臺灣臺北地方法院民事判決 96年度簡上字第53號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 吳啟孝律師
複代理人 陳家淳律師
謝政曄
被上訴人 甲○
訴訟代理人 王志哲律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國95年7月
11日本院臺北簡易庭95年度北簡字第14777號第一審判決提起上
訴，本院於中華民國96年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人第一審之訴駁回。⑶第一 、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）上訴人所有坐落基隆市○○街388號5樓之房屋及基地（下 簡稱系爭房地）並無被上訴人主張之物之瑕疵存在： １、被上訴人雖提出基隆市政府函、基隆市消防局書函、幸福 華城空照圖、剪報及台灣省水土保持技師公會報告等影本 ，並主張系爭房屋坐落之幸福華城社區，曾於民國（下同 ）90年間因納莉颱風過境，造成部分邊坡崩塌，淹沒部份 道路與樓房，致交通中斷，人員撤離等，故有物之瑕疵云 云。然查︰
⑴基隆市消防局書函所指稱發現土石流之地點，乃係距離系 爭房屋甚遠之碇內街綠地大廈前，而非系爭房屋坐落之地 點。
⑵基隆市政府函第二點雖函覆曾於94年9月9日將「暖暖區幸 福華城社區等19區域範圍」列為管制區，然基隆市政府95 年4月25日基府海工貳字第0950043985號函已明確表示， 系爭房屋並非該公告之土石流警戒區。
⑶基隆市政府函雖函覆90年9月間納莉颱風過境造成該社區 部份邊坡有崩塌情形，然基隆市政府95年7月20日基府海 工貳字第0950082 588號函第三點已特別指出，土石流案 發地點係位於「碇內街94巷」幸福華城一帶，而「碇內街 94巷」並非系爭房屋坐落之地點。
⑷台灣省水土保持技師公會報告中，長期處理建議第一段說
明「…若要符合各項法規之要求，可能需要將緊臨東南西 三側之第一排住戶遷離，以求得一安全緩衝距離。…」， 足見公會認為，幸福華城社區外邊坡土石流影響所及之區 域，限於東南西三側之第一排住戶，且認為該第一排住戶 遷離即可符合各項法規之要求，因此，距離第一排住戶甚 遠之系爭房屋，非社區外邊坡土石流警戒及影響所及之區 域。
⑸90年9月間納莉颱風過境，雖造成幸福華城社區部份邊坡 崩塌，然該次崩塌「並非幸福華城所在基地之崩塌」、「 亦非幸福華城所在之基地發生土石流」，而係距離系爭房 屋甚遠之「幸福華城外」之邊坡崩塌，是系爭房屋結構本 身及其坐落之基地，實無任何瑕疵存在。
２、綜上可知，90年間納莉風災雖曾造成幸福華城社區外之部 份邊坡崩塌，然該次風災並無損及系爭房屋結構本身或其 坐落之基地，且因系爭房屋並非位於潛勢溪流之範圍，非 屬土石流警戒區，台灣省水土保持技師公會亦未建議系爭 房屋之住戶應予遷離，故系爭房屋結構及其坐落之基地， 實無任何居住安全之瑕疵存在，因此倘被上訴人指稱系爭 房屋曾遭風災，致有居住安全效用減損之瑕疵，自應舉證 以實其說，不可僅憑上開書函或報告即張冠李戴，泛稱本 件系爭房屋存有瑕疵。
（二）被上訴人主張依物之瑕疵擔保規定主張解除契約無理由︰ １、被上訴人所為物之瑕疵擔保請求權之行使，顯與法律規定 要件不符︰
⑴按民法第354條第1項本文既已明文規定，足見買賣標的物 是否具有瑕疵，係以危險移轉時作為判斷時點，而買受人 須至危險移轉後其瑕疵擔保請求權之基礎始具備，始得行 使物之瑕疵擔保請求權，最高法院83年度台上字第2223號 裁判意旨︰「物之出賣人依民法第354條第1項規定，所應 負之瑕疵擔保責任，以其物依同法第373條規定危險移轉 於買受人，亦即其物交付於買受人時，為其成立要件。如 該物尚未交付於買受人，其危險未移轉，即不生物之瑕疵 擔保責任之問題。」見解亦同。
