臺灣士林地方法院民事判決 94年度簡上字第99號
上 訴 人 乙○○
丙○○
兼 共 同
法定代理人 戊○○○
共 同
訴訟代理人 黃景安律師
被 上訴人 興南建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 朱子慶律師
複 代理人 郭瑋萍律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民
國94年6 月9 日本院內湖簡易庭94年度湖簡字第430 號第一審判
決提起上訴，本院於96年4 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠上訴人乙○○、丙○○、戊○○○為謝清欽之繼承人，被繼 承人即原審原告謝清欽（下稱謝清欽）於原審訴訟繫屬中死 亡，上訴人依法承受訴訟。緣謝清欽於民國85年2 月10日間 與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 將其所共有之坐落台北市○○區○○段4 小段20地號（下稱 系爭土地）等土地持分出售予被上訴人，並附帶約定坐落系 爭土地上之同小段230 號建物（即門牌號碼台北市○○區○ ○路2 段324 巷7 號建物，謝清欽原僅有應有部分3 分之1 持分）（下稱系爭建物）於買方支付第2 期款前應騰空拆除 並辦理建物滅失登記。因謝清欽僅持有系爭建物3 分之1 持 分，能否依約拆除，尚須取得系爭建物其他共有人之同意， 且出售之土地，謝清欽僅為共有人，出售予被上訴人前，尚 須徵詢其他土地共有人是否行使優先購買權。故該買賣契約 以特約條款約定，如其他土地共有人願以同一條件優先承購 土地，或無法辦理系爭建物之滅失登記，系爭買賣契約自動 解除。嗣系爭土地等共有人即訴外人謝玉燈等5 人、丁○○ 等12人分別於86年1 月25日、86年2 月25日主張優先購買權 ，依系爭買賣契約同一條件購買系爭土地等部分，並約定就 系爭建物部分，謝清欽同樣負有拆除及辦理滅失登記之義務 。是謝清欽亦僅出售系爭土地等持分予謝玉燈、丁○○等17 位土地共有人，系爭建物部分，謝玉燈、丁○○等17人本非
建物之共有人，並無優先購買權，謝清欽亦僅負有待日後取 得其他建物共有人之同意後，配合辦理拆除及滅失登記之義 務。即系爭建物，謝清欽無論與被上訴人或與系爭土地共有 人謝玉燈、丁○○等17人間，均無任何買賣契約存在。 ㈡謝清欽與謝玉燈等17人土地共有人間，並無將系爭建物從原 約定之拆除改為買賣之合意，被上訴人明知謝清欽並未出售 系爭建物，卻利用該公司代書部門代謝清欽辦理系爭土地所 有權移轉登記之便，趁機偽造文書將謝清欽共有之系爭建物 所有權應有部分，以買賣為原因，不法辦理移轉登記為被上 訴人及謝金全等人所有。謝清欽與被上訴人間就系爭建物既 無買賣關係，被上訴人之行為顯已侵害上訴人之所有權，上 訴人依民法第184 條第1 項前段及第767 條規定，請求被上 訴人排除侵害返還系爭建物所有權；又被上訴人取得系爭建 物所有權，係無法律上原因而受利益，並造成上訴人受損害 ，被上訴人亦負有返還之義務。為此，訴請被上訴人塗銷系 爭建物所有權移轉登記。
㈢並聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將坐落台北市○○區 ○○段4 小段20地號上如附表所示建物於88年5 月6 日以台 北市中山地政事務所收件內字第13102 號辦理所有權移轉登 記為被上訴人名義之所有權移轉登記，予以塗銷。二、被上訴人辯稱：
㈠被上訴人曾於85年2 月10日與謝清欽及謝清隆簽訂系爭買賣 契約，雙方約定謝清欽及謝清隆將所共有之系爭土地等出賣 予被上訴人，謝清欽並負有將系爭建物及其他地上物於支付 第2 期款前騰空拆除並辦妥建物滅失登記之義務；系爭買賣 契約並明訂，出賣人應通知其他土地共有人，並拆除系爭建 物辦理建物滅失登記，以供興建房屋，如接到其他共有人願 以同一條件優先承購或無法辦妥建物滅失登記，買賣契約解 除，謝清欽應於3 日內無息退還所收款項。
