損害賠償
臺灣士林地方法院(民事),訴字,95年度,579號
SLDV,95,訴,579,20070516,2

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第579號
原　　　告　己○○
訴訟代理人　黃璧川律師
　　　　　　丁○○
被　　　告　信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　劉韋德律師
　　　　　　庚○○
被　　　告　乙○○
訴訟代理人　陳啟昌律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國96年5 月2 日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳萬零伍佰叁拾捌元由原告負擔。 事實及理由
一、本件原告起訴主張：原告於民國93年2 月20日經被告信義房 屋仲介有限公司（以下簡稱信義房屋）之仲介，以新台幣（ 以下同）2,100 萬元之價格，向被告乙○○購買門牌號碼台 北市○○區○○路4 之1 號房屋（以下簡稱系爭房屋），訂 約時特別約定本標的物另須檢測有無白蟻之情形及滲水之狀 況，若有此二種情形之任何一種且無法妥善處理時，則無條 件解約，被告並於契約附表標的物現況說明書第7 項特別保 證現況無滲漏水情形，並且保證標的物未曾因漏水而進行修 繕，而被告信義房屋亦出具漏水保固承諾書，承諾如發生漏 水現象時，該公司將負責修復。詎原告購買系爭房屋後，發 現大雨或颱風時，屋內自頂樓大停滲水如同瀑布，以致裝潢 之天花板、地板、衣櫃等受有損害，經向被告信義房屋交涉 ，該公司於93年8 月間委由訴外人斌凱有限公司（以下簡稱 斌凱公司）對系爭房屋進行修繕，並出具漏水保固竣工證明 書，略謂已依被告信義房屋所出具之保固承諾書約定履行保 個修護責任。然至94年6 、7 月間颱風襲台，復發生大漏水 現象，原告再向被告信義房屋交涉，惟該公司僅應付拖延， 原告不得已向台北市土木技師公司聲請對系爭房屋漏水及損 害修復進行鑑定，依該公司鑑定結果，系爭房屋滲水現象應 非新裝潢所致，而為建築既存之滲漏水未完全改善，足見出 賣人存心瞞騙買受人，故意不告知系爭房屋滲漏水現象，反 而出具書面保證，以致原告誤信其言而高價購買，依民法第 354 條、第357 條規定，被告自應負瑕疵擔保責任。原告委 託台北市土木技師公司鑑定支出鑑定費3 萬元，該公司鑑定



修復系爭房屋之漏水滲水瑕疵工程費為1,211,736 元，惟原 告另委託訴外人經典室內設計有限公司提出工程報價，其報 價為1,889,600 元，爰依民法第359 條、第360 條規定，請 求減少價金、損害賠償及不當得利共計1,919,600 元等語， 並聲明：被告應連帶給付原告1,919,600 元，及自支付命令 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告乙○○則以：
㈠原告確於93年2 月20日經被告信義房屋仲介，以2,100 萬元 之價格向被告乙○○購買系爭房屋，惟原告本身從事與建築 有關事業，對建築有相當之知識，於簽約前數月期間即多次 派人或親自至系爭房屋勘查屋況，並於簽約時要求作氧離子 檢測、幅射檢測、白蟻情形與滲漏水狀況檢測，被告因認買 賣房屋應基於誠信及兩相情願，故對原告之要求均表同意並 予配合。至93年4 月24日，原告認一切屋況均符合其要求， 雙方乃合意辦理交屋，至此被告乙○○自認已完成房屋出賣 人之責任，詎94年12月底竟接獲原告聲請本院核發之支付命 付，謂系爭房屋有漏水情形，原告之請求已逾6 個月請求權 時效而不應准許。