⑵本件上訴人與被上訴人間所簽訂之「不動產買賣契約書」 第10條第2款係約定︰「乙方（即上訴人）應在甲方（即 被上訴人）付清尾款時，將房屋點交予甲方，並填寫『房 地產點交書』。…」，本件被上訴人之尾款新台幣（下 同）2,000,000元既尚未依約給付，則係爭買賣房屋尚未 交付，其危險尚未移轉，物之瑕疵擔保請求權之基礎即尚 未具備，依照上開1、之說明，被上訴人自不得行使物之
瑕疵擔保請求權，更不可依照民法第359條之規定主張解 除契約及要求返還400,000元訂金，原審所為被上訴人物 之瑕疵擔保請求權之行使係屬合法之認定，顯與法律規定 相違背。
２、被上訴人稱「系爭房屋所在社區5年前曾遭風災及未來可 能再遭風災」為瑕疵，顯與民法物之瑕疵規定相違背︰ ⑴按所謂物之瑕疵擔保係指存在於物之缺點而言，須依通常 交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效 用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90年度上 字第298號裁判意旨參照）。又物之瑕疵擔保責任之成立 ，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於 危險移轉時確已存在為前提，此觀民法第354條第1項規定 甚明（最高法院85年度台上字第664號裁判意旨參照）。 ⑵系爭房屋所在社區5年前雖曾發生納莉風災，然該次風災 影響所及之區域，並不包含系爭房屋坐落之地點，且該次 風災並無損及系爭房屋之結構本身或其坐落之基地，是被 上訴人以5年前社區之其他住戶，視為或等同本件系爭房 屋所存之瑕疵，實與民法規定物之瑕疵係指存於物之本身 缺點之旨趣相違背。
⑶90年間納莉風災所造成之崩塌，並非系爭房屋基地之崩塌 如前述，故不得視為系爭房屋本身所存之瑕疵。 ⑷被上訴人雖指稱系爭房屋存有隨時可能再遭風災之瑕疵， 然因天然災害本身非屬物之瑕疵，且該天然災害是否發生 ，以及是否損及系爭房屋，亦屬未來情事並具不確定性， 是被上訴人上開所指，顯與「物之瑕疵須於危險移轉時確 已存在」之前提要件相違背。又倘買方得以未來不確定是 否發生之情事，於危險移轉前後據以主張物之瑕疵，則民 法第373條有關危險移轉之規定即形同具文，亦即任何人 均得於危險移轉前後，以未來不確定是否發生之天然災害 主張或回溯主張危險移轉時即存有物之瑕疵，據以主張出 賣人物之瑕疵擔保責任，實與民法危險負擔之規範意旨相 違背。
⑸系爭房屋之買賣係屬成屋買賣，被上訴人於購買系爭房屋 前本得檢視屋況、勘查系爭房坐落地點、周邊情況及查詢 系爭房屋所有之相關資料，又被上訴人於購買系爭房屋前 即曾多次在仲介人員之陪同下察看及詢問屋況，且對系爭 房屋坐落之區域地勢知之甚詳，被上訴人亦係基於上開多 項考量後同意以2,400,000元之價格購買系爭房屋，是今 被上訴人意圖反悔，以系爭房屋所在社區其他少數住戶曾 遭風災、以及未來可能在遭風災之理由據以主張解除契約
，實具有重大過失。依照民法第355條第2項規定，本不得 主張物之瑕疵擔保。
⑹自90年風災發生迄今已逾5年多，期間系爭房屋坐落之地 點及其社區亦曾經歷多次颱風豪雨（例如2001年至2006年 間中央氣象局所發佈之中度及強度颱風分別有︰利奇馬、 海燕、雷馬遜、辛樂克、柯吉拉、蘇迪勒、尹布都、柯羅 旺、杜鵑、康森、敏督利、蘭寧、艾利、米雷、納坦、南 瑪都、海棠、馬莎、泰利、卡努、丹瑞、龍王、珍珠、艾 維尼、凱米、桑美等）及地震之侵襲，然系爭房屋結構本 身及其坐落之基地、社區並未因此遭受任何影響，是今被 上訴人以台灣省水土保持技師公會報告以及基隆市政府函 主張系爭房屋因潛存邊坡崩塌、交通中斷等天災風險，實 與實際情形不符！又倘系爭房屋所在之幸福華城社區確實 係一潛存天然災害風險之社區，為何現仍有多達約6720 住戶人（Ａ棟至Ｆ棟，共1680戶）居住其間？ ⑺被上訴人以基隆市消防局書函有關「疏散幸福華城社區實 錄」主張系爭房屋存有瑕疵，然細究該書函內容所指地區 ，實為綠第大廈前之碇內街路段，其與系爭房屋坐落之地 點相去甚遠，且倘碇內街所在區域係屬潛存天然災害之危 險區域，何以主管機關仍允許該區域興建案之陸續推出？ 且所允許興建之樓層可高達22層樓；且查基隆市政府95年 4月25日之函文亦明確表示「幸福華城不在政府公告之土 石流警戒區內」，顯見系爭房屋坐落之基地並非土石流所 在及警戒之區域，系爭房屋本身實無任何居住安全效用減 損之疑慮。
（三）被上訴人主張民法第92條解除契約亦無理由︰查納莉風災 係於90年間所發生，而上訴人則係於事隔4年之後即94年4 月25日始購買系爭房屋，是上訴人對於納莉風災之影響情 事毫無知悉，因此今被上訴人指稱上訴人明知系爭房屋所 在社區曾遭納莉颱風之侵襲，仍故意欺罔，致被上訴人限 於錯誤而購買系爭房屋，顯屬無據。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提照片、基隆市政府95 年4月25日基府海工貳字第0950043985號函、基隆市安樂地 政事務所建物所有權狀、基隆市安樂地政事務所土地及地籍 圖謄本、碇內街94巷（綠第大廈附近）現況照片各一件為證 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：⑴上訴駁回。⑵訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）上訴人以系爭房地尚未交付而無瑕疵擔保責任適用云云，
與最高法院86年台上字第1023號判決、86年台上字第2808 判決意旨不符，自無足採。
（二）系爭房地存有瑕疵：按房屋如係供居住使用，而有居住安 全、安寧之欠缺，即有滅失或減少其通常效用或契約預定 效用之重大瑕疵。故系爭房屋所在地點是否存有瑕疵、是 否曾發生天然災害，而影響居住安全，依通常交易觀念， 為極重要之事項，若房屋所在地點存有瑕疵且曾發生危害 居住安全之天然災害，不惟其使用上必要之效用（居住安 全）有減少，其價值亦有減少。經查：
１、上訴人所出售之系爭房地所在即基隆暖暖區之「幸福華城 」，於90年納莉颱風期間曾發生重大土石流災害、交通中 斷、居民撤離，此有基市消防局95年1月16日書函可證， 是上訴人所出售之系爭房屋存有瑕疵，自不待言。 ２、關於原審卷附基隆市政府95年4月25日函文部分： ⑴查系爭建物所在幸福華城確曾發生土石流乙節，有原審卷 所示基隆市消防局函文及相關媒體報導可證，亦有基隆市 政府95年2月15日函文載明「於90年9月間納莉颱風過境造 成該社區部份邊坡有崩塌情形」可證。
⑵依行政院農業委員會水土保持局網站公告之資料所示，公 告之土石流警戒區僅只針對土石流潛勢溪流作調查後公告 警戒區，對於系爭建物所在非潛勢溪流之範圍部分，本不 在調查範圍內，此觀基隆市政府95年4月25日函文附件顯 示係針對溪流位置標示警戒區自明。是本件系爭建物所在 幸福華城縱不在政府公告之土石流警戒區內，亦不足以排 除本件系爭建物所在邊坡有崩塌情形及曾受土石流災害之 瑕疵。
⑶況基隆市政府95年4月25日函文亦指明「發生土石流災害 時恐將影響該區道路通行」，而道路通行之安全係居住安 全之一環，故系爭建物對外唯一通行道路若有受土石流災 害之影響，自足認系爭建物不具通常之效用，而具有瑕疵 。
３、基隆市政府95年7月20日基海工貳字第0950082588號函指 明「本市消防局為因應卡努颱風災害防救需要於94年9月9 日基府消管貳字第09401002550B號公告劃定『暖暖區幸福 華城社區等19處區域範圍』為管制區（限制或禁止人民進 入或命其離去之範圍）」。
４、基隆市政府建設局委由台灣省水土保持技師公會洪祈存水 土保持技師事務所洪祈存技師製作之「基隆市政府建設局 碇安里幸福華城納莉颱風災害崩塌緊急處理建議報告」「 3.2長期處理建議」第2、3段指明：「若要強行保護，則
