臺灣高等法院民事判決 95年度上字第563號
上 訴 人 欣業永開發股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 謝家健律師
被 上訴人 陽光加州大樓管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 鄭仁哲律師
楊明廣律師
黃宗哲律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國95年4月2
8日臺灣臺北地方法院94年度訴字第1631號第一審判決提起上訴
，經本院於96年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決所命上訴人給付部分及該部分訴訟費用裁判暨假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條定有 明文，又當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以 自己之名義為被上訴人或上訴人，而受為訴訟標的法律關係 之本案判決之資格而言，故在給付之訴，若被上訴人主張其 為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係 之義務主體，其當事人即為適格，至被上訴人是否確為權利 人，上訴人是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件 是否具備，即訴訟實體上有無理由問題，並非當事人適格之 欠缺，最高法院93年度台上字第382號著有判決可供參照。 本件被上訴人為公寓大廈之管理委員會，依前揭公寓大廈管 理條例第38條之規定，應有當事人能力，又其主張上訴人對 其負有損害賠償債務，當事人適格亦無欠缺，則被上訴人是 否確為上訴人之債權人，僅係訴有無理由之問題。二、被上訴人法定代理人原為羅廣忠，於本院審理時變更為甲○ ○，並經其聲明承受訴訟（見本院卷第35頁），核無不合， 應予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人起訴主張：上訴人為陽光加州社區集合式住宅之開 發建設公司，並於銷售陽光加州社區不動產期間，對外之銷 售海報中，承諾保留一間一樓建物，無償供社區管理委員會 作為辦公室使用。嗣社區建物完工交屋，並依法設立社區管
理委員會，上訴人自應依其承諾提供辦公室，查系爭建物經 編定門牌為桃園縣楊梅鎮○○路○段96巷2號1樓，嗣因該址 為一樓建物，有較高之使用收益價值，上訴人乃另外提供6 號2樓之1供伊作辦公室使用，並按月補貼新台幣（下同） 16,000元，雙方並簽有合約書，該合約書之期限至民國（下 同）93年3月31日屆滿，原應繼續換約，因上訴人財務狀況 不佳，自93年4月起未再支付補償金。兩造間之特約既於93 年3月31日屆滿，且未繼續換約，自應回復原來即上訴人應 無償提供桃園縣楊梅鎮○○路○段96巷2號1樓給伊作為辦公 室使用之權利義務關係。然上訴人已於93年1月9日即將該建 物移轉予訴外人傅壽山、戚滿芳，且該受移轉人已將建物出 租予全家便利超商作為營業之用，客觀上已無法給付，爰依 民法第226條第1項之規定，請求上訴人賠償在同社區承租與 桃園縣楊梅鎮○○路○段96巷2號1樓相同坪數建物之租金損 失。並聲明：(一)上訴人應自93年4月起，按月於每月15日 支付被上訴人2萬元，及各期本金自應支付之日起迄至清償 日止依年息5%計算之利息 (二)願供擔保宣告假執行。二、上訴人則以：伊原無提供管理中心辦公室予社區使用之義務 ，兩造協商提供現址即三民路2段96巷6號2樓之1供社區管理 委員會使用，係權宜措施，因產權屬伊所有，仍可提供予被 上訴人作為辦公室使用，被上訴人並無受有損害之可能。按 被上訴人於依法設立後，即以上址為辦公室，嗣以伊先前銷 售該社區房地時，於銷售海報1樓標示管理中心位置為由， 據以要求伊提供1樓供其為管委會辦公室之用，然銷售海報 僅係廣告，乃供承購戶參考之示意圖，用意或在標示管理中 心可能之位置而已，伊並未承諾提供管理中心之場所供管委 會使用。又陽光加州社區集合式住宅係於82年間銷售，係於 消費者保護法實施之前，自無適用該法之餘地。兩造幾經協 調，伊始同意以定期補償之方式補償被上訴人，以解決彼此 間爭議，惟該協議定有期間，並非永久性承諾，茲期限屆滿 後伊已不願再為補償，被上訴人自無請求之依據。再訴外人 傅壽山、戚滿芳為楊梅鎮○○路○段96巷2號1樓房屋所有人 ，其出租予第三人全家便利超商，係本於所有權權能之使用 收益行為，與兩造並無關係。此外，出租營利與充作管委會 辦公室使用亦不可同日而語。被上訴人既無損害，亦無請求 之權源等語，資為抗辯。
