臺灣臺北地方法院民事判決 95年度重訴字第280號
原 告 丙○○
訴訟代理人 黃坤鍵律師
輔 佐 人 戊○○
被 告 禾家歡建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 乙○○
共 同
訴訟代理人 李振燦律師
複 代理 人 郭瓔滿律師
陳志誠律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國九十六年五月四日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣壹佰叁拾貳萬柒仟捌佰貳拾貳元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之十八，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣肆拾肆萬叁仟元供擔保後，得假執行；但被告以新台幣壹佰叁拾貳萬柒仟捌佰貳拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應連帶賠償原告新台幣（下同）七百十三萬零 四百三十九元；㈡訴訟費用由被告連帶負擔；㈢原告願供擔 保，請准予宣告假執行。
二、陳述略稱：
㈠緣被告禾家歡建設股份有限公司（下稱禾家歡公司）於民國 （下同）九十四年七月二十四日與原告簽立不動產委託銷售 契約書（下稱代銷契約），約定由原告代銷被告禾家歡公司 所有坐落台北市○○區○○段三小段四九一、四九二號土地 上「國際米蘭」預售屋剩餘戶，計有三十九戶住家及三十個 停車位，代銷期間為兩個半月，原告接手代銷後即全力衝刺 ，於兩個半月代銷期間內即售出二十八戶及十二個車位，累 計代銷傭金達七百三十五萬二千元。
㈡對於原告之盡心付出，被告禾家歡公司非但未依約給付原告 應得之代銷服務報酬，更惡意阻撓與已經原告售出購屋客戶 之簽約手續，嗣復故技重施，藉此種不正當手段不願依約給 付原告代銷服務報酬，強逼原告與其簽訂和解，並要求原告 必須折損對半服務報酬，否則即拒絕給付，原告無奈於九十
四年十一月二十一日與被告禾家歡公司及其連帶履行義務人 即被告乙○○簽訂和解協議書（即補充契約書），將原本依 約可獲得之七百三十五萬二千元服務報酬，退讓至僅請求近 一半報酬即四百三十萬元。
㈢按前揭補充契約書係兩造約定用以取代原先之代銷契約，原 告依補充契約書之約定，協同購屋客戶與被告禾家歡公司完 成簽約手續後向被告禾家歡公司請款，詎料：
⑴被告禾家歡公司以已失效之代銷契約第十三條約定，扣款 十萬八千元。
⑵由訴外人丁○○、白薇仙購買之A5十一樓及A7九樓等二戶 房屋，均已完成簽約手續，惟被告禾家歡公司竟無理拒付 原告此二戶之服務報酬。
⑶被告禾家歡公司無理阻擾訴外人庚○○所購A2十二樓、A3 十二樓、A5十二樓及A6十二樓等四戶房屋之簽約手續，並 託詞拒付原告之服務報酬，被告禾家歡公司顯已違反兩造 補充契約書之約定。
㈣就被告禾家歡公司前揭違約事實，原告依補充契約書第二、 三條之約定，得請求服務報酬應為四百十三萬零四百八十二 元（按依契約第二條規定，被告禾家歡公司原本應給付原告 四百三十萬元，惟依第三條之約定，訴外人張景明購買之Al 七樓一戶未簽約，須扣除十六萬九千五百十八元），然被告 計算稱若認定除張景明未簽約外，另二十六戶被告應付服務 報酬，數額應為四百十三萬零四百四十元，原告對此計算並 無意見，又另依補充契約書第九條之約定，原告另得請求被 告禾家歡公司賠償三百萬元，共計七百十三萬零四百四十元 ，則原告以七百十三萬零四百三十九元之金額為請求（參見 原告九十五年十二月十三日辯論意旨狀），應無不當。因被 告乙○○為被告禾家歡公司之連帶履行義務人，應負連帶賠 償責任，故依補充契約書第二、三、九條之約定，請求被告 連帶賠償。被告雖已給付二十戶之服務報酬三百零五萬二千 六百十八元，然已付金額與本件無關，計算補充契約書第九 條所約定賠償相當於第二條、第三條之金額時，解釋上不應 扣除該二十戶之三百零五萬二千六百十八元。
