臺灣基隆地方法院民事判決 96年度訴字第48號
原 告 戊○○
訴訟代理人 王盈智 律師
被 告 財政部國有產局臺灣北區辦事處基隆分處
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 莊雅婷
丁○○
己○○
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國96年5月1
7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明請求確認原告與被告間就坐落基隆市○○區○○段 第 986地號土地（下稱系爭土地）之基地租賃關係存在，其 主張如下：
㈠按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租 賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定 有明文，亦有最高法院43年度台上字第 479號、48年度台上 字第227號判例、92年度台上字第667號判決及臺灣臺北地方 法院91年度簡上字第 568號判決可資佐證。被告前於民國90 年11月26日將系爭土地出租予訴外人東隆造船有限公司（下 稱東隆公司），租賃期間自91年1月1日起至 100年12月31日 止，每月租金新臺幣（下同） 7,734元，原告於95年8月1日 向訴外人張文昌購買同段地號985、987地號土地及其上未辦 保存登記之基隆市○○區○○路 369號建物（下稱系爭建物 ），並依約先後支付價金 500萬元予張文昌，張文昌已移轉 上開985、987地號土地所有權，並與東隆公司將系爭建物一 併點交予原告，原告已取得上開建物之所有權（即事實上之 處分權），揆諸前揭規定，上述基地租賃契約對於原告應繼 續存在。不料原告向被告申請變更承租人時，被告竟以東隆 公司已於95年11月間變更承租人為第三人，無法受理原告之 申請為由，拒絕原告之申請。被告拒絕承認原告承租人之地 位，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以 對於被告之確認判決除去，原告有即受確認判決之法律上利 益，自有提起本件訴訟之必要。
㈡被告抗辯其係依照國有非公用不動產租賃作業程序第31條規 定作業換約，本件係原告與訴外人張文昌之私權糾紛，與其 無涉云云，然而稅捐機關之稅籍資料，純是稅捐法上稅捐義
務之認定，與實體上所有權有無的認定，實為二事，此有最 高法院70年度台上字第3760號判例可證，被告既然無從作實 體之審查，自不能僅以其依照國有非公用不動產租賃作業程 序第31條規定作業換約云云作為搪塞。原告既已取得系爭建 物之所有權（即事實上處分權），即已取得東隆公司之承租 人的地位，則租賃關係當然隨同移轉，其理至為明確，核與 稅捐機關或換約早晚無涉，被告內部之作業規定僅能拘束被 告之作為，並不能改變實體法上的效果。
㈢被告辯稱東隆公司於95年11月 8日會同訴外人丙○○檢具相 關證明文件辦理過戶換約事宜云云，惟東隆公司因經營不善 ，積欠債務甚多，其公司早已人去樓空，東隆公司竟於95年 11月 8日會同訴外人邱君辦理變更租約，實在令人匪夷所思 ，則東隆公司究竟是由何人會同丙○○辦理？被告機關由何 人所承辦？東隆公司有無由代理權限之人代理？甚至其建築 改良物之買賣契約是否為通謀虛偽之意思表示？或是故意詐 害原告債權人之行為？被告機關又如何能審查移轉契約之真 正？以上均非被告辯稱其依國有非公用不動產租賃作業程序 第31規定作業換約可以說明。
