臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第342號
原 告 乙○○
明祥不動產仲介經紀有限公司
上 一 人
法定代理人 甲○○
共 同
訴訟代理人 周福珊律師
賴玉梅律師
王嘉斌律師
被 告 亞捷實業股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁俊文律師
上列當事人間請求返還訂金等事件，本院於民國96年5 月1 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告亞捷實業股份有限公司（以下簡稱：亞捷公司）委託 原告明祥不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱：明祥公司 ）代為銷售坐落臺北縣樹林市○○段505 、528 地號土地 及其上門牌號碼臺北縣樹林市○○街442 號建物（以下簡 稱：系爭房地），雙方並言明於有買方出面議價時，即正 式簽立書面委託銷售契約書。而原告明祥公司受委任後， 即居間仲介原告乙○○購買系爭房地，嗣原告乙○○以12 0,000, 000元向被告購買系爭房地，乃於95年11月9 日與 原告明祥公司簽立確認書，被告則於翌日與原告明祥公司 簽立書面之專任委託銷售契約書，兩造同時約定同意原告 明祥公司收受買方支付定金，原告明祥公司乃據此代為收 取買主支付之2,000,000 元定金支票乙紙。又原告明祥公 司於收受定金後，隨即以樹林大同郵局存證信函第258 號 通知被告於95年12月1 日補簽買賣契約書，詎被告非但未 予簽約，且以系爭房地業經公司股東會決議表示不願出賣 遂予拒絕，然本件系爭不動產是否為被告公司主要財產或 其出售系爭不動產有無經過股東會決議，實係被告公司內 部事項，原告乙○○及原告明祥公司均屬善意第三人，對 此內部事項顯乃無從得知，被告公司不得主張其法定代理 人未經股東會合法授權為由，據以對抗原告乙○○及原告 明祥公司，且本件縱認被告公司負責人未經股東會決議，
自行出售系爭不動產之行為無效，仍無從免除被告公司之 損害賠償責任，是本件係因可歸責於被告事由致不能履行 本件買賣契約，依民法第248 條、第249 條第3 款之規定 ，被告自應賠償2 倍定金數額之違約金共計4,000,000 元 ，再扣除已返還原告乙○○2,000,000 元之定金支票後， 被告尚應給付原告乙○○2,000,000 元。（二）再原告乙○○與被告議定本件買賣交易價格為120,000,00 0 元，原告乙○○並交付未達買賣價金2%之金額，用以作 為擔保契約當事人履約之違約定金，上開金額顯難認屬過 高，除非被告舉證證明原告乙○○所交付之定金中，除違 約定金外，尚有部份係作為價金之一部先付，否則被告對 上開違約金額亦不得主張予以酌減。又原告明祥公司已完 成居間仲介義務，依兩造專任委託銷售契約書第17條「本 物件若成交，服務費為成交價2%」之規定）被告應給付原 告明祥不動產仲介經紀有限公司服務費計2,400,000 元等 語。
（三）聲明：⒈被告應給付原告乙○○2,000,000 元及自訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利 息；⒉被告應給付原告明祥不動產仲介經紀有限公司2,40 0,000 元及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利 率百分之五計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
（一）被告於95年11月10日與原告明祥公司簽訂專任委託銷售契 約書，實係原告明祥公司業務人員林義全主動與被告洽談 被告所有樹林市○○街442 號廠房之委託銷售事宜。而原 告明祥公司係屬住商不動產之分店，乃國內著名房地仲介 業者，有關廠房買賣手續以原告明祥公司專業理應熟悉瞭 解，兩造簽訂上開專任委託銷售契約書時，其自應主動告 知應提出被告公司股東會開會出售廠房之決議。（二）按「公司為公司法第185 條第1 項所列各款之行為時，應 得該條項所列一定股東之同意。否則該行為不發生效力。 」，最高法院69年度台上字第3362號裁判要旨可稽。今查 ，被告所有上開廠房係公司重要資產，被告得知出售廠房 須經股東會決議後，乃於95年11月21日通知股東將於同年 月30日召開股東會，被告公司法定代理人丙○○於同年月 23 日 告知原告明祥公司將返台主持股東會，被告並將上 情於同年月27日以存證信函函知原告明祥公司。而原告明 祥公司於被告股東會當日亦派其業務林義全到場查看，然 有關上開廠房出售事宜因未獲被告公司股東過半數同意， 則上開廠房委託出售自不生效力。是本件原告明祥公司請
求被告給付仲介報酬2,400,000元，殊無理由。（三）查原告明祥公司與原告乙○○於95年11月9 日簽訂確認書 ，乃在被告與原告明祥公司於簽訂上開委託銷售契約書之 前，被告對此並不知悉。而被告從未同意原告可代為收受 定金乙事，且上開委託銷售契約既對被告不生效力，則原 告乙○○請求被告給付2,000,000 元之定金，自無理由等 語，資為抗辯。