㈤被告禾家歡公司以代銷契約第十三條約定扣款十萬八千元， 違反補充契約書約定，其他代扣款亦屬無理扣款： ⑴補充契約書開宗明義載明，係就雙方於九十四年七月二十 四日所簽立代銷契約，提出補充條款變更原約服務報酬百 分之五計算方式，是兩造為解決先前代銷契約之相關服務 報酬爭議，特以補充契約書為計算被告應給付原告服務報 酬之標準，且以補充契約書第二條、第三條清楚約定雙方
就服務報酬之計算公式，顯見補充契約書乃係兩造嗣後約 定，用以取代先前訂定之代銷契約傭金計算之方式，被告 禾家歡公司自不得主張代銷契約之約定對原告扣款，更何 況補充契約書第八條明訂「本補充契約書簽立後，雙方不 得再要求任何損害賠償」。
⑵由兩造的簽約過程來看，原告本來可以請領七百多萬元代 銷服務報酬，惟因被告禾家歡公司百般刁難拒絕配合與消 費者簽約，致使原告委曲求全折損三百多萬元服務報酬與 被告簽訂補充契約書，故補充契約書簽訂時，雙方當事人 真意必定是針對原告所可以請領的服務報酬提出最終的計 算標準，而簽訂補充協議書亦當然是為了排除前面代銷契 約中關於服務報酬的計算方式。從而，被告抗辯扣款十萬 八千元，顯然不合契約字面約定，更不符合可推定的當事 人真意，至於其他代扣款部分，兩造已簽立補充契約書， 亦屬無理扣款至明。
㈥就已簽約之購買戶丁○○及白薇仙部分，被告禾家歡公司係 無理拒付服務報酬：
⑴訴外人丁○○、白薇仙購買之A5十一樓及A7九樓二戶房屋 係由原告負責完成簽約之手續，惟被告禾家歡公司無理拒 付此二戶之服務報酬，經原告多次請款均遭被告禾家歡公 司拒絕。
⑵被告辯稱丁○○之簽訂乃係原告詐騙被告禾家歡公司之經 理己○○所致云云，惟被告禾家歡公司乃一建設公司，興 建及銷售房屋之經驗不在話下，其宣稱乃因受詐欺而簽訂 買賣契約，實難令人相信；且據證人丁○○證稱：「簽約 當日我和朋友白薇仙一起去簽約，我與白薇仙各買一戶， 當時沒有提到十二樓的事情，簽約已經簽了，我還付了開 工款‧‧，我不覺得原告有欺騙我的狀況，到目前為止， 我覺得是建設公司的問題。」，足證被告禾家歡公司辯稱 拒付服務報酬乃係因受詐騙而簽約，乃不可採。 ㈦訴外人庚○○購買A2十二樓、A3十二樓、A5十二樓及A6十二 樓等四戶房屋，被告禾家歡公司以不正手段阻擾簽約手續， 並託詞拒付原告可得之服務報酬：
⑴被告於代銷契約合作期間，即以不正當手段拒絕原告依約 代為銷售客戶與其簽約，而遭消費者朱曉玲向台北市政府 投訴，訴外人朱曉玲向台北市政府投訴信函指出：「收下 定金後，‧‧經戊○○先生一再協調與催促禾家歡公司盡 快與客戶完成簽約事宜，且本人也至禾家歡公司商談履約 之事，但禾家歡公司不願履約並百般刁難、一再拖延、逃 避責任‧‧。」，可證被告之出爾反爾、無視契約責任之
惡行，非但造成消費者向主管機關控訴，且被告亦藉此種 不正當之手段，於代銷契約合作關係中，藉詞不願依約給 付原告代銷之服務報酬，強逼原告與其簽訂和解，硬生生 要求原告必須折損對半請求服務報酬。而兩造簽訂補充契 約書後，原告原以為至少應可順利取得被告應允之服務報 酬，豈料被告禾家歡公司竟故技重施，惡意阻撓購買A2十 二樓、A3十二樓、A5十二樓及A6十二樓等四戶房屋之庚○ ○與其之簽約手續，經原告多次催告履行亦均未獲置理。 ⑵被告抗辯庚○○及丁○○所訂購之A5乃分處十一、十二樓 ，影響被告就十一至十三樓整層出售之規劃，故被告於簽 訂補充契約書時僅同意銷售不包含庚○○與丁○○等五戶 之二十二戶，故認為其就庚○○及丁○○並無簽約義務云 云，惟查，前述五戶皆已給付定金，被告抗辯不僅無建設 公司應有之職業道德，且按補充契約書第一條明白載明： 「為解決現存爭議不再論及本案銷售是否經甲方同意，本 案自九十四年八月一日起截至九十四年十月十五日止，雙 方認定售出二十七戶簽約戶。」，可知於原告代銷期間內 ，兩造皆清楚認定原告已代被告禾家歡公司銷售二十七戶 之「簽約戶」，被告所辯前詞明顯不實。
⑶被告另辯稱係因原告同意負責協調前述丁○○與庚○○等 五戶更換至其他樓層，被告禾家歡公司始願意與原告簽訂 補充契約書云云亦非事實，蓋如被告所言屬實，則絕無可 能不將此等行為義務載明於契約文字上，況兩造關係於簽 訂補充協議書時已非和善，先前已多次以存證信函往返存 證，可謂彼此不信任，故如兩造另有更換樓層之義務約定 ，怎可能只有如被告辯稱之口頭約定而已？原告否認證人 己○○所言兩造間就承購戶庚○○部分有更換樓層至十一 樓的協議，原告配偶戊○○雖曾陪同被告公司人員到庚○ ○住所，然係因為被告事後要求更換樓層之故，就是因為 沒有協議所以戊○○才會帶被告公司己○○去瞭解。 ⑷至於補充契約書上之所以針對傭金計算標準有二十二戶之 約定，乃被告禾家歡公司自始即不法阻撓原告所代銷購屋 之消費者簽約程序，導致許多消費者與被告間正式用印之 時程遲延，故雖合法代銷之戶數確實達二十七戶，惟原告 擔心前述拖延恐導致些許消費者退訂解約可能，且如果真 有消費者拒絕簽約，原告依補充契約書第三條第一項約定 僅能獲取甚低之報酬，故為避免損失過大，遂於補充契約 書第三條要求「如實際簽約戶數達二十二戶時‧‧‧」之 傭金計算標準，且特別約定如實際簽約戶數達二十二戶之 門檻者，被告禾家歡公司給付予原告之報酬即不得低於三
百七十萬元。是原告係對自身之保障，預先約定最低報酬 額數以排除依原先坪數比例計算報酬之適用，始提出二十 二戶之約定，非僅有二十二戶與被告簽約。
㈧本件違約金三百萬元並未過高：原告原依代銷契約約定可向 被告請求之服務報酬計七百三十五萬二千元，惟於被告無理 要求下退讓至僅四百三十萬元，原告折損受害金額已超過三 百萬元，是原告與被告簽訂補充契約時，因深怕被告再一次 誘騙原告，故於補充契約上特別清楚約定違約處罰規定，白 紙黑字約定如有違反補充契約之行為者，不但需賠償以第二 條或第三條計算之金額外，尚須另外賠償三百萬元。而綜前 所述可知，被告確實一再違約及欺騙原告，造成原告心力、 勞力及金錢莫大損害，故本件違約賠償之數額絕無過高。 ㈨被告禾家歡公司抗辯訴外人辛○○表示其購買預售屋乃受戊 ○○詐欺，進而主張撤銷購買之意思表示，且辛○○早已撤 銷，被告並無拒絕或同意餘地，故應支付予原告之傭金應扣 除訴外人辛○○購買戶之傭金云云。惟查：
⑴由負責本案銷售之實際人員戊○○致電辛○○之錄音譯文 可知，辛○○實乃受限於被告之要求，無法換約而由其他 第三人購買，並於被告之施壓下達成「被告所經營飯店之 旅遊代理權給予辛○○代理」之協議，絕非被告所稱「受 戊○○詐欺」、「撤銷意思表示」、「早已撤銷，被告並 無拒絕或同意餘地」，故被告前揭抗辯乃句句謊言，且更 足證明被告千方百計阻撓原告請領銷售報酬。
⑵實則，本來依據合約原告有百分之五的傭金，原告配偶戊 ○○亦有承諾等請到傭金款後，退二十幾萬元給辛○○， 後來被告禾家歡公司將原告得請求之傭金折半，故原告亦 要求辛○○折半，辛○○本已同意，但其後因其所營公司 有現金周轉問題，希望將該屋賣掉，原告方面亦找到客戶 得承接換約，但被告禾家歡公司並不同意，原告因未取得 此部分傭金，故未退二十幾萬元給辛○○。
