損害賠償等
臺灣高等法院(民事),再易字,95年度,86號
TPHV,95,再易,86,20070529,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　95年度再易字第86號
再審原告　　萬象大廈管理委員會
法定代理人　曾聰華
訴訟代理人　陳淑芬律師
複代理人　　陳介輔律師
再審被告　　南華投資股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　莊柏林律師
上列當事人間損害賠償等事件，再審原告對於中華民國95年5 月
16日本院95年度上易字第191號確定判決提起再審，本院於96年5
月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事實及理由
一、再審原告萬象大廈管理委員會之法定代理人原為甲 ○○，嗣 變更為羅欽仁，再變更為曾聰華、有會議記錄在卷可參（見 本院卷93頁），經其分別聲明承受訴訟，核無不合，應予准 許，先予敘明。
二、再審原告主張：本院95年度上易字第191 號確定判決（下稱 原確定判決）有下列民事訴訟法第496 條第1 項第1 款適用 法規顯有錯誤之再審事由：㈠依民法第820條第1項規定，共 有物之分管契約應由共有人全體共同協議訂定之，又如為公 寓大廈共用部分「約定專用」者，亦應依公寓大廈管理條例 第31條、第32條之規定，由區分所有權人會議決議之。本件 萬象大廈屋頂係各區分所有權人所共有，而再審原告為各區 分所有權人選任管理委員後組成，自可基於共有人地位對萬 象大廈屋頂享有使用收益之權能，且其收益亦歸屬萬象大廈 全體區分所有權人所共有。惟原確定判決竟認系爭分管契約 僅得拘束與再審原告之前身南華營造開發股份有限公司（下 稱南華營造公司）簽訂原始買賣契約之原始住戶，即全體區 分所有權人中之447/1000，則該分管約定如何認定仍符合民 法第820條第1項、公寓大廈管理條例第31條或32條之規定， 而為有效？且現存之全體區分所有權人，如業依法定程序變 更約定，則原分管約定之效力是否仍為有效？原確定判決就 此均漏未審究，逕自認定再審原告基於共有人地位對萬象大 廈屋頂而為之收益為不當得利，適用法規顯有錯誤。㈡再審 原告出租系爭大廈收取之租金，為公寓大廈之「公共基金」 ，參照公寓大廈管理條例第19條之規定及立法意旨，足見「 公共基金」乃係供公寓大廈「管理維護費用」目的而存在，



性質上具有不可分性，惟原確定判決竟未就「公共基金」之 法律性質具有不可分性詳予說明，適用法規顯有錯誤。㈢再 審被告之前手南華營造公司及中聯信託股份有限公司（下稱 中聯信託公司）與萬象大廈原始承買人於67年間以「預售屋 」買賣方式出售萬象大廈房屋予承購戶時，所簽訂之預售房 屋契約屬定型化契約，再審被告之前手係利用前開約款，使 萬象大廈原買受人在不知情及無法表示反對之情形下簽約， 並無限期無償由再審被告使用收益，限制買受人權利，顯失 公平，依民法第247條之1之規定，該買賣契約第6條第2項及 第3 項將系爭屋頂平台、外牆等共用部分排除在買賣範圍外 ，及約定專供賣方南華營造公司及中聯信託公司永久無償使 用之分管契約，屬民法第247條之1第3款及第4款之情形，應 屬無效。惟原確定判決未察，即認定再審被告仍可本於其前 手南華營造公司及中聯信託公司與原始買賣契約之原始住戶 之買賣契約款約，請求再審原告應將向承租人依租賃契約收 取之租金，再按原始住戶之比例依不當得利之法律關係分配 予再審被告，有判決違背法令之違法。再上開定型化契約既 因顯失公平而無效，實與公寓大廈管理條例第43條第2項「 排除條款」無涉，惟原確定判決係混淆民法第247條之1契約 定型化條款無效與否」與公寓大廈管理條例第7 條「適用與 否」之邏輯層次，復未說明其取捨意見，顯係消極不適用法 規，依大法官會議釋字第177 號解釋意旨，自屬再審事由。 爰依法提起再審，並聲明：㈠原確定判決不利於再審原告部 分廢棄。㈡前開廢棄部分，再審被告在第二審上訴及第一審 起訴均駁回。