並聲明：
三、本件原審判決命上訴人應自93年4月起，按月給付被上訴人 16,000元，及其中92,000元部分，自94年4月14日起至清償 日止，按年息5%計算之利息；其餘部分自94年4月起，於各
期本金自應支付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ；而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分，提起上 訴，求為判決：
（一）原判決不利於上訴人部分均廢棄。
（二）上廢棄部分，駁回被上訴人第一審之訴。 被上訴人答辯聲明，求為判決：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人所提銷售廣告上載1樓平面配置圖有管理中心字 樣，同一海報上同一平面配置圖上註記有：「出租商店、 購物中心、管理中心產權均由太聯有聯公司擁有，並統籌 經營管理」字樣，有銷售廣告一樓平面配置圖足稽（見原 審卷第8頁）。
（二）上訴人現提供其所有建物即楊梅鎮○○路○段96巷6號2樓 之1，供被上訴人作為管理中心辦公室使用。
（三）兩造於91年1月25日立有合約書，每月由上訴人給付被上 訴人16,000元，並定有2年期限，至93年3月31日止，有該 合約書可憑（見原審卷第9頁）。
（四）上訴人於93年1月9日將楊梅鎮○○路○段96巷2號1樓移轉 予訴外人傅壽山、戚滿芳，該2人以每月租金16,650元出 租予全家便利超商作為營業之用，有彰化銀行城東分行匯 款回條聯18紙為證（見原審卷第45-52頁）。五、本件依民事訴訟法第463條準用第270條之1第1項第3款規定 協議簡化爭點，兩造同意簡化爭點如下（見本院卷第20頁反 面）：
（一）上訴人有無承諾提供楊梅鎮○○路○段96巷2號1樓予被上 訴人使用？上訴人係向何人為承諾之意思表示？（二）上訴人現無償提供楊梅鎮○○路○段96巷6號2樓之1，被上 訴人有無受有損害？
（三）兩造於91年1月25日所立合約書，訂有2年期限，期限屆滿 後，上訴人有無繼續訂約及按月給付被上訴人16,000元之 義務？
六、法院之判斷：
（一）上訴人有無承諾提供楊梅鎮○○路○段96巷2號1樓予被上 訴人使用？上訴人係向何人為承諾之意思表示？ 1、被上訴人主張依據消費者保護法第22條之規定，上訴人既 於銷售海報一樓平面配置圖顯示於一樓建物設置有管理中 心，自應負有提供管理中心予伊使用之契約義務與責任云 云，然遭上訴人所否認，經查，消費者保護法第22條固明 定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之 義務不得低於廣告之內容，然該法係於83年1 月11日公布
施行，上訴人銷售系爭社區之房屋係在消費者保護法公布 施行前之82年間，此為被上訴人所不爭（見原審卷第61、 74頁），則就上訴人所提供之銷售海報一樓平面配置圖， 即難認係屬上訴人之要約，而僅具有要約誘引之效力，被 上訴人既未舉証証明各區分所有權人於訂約時已將此一銷 售海報一樓平面配置圖作為買賣契約之一部，則其僅憑該 配置圖即主張上訴人已承諾無償提供楊梅鎮○○路○段96 巷2號1樓房屋供被上訴人使用，顯然無據。