⑶證人辛○○證稱已付二百三十萬元購屋，最後退回一百六 十六萬元現金及六十萬元住宿卷，顯見其係與被告禾家歡 公司協議解約，並非受原告配偶戊○○詐欺，不能歸責原 告而以此拒絕給付服務費，蓋原告已完成仲介、居間、代 銷，辛○○事後與被告禾家歡公司協議解約，不影響原告 請求服務報酬。
三、證據：提出不動產委託銷售契約書影本一份、國際米蘭二修 後底價表影本一份、服務傭金請款表影本一份、補充契約書 影本一份、被告扣款說明函影本一份、存證信函影本一份、 朱曉玲向台北市政府市長信箱投訴函暨回函電子郵件影本各
一份、計算方式說明一份、國際米蘭戶坪數總表影本一份 、錄音譯文及錄音帶各一份為證，並聲請傳訊證人庚○○、 丁○○及辛○○。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡訴訟費用由原 告負擔；㈢如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假 執行。
二、陳述略稱：
㈠被告扣款十萬八千元部分，洵屬有據：
⑴補充契約書與代銷契約之關係，誠如被告所稱，補充契約 書乃係原代銷契約之補充約定，且依原代銷契約第二十二 條約定，補充契約書為原代銷契約之特約附件，具優先效 力，並非原告所稱之和解契約。
⑵補充契約書既係原代銷契約之補充約定，則原代銷契約第 十三條「銷售底價之價差扣減服務費」之約定，當然仍得 適用，從而被告據此主張扣款十萬八千元，洵屬有據。 ㈡被告拒付訴外人丁○○購買A5十一樓、白薇仙購買A7九樓之 服務報酬乃有理由，並無違約情事：
⑴訴外人丁○○部分：丁○○購買A5十一樓部分，本屬原告 應負責協調變更樓層之範圍，詎原告竟謊稱其已協調訴外 人庚○○同意將十二樓變更為十一樓，故丁○○購買之十 一樓已無變更樓層必要，致被告禾家歡公司經理己○○因 受騙與丁○○簽訂買賣契約，故該戶買賣契約乃受原告詐 騙而簽訂，原告無由以侵權行為主張權利，向被告請求支 付報酬。
⑵訴外人白薇仙部分：
①白薇仙之買賣契約固已簽訂，然被告之所以保留此部分 報酬，係因當時原告尚未完成協調庚○○同意變更樓層 ，而庚○○又投訴消保官，且尚有其他客戶欲退訂，需 原告出具同意書，且前述丁○○之簽約仍有爭議，亦待 雙方結算。又上開事實皆經被告通知原告在案，並非被 告故意不為支付。
②況依被告所提「傭金計算式」所示，包含白薇仙在內之 二十一戶（含車位九個，不含丁○○部分）之傭金共計 三百三十二萬九千五百十一元，而被告業已支付三百零 五萬二千六百十八元，如加計代扣款二十九萬二千六百 八十二元（包括前揭十萬八千元扣款），共計三百三十 四萬五千三百元，顯已逾上開傭金三百三十二萬九千五 百十一元。
③簽約戶辛○○、丁佳葳（A5、A6及A7各三樓，A6八樓）
主張因受原告配偶戊○○誘騙而向被告表示退屋，此有 退屋函可稽，則被告已付款顯然已高於原告可分得之傭 金，被告並未短付傭金甚明，故被告並無違約情事。 ㈢訴外人庚○○購買A2十二樓、A3十二樓、A5十二樓及A6十二 樓等四戶房屋部分，被告否認以不正當手段阻撓簽約，以及 託詞拒付原告之服務報酬：
⑴原告提出「朱曉玲電子郵件」所示之訂購日期為九十四年 九月三日，係在補充契約書簽訂之前，自與補充契約書之 履行無涉，自無憑採；又原告向訴外人庚○○收取訂金， 係在被告於九十四年九月二十九日發函表示終止契約後， 因契約既已終止，雙方代理關係即為消滅，原告即無權再 向第三人收取訂金，詎原告配偶戊○○仍於現場樣品屋銷 售，並擅自向庚○○收取訂金，致使兩造與庚○○發生爭 議，此乃可歸責於原告。
