,150,000元」，或 「D-26F房地買賣總價款46,350,000元」？ ⒉兩造約定之違約金是否過高？原告請求酌減有無理由？四、法院之判斷：
㈠買賣契約書第23條第3項所謂「房地總價款」，係指買賣契 約附件㈠第伍項所載「買賣總價款49,150,000元」： ⒈依買賣契約第23條第3項約定：「....甲方(指原告)違反 『付款條件及方式』之規定者，乙方(指被告)得解除本契 約，解約時乙方得沒收依房地總價款百分之十五計算之違 約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者，則以 已兌現價款為限」。
⒉另買賣契約附件㈠第伍項記載：買賣總價款計新台幣49,1 50,000元整。包括：①D-26F房地買賣總價款46,350,000 元。②166號汽車停車空間買賣總價款1,400,000元。③16 7號汽車停車空間買賣總價款1,400,000元。 ⒊被告固抗辯所謂「房地總價款」係單指前開第①項所指「 D-26F房地買賣總價款46,350,000元」而言。然查，系爭 不動產買賣契約之總價除「D-26F房地買賣總價款46,350, 000元」外，尚包括②166號汽車停車空間買賣總價款1,40 0,000元，及③167號汽車停車空間買賣總價款1,400,000 元。且依一般房屋買賣之交易習慣，在計算建物之總坪數 時，停車空間之坪數亦包括在全部建物坪數當中，故不動 產之價額當然包括所購買之停車空間。故本件買賣契約書 第23條第3項所謂「房地總價款」，自然應包括停車空間 之價款在內，始為合理。因此，在計算違約金時，應以契 約總價即4,915萬元作為計算之基準，而不應以扣除停車 空間後之價款4,635萬元作為計算之基準。本件原告主張 應以4,635萬元之15%計算違約金，並要求返還違約金之差 額42萬元，即屬無據，不應准許。
㈡本件違約金之約定是否過高：
⒈按「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行 所受之利益減少違約金，為民法第251條所明定，又約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252 條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定， 均有其適用。」此有最高法院70年台上字第3796號判決可
按。由此可知，當事人間就契約之履行有約定違約金者， 不論係懲罰性之違約金或損害賠償額之預定，倘其約定過 高者，法院均得減至相當之數額，合先敘明。
⒉又「違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約 不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預 為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者 ，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。 」此有最高法院19年上字第1554號判例足參。本件兩造雖 於契約第23條第3項約定原告違反付款條件及方式時，應 支付房地總價款15%作為違約金，惟究屬懲罰性之違約金 或損害賠償額之預定則未明示，參照上開說明，自應推定 為損害賠償額之預定。
⒊另按「違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債 務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成 本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。 基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額， 應受其拘束，以貫徹私法自治之精神。至債務人之債務倘 已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免造 成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部 履行所受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當 事人所受損害等情形，減少違約金（民法第251條、第252 條參照）。惟當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定 性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害 賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實 現而受之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸 責事由無關。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償 主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人 所受損害及所失之利益（民法第216條第1項參照），故法 院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受 之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因 素，以酌定其所約定之違約金是否過高。」此有最高法院 105年度台上字第2289號民事判決可參。 ⒋本件買賣契約解除後，被告所受損害之認定： ⑴經本院委由台北市會計師公會所屬會員大中國際聯合會 計師事務所鑑定結果：契約解除後，系爭D棟26樓房屋( 含車位)迄106年3月31日止仍尚未出售；且因系爭房屋 未另行出售，自105年3月30日起至106年3月31日止，被 告因此增加貸款利息870,138元，增加其他損害169,157 元，合計1,039,295元，此有會計師許伯彥出具之鑑定 報告書一份在卷可參(參鑑定報告書鑑定事項4、5)。
⑵另依鑑定事項2所示，本件買賣契約解除前，原告已分 期繳納部分價金，故因此節省被告先行支出之成本，其 減省之利息支出利益為694,660元。故本件於解除契約 後，被告所受之損害應為344,635元(計算式：1,039,29 5－694,660＝344,635元)
⒌本件買賣契約解除後，被告所失利益之認定： ⑴依鑑定事項3所示，被告以總價4,915萬銷售系爭房屋， 若未解除買賣契約，按預定於105年3月底交屋，扣除購 地成本、建築用料、廣告、代銷及分攤營業費用(含人 事用及其他費用)等稅前淨利17,319,502元，扣除所得 稅費用2,944,315元，稅後淨利14,375,186元。可知， 倘契約未解除，被告出售系爭房屋本可獲利14,375,186 元。
⑵又被告因解除契約固減少獲利14,735,186元，然系爭房 屋並未滅失，亦無證據證明，系爭房屋日後永遠無法再 行銷售。換言之，被告日後倘將系房屋出售，仍將有一 定之獲利。再參照上開鑑定報告書認定，系爭房地之市 場行情，於106年度呈現跌價狀況，相較於103年訂約當 時，跌幅最高達12.95%(參鑑定報告書第6頁附表)。故 倘被告近期將系爭屋出售，將比103年簽約當時減少獲 利1,908,207(計算式：14,735,186×12.95%＝1,908,20 7，元以下四捨五入)。故本件被告因契約解除後所失利 益，應認定為1,908,207元。
⒍承前所述，被告因本件買賣契約解除所受損害為344,635 元，所失利益為1,908,207元，合計應為2,252,842(計算 式：344,635＋1,908,207＝2,252,842)。 ⒎又被告於105年3月30日以存證信函解除買賣契約後，依據 買賣契約書第23條第3項之約定，以契約總價49,150,000 元之15%計算違約金，沒收原告7,372,500元，此為兩造所 不爭執，惟參照上開說明，本件被告因解除契約所受之損 害(含積極損害及消極損害)合計僅有2,252,842元，足見 兩造所約定之違約金確實過高，參照首揭之說明，自應由 本院予以酌減為2,252,842元。
㈢末按「當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額 而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為 預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人 自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權 ，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆 其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。」此有最高 法院102年度台上字第1330號民事裁判可參。準此，系爭違
約金中超過2,252,842元部分，即5,119,658元(計算式：7,3 72,500－2,252,842＝5,119,658)，本院審酌結果認屬過高 ，應准原告請求返還，且該款項非出於原告自由意思被扣罰 ，而成為被告之不當得利，原告自得請求被告返還其本息， 參照上開說明，原告此項返還請求權，既於本判決確定時發 生，並於斯時屆其清償期，被告即於本判決確定翌日起始負 其給付遲延之責任。從而，原告依據不當得利之法律關係， 請求被告給付5,119,658元，及自判決確定翌日起至清償之 日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求為無理由，應予駁回。
㈣兩造均陳明願供擔保，請准予宣告假執行及免為假執行，就 原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金准許之；至 於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不 生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 7 月 13 日
民事第三庭 法 官 高英賓
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 13 日
書記官 吳克雯
, 台灣公司情報網