㈡因該契約之買賣標的為謝清欽及謝清隆與謝清志等3 兄弟共 有之家族土地，謝玉燈等人有優先承購權，嗣謝玉燈等5 人 於86年1 月25日主張優先承購權併簽訂主張優先承購權不動 產買賣契約書（一），約定：與被上訴人系爭買賣契約同一 條件簽約。系爭建物出賣人於簽約日起1 個月內辦妥房屋拆 除及滅失登記‧‧‧。若逾期未辦妥滅失登記時，原優先承 買人等如願收回已付價金放棄權利，被上訴人依原約仍有價 購之權利。謝玉燈等5 人並同時支付謝清欽第1 期款8,750, 000 元。同年2 月15日，丁○○等12人再主張優先承購權， 遂再簽訂補充契約書（二），由謝玉燈等5 人、丁○○等12 人向謝清欽購買其持分，其等並於86年6 月24日支付謝清欽
第2 期款。
㈢詎謝清隆毀約，將其所有系爭建物持分移轉登記予謝清志， 致使系爭建物未達法定2/3 之比例而無法予以強制拆除，依 系爭買賣契約之約定，謝清欽本應將所收款項退還，惟謝清 欽不願返還，乃向謝玉燈等人表示要履行契約，並要求謝玉 燈等人提早支付餘款，謝玉燈等人即提早於88年3 月24日支 付尾款，然要求謝清欽將系爭建物拆除改為買賣關係並應於 88年4 月12日移轉系爭建物之持分，每人繼受之持分比例則 係依系爭20地號土地之比例承受。因系爭房屋經核定持分額 1/3 之房屋現值不過為2,100 元，客觀交易價值甚低，且買 受後不過是為了拆除，買賣雙方乃以收據及向地政機關登記 之公契替代書面之買賣契約。謝清欽並親自簽收2 張支票收 據表明出售土地及系爭建物之意旨。
㈣另被上訴人與丁○○對於87年11月19日簽訂不動產買賣契約 書，約定：丁○○族親主張優先承購權共同向謝清欽等購買 台北市○○區○○段4 小段20之1 等地號土地持分其權利義 務由被上訴人承受。被上訴人並依買賣契約所定付款方式給 付買賣價金而取得優先承購權。丁○○因已將其原有之土地 持分及向原告購買之系爭建物持分出售予被上訴人，遂由丁 ○○將該部分所有權持分移轉登記於被上訴人名下，其性質 為民法第297 條第1 項債權之讓與，上訴人主張其未出售系 爭建物持分，為無理由。
㈤並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被上訴人曾於85年2 月10日與謝清欽及謝清隆簽訂系爭買賣 契約書，雙方約定謝清欽及謝清隆將所共有之系爭土地等出 賣予被上訴人，並附有履行將系爭地號上之系爭建物及其他 地上物於支付第二期款前騰空拆除並辦妥建物滅失登記之義 務；另該不動產買賣契約特約條款明訂，由出賣人依土地法 第34條之1 第4 項規定通知他共有人謝清志，並依其執行要 點第2 點規定併案通知20地號土地上之土造建物（建號：23 0） 拆除並辦理建物滅失登記，以供興建房屋，如接到謝清 志願以同一條件優先承購之書面函覆或無法辦妥建物滅失登 記，買賣契約之解除條件成就，出賣人應於3 日內無息退還 所收款項，並依特約條款
㈡系爭契約簽訂後，因該契約之買賣標的為謝清欽等3 兄弟共 有家族所有之土地，謝玉燈等5 人於86年1 月25日與謝清欽 及被上訴人共同簽訂「主張優先承購權不動產買賣契約書（ 一）」，其中第1 條即約定：「依據興南建設公司提供不動 產買賣契約書所述同一條件簽約。」、「原約所載230 建號
房屋拆除及滅失於第2 期款支付前完成，而今給優先承購人 之存證信函則未載明，有所矛盾，故於本契約中約定並責成 出賣人於簽約日起1 個月內辦妥房屋拆除及滅失登記‧‧‧ 。若逾期未辦妥滅失登記時，原優先承買人等如願收回已付 價金放棄權利，則原承購人即興南建設公司依原約仍有價購 之權利。」，謝玉燈等5 人並同時支付第1 期款8,750,000 元。
㈢上訴人對於86年2 月15日，丁○○等12人再主張優先承購權 ，所簽訂補充契約書（二），由丁○○等12人主張向謝清欽 購買其持分，此補充契約書（二）形式上不爭執。謝清欽並 於86年6 月24日收受謝國松所簽發之一百萬元支票。 ㈣謝清隆將其所有系爭房屋持分移轉登記予謝清志，致使系爭 建物未達法定2/3 之比例而無法予以強制拆除。謝清志持有 系爭房屋2/3 持分並於86年9 月移轉予訴外人洪心愛，嗣後 洪心愛為系爭房屋持分之優先購買權問題，對謝清欽及謝玉 燈等共有人等提起偽造文書之告訴，並經不起訴處分確定。 ㈤上訴人對於：被上訴人與丁○○於87年11月19日簽訂不動產 買賣契約書，其中第1 條明文約定：「另乙方（丁○○）族 親主張優先承購權共同向謝清欽等購買台北市○○區○○段 4 小段20之1 等地號土地持分（乙方承購持分詳附件2 、附 件3） 不含在本約買賣內，惟其權利義務由甲方（即被上訴 人）承受。」被上訴人已依買賣契約書第2 條規定：「（一 ）買賣總價：3,038 萬元。（二）付款辦法：第1 期款：簽 約同時給付1,500 萬元。第2 期款：1,200 萬元，扣除甲方 祠堂拆除改建費187,500 元，餘款於取得增值稅單並完稅3 日內給付，上述代扣款項俟改建完成時再行結算後多退少補 。第3 期款：於取得甲方名義之所有權狀之日起7 日內給付 338 萬元。」給付款項。而丁○○應返還之合建保證金依買 賣契約書第10條之規定，被上訴人從已支付丁○○第2 期款 項中，即票號AI0000000 、面額1,167, 040元之支票，由丁 ○○背書後取回；被上訴人另再支付丁○○583,520 元（票 號AI0000000 、面額583,520 元之支票）而取得優先承購權 之事實形式上不爭執。
㈥收受1,806,824 元、2,345,432 元支票之2 張收據（見原審 第62、64頁）之簽收人為謝清欽親自簽名、蓋章。四、得心證之理由：本件兩造整理並協議簡化之爭執點為：㈠謝 清欽有無出售系爭建物應有部分與謝玉燈、丁○○等土地共 有人？㈡如有，被上訴人有無自丁○○處受讓前開權利？該 權利之受讓對上訴人是否有效？茲分述如下：
㈠謝清欽有無出售系爭建物應有部分與謝玉燈、丁○○等土地
共有人？
⒈按民事訴訟法第277 條前段規定：當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任。又證明應證事實之證據 資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限。凡先綜合 其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理，資以證明應 證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內（有最高 法院85年度台上字第856 號判決要旨可參），核先敘明。 ⒉本件被上訴人與謝清欽簽訂之系爭買賣契約涉及之標的包 括系爭土地等及系爭建物，原約定謝清欽應於被上訴人支 付第2 期款前拆除系爭建物並辦妥建物滅失登記。嗣因系 爭土地其他共有人謝玉燈、丁○○等17人先後主張優先承 購權，故被上訴人與謝清欽間原訂之系爭買賣契約依特約 條款之約定而解除，改由謝清欽先後於86年1 月25日、86 年2 月15日與謝玉燈等5 人、丁○○等12人間成立與系爭 買賣契約同一條件之不動產買賣契約，惟約定出賣人即謝 清欽應於簽約日起一個月內辦妥系爭建物拆除及滅失登記 ，若逾期未辦妥滅失登記時，原主張優先承買人等願收回 已付價金放棄權利，原承購人即被上訴人依原約仍有價購 之權利等事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、主 張優先承購權不動產買賣契約書㈠、補充契約書㈡等影本 1 件在卷可稽（見原審第26至42頁），自堪信為真實。 ⒊上訴人主張謝清欽僅出售系爭土地等持分予謝玉燈等人， 及負有拆除系爭建物並辦妥建物滅失登記之義務，並未出 售系爭建物乙節，為被上訴人所否認，並辯稱：因謝清隆 毀約，致系爭建物未達法定3 分之2 持分無法拆除，依不 動產買賣契約書之約定，謝清欽本應將所受領之款項退回 ，惟謝清欽不願返還價金，乃與謝玉燈等人約定將系爭建 物由拆除改為買賣關係等語。經查：
⑴系爭建物之價值甚微，買受系爭建物之目的，僅為拆除 系爭建物以便系爭土地等之利用，此由系爭建物之房屋 現值於88年3 月24日時僅值2,100 元及被上訴人與謝清 欽所訂定之系爭買賣契約，及謝清欽與謝玉燈、丁○○ 等人間成立之不動產買賣契約，均約定謝清欽應限時將 系爭建物拆除辦妥建物滅失登記，可見一斑。又無論被 上訴人與謝清欽所訂定之系爭買賣契約或謝清欽與謝玉 燈、丁○○等人成立之不動產買賣契約，均約定若謝清 欽無法如期辦妥系爭建物滅失登記時，買賣契約依約解 除，謝清欽應返還所受領之價金，由此可見，系爭建物 能否如期拆除辦妥建物滅失登記，影響買受人是否願購 買謝清欽系爭土地等持分之意願甚巨，買受人斷無支付