建議增購用地範圍，以三階之5公尺擋土設施，每階退縮 距離3公尺，最下一階則要求退至5公尺，以獲得較充足之 安全緩衝距離。各階平台設置平台溝，每隔適當距離則設 置陡槽將地表逕流導至下游處。檔土設施需保持牆背排水 完善…。」、「而更高之上邊坡，仍建議將各產業道路之 排水設施作一完善之導流…。邊坡上之保護則採打樁編柵 …。幾條已然形成之沖蝕溝，則每隔適當距離施作通透性 之節制壩，防制進一步之向源侵蝕。」，並指明「本社區 係將原有之山坡地谷地作開挖整地行為，將原已陡峭之坡 面，修建成更行陡峭之人工邊坡，因坡度過陡（已超過坡 度峭陡區之定義 (55%)），其建築退縮距離又明顯與「建 築技術規則」不符，是一危險之住宅社區。」。 ５、又基隆市政府95年8月30日函文指明基隆市政府僅於邊坡上 方東西側之產業道路施作排水溝工程。僅係上開災害崩塌 緊急處理建議報告建議應施作之6、7項防災工程中之1項而 已，根本不足以防止土石流之發生。嗣再經基隆市政府95 年11月3日函覆指明：「發生豪大雨或颱風侵襲造成坍塌及 土石流，本工程將無法有效阻止災害，其功效係僅為減災 作用」。足證系爭房地確存有瑕疵。且上訴人另提出之碇 內街94巷綠第大廈等地號土地，己遠離山坡，發生土石流 時均能淹沒至該地段，則系爭房地又豈能倖免？亦足證系 爭房地有欠缺取住安全、安寧之瑕疵。
（三）基隆市政府建設局委由台灣省水土保持技師公會洪祈存水 土保持技師事務所洪祈存技師製作之「基隆市政府建設局 碇安里幸福華城納莉颱風災害崩塌緊急處理建議報告」指 明「本社區係將原有之山坡地谷地作開挖整地行為，將原 已陡峭之坡面，修建成更行陡峭之人工邊坡，因坡度過陡 （已超過坡度峭陡區之定義 (55%)），其建築退縮距離又 明顯與「建築技術規則」不符，是一危險之住宅社區。」 。是系爭房地之瑕疵並非如上訴人所指僅『以未來不確定 是否發生之天然災害』據以主張瑕疵。
（四）被上訴人早年旅居國外多年，對台灣各區域狀況並不熟悉 ，於訂約前確不知系爭房屋存有上開瑕疵，上訴人如主張 被上訴人訂約前已知悉，依法應舉證以實其說。如上訴人 主張被上訴人僅因查看過系爭房地即論斷被上訴人應已對 系爭房地坐落之區域地勢知之甚詳，則上訴人居住於系爭 房地，其明瞭程度自應更為透澈，依民法第355條第2項但 書「但故意不告知其瑕疵者，不在此限」之規定，上訴人 更應負瑕疵擔保責任。
（五）自90年納莉颱風後，台灣北部地區雖經歷多次颱風，但降
雨量尚非異常，而幸未釀巨大災變，惟此亦難以改變系爭 房地是一危險之住宅社區之瑕疵，又附近區域非以開挖山 壁、與山爭地之其他建築個案，與本件系爭房地所在之「 幸福華城社區」之情形不同，自難作為系爭房地無瑕疵存 在之依據。
（六）被上訴人得以被詐欺為由，撤銷意思表示： １、內政部91年3月19日台內中地字0910083123號函條正「不 動產說明書應記載及不得記載事項」部分內容：「是否曾 經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情 形」為應記載事項。
２、依中信房屋仲介股份有限公司95年7月20日中信介字第095 0720號函指明，中信房屋於94年5月修正房地產標的現況 說明書，自94年5月改版後，業已改版增加為有天然災害 選項之版本，且改版後均有以電子郵件或電話方式通知各 加盟店。又中信房屋並不會對特定的買賣交易個案指示加 盟店應使用何特定版本的「房地產標的現況說明書」，更 從來沒有指示中信房屋加盟店勤實加房屋仲介股份有限公 司（下簡稱勤實加仲介）於乙○○（賣方）與甲○（買方 ）於94年8月間之買賣交易使用未改版之「房地產標的現 況說明書。」。準此，勤實加仲介溫店長於原審庭訊時具 結證稱係依總公司之指示提供才使用系爭無天然災害選項 之舊版本云云，顯係為掩飾仲介及上訴人之詐欺行為而故 為虛偽不實之陳述。
