臺灣高等法院民事判決 95年度上字第771號
上 訴 人 東龍營造工程有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳倉富律師
被上訴人 乙○○
樓
訴訟代理人 黃憲男律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國95年7
月5日臺灣宜蘭地方法院95年度訴字第4號第一審判決提起上訴，
本院於96年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段六結小段81地號 土地上建號2361號即門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路228號7樓 之3之房屋（下稱系爭房屋），係其於民國93年12月27日經 法院強制執行拍定取得所有權。上訴人及原審共同被告李明 志無權占有系爭房屋，妨害其所有權之行使，故請求上訴人 及李明志騰空遷讓返還系爭房屋。再者，上訴人及李明志無 法律上之原因，占有使用系爭房屋，顯獲有相當於租金之不 法利益，致其受有損害，如以系爭房屋及坐落基地總價額年 息8%計算，每月獲得之不當得利或損害金為新台幣（下同） 1萬547元。爰依民法第767條及不當得利、侵權行為之法律 關係，求為命上訴人及李明志應將系爭房屋騰空遷讓返還被 上訴人，及自94年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給 付被上訴人1萬547元之判決。
二、上訴人則以：
（一）原審共同被告李明志於85年間向訴外人魏宗展購得系爭 房屋，其後李明志就系爭房屋出租予上訴人，租期自92 年1月1日起至96年12月31日止，每月租金5000元，迄今 上訴人仍合法占有使用系爭房屋。
（二）李明志於原審陳述之租約始期雖與租約記載不同，然此 可能因記憶或因計算有所誤認，況李明志均按年度申報 租賃所得，實不得遽此否認租賃關係之存在。又系爭房 屋與隔鄰房屋兩間打通相連，供訴外人群大建設、群美 、懷恩開發、東曜廣告、兆曜仲介及上訴人等數家公司 使用，租金共1萬4000元，由彼此各自負擔，故李明志 出租予上訴人之月租金5000元部分，與市場行情比較， 並無不合理。其歷年之營利事業所得稅申報書，關於每
年租金額雖非均為6萬元，惟亦與實際年度支出租金總 額相距不多，況營利事業所得稅之申報僅為稅務管理上 之措施，尚不得作為認定有無租賃關係之依據。 （三）系爭房屋查封時有無其公司人員在場，此部分實與租賃 契約是否存在並無關聯。因系爭房屋改作為公司宿舍用 途，上訴人之員工於白天時間大部分均在工地，故92年 10月14日法院到場執行假扣押查封系爭房屋時無人在場 。又李明志於原審法院93年度執字第872號強制執行事 件，陳報執行標的物出租訴外人劉先生一情，該劉先生 即為其公司之工地主任丁○○。另假扣押執行債權人之 代理人丙○○，於92年10月14日引導實施假扣押執行時 ，所看見之在場第三人即係丁○○，足見上訴人確實承 租系爭房屋等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及自94年 2月1日起至返還之日止，按月給付被上訴人3964元，並駁回 被上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，其於本院上訴 聲明：①原判決不利上訴人部分廢棄。②上開廢棄部分，被 上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人就其 敗訴部分未聲明不服，於本院答辯聲明：駁回上訴人之上訴 。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就 言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷。查兩造 就：系爭房屋原屬原審共同被告李明志所有，原審法院於92 年10月14日執行92年度執全字第421號假扣押查封系爭房屋 ，嗣原審法院以93年度執字第872號執行事件調取上開假扣 押標的物拍賣，被上訴人於93年12月15日拍定取得所有權， 並持權利移轉證書辦竣移轉登記等情不爭執，此有建物所有 權狀、房屋稅籍證明書（見原審卷第4頁、第6頁）在卷可稽 ，復經原審依職權調取該院92年度執全字第421號、93年度 執字第872號執行卷宗核閱無訛，自堪信為真實。惟被上訴 人主張其拍賣取得之系爭房屋遭上訴人無權占有，其受損害 ，而上訴人則獲有相當於租金之不法利益之情，則為被上訴 人所否認，並以前開情詞置辯。是以本件兩造爭執之重點厥 為：
（一）上訴人占用系爭房屋有無合法權源，被上訴人得否請求 上訴人遷讓返還。
（二）被上訴人得否請求上訴人給付不當得利。五、上訴人占用系爭房屋有無合法權源，被上訴人得否請求上訴 人遷讓返還：