㈡原告雖提出台北市土木技師公司鑑定報告，惟其鑑定日期為 94年10月28日，距雙方交屋時間已有一年半，其間又經原告 裝潢、被告信義房屋僱工2 次進行修繕，此等行為均可能對 房屋狀況產生影響，而為漏水之原因，若不知裝潢、修繕之 範圍、所使用之施工方式及工具，焉能斷定損害之原因為交 屋前既存原因？上開鑑定報告僅於結論以「本標的物依現況 觀察，已完成室內裝潢，但依據地下室及一樓牆面滲漏水現 象判斷，本標的物之滲水現象應非新裝潢所致，損害之現況 應為建築物既存之滲漏水未完全改善」云云，其鑑定過程顯 屬輕率，無法令人信服，且該鑑定係原告單方聲請，事前未 經被告同意，鑑定過程極易受原告單方面提供資料或說明所 誤導，致生鑑定結果有利原告之不公平現象，被告乙○○否 認鑑定報告內容之真正，應不可採為本案判斷之依據。 ㈢被告乙○○之夫劉建成於委託被告信義房屋出售系爭房屋時 ，固於91年12月17日填寫標的物現況說明書，就其中第7 項 屋況是否有滲漏水情形及標的物是否曾經因滲漏水而進行修 繕兩項詢問事項勾選「否」，然此屋況說明書係就當時被告 乙○○主觀認知之屋況而為說明，並非對原告之保證，被告 乙○○居住使用當時系爭房確無滲漏水情形，並無故意不告 知瑕疵之情事，且原告於簽約時尚要求作包括漏水等多項檢 測，足見原告並未因上開書面而陷於錯誤等語置辯。 ㈣並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准



宣告免為假執行。
三、被告信義房屋則以：
㈠依據買賣雙方契約書第16條特約事項第7 項之規定，該屋交 屋前，必須檢測有無白蟻及滲漏水狀況，若有任一種情形， 且亦無法妥善處理，則雙方無條件解約，故雙方於交屋前， 曾會同被告信義房屋營業員以及漏水廠商至現場會勘確認並 無滲漏水現象，原告始同意辦理交屋，系爭房屋並非裝潢屋 ，交屋時牆壁未重新粉刷，現場亦無其他障礙物遮蔽或其他 致令原告無法得知或發現有滲漏水之情形，依一般常理，倘 該有嚴重之漏水現象，則原告於看屋或檢測時，自當極易發 現，惟交屋時雙方及被告信義房屋均未發現有滲漏水現象， ，顯見交屋當時並無滲漏水狀況，並非屋主故意不告知或被 告信義房屋刻意隱瞞。
㈡原告交屋後對系爭房屋即進行裝潢施工整修，依一般常理判 斷，裝潢施工時常會對室內外牆壁管線等結構有拆除、更新 等行為，倘因此導致管線或結構受損而發生滲漏水現象，並 非完全不可預見，且倘交屋前果有原告所指之嚴重滲漏水現 象，原告委請之裝潢施工廠商亦會發現而通知原告，惟施工 廠商均未反應，顯見交屋前確無滲漏水情形。又系爭房屋係 2 月交屋，至8 月原告向被告信義房屋反應有滲漏水現象時 ，業已超過半年，而3 至6 月為梅雨季節，經常下雨，如該 屋於交屋前果有嚴重滲漏水，原告斯時當必發現，惟原告並 未反應，難認系爭房屋原已存在嚴重滲漏水之狀況。 ㈢原告未舉證證明被告故意不告知，自不得依民法第357 條規 定主張免除民法第356條從速檢查義務。
㈣原告委請台北市土木技師公會鑑定，其鑑定方法及鑑估金額 ，被告均未參與，且鑑定日期為94年10月28日，距交屋已1 年8 個月之久，且該況已重新施作裝潢，該公司如何判斷漏 水應非新裝潢所致，而係既存之漏水，實令人費解，其可信 性堪予質疑。
㈤並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
四、本院整理兩造不爭執之事實及爭執要旨如下： ㈠兩造不爭執之事實：
⑴原告於93年2 月20日經被告信義房屋之仲介，以2,100萬 元之價格，向被告乙○○購買坐落台北市○○區○○段3 小段25號地號土地暨其上門牌號碼台北市○○區○○路4 之1 號房屋，不動產買賣合約書第16條其他約定事項第7 項約定：「本標的物另需檢測有無白蟻之情形，及滲漏水 之狀況，若有此二種情形之任一種且亦無法妥善處理時，



則無條件解約」（第14頁至第20頁）。
⑵訴外人即被告乙○○之夫劉建成於91年12月17日於委託銷 售契約附表標的物現況說明書第7 項「現況是否有滲漏水 情形？標的物是否曾經因滲漏水而進行修繕？」等問題勾 選「否」（第20頁）。
⑶原告與被告乙○○於93年4月24日辦理交屋。 ⑷被告信義房屋於原告與被告乙○○簽約時曾出具漏水保固 承諾書（第121 頁）。
⑸被告信義房屋於93年8 、9 月間委任訴外人斌凱公司就系 爭房屋進行修繕（第125 頁）。
