臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
原告即反訴被告 喬山健康科技股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 詹俊平律師
被告即反訴原告 甲○○
訴訟代理人 李青龍律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，經本院於中華民國96年4
月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣貳拾陸萬柒仟陸佰陸拾柒元，及自民國95年11月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用新台幣叁仟玖佰貳拾元由被告負擔新台幣叁仟貳佰柒拾玖元，餘由原告負擔。
本訴判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新台幣貳拾陸萬柒仟陸佰陸拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新台幣貳仟伍佰肆拾元由反訴原告負擔。 事實及理由
甲、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠、兩造於民國94年9月9日簽定房屋租賃契約書（下稱系爭租約 ），約定由原告承租被告所有門牌號碼台南市○○區○○路 86號之房屋（下稱系爭房屋），租金每月新台幣（下同）16 萬元，原告並於訂約時給付押租保證金32萬元（下稱系爭押 租保證金）予被告。雙方約定原告如於租期屆滿前擬終止租 約，應於1個月前以書面通知被告，並支付相當於1個月租金 總額之違約金後，將房屋依現狀交還被告。原告遷空、交還 租賃物後，被告即應返還押租保證金與原告，此觀系爭租約 第4條、第9條第3項之約定即明。原告於95年9月8日發函通 知被告將提前終止系爭租約，經被告同意後，原告即於95年 10月5日支付違約金，並將系爭房屋清空，點交返還被告。 詎被告竟藉詞拖延，拒不返還押租保證金。原告於95年11月 1日以台中九支000000-0號郵局第136號存證信函催告被告， 請其於同年11月5日交還押租金，被告仍置之不理，為此依 系爭租約之法律關係，請求被告返還系爭押租保證金。㈡、系爭租約第3條約定：於終止契約後，乙方（即承租人）應 將房屋現狀交還甲方，不得刻意破壞，而非約定乙方應恢復 原狀，顯見兩造係合意約定乙方遷讓房屋，應按遷讓時之現 狀交還，因此，出租人雖僱工將包鐵門之天花板切割，讓鐵
門放下，由木工修補並再予油漆，所支出之工程款，承租人 無補償之責。矧查鐵捲門之馬達、線路如有損壞或性能不佳 ，可能因出租人年久欠缺維修保養所致，其責任不在於承租 人，且出租人又無證據證明係承租人故意或過失行為所造成 ，因此，不論鐵捲門馬達、線路之換新或維修費用，出租人 亦無理由向承租人求償。系爭房屋3、4樓後半部，不在租賃 範圍內，2樓後面鐵門，承租人未予更易或破壞，出租人雖 僱工修理2樓或3樓後面鐵門，其所支出之費用，亦無理由向 承租人求償。證人乙○○證稱：有在1樓到2樓裝電燈及處理 地下室積水，並打造1個積水坑云云，但查承租人並無義務 為出租人抽取地下積水，且地下室積水情形，於原告承租之 前，即已存在，因此證人乙○○如確有為出租人抽取地下室 積水，或在地下室打造積水坑，其費用應由出租人自己負責 。至於在1、2樓裝電燈，亦與承租人無涉，因承租人依約只 按現狀交還房屋，無義務再為出租人裝設電燈。證人乙○○ 所出具之估價單，非但價格偏高，且所載各項目均非承租人 之責任範圍，不論證人乙○○向出租人收取多少工程款，承 租人均無償還之義務。承租人已在地下室設有活動出入口， 出租人另在活動出入口加設白鐵蓋及白鐵蓋上方鋪設6公分 厚的木板，其費用應由出租人自己負責。原告於訂立之契約 後即僱工入內裝潢，原告否認有拿到遙控器，因裝潢期間， 當時被告回國，仍居住於系爭房屋內，因此，工人才能入內 裝潢，裝潢工人之進出，直接與屋主接洽即可，被告亦有目 睹裝潢進行情形。證人蘇龍三雖證稱被告有向他拿取1樓前 面鐵捲門之遙控器，但未見到被告有將遙控器交給原告。㈢、並聲明：
⒈被告應給付原告32萬元，及自95年11月6日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、兩造簽訂系爭租約，原約定租期5年，原告於95年9月8日發 函通知被告將提前於95年10月8日終止租約，並依系爭租約 第9條第3項之約定，寄來95年10月7日到期之支票288,000元 。惟依租約第7條第2項：「房屋有改裝設施之必要時，乙方 應取得甲方之同意後自行裝設」。經查，原告未取得被告同 意，因裝潢關係擅將原有前面鐵門全部封閉，並破壞遙控系 統，於遷離後拒將該鐵門回復原狀，僅留其裝設之玻璃門， 置房屋於無設防狀態，影響整體房屋之安全。又租約第7條 第5款：「針對房屋地下室漏水及製作活動出口部分」，原