三、再審被告則以：㈠本院92年度上易字第713 號及93年度再易 字第60號確定判決已認定再審被告就萬象大廈之屋頂有44.7 % 之使用收益權，上開判決雖經提起再審之訴，亦經判決駁 回再審之訴確定在案。另本院92年度上易字第391 號確定判 決亦持相同見解，足認再審原告應受分管契約約定之拘束， 其自無理由向中華電信股份有限公司（下稱中華電信公司） 收取租金。是原始區分所有權人應受分管契約之拘束，對於 再審被告應負不當得利之返還義務，則再審原告代表其等收 取此部分之租金，對再審被告即構成不當得利，自應返還予 再審被告，原確定判決判命再審原告應返還再審被告新台幣 （下同）357,589 元，與民法820條第1項及公寓大廈管理條 例第31、32條之規定並無不合，且不正當之比率447/1000， 係屬事實認定問題，原確定判決法院本於職權判斷，不發生 適用法規顯有錯誤問題。㈡原確定判決認再審原告並非權利 義務之主體，其管理之公共基金非屬再審原告之獨立財產，



應屬全體區分所有權人共有，是再審被告依不當得利之比率 請求再審原告返還，與公寓大廈管理條例第18條、第19條之 規定無涉，已就此再以斟酌說明，無再審原因。㈢買賣契約 將關於屋頂、空地使用收益權約定歸屬再審被告，係因再審 被告降低房地價格所致，系爭分管契約之約定，屬共有人間 心甘情願之約定，未使當事人拋棄權利或限制其行使權利， 更無於他方當事人有重大不利益或有顯失公平之情形，再審 原告主張買賣契約無效，即非可採，至系爭分管契約第6條 第2項、第3項及第22條屬可得而知之內容，現區分所有權人 於買受系爭房地時，當已就系爭房地之權利狀態多所探詢瞭 解，對系爭分管契約難謂不知，足證當事人間確成立分管契 約之合意，系爭分管契約之約定，並無顯失公平。㈣大法官 會議釋字第349 號解釋，係就共有人間之分割或分管契約之 效力所作解釋，屬物權契約效力問題，與民法第247條之1規 定債權契約之內容無涉，而再審被告為建築商，除出賣住戶 外，亦保留部分所有權，包括3樓、1樓及地下樓，故於買賣 契約將屋頂、空地之使用收益權約定歸屬再審被告，係屬物 權契約，而民法第247條之1係規定債權契約之內容，規定在 民法債編，並非規定在民法總則編，故本件無適用民法247 條之1之餘地，再審原告引為再審理由，主張原確定判決消 極不適用法規，即非可採，且民法第247條之1係88年4月21 日始行增訂，系爭房地買賣係發生於68年迄至70年間，民法 第247條之1無溯及既往適用之餘地，即非再審原因等語，資 為抗辯。並答辯聲明：再審之訴駁回。
四、按確定判決適用法規顯有錯誤者，得以再審之訴對之聲明不 服，民事訴訟法第 496條第1項第1款固有明文。惟所謂「適 用法規顯有錯誤」，係指確定判決所適用之法規顯然不合法 律之規定，或與司法院現尚有效之大法官會議之解釋，或最 高法院尚有效之判例顯然違反者而言（最高法院60年台再字 第170號判例、57年台上字第1091號判例意旨參照）；又確 定判決消極的不適用法規，顯然影響裁判者，自屬民事訴訟 法第496條第1項第1款所定適用法規顯有錯誤之範圍，應許 當事人對之提起再審之訴，以貫徹憲法保障人民權益之本旨 。惟確定判決消極的不適用法規，對於裁判顯無影響者，不 得遽為再審理由（大法官會議釋字第 177號解釋意旨參照） 。再所謂「適用法規顯有錯誤」，不包括漏未斟酌證據、認 定事實錯誤、及在學說上諸說併存尚無法規判解可據者（最 高法院63年台上字第880號、 57年台上字第1091號判例意旨 參照）。另判決理由矛盾、理由不備、取捨證據失當、調查 證據欠週，亦不包括在民事訴訟法 496條第1項第1款適用法



規顯有錯誤之範圍內。經查：
㈠原確定判決以「㈢．．．查南華公司（即再審被告）之前 身南華營造公司與中聯信託公司共同興建系爭大廈，並共同 與系爭大廈原承購戶簽訂系爭契約，於第6條第2款及第3 款 約定萬象大樓基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋 頂上空及外牆等共有部分之使用收益權屬於南華營造公司及 中聯信託公司，顯見南華營造公司及中聯信託公司已與系爭 大廈原承購戶間成立分管契約；又南華公司為系爭大廈區分 所有人之一，有登記謄本可稽，且南華公司已概括承受南華 營造公司並受讓中聯信託公司之權利，已如上述，則系爭大 廈屋頂之使用收益權自屬南華公司。．．．．。㈣查系爭大 廈之原始區分所有權人於承購時，既與南華營造公司及中聯 信託公司簽訂系爭契約，自應受系爭契約有關分管約定之拘 束；至系爭大廈之非原始區分所有權人，因非直接與南華公 司及中聯信託公司購買系爭大廈房屋，且於購買時，未必向 其前手探知原買賣契約或分管情形，亦無從知悉或可得知悉 系爭契約有關分管約定情事，況南華公司所提出之萬象大廈 全體住戶聲援抗議南華聯署簽名書、會議記錄、收據、訊問 筆錄、萬象大廈住戶委員會名單及萬象管委會會議記錄等（ 本院卷19－35頁），亦無從據以證明非原始區分所有權人在 向其前手購買系爭大廈房屋即受讓區分所有部分時知悉或可 得知悉該分管約定之事實；．．．．．