⑹原告於94年8 月17日以存證信函通知被告信義房屋於文到 3 日履行漏水保固承諾（第21頁至第22頁）。 ⑺原告於94年10月28日聲請台北市土木技師公會鑑定技師就 系爭房屋漏水損害及修復進行鑑定，該公會鑑定技師甲○ ○於94年11月10日出具北土技字第9431668 號鑑定報告書 （第91頁至第172） 。
㈡兩造爭執要旨：
⑴系爭房屋之漏水瑕疵是否於交屋前即存在？
⑵被告是否故意不告知瑕疵？原告之減少價金請求權是否不 適用民法第356 條、第365 條第1項規定？ ⑶原告得否依民法第360 條規定請求損害賠償？ ⑷原告得否主張不當得利？
⑸倘原告得請求減少價金、損害賠償及不當得利，其得請求 之金額若干？茲分述如下：
五、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下： ㈠系爭房屋之漏水瑕疵是否於交屋前即存在？
本件原告主張系爭房屋於交屋前存在滲漏水瑕疵，惟為被告 所否認。經查：
⑴原告於94年10月27日向台北市土木技師公司沿詢有關損害 鑑定事宜，該公會依鑑定作業程序規定，指派具資深損壞 鑑定經驗之會員即訴外人甲○○技師負責辦理，原告於94 年10月28日會同訴外人甲○○於系爭房屋進行初勘後，訴 外人甲○○於初勘當日即向原告說明鑑定費用及鑑定之辦 理程序，經原告同意委請訴外人甲○○於初勘當日併同進 行房屋損壞鑑定會勘，鑑定費於當日繳付，原告並填妥申 請書委任訴外人甲○○技師承辦，完成鑑定申請程序等情 ，業據台北市土木技師公司於95年11月15日以北土技字第 9531936 號函（第196 頁）、95年12月22日以北土技字第 9532175 號函（第208 頁至第211 頁）回覆明確，核與證 人甲○○於本院95年8 月30日言詞辯論時到庭證稱：「94



年10月27日時公會有通知有鑑定案件，預定10月28日進行 初勘，本來初勘是要估算鑑定費用，因為是獨棟，而且不 作結構體鑑定只作漏水原因及修復費用鑑定，我就告訴原 告說鑑定費用是3 萬元，看他是否同意初勘當天即可直接 進行會勘，當天原告就去匯款，所以直接進行會勘」、「 我們鑑定技師有作登記，公會收到聲請案時會看輪到順序 是誰就輪到誰，然後就通知誰去，本件是前一天收到聲請 書確定順序是我，所以由我去初勘」（第177 頁、第179 頁）等語相符，則被告辯稱原告與訴外人甲○○有特定關 係，作成之鑑定報告偏頗不足為憑云云，即屬無據，合先 敘明。
⑵復查，台北市土木技師公會94年11月10日北土技字第9416 68號鑑定報告會勘概述載明：「１、B1F 牆面及地坪滲水 受潮。２、1F牆面及平頂滲水受潮。３、2F牆面滲水受潮 。４、3F牆面滲水受潮。５、4F牆面及地坪滲水受潮。６ 、外牆正面、左側、背面漏水」（第110 頁），鑑定結果 略謂：「本標的物依現況觀察，已完成室內裝潢，但依據 地下室及一樓牆面滲漏水現象判斷，本標的物之滲水現象 應非新裝潢所致，損害之現況應為建築物既存之滲漏水未 完全改善」、「鑑定標的物滲漏現象於牆面部分，應分別 阻斷內、外牆滲漏之路徑，並作防水修復。外牆磁磚需敲 除後，施作防水處理再予重舖，內牆應將表面層敲除，施 作防水處理及水泥砂漿粉刷後，復原原有裝潢並重新油漆 。地坪受潮部分應更換受潮木地板，予以復原。平頂滲漏 應施作防水阻斷滲漏路徑及水漏砂漿粉刷後，復原木作裝 潢並重新油漆」等語（第96頁），而證人甲○○於本院95 年8 月30日言詞辯論期日到庭證稱：「滲水只有是因為外 牆因素」、「因為外牆沒有水管，所以滲水應該是外牆沒 有沒水之原因」、「一般外牆沒有作防水是因為磁磚本來 就有防水功能，但因為磁磚之間有空隙，如果有裂縫就會 造成滲水，本件是有滲水但沒有看到龜裂痕跡，一般外牆 裂縫有可能是因為混凝土施工時蜂窩狀組織或是事後地震 造成龜裂，本件我只能判斷是長期發生不能判斷原因為何 ，兩種原因都有可能」、「（問：鑑定報告結果第9 條第 2 項有寫『既存』其依據為何？）我看的情形是室內及室 外部分都有濕掉又乾掉的痕跡」、「（問：鑑定報告有提 到滲漏應該『非新裝潢所致』這是何意？）因為外牆沒有 敲除只是粉刷油漆」、「（問：本案如何確定沒有敲除？ ）看現場有油漆，當事人說只有油漆沒有敲除，所謂當事 人是指當時會同會勘之人員名字叫邵明祥」、「已經有滲