鉅款買受謝清欽系爭土地等持分，而無限期且不確定地 等待謝清欽日後取得其他建物共有人之同意，配合辦理 拆除系爭建物及滅失登記之理？系爭建物逾期無法拆除 後，謝清欽依約即應返還所受領之價金。惟本件謝清欽 不但未返還所受領之價金，且除已領取第1 期款、第2 期款共10 ,750,000 元外，尚且先後於88年3 月24日、 88 年5月12日再領取扣除代墊款及增值稅後之尾款共 4,15 2, 256 元，依上述買受系爭建物之目的及系爭建 物能否如期拆除辦妥建物滅失登記，影響買受人購買意 願等情事判斷，謝清欽與謝玉燈、丁○○等土地共有人 間就系爭建物無法拆除後必定另有約定，否則，買受人 當無不要求謝清欽返還已付價金，反繼續給付原告其餘 尾款之理？
⑵稽諸訴外人被上訴人公司法務人員陳寅全、代書吳麗香 、優先承買人謝春木、謝金全、謝玉燈、謝國村、謝玉 流、謝文財於臺灣士林地方法院地檢署（下稱士檢署） 偵查中如下之供詞，均供稱當時與謝清欽買賣之標的係 包含土地及房屋等語：
①陳寅全：系爭建物持分過戶予洪心愛2/3 後，謝清欽 又要拿尾款，後來達成協議房子過戶給謝玉燈（見士 檢署88年度偵字第10618 號偵查卷第82頁）。 ②吳麗香：「88年時謝清欽要求給付尾款在88年3 月24 日，並改成連建物移轉」（見上開第10618 號偵查卷 第154 頁）。
③謝春木：「房子沒有價值很破舊要拆除，最後變成買 房子，是因房子無法拆掉」（見上開第10618 號偵查 卷第155 頁）、「後來謝清欽急著要拿尾款，但契約 內容在付尾款前，欽（謝清欽）要先拆房屋，他急著 要錢，我們後來有給他尾款，他房子、土地持分過戶 給我們」（見士檢署90年度偵續一字第23號偵查卷第 280 頁）。
④謝金全：「買土地，包括買房子」（見上開第23號偵 查卷第250 頁）。
⑤謝玉燈：「我們是買謝清欽名下的土地加房子」（見 上開第23號偵查卷第251 頁）。
⑥謝國村：「我們當時買地是為了蓋房子，所以是連同 房子一起買」（見上開第23號偵查卷第269 頁）。 ⑦謝玉流：「土地和房子的買賣。」、「我用保證金跟 他買土地、房子交由代書去辦」（見上開第23號偵查 卷第278 頁）。
⑧謝文財：「房子與土地都有要買賣」（見上開第23號 偵查卷第290 頁）。
⑶另參酌謝清欽於偵查中自陳有將房屋所有權狀交給買受 人（見上開第10618 號偵查卷第155 頁），核與吳麗香 於偵查中供稱：過戶資料係伊等寫好，交由謝清欽過目 、用印，印鑑章用完當場還謝清欽，房屋及土地係同一 天用印及陳寅全供稱：謝清欽確是和我們一起去辦房屋 過戶文件等語（見上開第23號偵查卷第128 、135 頁） ，足認系爭房屋移轉過程謝清欽乃全程參與在場，而申 請印鑑證明及房屋現值證明，亦係由謝清欽親自辦理出 面領取，是謝清欽既均全程參與，自難諉為不知已將上 開建物其應有部分移轉登記與被上訴人及其他土地共有 人。
⑷再由謝清欽親自簽收之88年3 月24日支票收據觀之，其 上已載明：「本款係台端主張優先承購人向本人購買台 北市○○區○○段4 小段…等持分土地及230 建號（成 功路2 段324 巷7 號持分1/3） 之尾款部分款無訛」、 「因20地號持分土地及230 地上建物尚未辦妥移轉，故 20地號擬以自用增值稅申報，本次結算暫以一般稅率預 估282.4057萬元預扣增值稅。」，而謝清欽親自簽收之 88年5 月12日支票收據則載：「本款係台端主張優先承 購人向本人購買台北市○○區○○段4 小段…地號等持 份土地及230 建號（成功路２段324 巷7 號持分1/3） 之預扣增值稅結算應退差額無誤」等語，明確表示謝玉 燈、丁○○等土地共有人購買部分包括系爭建物。 ⑸上訴人雖辯稱前開收據，係因謝清欽智識程度不高所致 、申領房屋現值證明係為辦理系爭建物坐落土地按自用 住宅優惠核課增值稅之用、請領印鑑證明僅係為辦理土 地移轉，不包括系爭建物移轉，此由謝清欽向台北市稅 捐稽徵處內湖分處所出具之說明書僅記載今因土地出售 ，而非土地及房屋出售可見云云。惟查：謝清欽之服役 役別為預士，學歷應為高中以上，絕非不識字之人，且 既有智識與上訴人簽訂之系爭買賣契約，豈可能無智識 能力辨別上開收據記載內容之意義？而房屋現值證明書 所載之價值與買賣公契中所載買賣價款總金額2,100 元 相符，是否如上訴人所稱僅為辦理系爭建物坐落土地按 自用住宅優惠核課增值稅之用，實有可疑？而謝清欽向 台北市稅捐稽徵處內湖分處所出具之說明書依其內容觀 之，當係為辦理土地自用增值稅優惠稅率之用，著重點 本在土地有無買賣，僅記載因土地出售，而未詳列土地