３、查本件兩造係94年9月30日簽約，此有被上訴人於『94年9 月29日』始與勤實加仲介簽立要約書等文件可證，又依不 動產買賣契約書第3條第3項約定「第一期：簽約備證款40 萬元」及不動產買賣契約書「收受款記錄表」記載交付第 一期款40萬元之日期為『94年9月30日』，足證系爭契約 確係94年9月30日簽立，仲介人員于芳於買賣契約書上填 載日期時，倒填為94年8月16日，被上訴人原以為此於契 約效力無任何差別而不以為意，故一直未加指正。而被上 訴人於95年7月20日收受基隆市政函文時，始知94年9月9 日已公告劃定幸福華城為危險管制區，顯然仲介於獲悉後 ，為規避詐欺責任，始故意倒填交易日為公告前之期日， 仲介此舉實欲蓋而彌彰，更彰顯故意欺瞞被上訴人之惡意 。被上訴人依民法第92條但書之規定，亦得主張撤銷買賣 系爭房屋之意思表示。
（七）被上訴人得撤銷錯誤之意思表示：按物之性質，若交易上 認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤，表意人若 知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷
之。民法第88條第1、2項定有明文。經查，系爭房屋係供 居住使用，但卻曾發生土石流災害、且為一危險之住宅社 區、亦經主管機關公告為危險管制區○○○○○道路亦會 受土石流影響，此等於交易上應認為重要之物之性質，若 被上訴人於為買受之意思表示前有所知悉，被上訴人必不 願買受，特此依民法第88條第1、2 項規定向上訴人為撤 銷買受系爭房屋之錯誤意思表示。
三、證據：援用第一審所提證據。
理 由
一、本件被上訴人於原審起訴主張，兩造透過房屋仲介公司於94 年8月16日簽訂不動產買賣契約，被上訴人並支付第一期買 賣價款，向上訴人買受系爭房地，嗣查覺系爭房地所在地之 基隆暖暖區幸福華城社區，於90年納莉颱風期間，曾經發生 重大土石流災害，交通中斷，居民撤離，故主張系爭房屋存 有物之瑕疵，並向上訴人表明退購之意思，然上訴人以存證 信函明確拒絕修補瑕疵，是被上訴人以原審起訴狀繕本送達 向上訴人解除兩造間之買賣契約；又上訴人不告知系爭房地 曾發生土石流之瑕疵，亦使被上訴人陷於錯誤屬故意欺罔， 是被上訴人亦得依民法第92條規定撤銷買賣系爭房地之意思 表示並請求上訴人返還已受領之價金；被上訴人另可主張， 若被上訴人原審先位主張均不成立，則因上訴人未受何損害 ，故上訴人主張被上訴人已付價金不退還，於法亦不合，又 認被上訴人已繳付價金為違約金，則本件系爭房地買賣之違 約金亦屬偏高，被上訴人亦得請求依民法第252條規定予以 酌減。而上訴人則抗辯系爭房屋並無何瑕疵，上訴人並未施 用詐術或欺罔等方法，是被上訴人解除契約及撤銷意思表示 均不合法，同時被上訴人依約收取400,000元價金即屬有據 等語資為抗辯。原審判決認系爭房地在所在之社區存在被上 訴人主張之天災風險，已足減損通常之效用，而具有物之瑕 疵，故原審被上訴人先位之訴主張解除兩造間系爭房地之買 賣契約為有理由，而判決上訴人應給付被上訴人400,000 元 及利息。
二、上訴人上訴意旨則以系爭房地並無何瑕疵，更無「物之瑕疵 」，同時被上訴人簽立系爭房地買賣契約時，亦未受到任何 詐欺或脅迫，更未陷於錯誤，是被上訴人主張解除契約或撤 銷意思表思均無理由，又上訴人違約明確，故以違約金過高 請求返還已給付之金額亦無理由。被上訴人則抗辯上訴人就 系爭房地應負物之瑕疵擔保責任，被上訴人解除契約為有理 由，同時被上訴人亦得備位主張民法第92條規定撤銷意思表 示，請求返還已給付之價金，又備位抗辯另主張違約金過高
請求法院予以酌減等語。