漏如果沒有作防水層一定會造成滲漏，如果沒有破壞即使 沒有作防水層也不會造成滲漏，本件是已破壞部分沒有作 防水層所以會滲漏」、「（問：現場沒有看到裂縫為何知 道有破壞？）因為有滲漏，沒有看到裂縫是因為已經整修 過，但是如果裂縫沒有作防水還是會滲水」、「（問：是 否知道裝潢哪些地方？）是依照現狀重新整修，我們只針 對漏水部分其他部分就不會注意」、「（問：滲漏有無可 能是施工時使用震動性設備造成龜裂？）有可能，牆壁地 板敲除是有可能造成龜裂」、「本件滲漏位置主要是外牆 ，內部滲漏部分外牆可以對照，所以知道是從外牆滲進來 」等語（第177 頁至第180 頁），縱觀台北市土木技師公 司鑑定報告及證人甲○○證述內容，應認其鑑定結果謂「 應非新裝潢所致，損害之現況應為建築物既存之滲漏水未 完全改善」等語，僅係確認系爭房屋漏水原因係外牆有裂 縫且無防水，致使雨水自外牆滲漏至房屋內部，而非牆壁 內水管漏水，至於外牆裂縫產生之原因究係系爭房屋原先 混凝土施工時蜂窩狀組織、事後地震、裝潢時使用震動性 設備、或牆壁地板敲除等原因而造成龜裂，並無法確認， 系爭房屋裝潢之位置、外牆部分是否有經敲除裝潢或僅進 行油漆工程等各節，鑑定技師亦僅依原告單方指述而未進 行實際了解，且原告與被告乙○○於93年2 月20日簽訂不 動產買賣合約書，於93年4 月24日辦理交屋，而上開鑑定 會勘日為94年10月28日，距交屋之日已逾1 年半，則鑑定 結果所指「既存之滲漏水」，究指交屋前或交屋後1 年半 之既存情形，亦非無疑，故上開鑑定報告不足以證明系爭 房屋之滲漏水發生於交屋之前。
⑶復查，原告與被告乙○○於93年2 月20日簽訂不動產買賣 合約書時，第16條其他約定事項第7 項約定：「本標的物 另需檢測有無白蟻之情形，及滲漏水之狀況，若有此二種 情形之任一種且亦無法妥善處理時，則無條件解約」（第 14頁至第20頁），原告雖主張其「有去看，但沒有請人檢 測」（95年8 月9 日言詞辯論筆錄，第85頁），惟兩造簽 約後於93年4 月24日辦理交屋，原告未曾對被告乙○○為 解約之意思表示，應認原告對於系爭房屋屋況已有相當查 核接受。
⑷又因被告信義房屋於簽約時出具漏水保固承諾書（第121 頁），載明保固期限自交屋日期起算6 個月內，於買方發 現所購得之房屋有漏水滲水現象時，可依該制度規定獲得 保固修復，由被告信義房屋指定施工單位施工，其施工費 用在1 萬元以下及超過31萬元以上部分由買方負擔，31萬



元以下由被告信義房屋負擔，原告乃依上開制度，於93年 8 月間通知被告信義房屋修繕漏水，被告信義房屋委由訴 外人斌凱公司修繕，於93年9 月22日出具漏水保固竣工證 明書（第125 頁），並據證人即訴外人斌凱公司負責人戊 ○○於本院95年12月27日言詞辯論期日到庭證稱：「第1 次到那邊看到有漏水，地下室游泳池上面天花板有壁癌， 2 樓通往3 樓樓梯間牆面有漏水出來，1 樓客廳落地窗靠 庭院下緣地方有漏水，樓梯間要出去屋頂的門也有漏水， 而地下室天花板漏水原因是因為在戶外長期受潮，1 樓落 地窗是因為庭院下緣大約15公分高度的平台防水層沒有做 好，2 樓到3 樓樓梯間當初我看時已經有水泥滲出來，當 時系爭房屋已經有到裝潢尾段查了很久才發現，3 樓泡澡 浴缸防水沒有做好是從那邊滲過來，這是裝潢工公施工瑕 疵，屋頂地方是從門下緣漏水進來，是因為門跟地面有空 隙，我們的作法是將整個屋頂作防水層，將有縫隙部分填 縫」、「驗收都是邱先生帶我去看漏水狀況，維修過程都 是邱先生處理，當時他是住在屋子裡面，他有跟我說他是 負責監工」、「（問：漏水保固竣工證明書誰簽的？）