⑵兩造嗣於九十四年十一月二十一日簽訂補充契約書時，就 雙方認定二十七戶中之庚○○四戶及丁○○一戶，因庚○ ○及丁○○訂購A5部分係分占十一、十二樓，影響被告就 十一至十三樓整層出售之規劃，故須由原告負責協調換至 其他樓層（即將十一、二樓之樓層淨空或將十二樓淨空保 留予被告），始由被告即依補充契約書第二條約定支付四 百三十萬元（未稅），作為本案全數之服務報酬費用。反 之，若原告未能協調調換樓層時，則就二十七戶扣除楊、 孫等五戶後之二十二戶，於補充契約第三條約明：「如未 能達成前條標準‧‧⒊甲乙雙方同意，如乙方達成實際簽 約數二十二戶（含二十二戶，面積三百二十點零七坪）、 車位九位（含九位）以上時，則甲方承諾給予乙方之服務 報酬費用不低於三百七十萬元整（未稅）。」。 ⑶原告雖否認雙方有上開調換樓層約定，並以補充契約並無 類此文字記載云云置辯，惟查，庚○○四戶面積共計六十 一點零七坪，丁○○一戶面積為十六點三二坪，該五戶面 積共計七十七點三九坪，二十七戶總面積則為三百九十七 點四六坪，扣除楊、孫等五戶面積後剩餘面積為三百二十 點零七坪，此坪數與補充契約書第三條第三項所示二十二 戶面積完全相符，即足證補充契約書第三條第三項所載之 二十二戶面積，確實不包含楊、孫等五戶。換言之，依補 充契約書第二條及第三條約定可知，兩造分就二十七戶（ 面積三百九十七點四六坪）及二十二戶（面積三百二十點 零七坪）訂立不同之報酬。亦即：就楊、孫所購五戶，兩 造確實存有「調換樓層」之約定。
⑷兩造存有上開「調換樓層」約定之事實，並有證人己○○
於九十五年九月二十六日言詞辯論時證稱：「二十二戶、 二十七戶是因為十一樓有一戶、十二樓有四戶有爭議，如 果當時把十二樓往下遷到十一樓，公司可以接受，就以二 十七戶計算傭金。」，以及證人庚○○於九十五年九月二 十六日言詞辯論證稱：「（問：證人購買十二樓之後，原 告有無要求你要更換樓層？）去簽約被拒絕之後，曾經有 過一次己○○先生、戊○○先生到我家，要我更換樓層， 我不同意。」等語可資證明。
⑸綜上，原告先係無權向庚○○收受訂金，繼而未能完成協 調更換樓層，原告自不能要求被告與庚○○簽訂買賣契約 並要求支付報酬。況且，兩造既有上述「須由原告協調楊 、孫等五戶同意更換樓層，始以二十七戶計算傭金」之內 部限制約定，此約定縱令無法對抗第三人庚○○，惟從戊 ○○與己○○到庚○○家要求更換樓層之事實可知，原告 不僅知悉並且同意上開加於原告之限制約定，則原告自應 受其拘束。茲證人庚○○既證述「我不同意（更換樓層） 」，則原告自不能強行要求被告支付二十七戶計四百三十 萬元服務報酬，被告並無違約。
⑹又兩造就庚○○部分之履約爭議乃起因於兩造對補充契約 書第二條及第三條解釋不同，核與原告起訴指摘「被告以 不正當手段阻撓簽約，託詞拒付原告依約可得之服務報酬 」之違約情形尚屬不同，且原告並未就「不正當手段」之 樣態加以說明及舉證，故原告指摘應無可採。
㈣辛○○（A5、A6及A7各三樓）、丁佳葳（A6八樓）部分：證 人辛○○證述證明，原告配偶戊○○確實有以不正當行為誘 使辛○○購買四戶房屋，被告自得拒絕給付此部分報酬，被 告退款一百六十六萬元及六十萬元住宿卷予辛○○，與當時 證人辛○○給付的金額二百三十餘萬元相當。
㈤縱認被告有違約之情，原告請求賠償金額依法亦應予酌減： ⑴觀諸補充契約書第九條約定文義，應屬就因債務不履行而 生損害賠償總額之預定，其性質自屬賠償額預定性違約金 。而關於賠償額預定性違約金，依民法第二百五十一條規 定：「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履 行所受之利益，減少違約金。」，另參照最高法院九十一 年度台上字第六六六號判決意旨：「應依當事人實際上所 受損失為標準，酌予核減。」，是以債務人已為一部之履 行時，如仍照約定支付違約金，則債務人將受不測之損害 ，殊欠情理之平，故法院得比較債權人因一部履行所受之 利益，減少違約金，以期公平之結果。
