臺灣高等法院民事判決 95年度重上字第552號
上 訴 人 運融國際股份有限公司
法定代理人 乙○○
上 訴 人 甲○○
上二人共同
訴訟代理人 吳旭州律師
吳宗輝律師
李依蓉律師
郭宜芳律師
被上訴人 漢穎資產管理有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 方伯勳律師
陳盈潔律師
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國95年8月
30日臺灣臺北地方法院94年度訴字第7357號第一審判決提起上訴
，本院於96年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊向訴外人太平洋建設股份有限公司（ 下稱太平洋建設公司）購得坐落臺北市○○區○○段三小段 第295地號土地所有權應有部分1萬分之275、403（合計678 ），及其上第911建號，門牌號碼為臺北市○○區○○街112 號5樓；以及第912建號，門牌號碼為同街112號5樓之1建物 所有權，並於94年10月17日完成所有權移轉登記。而上訴人 運融國際股份有限公司（以下稱運融公司）與太平洋建設公 司間就系爭不動產之買賣契約，業經太平洋建設公司合法解 除，且伊係以新台幣（下同）二億二千萬元購買系爭不動產 ，其中貸款金額為一億七千五百萬元，有付款資料可稽，並 非通謀虛偽買賣，亦無違反公序良俗，伊亦未受太平洋建設 公司委託處理其與上訴人運融公司間之買賣契約，上訴人運 融公司不得以其與太平洋建設公司間之債權糾紛，用以對抗 伊。系爭房地現由上訴人運融公司及甲○○共同占有使用中 ，惟其等占有系爭不動產，並無正當權源，為無權占有，經 伊以郵局存證信函請求仍未返還，伊自得依民法第767條規 定請求返還之。又上訴人無權占有系爭不動產，可能獲得相 當於租金之利益，其利益得以申報房地總價之百分之十計算 之等語。聲明求為判決：㈠上訴人應將坐落臺北市○○區○ ○段三小段第295地號土地返還被上訴人及其他共有人全體
；及將其上第911建號即門牌號碼為臺北市○○區○○街112 號5樓，以及第912建號即門牌號碼為同街112號5樓之1之房 屋騰空返還於被上訴人。㈡上訴人應自民國94年10月17日起 至返還前項不動產於被上訴人及土地全體共有人之日止，按 月給付被上訴人33,070元。㈢願供擔保，請求宣告假執行。二、上訴人吳文英辯稱：系爭房屋現由其占有使用中，但其中一 間辦公室借予上訴人運融公司使用等語。上訴人運融公司則 以：系爭不動產原係伊向訴外人太平洋建設公司購買，因太 平洋建設公司未能辦理所有權移轉登記，致生糾紛，太平洋 建設公司雖於94年2月25日向原法院訴請返還房屋，但為恐 受不利之判決，乃於訴訟期間，出售於甫於94年6月9日設立 之被上訴人，並於同年10月17日移轉登記予被上訴人，惟被 上訴人原係協助太平洋建設公司處理與伊間之買賣糾紛，並 曾指使黑衣人向伊公司施壓；且被上訴人購買之價格為2億 2000萬元，較與伊與太平洋建設公司間曾經協商和解金額2 億3000萬元低。而被上訴人取得包括系爭不動產在內之27戶 房地，竟可貸得實際價值二倍以上之5億4000萬元最高限額 貸款，亦違常情，顯係故意以背於善良風俗之方法加損害於 他人，依民法第72條規定，被上訴人與太平洋建設公司間之 買賣應屬無效。另伊於93年3月30日業已將系爭不動產出租 予上訴人甲○○，租期自93年3月30日至98年3月19日止五年 ，上訴人甲○○在本件訴訟前善意占有，被上訴人自不得請 求上訴人返還系爭不動產等語，資為抗辯。
三、原審判決：㈠上訴人應將坐落臺北市○○區○○段三小段第 295地號土地返還被上訴人及其他共有人全體；及將其上第 911建號即門牌號碼為臺北市○○區○○街112號5樓，以及 第912建號即門牌號碼臺北市○○區○○街112號5樓之1之房 屋騰空返還於被上訴人㈡上訴人應自94年10月17日起至返還 前項不動產於被上訴人之日止，按月給付被上訴人23,148元 。並以供擔保為條件准免假執行之宣告，而駁回被上訴人其 餘之訴。上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢 棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人答辯聲明為：上訴 駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件經依民事訴訟法第463條、第270條之1第1項第3款規定 ，整理並協議兩造不爭執事項議簡化爭點為：
（一）兩造不爭執之事項
１、被上訴人於94年10月17日以買賣為原因，登記取得坐落臺 北市○○區○○段三小段第295地號土地所有權應有部分