及房屋出售，亦屬無妨，自難以該說明書上開記載，即 遽斷謝清欽未出售系爭建物。又謝清欽請領印鑑證明之 時間點恰係88年3 月24日，與謝玉燈等人給付原告謝清 欽第3 期款1,806,824 元而由謝清欽簽立收據係同1 日 ，由此觀之，謝清欽請領印鑑證明之目的顯係為辦理系 爭建物及土地移轉之用。
⒋綜上各情，上訴人上開辯詞尚不足採，被上訴人所辯因嗣 後系爭建物無法拆除，故謝玉燈、丁○○等土地共有人與 謝清欽約定將拆除系爭房屋改為買賣等情應為可採。 ㈡被上訴人有無自丁○○處受讓前開權利？該權利之受讓對上 訴人是否有效？
經查：被上訴人與丁○○於87年11月19日簽訂不動產買賣契 約書，其中第1 條明定：「另乙方（丁○○）族親主張優先 承購權共同向謝清欽等購買台北市○○區○○段4小段20 之 1 等地號土地持分不含在本約買賣內，惟其權利義務由甲方 （即被上訴人）承受」，而由尾款收據觀之，謝清欽係自謝 玉燈等17名土地共有人收取尾款，是丁○○顯非將對謝清欽 應負之債務一併由被上訴人承擔，故丁○○所讓與被上訴人 者，應係丁○○行使優先購買權後與被上訴人簽訂不動產買 賣契約所生關於移轉土地及系爭建物之權利，其性質上屬於 債權讓與。按債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人 ，對於債務人不生效力，民法第297 條第1 項前段定有明文 。謝清欽於系爭建物及土地移轉登記時，在場參與並配合用 印，已如前述，系爭建物之買賣所有權移轉移轉契約書、承 買人（包括被上訴人）等均有謝清欽之印鑑用印，應認謝清 欽於當時已知登記申請書所載之承買人包括被上訴人，則謝 清欽於當時依社會常情觀之，既已知被上訴人受讓債權而未 表示異議，自不得再主張債權讓與對其不生效力。另上訴人 雖辯稱：謝玉燈、丁○○等人並非系爭建物之共有人，無權 就系爭建物主張優先承購權云云，惟謝玉燈、丁○○等土地 共有人與謝清欽既合意將拆除系爭建物改為買賣並移轉登記 ，則無論其是否有優先承購權，均無礙其取得系爭建物所有 權之效力。
五、綜上各述，被上訴人受讓訴外人丁○○對謝清欽之系爭建物 移轉登記請求權，基此債權而為系爭建物所有權之移轉登記 ，自有法律上原因，不構成侵權行為或不當得利。從而，上 訴人訴請被上訴人應將如附表所示之不動產，於88年5 月6 日以台北市中山地政事務所收件內字第13102 號辦理所有權 移轉登記為被上訴人名義之所有權移轉登記，予以塗銷，即 無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴判決，於法核無違誤
，上訴人仍執陳詞求為廢棄改判，自無理由，應予駁回其上 訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 96 年 5 月 10 日 民事第一庭 審判長法 官 黃小瑩
法 官 蕭錫証
法 官 陳靜芬
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 5 月 18 日 書記官 阮弘毅
附表：
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│ 建物建號：台北市○○區○○段4小段230建號 │
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│ 登記簿登記所有權人 │ 應有部分 │
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│ 興南建設股份有限公司 │ 1,122分之30 │
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