⑵經查：
①依九十五年九月二十六日及同年十一月三日言詞辯論筆 錄記載：若原契約第十三條規定於本件有適用（假設語 ），對於扣款金額十萬八千元，原告表明「金額沒有爭 執」；被告稱已給付二十戶之服務報酬三百零五萬二千 六百十八元部分，原告表明「沒有錯」；若認定除張景 明未簽約外，另二十六戶被告應給付服務報酬，計算金 額為四百十三萬零四百四十元。
②依原告所提代扣款明細所示之代扣款二十九萬二千六百 八十二元，扣除上開原代銷契約第十三條所涉及之十萬 八千元，被告尚得主張從原告服務報酬扣減十八萬四千 六百八十二元。
③前述辛○○（A5、A6及A7各三樓）、丁佳葳（A6八樓） 因受戊○○誘騙而要求被告退屋，被告尚得主張從原告 服務報酬扣除六十二萬五千零二十五元（即依原告所提 簽約戶二十二戶傭金三百四十九萬一千七百零二元，扣 除不含辛○○、丁佳葳買賣面積及車位，即剩二十一戶 買賣面積及八車位。計算式：3,491,702－【3,950,000 x322.53－59.69）/397.46】－【350,000x（9－1）/11 】=625,025）。
④綜上，如以上述二十六戶服務報酬四百十三萬零四百四 十元，減上述被告已付二十戶服務報酬三百零五萬二千 六百十八元（一部履行利益），再減上述代扣款十八萬 四千六百八十二元，再減上述辛○○、丁佳葳退屋應扣 除六十二萬五千零二十五元，可知原告實際所受損失金 額為二十六萬八千一百十五元，以及該款項遲延給付之 利息損害。
⑶從而，縱認被告有違約情事，惟原告請求違約賠償金額即 七百十三萬零四百八十二元，相較於原告實際受損金額即 二十六萬八千一百十五元及其遲延利息損害，顯屬過高， 自應予酌減。
三、證據：提出存證信函影本三份、廣告預算明細影本一份、通 知函影本一份、付款憑單影本二紙、傭金計算式一份、退屋 函影本一份、買賣契約書末頁簽名影本五紙、解約退款付款 憑單影本一份、支票正反面影本一份為證，並聲請傳訊證人 己○○。
丙、證人庚○○提出國際米蘭訂單影本一份、消費爭議申訴資料 表影本一份、台北市政府地政處函影本一份、台北市政府開 會通知單影本一份、消費爭議案紀錄影本一份為證。 理 由
一、程序方面：
㈠按民事訴訟法第七十六條第一項規定：「當事人或訴訟代理 人經審判長之許可，得於期日偕同輔佐人到場。」。本件原 告訴訟代理人以原告之夫戊○○知悉案情為由，聲請由戊○ ○為原告之輔佐人，經核並無不合，應予准許。 ㈡復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但「請 求之基礎事實同一者」、「擴張或減縮應受判決事項之聲明 者」，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款 、第三款定有明文。本件原告起訴之初，請求金額為七百十 三萬零五百元，最終減縮至七百十三萬零四百三十九元，程 序並無不合，應予准許。
二、原告主張意旨略以：㈠原告為被告代銷二十六戶房屋，依兩 造間補充契約書約定，原告得請求四百十三萬零四百四十元 ，然被告禾家歡公司竟違約，僅給付三百零五萬二千六百十 八元，故依補充契約書第九條之約定，請求七百十三萬零四 百三十九元之違約金；㈡被告禾家歡公司以代銷契約第十三 條約定扣款十萬八千元，復有其他扣款十八萬四千六百八十 二元，均屬無理扣款，且兩造並未就承購戶庚○○部分，有 變更樓層之協議，被告禾家歡公司卻以此為由，拒付庚○○ 、白薇仙、丁○○部分共六戶之服務報酬，自無理由；㈢承 購戶辛○○部分，雖事後與被告禾家歡公司協議解約，但原 告已完成居間仲介任務，自得請求此部分服務報酬，至於原 告承諾折讓二十三萬元予辛○○部分，係因被告禾家歡公司 未依約給付傭金，故尚未給付；㈣原告原依代銷契約約定可 向被告請求之服務報酬計七百三十五萬二千元，惟於被告無 理要求下退讓至僅四百三十萬元，但為確保被告履行而明白 約定違約除需賠償以第二條或第三條計算之金額外，尚須另 外賠償三百萬元，數額並無過高等語。