1萬分之275、403（合計678），及其上第911建號，門牌 號碼為臺北市○○區○○街112號5樓；以及第912建號， 門牌號碼為同街112號5樓之1建物所有權。系爭房屋現由 上訴人共同占有使用中，上訴人運融公司僅使用最裡面之 辦公室，其餘由上訴人甲○○占有使用。
２、上訴人運融公司與訴外人太平洋公司曾於92年11月13日訂 立「太平洋凱達格蘭商務中心房屋土地買賣契約書」，以 總價2億2000萬元購買坐落分1北市○○區○○段三小段第 295地號土地所有權應有部分1萬分之9725，及其上門牌號 碼為臺北市○○區○○街112號1至3樓、5至8樓，以及門 牌號碼同上街112號之1之2至8樓，門牌號碼同上街112號 之2之2至8樓、門牌號碼同上街112號之3之2至7樓等計27 戶房屋之所有權，惟未據辦理所有權移轉登記。（二）兩造爭執事項：
１、被上訴人已否取得系爭房地之權利？被上訴人與太平洋建 設公司間就系爭不動產之買賣，有無違反公序良俗？是否 為通謀虛偽？
２、上訴人有無占有系爭房地之權利？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：（一）被上訴人已否取得系爭房地之權利？被上訴人與太平洋公 司間就系爭不動產之買賣，有無違反公序良俗？是否為通 謀虛偽？
１、查被上訴人之法定代理人丁○○於94年7月15日與訴外人 太平洋建設公司訂立房屋土地買賣契約書，買受系爭坐落 臺北市○○區○○段三小段第295地號土地所有權應有部 分1萬分之275、403（合計678），及其上第911建號，門 牌號碼為臺北市○○區○○街112號5樓，以及第912建號 ，門牌號碼為同街112號5樓之1建物所有權。嗣被上訴人 公司與丁○○及太平洋建設公司訂立契約承擔協議書，由 被上訴人公司概括承受上開買賣契約之一切權利義務，並 於94年10月17日完成所有權移轉登記，有房屋土地買賣契 約書、契約承擔協議書、土地及建物所有權狀、土地及建 物登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第87至103頁、原審卷 第6至29頁），被上訴人主張其已合法取得系爭房地之所 有權，應非無據。
２、上訴人雖主張被上訴人於94年6月9日始設立登記，與系爭 買賣契約時間接近，且系爭買賣總價為2億2000萬元，而 被上訴人公司總資本額僅3000萬元，是否有能力承購系爭 不動產可疑，且被上訴人原係協助太平洋建設公司處理與 其間之買賣糾紛，明知其與太平洋建設公司間有買賣糾紛
，仍執意購買，系爭買賣契約應屬通謀虛偽之意思示，且 被上訴人與第三人交往過程均稱其係故意買的，顯見系爭 買賣之目的，係以損害上訴人為主要目的，違反公序良俗 ，依民法第72條規定應屬無效云云，惟為被上訴人所否認 。而查，被上訴人為專門以買賣投資不動產為業之公司， 其就系爭不動產買賣交易價金之給付，係向國泰世華銀行 館前分行貸款方式給付，已據被上訴人陳明，而被上訴人 確有以系爭不動產為國泰世華銀行設定5億4000萬元之本 金最高限額抵押權，此有土地及建物登記簿謄本在卷可稽 （見原審卷第7、14、18、26頁）。又訴外人太平洋建設 公司就其與被上訴人關於系爭不動產之買賣契約，亦確有 先後於94年9月26日及94年10月21日開立金額分別為1000 萬元、5600萬元、1億5400萬元，編號為HＺ000000000、 HU00000000、HU00000000之統一發票，並持以報稅，此有 財政部台北市國稅局大安分局96年2月13日財北國稅大安 營業字第0960202843號函附統一發票影本在卷可稽（見本 院卷第134至136頁），而被上訴人設於國泰世華銀行大安 分行之帳戶確有於94年9月26日支出1000萬元，及於94年 10月21日支出2億310萬元，有國泰世華銀行館前分行檢送 之被上訴人上開帳戶之交易明細資料在卷足憑（見本院卷 第141、142頁），核與核與太平洋建設公司所開立94年6 月26日1000萬元之統一發票，及94年10月21日合計2億 1000萬元統一發票註記其中690萬元以支票給付等情相符 。被上訴人既確有交付買賣價金，太平洋建設公司並就系 爭交易開立統一發票並持以報稅，且已將系爭不動產所有 權移轉登記為被上訴人所有，顯見雙方就系爭不動產確有 買賣之真意，上訴人以被上訴人設立登記之時間與系爭買 賣契約接近，且買賣總價高於被上訴人公司之資本額，主 張被上訴人與太平洋建設公司間就系爭不動產之買賣為通 謀虛偽，應非可取。
３、又上訴人雖主張被上訴人原係協助太平洋建設公司處理與 其間之買賣糾紛，明知其與太平洋公司間有買賣糾紛，仍 執意購買，顯係以損害上訴人為主要目的，故意以背於善 良風俗之方法加損害於他人，依民法第72條規定，被上訴 人與太平洋建設公司間之買賣應屬無效云云。惟為被上訴 人所否認。而查，上訴人主張被上訴人原係協助太平洋建 設公司處理與其間之買賣糾紛乙節，未據舉證，既為被上 訴人所否認，已無可取。而被上訴人雖自承知悉上訴人與 太平洋建設公司間有糾紛，惟其亦知悉太平洋建設公司已 以存證信函解除與上訴人之間買賣糾紛，已據被上訴人所