是 邱先生簽的」、「大概在94年1 、2 月份有處理壁癌，那 時沒有估價，因為範圍不是很大，所以我答應邱先生修壁 癌，因93年8 月他們有油漆所以看不出有壁癌，94 年1月 我有跟裝潢公司葉先生一起過去，三方有一起協調，我是 負責修壁癌，葉先生是負責刷油漆」、「94年7 月有再去 一次，發現4 樓佛堂有淹水，是從佛堂旁邊的一扇門滲進 來，因為颱風天門無法承受風壓造成水從門縫滲進來，那 次沒有處理，因為已經過了房屋買賣半年保固期限，而且 佛堂部分並非我們原先修繕漏水之部分，不在保固範圍， 8 、9 月時颱風過後佛堂還是有漏水，那時是陪同裝潢公 司老闆去作其裝潢最後瑕疵」、「1 樓景觀玻璃有漏水現 象及兩邊角天花板有漏水現象，窗框看起來沒有更新過， 景觀玻璃不確定有無更新過」、「今年初有跟信義房屋許 小姐及一家廠商去作評估」、「跟8 、9 月看情況差不多 ，一樓玄關的天花板牆角有壁癌延伸問題」、「（問：壁 癌是如何產生？）是從窗框平台防水層滲進來」、「（提 示台北市土木技師公會鑑定報告書，問當時到現場看時這 些地方是否均有漏水？）地下室是當初沒有看到，但不是 剛所說的游泳池上方，一直到94年8 、9 月都沒有看到」 、「1 樓部分就是今年有看到的地方，2 樓有看到標號15 （即臥室窗戶）、但標號16、17沒有看到，3 樓標號20（ 即書房窗戶）、22（即樓梯間牆面）有看到，標號18、19



沒有看到，4 樓佛堂有看到，標明受潮地方當初都沒有看 過，有一部分水痕有看過」、「應該是94年9 月份看到的 ，93年7 、8 有是看到水痕比較多，9 月也是看到水痕比 較多，93年8 月跟94年7 、8 月漏水地方不一樣，有一些 受潮現象是今年才看到」、「（問：93年8 月有施工，後 來施工位置是否已修好？）1 樓落地窗下面部分在94年1 、2 月份有再去修一次」、「（問：修過後蔡先生有無跟 你反應沒有修好？）其他部分有跟我們反應，但都不是我 們修的」、「（問：你剛說因颱風天在4 樓佛堂部分有水 從門滲進來，門是否是新的？）看起來很新，但不確定是 否是新的，因為是從門下面滲進來，在我專業判斷不能算 是房子結構問題」、「（問：就你專業判斷該問題是在交 屋前就已存在嗎？）該屋整個裝潢至少有3 、4 個月工期 ，施工期間設計公司可以看到原始牆面，依其專業應該可 以發現有壁癌及滲水現象，但他們沒有發現，也有可能當 時沒有遇到滲漏水現象」、「（問：93年修繕時原告有無 跟你提到除了這5 個地方外，其他還有滲漏水地方？）沒 有」、「天花板上面油漆剝落至少有1 、2 年以上時間」 、「（你剛說游泳池上方壁癌很嚴重有1 、2 年時間，你 修繕後有無再去？）他們沒有反應過」、「93年8 月我們 在房子2 樓至3 樓樓梯轉角的牆面有作防水，其他2 樓3 樓房間外牆也有作防水，就是1 、2 月壁癌地方有作防水 」、「1 樓落地窗周邊地方有做外牆防水，側面這面牆有 做過，2 樓及3 樓房間窗框部分也有做過防水」、「（問 93年、94年看滲水狀況是否是因為整棟房子外牆有問題？ ）側面及正面沒有看到有滲水現象但有壁癌，依我判斷還 不至於整棟房子做防水，有壁癌就用壁癌方式處理，範圍 不是很大就擴大範圍處理，其他地方沒有就不會處理」等 語綦詳（第221 頁至第226 頁），依上開證人所述，訴外 人斌凱公司於93年8 、9 月間依當時屋況及原告要求，就 地下室游泳池上面天花板壁癌、1 樓客廳落地窗下緣滲漏 進行防水處理，樓梯至屋頂門下緣滲漏部分將門下緣縫隙 填滿、整個屋頂作防水層，並針對2 樓至3 樓樓梯轉角牆 面、2 樓3 樓房間窗框外牆進行防水處理，2 樓通往3 樓 樓梯間牆面漏水則係因浴缸漏水裝潢瑕疵，關於上開施作 部分，除1 樓落地窗下緣於94年1 、2 月份再度修繕，並 處理壁癌外，其餘施作完成之部分，原告未再向訴外人斌 凱公司主張未修繕完成；94年7 月訴外人斌凱公司至系爭 房屋檢視發現4 樓佛堂旁之門縫滲水、1 樓景觀玻璃及兩 邊角天花板漏水，迄95年1 月發現1 樓玄關天花板牆角因



窗框滲水而有壁癌延伸，惟此部分因與93年8 、9 月施作 項目無關，故訴外人斌凱公司未予處理，而台北市土木技 師公司於94年10月間鑑定時發現之滲漏水情形，有部分當 初訴外人斌凱公司並未發現，足見系爭房屋交屋後半年內 發現之滲漏水情形業經修復回畢，其後系爭房屋或因屋齡 老舊、或因地處山區潮濕地帶、或因裝潢影響等各種原因 ，陸續再發生各種滲漏水情形，依民法第356 條、第373 條規定，其危險即應由原告負擔。