；此外，南華公司復 不能舉證其他證明非原始區分所有權人於受讓區分所有部分 時確實知悉該分管約定之存在，或有明顯之跡象足令非原始 區分所有權人可得知悉該分管約定之存在，依上開所述，系 爭大廈非原始區分所有權人自不受系爭契約有關分管約定之 拘束（最高法院87年台上字第235 號民事判決參照）。㈤查 南華公司因萬象管委會（即再審原告）將部分屋頂出租予中 華電信公司設置無線電基地台，已另案對渠等提起損害賠償 訴訟（本院92年度上易字第713 號），該案以原始區分所有 權人之面積總和及非原始區分所有權人之面積總和，對照系 爭大廈之建物登記謄本記載各區分所有權人之總面積，計算 得：兩造不爭執部分，屬原始區分所有權人之總面積為7261 .51 平方公尺，屬非原始區分所有權人之總面積為11389.87 平方公尺；兩造有爭執部分，綜合全卷資料，屬原始區分所 有權人之總面積為2896.11 平方公尺，屬非原始區分所有權 人之總面積為1177.22 平方公尺，合計後，屬原始區分所有 權人之總面積為10157.62平方公尺，屬非原始區分所有權人 之總面積為12567.09平方公尺，即原始區分所有權人占1015 7.62/ 22724.71（四捨五入後約447/1000），應受分管契約



之拘束，非原始區分所有權人占12567.09/22724.71 （四捨 五入後約553/1000），不受分管契約之拘束。該事件南華公 司係請求自89年1 2月1日起至91年7月31日止之租金，本件 係請求自91年8月1日起至93年12月31日止之租金，爭執之事 項及性質均相同，且兩造就該比例之認定亦不爭執，是萬象 管委會向中華電信公司所收取之租金，依上開比例計算，其 中447/1000部分依系爭契約分管約定南華公司既有使用收益 權，則萬象管委會代表原始區分所有權人收取此部分之租金 ，對南華公司即構成不當得利，自應返還予南華公司；其餘 553/1000部分因不受上開分管約定之拘束，南華公司對之並 無使用收益權，則萬象管委會代表非原始區分所有權人收取 此部分之租金並無不當利得可言；又萬象管委會代表全體區 分所有權人所收取之上開租金，其金額並非不可分，萬象管 委會辯稱該公共基金具有不可分性云云，並不可採。準此， 萬象管委會向中華電信公司收取自91年8月1日起至93年12月 31日止之租金共77萬400 元【（27,500元×16個月＋32,000 元×13個月）－（856,000元×10%）=770,400元】，其中34 萬4,369 元（即770, 400元×447/1000=344,369元，元以下 四捨五入）應返還予南華公司」等情（見原確定判決第5- 7 頁）。經核原確定判決認定並無違誤，再審被告與原始住戶 間已成立分管契約，再審原告以原確定判決與民法第820 條 第1 項、公寓大廈管理條例第31條及32條之規定不符云云， 尚無可採。況構成不當得利之比率447/1000，係屬事實認定 問題，而認定事實為事實審法院職權行使範圍，並非適用法 規顯有錯誤之情形，再審原告執此提起本件再審之訴，為無 理由。
㈡依司法院大法官釋字第349 號解釋之意旨：「共有人於與其 他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，應有部分之受讓 人於受讓時若不知悉分管契約，亦無可得而知之情形，該受 讓人即不受分管特約之約束」。原確定判決依前揭大法官會 議解釋，認再審原告代表大廈區分所有人向承租屋頂平台者 收取系爭租金，是否構成不當得利，應以各該區分所有人受 讓區分所有部分時，是否知悉系爭分管約定之存在，或有無 可得知悉而定（見原確定判決第5 頁），是原確定判決就分 管契約對各該區分所有人是否仍有效力已詳予闡述，且依首 揭最高法院見解，適用法規顯有錯誤並不包括判決理由不備 之情形，而再審原告現存之全體區分所有人是否業已依法定 程序變更約定，核屬事實認定問題，不生適用法規是否錯誤 問題。
㈢92年修正前公寓大廈管理條例同條例第43條規定：「本條例