（一）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之。」民法第767條前段定有明文。又「以無權占有 為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之 事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權 人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之」（參照最高 法院85年度台上字第1120號裁判意旨）。本件被上訴人 經法院拍賣取得系爭房屋所有權之事實，兩造並無爭執 ，惟上訴人主張其與系爭房屋原所有權人李明志間，存 在合法租賃關係，有權使用系爭房屋之情，此為被上訴 人所否認。依上開說明，應由上訴人就有利其占有之租 賃關係，負舉證責任。
（二）本件上訴人引原審共同被告李明志提出之房屋租賃契約 書（見原審卷第22至26頁），及上訴人公司93年度營利 事業所得稅結算申報書（見原審卷第27至28頁），據以 證明所述之租賃屬實。然查：
①該房屋租賃契約書記載簽約日期為92年1月1日，租賃 期間自簽約同日起至96年12月31日止，此文書證據內 容與契約所載出租人李明志於原審所述91年簽立租約 ，租期自91年1月起至96年底等語（見原審卷第100至 101頁）不符。衡諸契約簽立、租賃期間，俱為租約 法律關係之重要意思表示內容，李明志就其於原審提 出之租賃契約書記載方式及所為陳述，迥不相同，此 非上訴意旨所指可能李明志記憶或計算有誤，所能合 理解釋。再者，原審依職權調閱出租人李明志個人綜 合所得稅申報資料，經查無91年度及92年度有何申報 租賃所得情事，此有財政部台灣省北區國稅局基隆市 分局95年3月8日北區國稅基市二字第0951003477號檢 附之申報資料（見原審卷第114至119頁），及財政部 台北市國稅局大安分局95年3月22日財北國稅大安綜 所字第0950008533號函檢附之申報資料（見原審卷第 121至123頁）在卷可稽。故房屋租賃契約書之存在， 尚不足認為上訴人所述之租賃法律關係亦屬真實存在 。此外，原審法院93年度執字第872號強制執行事件 之執行債權人中國農民銀行（現合併於合作金庫商業 銀行），曾於93年9月15日向執行法院陳報「據債務 人李明志稱標的物係出租於第三人劉先生，租賃之內 容需是租賃契約書內容，目前無法提供」等語（見該 執行卷第265頁），嗣中國農民銀行之代理人蕭沂鎮 於原審就系爭房屋使用情形證稱：「當時是執行處通
知我們陳報房子的占有使用情形，當時是我用電話直 接詢問債務人李明志，李明志跟我表示的內容與我在 陳報狀上的記載相同，當時他是說房子出租給一位劉 先生，我有再問他租賃的內容，但他表示租約找不到 ，他對於租賃的相關情形都沒有再做其他相關的陳述 。」（見原審卷第129頁），顯見上訴人所指之出租 人李明志，其就系爭房屋出租有無書面租約，是否出 租予上訴人，均非無疑。
②原審另依職權調閱上訴人公司之營利事業所得稅結算 申報書，其上記載上訴人公司自86年度至93年度申報 租金支出分別各為45000元、65000元、60000元、 60000元、60000元、60000元、69524元、60000元， 此有財政部台灣省北區國稅局宜蘭縣分局95年2月24 日北區國稅宜縣一字第0951002106號函檢附之86年至 93年營利事業所得稅結算申報資料在卷可稽（見原審 卷第60至96頁）。又上訴人之法定代理人於原審陳稱 ：「除了系爭房屋的租金支出外，沒有其他的租金支 出了」（見原審卷第103頁），是上訴人公司所申報 之每年租賃支出，既非均為60000元，此外復無其他 支出租金之營業成本，從而其所述上開租約約定每月 租金5000元之情，難認屬實。
③況原審對於上訴人公司所為之訴訟通知，多次轉送至 宜蘭市○○路○段145號12樓之1地址（見原審卷第50 、58、138頁送達證書），而此轉送地址與李明志擔 任總經理之群大建設公司之地址相同，且上訴人於原 審曾稱：上訴人公司本來的營業處所就是在系爭房屋 ，91、92年間才將營業處所改到上開中山路2段145號 12樓之1等語（見原審卷第164頁）。故上訴人公司上 開申報之租金支出，亦可能係支付上開中山路2段145 號12樓之1營業處所之租金，此與原審共同被告李明志 陳稱：出租系爭房屋予東龍公司之租賃所得都列在群 大建設公司名下乙情（見原審卷第100頁），更屬相 合。再者，上訴人陳稱上開申報稅務，均委託會計師 事務所辦理，無法再提出上開「租賃支出」之憑據， 另原審共同被告李明志亦無法提供收取租金之收據， 藉以佐證上開申報資料。是上訴人所指租賃關係之承 租人及出租人，均未能提出確實租金交付之憑據，以 供本院審酌上訴人有無占有權源，上訴人徒憑93年度 營利事業所得申報結算書之記載，自難採信所述租賃 屬實。
（三）上訴人之法定代理人於原審陳稱：「我在去年接近年底 時（即94年底），才發現房子有被貼查封公告，不過我 沒有向法院作任何陳報」之情（見原審卷第102頁）， 顯然本件於92年10月14日執行前述假扣押查封時，上訴 人公司應無承租占有系爭房屋，否則豈有查封後時隔2 年才發現貼有查封公告之理，顯與經驗法則有所違背。 至於上訴人聲請調查之證人即其員工丁○○於本院證稱 ：其從台北到宜蘭工作，上訴人公司租系爭房屋供其等 作為宿舍使用等語，為有利於上訴人之證述，然丁○○ 如何知悉租賃事實，其亦證述是聽上訴人法定代理人傳 述之言（見本院卷第36頁反面），並非其確實參與租約 之訂立，或有何轉交租金之事實。審酌證人丁○○倘果 真住於系爭房屋，為何未發現貼有查封公告，而立即向 公司陳報，實啟人疑竇，故其所為有利於上訴人之證述 ，尚難執信。另系爭房屋於法院拍賣不動產公告，固然 記載「拍定後不點交」之拍賣條件，惟僅係促請應買人 注意執行標的物使用情形之記載事項，及表示執行法院 於拍賣後不負點交義務而已，並非謂買受人即被上訴人 於取得系爭房屋所有權後，不得依法請求上訴人遷讓返 還，亦無從認定上訴人公司對於系爭房屋有合法之租賃 關係存在。是上訴人抗辯稱法院既已在拍賣公告上載明 不予點交，證明上訴人公司之租賃關係合法有效存在云 云，亦無可採。