㈣證人甲○○固於96年 4月17日到庭證稱：「是張文昌因為欠 丙○○錢，從95年 8月起無法給付利息」、「所以丙○○要 求 986地號的承租權及未辦保全登記之中正路369號及369號 後棟兩間房子之所有權過戶到他的名下，等之前設定抵押權 的六間中正路房子整個賣出後所得價金可以清償，就不足部 分可以從租賃權之過戶及該二間房子滿足債權。」，然依上 開證述內容可知，訴外人張文昌與丙○○間之買賣契約，均 非以買方取得所有權，而賣方取得買賣標的物的價金為其目 的，此與買賣契約民法第345條第1項所定：「稱買賣者，謂 當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。 」所稱之買賣顯然不符，其買賣契約係通謀虛偽之意思表示 ，其目的乃在詐害原告，使原告無法順利取得系爭土地之承 租權，因此丙○○於95年11月 9日所換約取得的承租權為通 謀虛偽意思表示之一部分，其租賃權並不存在。 ㈤另由證人甲○○到庭證稱：「丙○○有到現場，張文昌授權 我去現場與丙○○點交。張文昌沒有去現場點交。」，可知 張文昌並未到現場點交，而是授權證人甲○○與丙○○點交 ，何以並無張文昌之授權文件或實際點交的文件，況且張文 昌與丙○○如有點交，張文昌應會事先將建築物的鑰匙交付 給甲○○再轉交給丙○○，但甲○○也未取得鑰匙，丙○○ 亦自始至終未取得建築物的鑰匙，遑論對系爭建物實際支配 的權限，甚且系爭建物原為東隆公司所有，如要辦理點交，
衡情也是東隆公司與丙○○點交，豈會由實際所有權人以外 之人與買方辦理點交，益見其買賣契約及點交等等均屬不實 ，故丙○○並未取得系爭建物事實上的處分權。 ㈥至於證人甲○○另稱基泰公司更換系爭建物之門鎖云云，原 告並不知悉，設若丙○○與第三人有其他糾紛，理應由丙○ ○尋求法律途徑解決，與本件無關，何況丙○○如果是系爭 建物所有權人，更應該尋求法律救濟，豈有不出面處理的道 理，更見丙○○買賣系爭建物並非實在。即使不能認定丙○ ○買賣系爭建物為虛偽不實，然原告買賣及點交的時點均在 丙○○之前，依修正後之民法第426條之1的規定，該基地租 賃契約亦已移轉於原告，原告自已取得系爭土地之基地租賃 權，原告與被告間之基地租賃關係自屬存在。
二、被告聲明請求駁回原告之訴，並抗辯略以： ㈠系爭土地為被告管理之國有土地，東隆公司以其所有系爭建 物坐落在系爭土地上，於76年 5月14日檢證並出具地上建物 所有權切結書向被告申請承租系爭土地，經被告至現場勘查 並依規定審理後核辦出租，而於76年 8月13日簽訂「國有基 地租賃契約書」，歷次續租換約至100年12月31日止。 ㈡依國有非公用不動產租賃作業程序第31條規定：「租賃關係 存續期間，承租人擬轉讓他人使用租賃物者，應依出租管理 辦法第三十七條規定，先徵得出租機關同意，並於轉讓之日 起一個月內會同受讓人填具申請書及檢附下列文件申請過戶 換約：㈠原租約。㈡受讓人身分證明文件。㈢權利移轉證明 文件：1.租用基地者：⑴地上建物已登記：建築改良物所有 權狀影本或建物登記謄本。⑵地上建物未登記（以下證件任 繳一種）：甲、經依法公證或認證之所有權移轉契約書影本 。乙、經依法公證或認證之切結書。丙、鄉鎮市區公所核發 之所有權證明影本。丁、最近一期房屋稅完稅或免稅證明影 本。戊、法院核發之產權移轉證明書影本。…」。查東隆公 司與丙○○委任甲○○於95年11月 9日檢具建築改良物買賣 所有權移轉契約書、基隆市稅捐稽徵處信義分處95年契稅繳 款書及其他相關證明文件影本辦理過戶換約事宜，訴外人東 隆公司與丙○○並於換約申請書上用印承諾「租用基地地上 建物確係本人所有；租用房屋或其他土地，本人確係現使用 人」，則系爭建物所有權應已移轉為訴外人丙○○所有，經 核合於上開規定，被告依法准予辦理過戶換約，並與訴外人 丙○○訂定承租系爭土地之國有基地租賃契約（租約號為78 國基租字第01166號），其中租約第5點「其他約定事項」第 11項規定「承租人於申請承租所附繳證件或切結事項有虛偽 不時時，承租人除負法律責任外，並由出租機關撤銷租約，
所繳租金及歷年使用補償金不予退還」。
㈢原告雖主張其在95年8月1日向訴外人張文昌購買基隆市○○ 區○○段985、987地號土地及系爭建物，而已取得系爭建物 之所有權，若原告已取得系爭建物之所有權，為何未會同東 隆公司向被告辦理國有基地租賃契約之過戶換約事宜，反由 東隆公司與丙○○委由甲○○於95年11月 9日辦理過戶換約 ，顯見原告與訴外人東隆公司間之不動產買賣契約是否有效 ，即有疑問，此屬原告與東隆公司、張文昌間之私權糾紛。 被告為行政機關，應依法行政，原告申請變更其為系爭土地 之承租人，應於符合國有非公用不動產租賃作業程序第31條 規定後檢證申辦，或經法院查明原告與訴外人東隆公司間就 系爭建物之所有權移轉為真實，並判決確定在案，原告方可 單獨檢證申辦過戶換約手續，否則其請求實屬無理。