⑸第按，「當事人無正當理由不從提出文書之命者，法院得 審酌情形認他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實 為真實。」民事訴訟法第345 條第1 項定有明文。查系爭 房屋裝潢施工項目及方式，對於判斷系爭房屋滲漏水究係 因其本身結構問題或係因裝潢施工時所造成，有重大影響 ，本院乃於95年12月27日言詞辯論期日依被告之聲請，命 原告陳報裝潢公司經辦人及委託裝潢內容，原告遲未提出 ，本院復通知於95年4 月4 日言詞辯論期日前2 週提出上 開資料，原告於96年3 月3 日收到通知（第235 頁），於 96年4 月4 日言詞辯論期日仍未提出，本院再命原告於96 年5 月2 日言詞辯論期日提出裝潢明細，原告仍不提出， 則依上開法條規定，就系爭房屋滲漏水是否係因裝潢施工 方式造成乙節，自得為不利於原告之認定。
㈡被告是否故意不告知瑕疵？原告之減少價金請求權是否不適 用民法第356 條、第365 條第1 項規定？
按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發 見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至 日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其 所受領之物。」「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買 受人者，不適用之。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減 少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請 求減少價金。」「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求 減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定 為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅 。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者 ，不適用之。」民法第356 條、第357 條、第359 條、第 365 條分別定有明文。承前所述，原告未能盡舉證責任證明 系爭房屋滲漏水狀況發生於交屋之前，難認被告有故意不告 知瑕疵之情事，原告即無從援引民法第357 條、第365 條第



2 項除外規定，而應依同法第356 條規定從速檢查買賣標的 物瑕疵並即通知，且依同法第365 條第1 項規定，其減少價 金請求權於6 個月間不行使而消滅。而系爭房屋於93年4 月 24日交屋，半年內原告發現之滲漏水狀況，業由被告信義房 屋依漏水保固承諾書約定委由訴外人斌凱公司於93年8 、9 月內修復完畢，其後原告再於94年1 月起主張系爭房屋有漏 水，非但未能舉證證明該等漏水係系爭房屋交屋前本來存在 之瑕疵，且有違民法第356 條從速檢查義務，應視為承認其 所所受領之物，則原告依民法第359 條規定請求減少價金， 即非可採。
㈢原告得否依民法第360 條規定請求損害賠償？ 復按，「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得 不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出 賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第360 條定有明文 。