施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管 理組織。」、「前項公寓大廈得不受第7條各款不得為約定 專用部分之限制」，已設有排除條款，而萬象大廈建於66年 至70年間，系爭買賣契約訂立於66年至70年間，無該條例第 7條之適用（見原確定判決第6頁），足見原確定判決就此已 有斟酌，並就本件不適用公寓大廈管理條例第7 條之規定詳 予說明法律意見，經核並無違誤，是以再審原告以系爭分管 契約違反強制規定無效，有適用法規顯有錯誤之再審事由云 云，亦非可採。
㈣原確定判決認「管理委員會（即再審原告）既非權利義務之 主體，其管理之公共基金（公寓大廈管理條例第18條第3 項 ）自非屬管理委員會之獨立財產，而應屬於全體區分所有權 人所共有，是萬象管委會將系爭大廈屋頂出租予中華電信公 司所收取之租金，其所有權應屬於全體區分所有權人所共有 」（見原確定判決第5 頁），並依應受分管契約約定拘束之 原始區分所有權人比率447/1000計算再審被告應返還之不當 得利，此與公寓大廈管理條例第18條、第19條之規定無涉。 再區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉 而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔， 公寓大廈管理條例第19條固定有明文。惟再審被告係以全體 區分所有權人之債權人地位，本於其與全體區分所有權人之 債權關係而為之，顯與第19條係規定按各區分所有權人應有 部分比例主張權利之要件不合，亦即本件係非因個人事由所 為請求，與公共基金權利之不可分性無關。再審原告以原確 定判決未斟酌公寓大廈管理條例第18條及第19條規定，有適 用法規顯有錯誤之再審事由云云，委無可採。從而，再審原 告執此提起再審之訴，並非有據。
㈤按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後， 縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓 人仍繼續存在，最高法院48年度台上字第1065號著有判例。 惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之 情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第 三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違， 首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，大法官釋字第349 號解釋要旨參照，是該釋字第349號係就共有人間之分割或 分管契約之效力所為之解釋。本件原確定判決依據上開釋字 第349 號解釋認「系爭大廈之原始區分所有權人於承購時， 既與南華營造公司及中聯信託公司簽訂系爭契約，自應受系 爭契約有關分管約定之拘束；非原始區分所有權人，不受系 爭契約有關分管約定之拘束」（見原確定判決第5、6頁），



核無違誤，亦與民法第247條之1所謂定型化契約應受衡平原 則限制無涉，再審原告主張系爭分管契約有違民法第247條 之1規定，應屬無效云云，即不足採。再審原告執此提起再 審之訴，為無理由。
㈥再適用法規顯有錯誤並不包括判決理由不備之情形，已如前 述，是再審原告主張原確定判決以公寓大廈管理條例第43條 第2項之排除條款混淆民法第247條之1之規定與公寓大廈管 理條例第7條適用與否之邏輯層次，原確定判決復未說明其 取捨意見，顯有判決不備理由云云，縱然屬實，亦非屬適用 法規顯有錯誤，自難憑以認定原確定判決有適用法規顯有錯 誤之再審事由。
五、綜上所述，再審原告依民事訴訟法第 496條第l項第l款之規 定，提起再審之訴，為無理由，應予駁回。再審原告其餘主 張及陳述，經審酌後認與判決結果無涉，無一一論述之必要 ，併此敘明。
六、據上論結，本件再審之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判 決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　5　　 月　　29　　日 民事第五庭
審判長法　官 林丁寶
　　　　　　　　　 　　 法　官　陳博享
　　　　　　　　　　 　 法　官 蔡芳齡
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　5 　　月　　30　　日 書記官 蔡錦輝