2、次按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人 向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給 付之權，民法第269條第1項固有明文，但被上訴人並未能 舉証各區分所有權人與上訴人間所訂立之買賣房屋契約， 有前開所謂利他契約之特別約定，則被上訴人主張本於第 三人利益契約主張直接向上訴人而為請求，亦屬無據。 3、兩造雖曾於91年1月25日訂立合約書，約定上訴人同意每 月給付三民路2段96巷2號1樓借用補助款16,000元，至93 年3月31日止（見原審卷第9頁），但此乃兩造間之特別約 定，與其他各區分所有權人無涉，且依該合約書內容，亦 無法証明係因上訴人無償提供上開房屋予被上訴人使用， 故上訴人才需給付被上訴人補助款，故亦不足作為上訴人 有承諾之有利証據。
（二）上訴人現無償提供楊梅鎮○○路○段96巷6號2樓之1，被上 訴人有無受有損害？
1、查公寓大廈區分所有分為專有部分與共用部分，就專有部 分各區分所有權人享有獨立之所有權，共用部分則由全體 區分所有權按應有部分比例共同使用之，至於約定專有部 分係就公寓大廈之共用部分經約定供特定區分所有權人使 用，約定共用部分係指公寓大廈之專有部分經約定供共同 使用者，故就專有部分須經特別約定始得供全體區分所有 權人共同使用，共用部分亦須經特別約定始得供特定人專 用。
2、次查公寓大廈管理委員會係為執行區分所有權人會議決議 事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任之管 理委員所組成，其本身無獨立之財產，故管理委員會僅得 利用公寓大廈共用部分作為其辦公處所，方符合其係為管 理全體區分所有權人共同事務之性質。
3、查被上訴人本身既無獨立之財產，自亦不可能購置系爭社 區之專有部分供其獨立使用收益，惟目前被上訴人經由上 訴人提供其個人所有屬於專有部分之楊梅鎮○○路○段96 巷6號2樓之1房屋供被上訴人作辦公室使用，此為被上訴
人所不爭，並有建物登記謄本在卷（見原審卷第25、26頁 ），據此自難認被上訴人受有任何損害可言。
（三）兩造於91年1月25日所立合約書，訂有2年期限，期限屆滿 後，上訴人有無繼續訂約及按月給付被上訴人16,000元之 義務？
1、被上訴人雖主張因上訴人將系爭楊梅鎮○○路○段96巷2號 1 樓移轉出售予傅壽山、戚滿芳，而致給付不能，上訴人 應負損害賠償之責云云，然依上所述，上訴人對被上訴人 並無給付系爭96巷2號1樓房屋之義務，自不生給付不能之 情事。
2、兩造於91年1月25日訂立合約書，上訴人同意按月補貼被 上訴人16,000元，此項約定依據契約自由原則，固屬合法 有效，但系爭合約訂有2年期限，期限屆滿後，上訴人即 無給付被上訴人補貼款之義務，被上訴人依據系爭合約書 而主張上訴人仍有按月給付16,000元義務，亦屬無據。 3、系爭楊梅鎮○○路○段96巷2號1樓，既非屬被上訴人所有 ，被上訴人對之並無使用收益之權，訴外人傅壽山、戚滿 芳本於所有權，而將之出租予全家便利商店股份有限公司 使用，每月收取租金之利益，亦非被上訴人所得主張，亦 難認係被上訴人所受之損害，與被上訴人無關，被上訴人 請求上訴人繼續按月給付伊16,000元之損害賠償，於法無 據，不應准許。
七、從而，被上訴人依據民法第226條第1項之規定，請求上訴人 自93年4月起，按月於15日給付相當於租金之損害賠償 16,000元及法定遲延利息（逾此部分之請求，已據原審駁回 其請求，未據被上訴人聲明不服，已告確定），於法無據， 不應准許，原審就前開部分所為上訴人敗訴之判決，尚有未 洽，上訴人上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由 。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用 之舉証，經本院詳加審酌後認與判決之結果不生影響，爰不 一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 2 日 民事第十四庭
審判長法 官 許正順
法 官 魏麗娟
法 官 張 蘭
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 96 年 5 月 2 日 書記官 應瑞霞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網