三、當事人不爭執的事實：系爭土地屬中華民國所有，由被告所 管理，而坐落其上未辦保存登記之系爭建物係訴外人張有生 於56年設籍，至76年 8月13日以切結書載明係東隆公司所有 ，並向被告申請訂立系爭土地之國有基地租賃契約，之後經 歷次續租換約至100年12月31日止，東隆公司另於95年11月9 日與丙○○委任甲○○向原告申請辦理過戶換約，經被告於 95年11月15日與丙○○訂立（78）國基租字第 01166號國有 基地租賃契約等事實，有系爭號土地登記謄本、東隆公司76 年5月14日承租國有非公用不動產申請書、76年4月30日切結 書、東隆公司變更登記事項卡、經濟部公司執照、基隆市政 府營利事業登記證、基隆市稅捐稽徵處76年度房屋稅繳納通 知書、東隆公司與被告間之國有基地租賃契約、基隆市稅捐 稽徵處信義分處95年契稅繳款書、國有非公用不動產過戶換 約申請書、丙○○與被告間之國有基地租賃契約等件影本為 證，並經本院依職權向基隆市稅捐稽徵處信義分處函查系爭 建物歷來納稅義務人資料，有該分處96年3月2日96基稅信分 密二字第51號函在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪信為真實 。
四、至於原告主張其依民法第426條之1規定已取得系爭土地之承 租權，被告拒絕原告之申請，致原告在私法上之地位有受侵 害之危險，則為被告所否認，辯稱東隆公司與丙○○於95年 11月 8日檢具建築改良物所有權移轉契約書、基隆市稅捐稽 處信義分處95年契稅繳款書影本等相關資料，向被告申請辦 辦理系爭土地過戶換約，被告係依法辦理等語，經查： ㈠原告所提證據不足據以證明其已取得系爭建物之事實上處分 權：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須之特 別要件，負舉證責任，民事訴訟法第277條前段、最高法院4 8年台上字第824號判例均著有明文。
⒉原告主張其已因買賣取得系爭建物所有權（即事實上處分權 ），雖據提出95年8月1日不動產買賣契約書、中正區○○段 985、987地號土地所有權狀及登記謄本、點交切結書、協議 書等件影本為證，然查在東隆公司與被告訂立國有基地租賃 契約期間，系爭建物為東隆公司所有，已如前述，而上開不 動產買賣契約之當事人為原告與訴外人張文昌，並非東隆公 司，至於契約第 1條標示之買賣標的物固包含中正區○○段 985 地號、987地號土地及系爭建物，但第3條「產權移轉登 記」第2款僅約定：「因買賣標的物中之985地號土地目前為 東隆造船有限公司所有， 987地號土地則目前尚有共有人張 文欽、張陳麗芬，其持分各3分之1，現東隆造船有限公司及 張文欽、張陳麗芬已同意於簽約後辦理第二順位抵押權登記 時一併將其名下之持分移轉予甲方（即訴外人張文昌）…… 」等語，全未提及東隆公司是否同意出售系爭建物及其買賣 價金為何，原告復未提出東隆公司授權訴外人張文昌出售系 爭建物之證明文件，故原告與訴外人張文昌所訂上開不動產 買賣契約書，實無從證明東隆公司已就系爭建物與原告訂立 買賣契約。
⒊又依原告所提點交切結書及協議書之記載，訴外人東隆公司 、張文昌、張文欽、張陳麗芬已於95年8月1日將中正區○○ 段985、987地號土地及其上地上物點交予原告占有，東隆公 司並將其於系爭土地之租賃權利讓與原告等情，但東隆公司 於95年10月30日發函被告表示：「系爭土地前因週轉現金之 故，有簽下部分文件以便轉讓承租權，其中糾葛甚深，本案 若非由本公司所指定之代書甲○○申辦，皆非本公司真正之 意思表示。…本公司股東因擁有同區段985、986地號土地， 連同承租之系爭土地，三筆土地有完整之利用價值，故持之 向地下錢莊借貸週轉，並交付過戶必備文件予債權人律師保 管，孰料期限未屆，此地下錢莊即將985、987地號土地予以 過戶，現正涉司法程序，為防止不肖之徒故技重施，故發函 予貴處」等語，有該函文在卷可憑（見本院卷第98頁），經 核該函「具函人欄」之公司印文及代表人印文，與東隆公司 變更登記表上之公司及代表人印文均相同（本院卷94頁）， 且無證據證明該函係他人所偽造，該函文係東隆公司所為， 應可認定，則原告所提點交切結書、協議書究竟係東隆公司 將系爭建物交付原告占有時所書立，或係訴外人張文昌向原 告借款時由東隆公司預先書立，即有疑問。