三、經查，兩造對下列事實並不爭執，並有原審卷及二審卷所附 之不動產買賣契約書、存證信函、房地產標的現況說明書、 基隆市消防局說明書等證物可稽，是自堪信為真實。（一）兩造透過中信房屋加盟店勤實加仲介公司之仲介，由被上 訴人於94年8月16日以總價2,400,000元向上訴人購買其所 有坐落基隆市○○街388號5樓之房屋及基地（即系爭房地 ），同時並簽立不動產買賣契約書（簡稱系爭契約）；被 上訴人於依約開立94年10月5日為到期日、面額400,000元 之支票交付上訴人作為買賣訂金。而上訴人所有之系爭房 地係於94年4月20日向前手購買，嗣隨即委託仲介公司出 賣。
（二）被上訴人於94年10月17日寄發存證信函予上訴人（副本勤 實加仲介）略以：於94年9月29日訂購系爭房屋後於94年 10月15日察覺上訴人所有系爭房地為土石流高危險區，故 依消費者保護法規定正式向上訴人退購，並請求上訴人等 返還400,000元及25,000元仲介費用。上訴人則於同年月 27日以存證信函通知被上訴人略以，鄭重保證系爭房屋安 全無慮，可安心居住，並請被上訴人於即日起三十日內依 約辦理過戶並付清餘款，否則視同毀約，訂金全數將不予 退還。94年11月21日上訴人再以存證信函通知被上訴人略 以：被上訴人對前開存證信函未回應，故以本存證信函通 知兩造間系爭合約將於94年11月26日自動解約，訂金依約 全數不予退還。
（三）爭房屋坐落之幸福華城社區曾於90年間，因納莉颱風過境 ，造成部分邊坡崩塌，淹沒部分道路與樓房，致交通中斷 ，人員撤離等事實，此有兩造於原審提出基隆市政府函、 基隆市消防局書函、幸福華城空照圖、剪報及台灣省水土 保持技師公會報告等影本附卷為證，併為兩造所不爭執。（四）系爭房屋坐落之幸褔華城依台灣省水土保持技師公會報告 第三章3.2節，載明：「本社區係將原養之山坡地谷地作 一開挖整地行為，將原已陡峭之坡面，修建成更行陡峭之 人工邊坡，因坡度過陡（已超過坡度峭陡區之定義55%） ，其建築退縮距離又明顯與建築技術規則不符，是一危險 之住宅社區」、另長期處理建議載明：「若要符合各項法 規之要求，可能需要將緊鄰東南西三側之第一排住戶遷離 ，以求得一安全緩衝距離。若要強行保護，則建議增購用 地範圍，以三階之五公尺擋土設施，每階退縮距離三公尺 ，最下一階則要求退至五公尺，以獲得較充足之安全緩衝 距離。各階平台設置平台溝，每隔適當距離則設置陡槽將
地表逕流導至下游處。擋土設施需保持牆背排水完善，避 免牆背地下水壓力湧高，形成不安定之土壓力。截洩導流 至下游之逕流，則建議延巷佈設雨水下水道，形成向中央 南北向之巷道往北排除之地下水道管網」等語。而原審就 上開天然災害之現行防災措施及效果，函詢基隆市政府， 經覆函略以：「本府於上述位置邊坡上方東西側之產業道 路施作排水溝工程，目前有效攔組邊坡上方地表逕流，並 將地表水引導至下遊排降低地表逕流沖刷」等語。（五）兩造對原審原證二十一基隆市政府函形式上真正不爭執。（六）本件上訴人出具之房地產標的現況說明書中，乃勤加實仲 介使用中信房屋舊說明書，是並未載明系爭房地「是否曾 經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」，上訴人 亦無從勾填。被上訴人購買系爭房地前，曾數次赴系爭房 地現場查看。
四、兩造於本院審理時，經法院協助協議簡化爭點如下：⑴系爭 房地有無被上訴人主張之物之瑕疵（即系爭房地所在幸福社 區因地理位置關係，曾發生不爭執事實三所示之風災）存在 ？⑵被上訴人主張依物之瑕疵擔保規定主張解除契約是否有 理由？⑶被上訴人於原審主張被詐欺及錯誤而撤銷買賣契約 的意思表示是否有理由？以下就上開爭點分論之。（一）本件系爭房地所之在之幸福華城社區曾於90年間，因納莉 颱風過境，造成部分邊坡崩塌，土石流淹沒部分道路與樓 房，致交通中斷，人員撤離等事實，經媒體廣泛報導，故 應為兩造為系爭房地交易當時公知之事實，被上訴人陳稱 交易當時並不知情，上訴人故意不告知云云，並不足採。 １、上開事實為公眾週知之事實為兩造所不爭執，而買賣不動 產標的價額高達數百萬元，屬重大交易，交易相對人均會 慎重其事，多方主動瞭解交易之不動產之各種狀況，包括 詢問系爭房屋週遭親友、住戶，以瞭解系爭房屋位置、交 通、有無發生天然災害等等事項，並以之決定是否買賣交 易。本件被上訴人即委任勤實加仲介，並由經紀人于芬任 被上訴人即買方之代理人簽立系爭契約（原審卷第89頁） ，同時又於簽約前，會同房屋仲介人員數次至系爭房屋現 場查看，是被上訴主張於簽約前不知系爭房地附近之幸福 華城有前述公眾週知之土石流云云，即與常理不符。 ２、再查本件系爭房地上訴人於94年4月20日向前手購買，嗣 因無住居需求，即委由仲介公司於94年8月16日出賣予上 訴人，業經上訴人於原審陳述明確，並為被上訴人所不爭 執，是被上訴人若主張不知90年間發生上開土石流之事實 ，亦怎能苛求系爭房地訂約前4個月向前手購買系爭房地
之上訴人知悉該等事實，並據以告知？又若兩造對上開公 眾週知之事實，均己知悉，則上訴人亦無告知系爭房地附 近有土石流之義務。綜上，上訴人主張並無故意不告知上 開土石流之事實即屬有據。
（二）系爭房地並無被上訴人主張必要效用（居住安全）減少及 價值減少之物之瑕疵。
１、本件上訴人出賣與被上訴人之系爭房地，依民法第354條 第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受 人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契 約預定效用之瑕疵。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵， 且不以物質上應具備者為限。
２、經查本件原告從未指明兩造買賣標的物之系爭房地本身， 有何「居住安全」之瑕疵，是其據此主張系爭房屋有物之 瑕疵云云，即無所本。
３、次查基隆市政府95年4月25日基府海工貳字第0950043985 號函覆本院簡易庭時，明確表示，系爭房屋並非該公告之 土石流警戒區，惟發生土石流災害時，恐將影響該區道路 通行。是系爭房地之基地所在並非土石流之警戒區，是並 不會影響系爭房地之「居住安全」。
４、再查本件被上訴人主張之90年9月間納莉颱風過境造成該 社區部份邊坡有崩塌等土石流地點，乃是位於「碇內街94 巷」幸福華城一帶，與本件系爭房地「碇內街388號5樓」 有相當之距離，更非系爭房坐落之地點。 ５、又查系爭房地經基隆市政府依法發給建築執照、使用執照 ，為一合法使用之建築物，且系爭建物所在之社區，尚有 數千戶住戶，基隆市政府亦另核准其他建築案等事實，亦 經上訴人陳述明確，並提出照片等為證，同時亦為被上訴 人所不爭執，是綜上，依通常交易觀念，本件被上訴人主 張系爭房地之基地，有發生天然災害土石流之虞等「居住 安全」問題之瑕疵，即無所據。
６、至系爭房地坐落之幸福華城社區曾於90年間發生之土石流 等情兩造均應知情或均不知情如前述，是依兩造間訂約時 情狀，亦不足認定上開事實足構成系爭房地之物之瑕疵。 ７、按買賣標的之不動產附近社區若曾有土石流之事實，雖或 未對買賣標的造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會 大眾言，仍屬於「心理層面」嫌惡狀況，對居住於其內之 住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會 造成相當之安全負面影響。因此在房地產交易市場及實務