三、被告答辯意旨則以：㈠依代銷契約第十三條約定扣款十萬八 千元，及其他扣款十八萬四千六百八十二元，均非無理扣款 ，兩造就承購戶庚○○部分，有變更樓層之協議，庚○○不 願變更樓層而未能簽約，自無庸給付此部分服務報酬；㈡丁 ○○部分被告禾家歡公司經理己○○係受原告配偶戊○○詐 騙方訂約，不應給付服務報酬，被告已付款項加上前揭代扣 款共計三百三十四萬五千三百元，已超過無爭議二十戶及白 薇仙一戶之服務報酬三百三十二萬九千五百十一元；㈢承購 戶辛○○部分係因原告配偶戊○○以不正當退傭行為誘使其 購買四戶房屋，被告自得拒絕給付此部分報酬六十二萬五千 零二十五元；㈣縱認被告有違約情事，惟原告請求違約賠償 金額即七百十三萬零四百八十二元，相較於原告實際受損金 額即二十六萬八千一百十五元及其遲延利息損害，顯屬過高
，自應予酌減等語。
四、兩造對於下列事項不爭執：㈠九十四年十一月二十一日確有 簽立系爭補充契約書；㈡被告禾家歡公司已給付原告三百零 五萬二千六百十八元之服務報酬；㈢原告若得請求被告給付 系爭二十六戶之全部服務報酬，數額為四百十三萬零四百四 十元。兩造爭執重點在於：㈠被告得否依原代銷契約第十三 條規定扣款十萬八千元？得否另主張其他代扣款？㈡兩造間 有無庚○○、丁○○必須變更樓層之約定？被告得否拒付此 五戶服務報酬？㈢辛○○與丁佳葳所涉及戶數車位，被告得 否拒付服務報酬？㈣本件違約金請求是否過高？爰就上揭爭 點說明如后。
五、兩造因發生爭議，已就服務報酬計算問題簽立補充契約書， 排除原代銷契約第十三條之適用，原告主張扣款十萬八千元 及其他代扣款並無理由：
㈠按原代銷契約第十三條規定：「各戶實際售價超出前條變更 後售價部分為超價款，超價款之使用方式如下：1.當成交價 低於委託售價每坪一萬元以內時，乙方（原告）可使用扣減 服務費（非超價）方式補足低於委託售價部分後自行決定出 售與否。2.結案時若仍有超價款，乙方可分得超價款部分之 百分之二十。」，由約定內容可見此部分涉及兩造間服務報 酬之計算問題，合先敘明。
㈡復按補充契約書開宗明義記載簽立目的係「提出補充條款變 更原服務報酬百分之五計算方式」，第四條則約定：「乙方 履行本補充契約第二條時，如爭取優於現狀價格者，則該差 額部分由甲乙雙方各享有二分之一。」，足見關於服務報酬 超價款分配計算問題，補充契約書之約定已取代原代銷契約 第十三條之約定，原告再主張扣款十萬八千元並無理由。 ㈢再按補充契約書第八條約定：「本補充契約書簽立後，雙方 不得再要求任何損害賠償。」，被告以其他理由要求扣款十 八萬四千六百八十二元，實有違兩造約定，而屬原告所稱之 無理扣款，被告要求就此部分扣款亦無理由。
六、被告無法證明兩造間有庚○○、丁○○必須變更樓層之約定 ，依約被告不得拒付庚○○四戶及丁○○一戶之服務報酬， 而白薇仙一戶之服務報酬亦應給付：
㈠兩造間有無庚○○、丁○○必須變更樓層之約定，相關證人 證言如下：
⑴證人己○○證稱：「孫小姐是買十一樓一戶，本來庚○○ 也是預計願意改買十一樓，所以才先跟孫小姐簽約。」、 「公司認定只有二十二戶，張先生認為太少，公司說十二 樓楊小姐搬到十一樓的話，就用二十七戶計傭。」、「二