⒋再依原告與張文昌間之不動產買賣契約書第 2條約定：土地 總價款500萬元係分2次支付，第1期200萬元是在訴外人張文 昌完成 600萬元之第二順位抵押權登記及交付「用印完成」 之產權移轉文件後交付，第2期300萬元將於給付第1期款7日 內給付予張文昌指定之人即代張文昌清償本買賣標的物第一 順位抵押權；第3條第1款約定：原告同意給予張文昌 3個月 搬遷期，原則自原告給付買賣價款之日起算，自搬遷期滿之 日起，由保管律師將辦理買賣標的物所有權移轉登記之文件 交予原告辦理所有權移轉登記；第 7條第3款、第4款約定： 原告同意張文昌得於原告交付買賣總價款之日起 3個月內， 以本契約相同之買賣總價款向原告買回買賣標的物，若搬遷 期延長，買回之期限亦隨之展延，且本契約訂立後，雙方未 完全履行本契約之義務前，任何一方不得單獨請求取回產權 證件，雙方同意暫由原告指定之律師保管。依上開契約約定 內容，原告與訴外人張文昌雖在95年8月1日訂立不動產買賣 契約，但張文昌僅將「用印完成之產權移轉文件」交付原告 指定之律師保管，且自原告給付價款之日起 3個月內，張文 昌均得以相同價款主張買回，若屆期張文昌未行使買回權時 ，原告指定之律師始能將辦理買賣標的物所有權移轉登記之 文件交予原告辦理所有權移轉登記。原告何時給付張文昌買 賣價金500萬元，依卷證資料無從得知，即使原告在95年8月 1日即將第1期之買賣價款200萬元交付張文昌，加計3個月的 買回期限後，原告最快應在95年11月 1日後才能辦理買賣標 的物之所有權移轉登記，即原告須至95年11月 1日後始能取 得買賣標的物之所有權，然原告竟在95年10月24日即完成基 隆市○○區○○段985、987地號土地之所有權移轉登記，有 原告所提土地所有權狀為憑，顯然違反前開契約約定，更足 以證明東隆公司於95年10月30日通知被告非由甲○○申請辦 理時勿變更系爭土地承租人之函文確屬真正，且原告既同意 給予3個月的搬遷期，東隆公司應不致於在搬遷期屆滿即95 年11月1日之前將系爭建物點交予原告，足認原告所提95年8 月1日之點交切結書及協議書，均係訴外人張文昌與東隆公 司在95年8月1日預先書立並交付原告，雙方在95年8月1日並 無實際交付系爭建物之行為，原告亦未提出其他東隆公司點 交系爭建物之證明，原告主張其已取得系爭建物之事實上處 分權，自不足採。
㈡即使原告取得系爭建物之事實上處分權，亦不能依據民法第 426條之1規定繼受東隆公司與被告間就系爭土地之租賃契約 ：
⒈按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1固 有明文，然系爭土地係於56年間為人非法占用興建系爭建物 ，直到76年 8月13日始由東隆公司與被告訂立國有基地租賃 契約，與上開民法規定租地建屋之要件不同，更非屬原告所 提臺灣高等法院91年度再易字第10號拆屋還地等事件雙方均 越界建築之情形，原告引用上開法條、最高法院判例及各級 法院判決，主張其於取得系爭建物之同時，東隆公司與被告 間之租賃契約亦隨同移轉云云，於法不合。
⒉次按「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但 合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰原有租賃期限屆 滿，未逾6個月者。民國87年7月21日前已實際使用，並願 繳清歷年使用補償金者。依法得讓售者。非公用財產類之 不動產出租，應以書面為之；未以書面為之者，不生效力。 非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人 應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契 約者，管理機關得終止租賃關係。前項期限及非公用財產類 不動產出租管理辦法，由財政部擬定報請行政院核定後發佈 之。」