陳明（見本院卷第62頁），則其既於太平洋建設公司解除 與上訴人之買賣契約後，始與太平洋建設公司簽立買賣契 約，難認係以損害上訴人為目的。又上訴人雖主張被上訴 人曾向他人表示係故意去買系爭不動產的，中正一分局介 壽派出所所長丙○○並曾於電話中告知其上情云云，並舉 證人丙○○為證，惟證人則證稱不記得曾如此說（見本院 卷第76頁），上訴人主張被上訴人向他人表示係故意去買 系爭不動產，亦非可取。況買受不動產，本均屬有意識之 行為活動，買受人選擇購買之標的縱存有糾紛，亦係其基 於社會經濟發展情況、不動產所在地段、價格等各種因素 ，及考量其本身經濟目的之結果，難認有何違反公序良俗 之情事。且不動產價格不菲，兩造間又無宿怨，衡情被上 訴人亦不致為損害上訴人，而花費2億2000萬元之鉅資購 買系爭不動產，上訴人主張被上訴人向太平洋公司購買系 爭不動產，係以損害上訴人為主要目的，有違反公序良俗 應屬無效云云，亦非可取。
（二）上訴人有無占有系爭房地之權利？
１、上訴人運融公司前雖於92年11月13日與太平洋建設公司訂 立買賣契約，以2億2000萬元之價格買受系爭不動產，惟 上訴人運融公司僅給付1000萬元，其餘價金2億1000萬元 則未給付，亦未配合辦理產權移轉手續，經太平洋建設公 司於93年2月3日定期催告後仍未履行，而經太平洋建設公 司於93年4月19日發函解除上開買賣契約，並訴請上訴人 運融公司返還系爭不動產等情，業經被上訴人所陳明，並 有93年2 月3日第467號存證信函、93年4月19日第131號存 證信函及太平洋建設公司起訴狀在卷可稽（見原審卷第86 至90頁），上訴人運融公司與太平洋建設公司之買賣契約 既經解除，上訴人運融公司就系爭不動產即已無權利可為 主張，向上訴人運融公司租用系爭不動產之上訴人甲○○ 自亦無合法占有之權源可資對抗被上訴人。且上訴人運融 公司抗辯其與太平洋建設公司之買賣契約仍有效存在云云 ，縱認屬實，因被上訴人已合法取得系爭不動產之所有權 ，並辦妥所有權移轉登記，且其就系爭不動產與上訴人運 融公司復無任何債權債務關係，則上訴人運融公司自亦無 從以持其與太平洋建設公司之間買賣債權契約，對被上訴 人主張權利。被上訴人主張上訴人運融公司與上訴人甲○ ○並無占有系爭不動產之權利，應為可取。
２、上訴人雖抗辯其占有系爭不動產，係太平洋建設公司依與 其間之買賣契約交付其占有使用，其為有權占有云云，惟 查，上訴人與太平洋建設公司間買賣契約第5條第4款約定
上訴人於繳清所有應付款項、稅捐及完成交屋手續後，依 賣方發給之交屋憑證接管房屋（見原審卷第59頁），則依 約上訴人應於付清價款後方得接管占有系爭不動產，而上 訴人僅給付1000萬元，尚有價款2億1000萬元尚未給付， 已如前述，上訴人主張其係占有系爭不動產係太平洋建設 公司依買賣契約交付其占有使用，核與買賣契約之約定不 符。且上訴人曾於92年11月18日出具切結書記載「．．因 立切結書人未繳清全部房地價款，依買賣契約之約定，立 切結書人尚無權請求貴公司辦理交屋。惟立切結書人因個 人因素急需使用前開房屋，為徵得貴公司之允許特立切結 書同意事項同左：一、立切結書人向貴公司借用前開房屋 ，貴公司若有需要得隨時終止借用收回房屋，立切結書人 絕無異議。．．」，有該切結書在卷可稽（見原審卷第 133 頁），足見上訴人係基於與太平洋建設公司間之借用 關係，而占有系爭不動產。上訴人主張其係占有系爭不動 產係太平洋建設公司依買賣契約交付其占有使用云云，應 非事實。而太平洋建設公司嗣於解除與上訴人間之買賣契 約後，已於93年5月7日發函終止借用關係，此有該台北敦 南郵局第243號存證信函在卷足憑（見原審卷第134、135 頁），則上訴人於借用關係終止後，已無占有系爭不動產 之合法權源。
３、上訴人雖又主張被上訴人為惡意買受人，且被上訴人與大 平洋建設公司之買賣契約約定免除太平洋建設公司交付系 爭不動產之權利瑕疵擔保責任，主張被上訴人不得請求其 返還系爭不動產及相當於租金之不當得利云云，惟查，被 上訴人於買受系爭不動產時雖知悉，但非得以此指其與太 平洋建設公司間之買賣契約違反公序良俗係以損害上訴人 為主要目地，已如前述，且其既已完成所有權移轉登記， 合法取得系爭不動產之權利，則對於無權占有其所有物之 人，自得請求返還。又被上訴人與太平洋建設公司間買賣 契約第6條交屋第1款固約定「前揭5樓房地之交付，係買 方同意於履行．．．後，配合賣方依民事訴訟法第254條 之規定，聲明承當訴訟，並自行就該訴訟承擔判決結果， 免除賣方就該5樓房地之權利瑕疵擔保責任之方式辦理。 惟賣方應就訴訟提供必要之協助。」（見本院卷第92頁） ，惟此僅係免除太平洋建設公司之權利瑕疵擔保責任，並 非同意太平洋建設公司仍得占有系爭不動產，亦非同意向 太平洋建設公司借用之上訴人得繼續占有使用系爭不動產 ，上訴人以此主張被上訴人不得請求返還系爭不動產，顯 無可採。