（四）聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利 之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告起訴主張原告乙○○及原告明祥公司於95年11月9 日簽 立確認書（買賣議價委託書），被告與原告明祥公司就系爭 廠房於95年11月10日簽立專任委託銷售契約書，而明祥公司 有收取買主即原告乙○○支付之2,000, 000元定金支票乙紙 ，而原告明祥公司於收受定金後，即以樹林大同郵局存證信 函第258 號通知被告於95年12月1 日補簽買賣契約書，被告 並未予簽約，且以系爭房地業經公司股東會決議表示不願出 賣予以拒絕等情，有原告所提之確認書、專任委託銷售契約 書、樹林大同郵局第258 號存證信函影本各1 件及被告所提 大同郵局第262 號存證信函、臨時股東會議記錄影本各1 件 為證，且為兩造所不爭執，是應認原告上開部分之主張為真 實。
四、再原告主張本件係因可歸責於被告事由致不能履行本件買賣 契約，依民法第248 條、第249 條第3 款之規定，被告自應 賠償2 倍定金數額之違約金共計4,000,000 元，再扣除已返 還原告乙○○2,000,000 元之定金支票後，被告尚應給付原 告乙○○2,000,000 元，又原告乙○○與被告議定本件買賣 交易價格為120,000,000 元，而原告明祥公司已完成居間仲 介義務，依兩造專任委託銷售契約書第17條「本物件若成交 ，服務費為成交價2%」規定，被告應給付原告明祥公司服務 費計2,400,000 元等語，被告則以前開情詞置辯，是所應審 究者，為系爭買賣契約是否確已成立？原告乙○○請求被告 尚應給付2,000,000 元之定金及原告明祥公司請求被告給付 服務費計2,400,000 元有無理由之問題，茲分別敘述如下。五、經查，按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣 契約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂 標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特 定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時 期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋 之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內 容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事
項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契 約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及 其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點 交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物 及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約 之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均 由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論 後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金 等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣 契約業已成立（最高法院93年度台上字第441 號判決、最高 法院79年台上字第1357號判決、80年台上字第1883號判決要 旨參照）。則查，被告雖於95年11月10日同意將系爭不動產 以總價120,000,000 元委託原告明祥公司出售，原告乙○○ 則於95年11月9 日即簽訂確認書願以上開金額購買系爭不動 產，並交付定金2,000,000 元予原告，然一般不動產買賣契 約，除約定買賣之標的、價金外，尚涉及房屋之點交、移轉 、買賣價金給付之時、地及方式，相關稅捐及費用之負擔、 違約責任等重要事項，而被告與原告乙○○就該重要事項均 未約定，是應認被告與原告乙○○僅就系爭不動產成立不動 產買賣契約之預約。