（四）此外，上訴人未就其基於租賃關係或其他合法權源占有 系爭房屋之情，提出其他事證以實其說，參酌首開最高 法院裁判意旨，被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋 ，依民法第767條之規定，訴請上訴人公司遷讓返還系 爭房屋，即屬有據，應予准許。
六、被上訴人得否請求上訴人給付不當得利：
（一）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益」，民法第179條前段定有明文，而「無權占 有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之 觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅 相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」（參照最 高法院61年台上字第1695號判例意旨）。本件上訴人既 無合法正當權源占有被上訴人所有之系爭房屋及該屋坐 落之基地，依一般社會通念，可消極減免其應支付使用 房地之代價而受有利益，致被上訴人受有損害，則被上 訴人依不當得利規定，請求上訴人給付此部分相當於租 金之利益，核屬正當有理。
（二）次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物 申報總價年息百分之十為限」、「土地所有權人依本法 所申報之地價，為法定地價」，土地法第97條第1項、 第148條分別定有明文；又「土地法第97條所謂土地及 建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依 該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額」，土地法 施行法第25條亦定有明文。是「基地租金之數額，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業 繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總 地價年息百分之十最高額」（參照最高法院68年台上字 第3071號判例意旨）。經查，系爭房屋坐落之宜蘭縣宜 蘭市○○○段六結小段81地號土地，於93年1月之申報 地價為每平方公尺4640元，此有土地登記第二類謄本在 卷可稽（見原審卷第7頁），系爭房屋94年度之課稅現 值則為45萬4800元，此有94年度房屋稅繳款書在卷可稽 （見原審卷第6頁），復斟酌原審法院93年度執字第872 號執行卷宗所附之國聯不動產鑑定股份有限公司93年度 國字第930015號鑑定報告書所載，系爭房屋坐落宜蘭市 之住宅區中，緊臨神農商圈，距120公尺連接女中路， 對外交通方便，附近建物之密度等情狀（見該執行卷第 168至228頁），足認原審已斟酌鄰近商業市場、系爭房 屋經濟利用價值之狀況，從而准許被上訴人以系爭房屋 及坐落土地申報總價額之年息8%，計算每月相當於租金 之不當得利，核屬適當。是被上訴人請求上訴人自其完 成系爭房屋移轉登記之翌日即94年2月1日起至其返還房 屋止，按月給付3964元【｛4640元（土地申報地價）× 717.66平方公尺×420/10 000（土地所占面積）＋ 454800（房屋現值）｝×8%（年息）÷12（月）≒3964 元，元以下四捨五入】之不當利得，應屬合理有據。七、綜上所述，被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋為可採， 上訴人所辯合法租賃無可取。從而，被上訴人本於所有物返 還請求權，請求上訴人返還系爭房屋；並依據不當得利之法 律關係，訴請上訴人至返還系爭房屋日止按月給付3964元之 不當得利，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人應返 還房屋及如數給付不當得利，並准許被上訴人供擔保後為假 執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 15 日 民事第10庭
審判長法 官 阮富枝
法 官 黃豐澤
法 官 陳財旺
正本係照原本作成。
本判決不得上訴（本件訴訟標的價額經核定為新台幣45萬4800元確定，參本院言詞辯論筆錄）。
中 華 民 國 96 年 5 月 15 日 書記官 鄭淑昀
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網