４、又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為 社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照 ）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價額年息百分之十為限，又土地法第97條規定之土地 價額，係指法定地價而言，土地法第97條、土地施行法第 25 條條分別定有明文。而土地法第148條規定，土地所有 權人依土地法所申報之地價為法定地價，而公有土地以各 該宗土地之公告地價為申報地價，平均地權條例施行細則 第21條，亦有明文。而「基地租金之數額，除以基地申報 地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度 ，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地 租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之 十最高額。」（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨 參照）。經查系爭土地之93年1月之申報現值為每平方公 尺91,514元，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第8頁 ）而系爭房屋之課稅現值分別為630, 500元、924,400元 ，亦有95年度房屋稅繳款書在卷足憑（見原審卷一第34頁 ），而系爭不動產坐落台北市○○街旁係供商業使用，為 八層樓房之第五層，附近交通便捷，商業繁榮，本院審酌 系爭不動產之利用情形及附近繁榮程度，認被上訴人就系 爭不動產被占有所受相當於租賃之損害，或上訴人占有系 爭土地所可得之利益，以系爭不動產申報現值之百分之七 ，即每月23,148元為相當{計算式：㈠臺北市○○街一一 二號五樓房地部分：（91,514X389X275/10000＋630,500 元）X7%＝9,388元；㈡同號五樓之一部分：（91,514元 X389X403/10,000＋924,400元）X7%＝13,760元，㈠+㈡ =23,148元｝。又被上訴人係於94年10月17日取得系爭不 動產，則其請求自是日起至上訴人返還系爭不動產之日止 ，每月按上揭金額給付之不當得利，自屬有據。六、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人無權占有，應將系爭土 地返還予被上訴人及其他共有人，及將系爭房屋騰空返還被 上訴人，並自94年10月17日起給付被上訴人相當於租金之不 當得利，為可採，上訴人所辯均無足取。從而，被上訴人本 於其所有權及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭坐落 台北市○○區○○段三小段295地號返還被上訴人及其他共 有人全體，將其上第911建號即門牌台北市○○區○○街112 號5樓，及第912建號即門牌號碼台北市○○區○○街112號5 樓之1房屋騰空返還予被上訴人，並自94年10月17日起至返 還上開不動產之日止，按月給付被上訴人23,148元，為有理 由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告
假執行或免為假執行，經核亦無不合。是則原審判命上訴人 返還上開土地予被上訴人及其他全體共有人，返還上開房屋 予被上訴人，及自94年10月17日起至返還上開不動產之日止 ，按月給付被上訴人23,148元，並以供擔保為條件為准免假 執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1 項、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 8 日 民事第五庭
審判長 法 官 陳博享
法 官 蔡芳齡
法 官 張靜女
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 96 年 5 月 9 日 書記官 廖麗蓮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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