六、次按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成 立，民法第248 條固有明文，惟當事人如有反證，應許為相 反之主張。查系爭契約第8 條第2 、3 款雖約定：「若買方 同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』給付定 金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。買方簽署 買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售，並 通知到達買方時，買賣契約即為有效成立，議價保證金轉為 購屋定金。但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價 之權利」等內容，然被告與原告乙○○僅就系爭不動產成立 不動產買賣契約之預約，已如前述，被告既未就買賣價金之 給付、相關稅捐及費用之負擔等在系爭契約為明確之記載或 授權原告代為決定，系爭契約第9 條第2 款並要求被告應於 買賣雙方價金與條件一致時，與原告仲介成交之買方另行簽 訂不動產買賣契約書，則在買賣雙方對於上開不動產買賣契 約重要之點均未約定的情形下，自不能僅以原告乙○○單方 面交付定金，即認被告與原告乙○○間之不動產買賣契約之 本約已成立或視為成立，再對照上開系爭契約第8 條第2 款 之約定，益見原告乙○○所交付之定金，係以擔保本約（買 賣契約）之成立為目的之「立約定金」，於被告尚未與原告 乙○○就系爭不動產買賣本約達成意思表示合致之情形，原
告明祥公司以其有權代理被告收受定金，主張買賣契約業已 成立云云，尚非可取。
七、又觀諸系爭契約第8 條第3 款既約定：「買方簽署買賣議價 委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售，並通知到達 買方時，買賣契約即為有效成立，議價保證金轉為購屋定金 。但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利」 ，足見必須於被告簽認同意出售，並通知到達買方時，系爭 買賣契約始為有效成立，惟被告並未簽認同意出售，此為兩 造所不爭執，足認被告與原告乙○○並未就系爭不動產成立 買賣本約，另參以系爭契約第5 條亦約定：「買賣成交者， 受託人（即原告）得向委託人（即被告）收取服務報酬，其 數額為「實際成交」價之4%。委託人簽認買方之議價委託書 或要約書，…視為買賣成交」等語，益見本件買賣契約並未 成立至明。
八、另依系爭契約第7 條第1 、7 、8 款、第8 條第1 款及契約 標題處記載：「受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之 注意為之。受託人應於收受定金後24小時內送交委託人。但 如因委託人之事由致無法通知者，或委託人債務過高，或委 託人同意由受託人保管者，不在此限。有前項但書無法通知 情形者，受託人應於2 日內寄出書面通書表明收受定金及無 法送交之事實通知委託人」、「委託人同意受託人得為買賣 雙方定金收受之代理人者，……如使用買賣價金履約保證制 度者，委託人同意受託人將定金逕存入買賣價金履約保證專 戶內」、「委託人同意本不動產買賣使用買賣價金履約保證 制度，以保障交易安全」等內容以觀，原告明祥公司受託處 理仲介事務應以善良管理人之注意為之，然被告為一公司法 人，原告明祥公司為房屋仲介業者，於雙方簽訂上開專任委 託銷售契約書時，理應事前告知需提出被告公司股東會同意 出售廠房之決議，俾利完成交易，況本件買賣價金高達120, 000,00 0元，原告明祥公司為促成買賣契約之成立，尤應注 意買賣雙方需備齊之文件資料，始屬已盡善良管理人之注意 義務，惟本件買賣終因未獲被告公司股東過半數同意出售而 未成立，縱被告公司之內部事項原告等確實無從得知，被告 公司之行為亦未妥適，然原告明祥公司顯然亦未以善良管理 人之注意義務處理仲介事務，其主張已完成仲介之義務，尚 無理由。
九、綜上所述，原告明祥公司主張被告與原告乙○○已因其仲介 而成立系爭不動產買賣契約，被告無正當理由拒絕簽約，係 因可歸責於被告之事由不能履行本件買賣契約，尚不可採。 從而，原告乙○○請求被告尚應給付2,000,000 元之定金及
原告明祥公司請求被告給付服務費計2,400,000 元，並均請 求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為 無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 ，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
十、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院逐一審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一 論列，附此敘明。
十一、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第 1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 25 日 民事第三庭 法 官 邱靜琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 5 月 25 日 書記官 白俊傑
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