、「依本法第42條第 1項辦理標租或逕予出租者，承 租人轉讓其租賃權，應先經出租機關同意。」、「租賃關係 存續期間，承租人擬轉讓他人使用租賃物者，應依出租管理 辦法第37條規定，先徵得出租機關同意，並於轉讓之日起一 個月內會同受讓人填具申請書及檢附下列文件申請過戶換約 ：㈠原租約。㈡受讓人身分證明文件。㈢權利移轉證明文件 ：1.租用基地者：⑴地上建物已登記：建築改良物所有權狀 影本或建物登記謄本。⑵地上建物未登記（以下證件任繳一 種）：甲、經依法公證或認證之所有權移轉契約書影本。乙 、經依法公證或認證之切結書。丙、鄉鎮市區公所核發之所 有權證明影本。丁、最近一期房屋稅完稅或免稅證明影本。 戊、法院核發之產權移轉證明書影本。」，國有財產法第42 條、國有非公用不動產出租管理辦法第37條第 1項、國有非 公用不動產租賃作業程序第31條均有明定。揆諸上開規定， 私人所有地上建物坐落於國有基地上，並已與管理機關訂立 國有基地租賃契約者，如地上建物所有權移轉時，原承租人 與國有財產管理機關間之基地租賃契約並非當然移轉與受讓 人，而須先徵得出租機關之同意，則原告於依上開規定提出 相關證明文件並徵得被告同意前，主張其依民法第426條之1 之規定承受東隆公司之承租人地位云云，於法無據。 ㈢被告係依法與訴外人丙○○就系爭土地訂立國有基地租賃契 約，並無不當：
⒈東隆公司雖於95年10月30日發函通知被告勿接受甲○○以外
之人代理東隆公司辦理轉讓承租權，經被告函覆以：「有關 該土地承租之轉讓，倘申請人檢附相關證明文件符合財政部 國有財產局94年7月8日臺財產局管字第0940020658號函修正 『國有非公用不動產租賃作業程序第31條規定』並檢附相關 文件申請過戶換約，本分處無法拒絕受理其申請，本案倘涉 及私人糾紛請自行妥善處理。」，有被告95年11月 6日台財 產北基二字第0950009415號函附卷可稽（見本院卷第99頁） ，足見被告自始即表明須依照國有非公用不動產租賃作業程 序第31條規定辦理系爭土地承租權之轉讓，對原告及丙○○ 申請承租系爭土地時並未採取不同的作業程序。 ⒉又訴外人東隆公司與丙○○委任甲○○於95年11月 9日辦理 過戶換約事宜，已提出合於國有非公用不動產租賃作業程序 第31條規定之基隆市稅捐稽徵處信義分處95年契稅繳款書、 建築改良物買賣所有權移轉契約書、國有非公用不動產過戶 換約申請書（見本院卷第49、50、92頁）等件影本為證，被 告於審查後同意辦理過戶換約，並於95年11月15日與訴外人 丙○○訂定承租系爭土地之（78）國基租字第01166號國有 基地租賃契約，並無不當。至於訴外人東隆公司或張文昌是 否一物二賣，或東隆公司與丙○○訂立之契約是否為通謀虛 偽意思表示而詐害原告，均非被告所得審查之範圍，原告如 有爭執，應對有糾紛之當事人提起相關訴訟以解決其爭執之 法律關係，原告主張其已承受東隆公司之承租人地位，逕行 對被告提起本件訴訟，洵屬無據。
五、綜上所述，原告主張訴外人東隆公司已將系爭建物之事實上 處分權讓與原告，並在95年8月1日將系爭建物交付原告，依 民法第426條之1規定，東隆公司與被告間就系爭土地之租賃 對於原告應繼續存在，被告拒絕承認原告承租人之地位，致 原告在私法上之地位有受侵害之危險云云，均不足採。從而 ，原告依民法第426條之1之規定，請求確認原告與被告間就 系爭土地之基地租賃關係存在，為無理由，應予駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院逐一審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一 論列，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 31 日 民事庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人
之人數附具繕本。
中 華 民 國 96 年 5 月 31 日 書記官 王佩珠
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