十二戶公司都願意賣，只有五戶需要協調，必須從十二樓 搬到十一樓公司才願意。」、「（問：律師函十一樓至十 三樓要整層出售？）十一樓至十三樓公司要整層出售，後 來公司也同意把十一樓拿出來賣，但是十二樓必須搬下來 。」、「（問：提示補充契約書，第三點，320.07坪如何 得來？）這是沒有爭議的二十二戶計算出來的。」、「（ 問：397.46坪扣掉有爭議的五戶，面積是多少？）320.07 坪。」、「（問：二十二戶或二十七戶是誰在討論？）我 、戊○○、乙○○總經理在總經理辦公室談。」（參見九 十五年九月二十六日言詞辯論筆錄）。
⑵證人丁○○證稱：「我是買十一樓，簽約就是正常程序， 簽約就是己○○先生，我和朋友白薇仙一起去簽約，我與 白薇仙各買一戶，當時沒有提到十二樓的事情，簽約已經 簽了，我還付了開工款，為何被告不認同我的合約，反而 我朋友的合約沒有問題，我都照約定付款了，我不了解正 常的買賣為何變成這種狀況。我不覺得原告有什麼欺騙我 的狀況，到目前為止，我覺得是建設公司的問題。」（參 見九十五年九月二十六日言詞辯論筆錄）。
⑶證人庚○○證稱：「‧‧‧我去看了房子也付了訂金，我 去了建設公司要打合約，訂金收據有寫簽約的時間，我照 時間去，結果建設公司不肯簽約，那天他們己○○經理出 來，他就說戊○○先生不具代表性，我問那塊土地是否你 們公司的？他說是，我說你們蓋樣品屋，我們去看屋，下 訂金，結果說在樣品屋收訂金的人沒有代表性，我沒有辦 法接受，這是欺騙消費大眾。他們不簽約的原因我不知道 。」、「（問：證人購買十二樓之後，原告有無要求你要 更換樓層？）去簽約被拒絕之後，曾經有過一次己○○先 生、戊○○先生到我家，要我更換樓層，我不同意。」、 「（問：證人什麼時候交付訂金？）九十四年十月十五日 。我手邊有訂單。」（參見九十五年九月二十六日言詞辯 論筆錄）。
㈡分析被告主張與證人證言，被告無法證明兩造間有所謂變更 樓層之約定，就庚○○、丁○○及白薇仙部分之服務報酬均 應給付，說明如下：
⑴被告九十五年四月二十八日答辯（二）狀稱，因庚○○四 戶及丁○○一戶分占十二樓與十一樓，影響十一樓至十三 樓整層出售，故簽立補充契約書時將此五戶列為爭議戶， 原告曾承諾協調該五戶調換樓層，被告方同意銷售，得傳 證人己○○證實云云，然證人己○○前揭證言卻稱，係希 望庚○○調換樓層至十一樓，證人丁○○則稱，當時沒有
提到十二樓的事情，均與被告前揭書狀所稱有所不符。 ⑵證人庚○○所提出之訂單顯示，其應於九十四年十月二十 六日前與被告禾家歡公司簽約，庚○○復證稱前往簽約遭 被告禾家歡公司拒絕，如被告禾家歡公司此時拒絕簽約之 原因，即係樓層需整層出售之考量，九十四年十一月二十 一日之補充契約書內容，理應就此白紙黑字明白約定，原 告必須達到讓庚○○、丁○○五戶更換樓層，始給付原告 此五戶服務報酬，然實際上卻無書面約定，則被告無法證 明兩造間有庚○○、丁○○必須變更樓層之約定，亦無法 證明原告以此詐騙被告禾家歡公司與丁○○簽約，卻故意 拒絕與庚○○簽約，以不正當行為阻止簽約事實之發生， 依民法第一百零一條第一項所示之法理，庚○○四戶應視 為已簽約，原告得請求服務報酬，至於丁○○、白薇仙二 戶，實際上已簽約，原告亦得請求服務報酬。
七、原告配偶有以放傭方式招攬買主辛○○之不正當行為，影響 被告禾家歡公司企業形象，原應負損害賠償責任，然兩造嗣 後簽立補充契約書，被告已放棄此損害賠償：
㈠關於辛○○購買房屋之經過，其證稱：「有發這個函（按： 指退屋函）。我是透過李淑貞小姐介紹這個房子，當時公司 需要新的場所，當初就有買這個房子，後來我們有簽訂購單
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