民法第360 條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規 定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品 質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定 向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有 滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定 效用之瑕疵，亦僅得依同法第359 條解除契約或請求減少其 價金（最高法院71年度台上字第208 號判決要旨參照）。經 查，訴外人即被告乙○○之夫劉建成於91年12月17日於委託 銷售契約附表標的物現況說明書第7 項「現況是否有滲漏水 情形？標的物是否曾經因滲漏水而進行修繕？」等問題勾選 「否」之事實，固有現況說明書影本在卷足考（第20頁）， 惟該文書僅係出賣人就買賣標的物現況之說明，尚難逕認為 出賣人對買受人保證品質之意思表示。退步言之，縱令上開 現況說明書係出賣人保證品質之意思，惟系爭房屋交屋後半 年內之滲漏水問題業經被告信義房屋委由訴外人斌凱公司修 復，目前滲漏水情形是否為交屋前即存在，尚屬不能證明， 即難認系爭房屋交屋時未具備出賣人所保證之品質。則原告 依民法第360 條規定請求損害賠償，亦屬無據。 ㈣原告得否主張不當得利？
又原告主張依不當得利請求被告賠償，惟原告交付買賣價金 2,100 萬元係基於買賣契約，且該買賣契約並未經解除或有 無效之原因，則被告收受上開價金即具有法律上原因，難謂 有何不當得利可言。至原告援引之最高法院69年度台上字第 677 號判例要旨謂：「按民法第179 條規定所謂無法律上之 原因而受利益，就受損害人之給付情形而言，對給付原因之 欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即



給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者是， 本件被上訴人就其出賣之房屋，固應負瑕疪擔保責任，但上 訴人主張，被上訴人交付之房屋坪數短少，而有溢收價金之 情形，如果屬實，被上訴人對於溢收之房屋價金，是否不能 成立不當得利，尚有疑問，又上訴人之不當得利返還請求權 與其瑕疪擔保請求權如有併存競合之情形，上訴人擇一請求 似非法所不許。」等語，係指買賣標的物坪數短少，故就溢 收價金部分可能成立不當得利，而本件原告僅主張系爭房屋 有漏水瑕疵，與前揭最高法院判例情形不同，自無從比附援 引，原告此部分主張容有誤會。
㈤倘原告得請求減少價金、損害賠償及不當得利，其得請求之 金額若干？
如前所述，原告未能舉證證明系爭房屋於交屋前即有滲漏水 瑕疵且被告故意不告知瑕疵，且原告未依民法第356 條盡從 速檢查通知義務，視為承認受領之物，無從請求減少價金及 損害賠償，被告又無不當得利可言，則關於原告得請求之金 額乙節，即無庸認定，附此敘明。
六、從而，原告依減少價金、損害賠償、不當得利之法律關係， 訴請被告連帶給付原告1,919,600 元，及自支付命令送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應 予駁回。
七、末按，「法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。 」民事訴訟法第87條第1 項定有明文。查本件原告之訴為無 理由，訴訟費用20,538元（裁判費20,008元、證人旅費530 元）應由原告負擔。
八、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經 本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此 敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87 條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 16 日
民事第二庭 法 官 陳玉曆
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 5 月 18 日
書記官 蔡雨呈