經驗中，位於土石流區城附近之房屋，均會影響購買意願 及購買價格，並因此造成該等不動產之市場接受程度及價 格較低落情事。故本件系爭房屋附近之幸福華城，自90年 間發生前述之土石流後，系爭房屋從購買者之心理層面或 市場接受度而言，與無上開情況之一般不動產，應有相當 程度之客觀上價差，而該等價值減少等「價差」，自90年 間發生上開納莉颱風災後即應「客觀」反應，迄至94年4 月及8月兩造購買系爭房地時，仍然應持續存在。是被上 訴人未能舉證證明購買系爭房地時受有「價值減少」之物 之瑕疵，參照前開說明，被上訴人主張系爭房屋上訴人應 負物之瑕疵擔保責任云云，並無理由。又本件系爭房地之 客觀價值，於90年發生被上訴人所指之土石流後，即有相 當之減損，同時若依被上訴人所述，影響延續至兩造交易 迄今，是則兩造磋商洽定系爭房地客觀價格時，即會忠實 反應系爭房地當時之客觀價格，從而原審認定系爭房屋有 價格減損之物之瑕疵，容對系爭房地客觀價值減損之時間 點有誤會，應併敘明。
（三）本件系爭房地並無被上訴人主張之「物之瑕疵」如前述， 是則被上訴人主張依物之瑕疵擔保規定，解除兩造間系爭 房地買賣契約，並請求返還價金等即無理由，應予駁回。（四）本件被上訴人備位主張被詐欺及錯誤而撤銷系爭房地之買 賣契約意思表示並無理由。
１、被上訴人雖主張仲介系爭房地買賣之勤實加仲介店長於原 審為不實陳述，以掩飾仲介及上訴人詐欺而為虛偽不實陳 述云云。惟查，證人即系爭房屋仲介人員于芬於原審本即 證稱擔任被上訴人即買方之代理人簽立系爭契約等語明確 ，且查系爭房屋又無物之瑕疵如前述，是被上訴人未提出 證據主張上訴人「詐欺」並撤銷意思表示云云，本無理由 。
２、被上訴人再主張系爭房地買賣契約實際是90年9月30日簽 約，惟勤實加仲介公司為規避詐欺責任，故意倒填買賣契 約日期，並認上訴人有詐欺主張依民法第92條撤銷意思表 示云云；惟查，被上訴人對上開主張並未提出任何積極證 據證明有遭詐欺情事，同時勤實加仲介公司亦非上訴人之 代理人（實際仲介人員于芬反係被上訴人之代理人），從 而被上訴人此部分主張及推論，亦無所據。
３、被上訴人再主張對系爭房地曾發生土石流之重要物之性質 有錯誤，是依民法第88條第1、2項向上訴人主張撤銷系爭 房地之錯誤意思表示云云，惟查系爭房地並無物之瑕疵如 前所述，而兩造對前述土石流之認知亦均無誤解，是被上
訴人未提出證據，以錯誤為由主張撤銷意思表示為無理由 。綜上可知，本件被上訴人主張被詐欺及錯誤為由撤銷系 爭房地之買賣契約意思表示均無理由，應予駁回。（五）本件被上訴人主張違約金過高亦無理由。 １、本件兩造經協議簡化爭點後，於言詞辯論期日當日始提出 上開爭點，本應有失權效之適用。
２、次查，本件乃被上訴人提起本件訴訟，上訴人於訴訟程序 進行中，並未明確主張解除兩造契約，是被上訴人陳稱上 訴人「主張違約並沒收上開違約金」云云，本無所據。 ３、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民 法第252條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之 事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁 量、判斷之權限，非因此排除債務人就違約金過高之利己 事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是以違約金 之約定，既為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙 方於訂約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方 違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意 識及平等地位而為自主決定，除非債務人主張並舉證約定 之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審 酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數
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