兩造約定改變1樓至2樓樓梯時，原告應製作活動出口及處理 地下室漏水問題，惟原告將樓梯移設後，未依約定施工，而 將地下室出口封閉。再依租約第9條第3項：「租賃期限未屆 滿前‧‧乙方應將房屋依現狀交還甲方」。按所謂「現狀」 ，其真意應指兩造於94年9月9日簽約當時之現狀（除被告同 意樓梯移位外），本件原告於承租後，為業務需要，將原有 房屋裝潢完全改變，而於終止租約後，未依約回復原狀，尤 以被告最在意之鐵門及地下室出口封閉情形，經多次催請原 告儘速回復，惟迄今拒不履行，其違約至明。
㈡、按終止租約與其後之點交房屋交還是兩回事，本件被告於收 到原告終止租約後，即委請王奕棋律師代函請原告依系爭租 約第9條之約定履行有關交還房屋事宜，原告雖曾派人與被 告指定之代理人蘇龍三接洽，惟經蘇君要求會同現地開鐵門 ，交還遙控器及相關鑰匙，並進入屋內查看房屋目前情形， 均遭拒絕，以致原告迄今未依契約第9條第3項: 「乙方應將 房屋依現狀交還甲方」之約定，被告亦未受領房屋之點交。 再依租約第9條第4項：「乙方於租約終止時，不交還房屋者 ，每逾期限壹日應支付按相當於逐日房租兩倍計算之違約金 給付甲方，至遷讓完了之日止」，經查，原告自95年10月8 日終止租約後，並未依約完成點交房屋手續，至95年11月22 日止，歷經1個半月之久，被告不得已，始雇工自行修繕， 將前述鐵門及地下室出口活動門部分，先予回復，依本項約 定，原告應加倍按租金額兩倍計算為3個月之違約金48萬元 ，及修繕費73,000元付予被告，被告主張與應返還原告之押 金32萬元相互抵銷後，原告尚應給付被告233,000元（計算 式：160000×3+00000-000000=233000)，至於水電設備有否 故障，水電費已否付清均不明，被告暫予保留請求，基上所 述，原告提起本訴顯無理由。
㈢、原告將1樓至2樓樓梯由前方移至後方，所留原地下室入出口 部分，將前面台階封死，未依約製作活動出口，以利進出地 下室。又系爭租約第9條第3項：「租賃期限未屆滿前‧‧於 終止契約後，乙方應將房屋依現狀交還甲方」。按其真意應 指兩造簽約當時之現狀而言，蓋立約當時房屋之現狀，兩造 均一目了然，將來租約終止交還房屋時，不致發生點交爭執 問題，倘依原告主張係指終止後之現狀，則原告於租約期間 如任意改變建物結構，於租約終止後，被告豈願接受點交？ 原告於95年10月13日搬遷時，被告代理人蘇龍三曾至現場， 惟因原告拒將前面封死之大鐵門回復原狀放下，地下室入出 口前面台階亦封死等等，故未受領完成點交程序。原告因業 務必要之裝潢，被告並不反對，惟被告並未同意將前面大門
封死，且於終止租約後，拒將其回復原狀，致影響整體房屋 之安全，原告主張其經營健康運動器材買賣業務，其展示產 品價格不低，營運以來，未遭偷竊或破壞，故裝置安全玻璃 門無安全問題云云，殊不知其營運期間，因裝有保全系統固 無安全問題，但終止租約後，原告已撤銷保全系統，僅留一 大片透明玻璃門，宵小隨時敲破玻璃入侵易如反掌，以致影 響整體房屋之安全，極為明顯。
㈣、並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，准供擔保免予假執行。
乙、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
㈠、依系爭租約第9條第4項：「乙方於租約終止時，不交還房屋 者，每逾期限壹日應支付按相當於逐日房租兩倍計算之違約 金給付甲方，至遷讓完了之日止」之約定，反訴被告自95年 10月8日終止租約後，並未依約完成點交房屋手續，至95年 11月22日止，歷經1個半月之久，反訴原告不得已，始雇工 自行修繕，將前述鐵門及地下室出口活動門部分，先予回復 ，則依前揭約定，反訴被告應加倍按租金額兩倍計算為3個 月之違約金48萬元，及修繕費73,000元付予反訴原告，反訴 原告主張與應返還反訴被告之押金32萬元相互抵銷後，反訴 被告尚應給付反訴原告233,000元。為此，依系爭租約之法 律關係，請求反訴被告給付233,000元等情。㈡、並聲明：
⒈反訴被告應給付反訴原告233,000元。 ⒉反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：
㈠、反訴被告承租系爭房屋之租賃範圍為1、2樓全部及3、4樓前 部，地下室可使用，但發生滲水時，屋主不負責，3、4樓後 部屋主自行留用，不在出租範圍，承租人同意屋主通行之便 ，此有書面房屋租賃契約書可憑。系爭房屋原出租他人，經 營服飾業，反訴被告於洽談租賃時，即向反訴原告表示必須 重新裝修，才適合反訴被告經營健身器材業務，經屋主同意 後，兩造始訂立契約並載明於契約。且反訴被告承租後，開 始裝潢施工期閒，反訴原告授權之代理人蘇龍三也曾多次到 現場查看，反訴被告在場人員向蘇龍三表示已開始裝修，蘇 龍三亦已同意，未有阻止及反對之表示，另反訴原告於94年 11月及95年4月回國居住於系爭房屋期間，對於反訴被告之 裝潢設施也未有異詞，未有任何反對意見，反訴原告聲稱改
裝未經其同意云云，顯非實在。反訴被告為便於展示，因此 將原有鐵門封閉，改設安全玻璃門，亦無違契約，因此舉並 未有損害原有建築構造之虞，亦不影響整體房屋之安全。雖 然系爭租約第7條第5項約定：針對房屋地下室漏水及製作活 動出口部分費用由乙方支付，但租約第6條約定：地下室可 使用，但發生滲水時，屋主不負責，對照先後二條文約定， 顯見約定旨意係反訴被告可以使用地下室，如要使用地下室 ，則需自行處理滲水問題，屋主不負責處理，因此反訴被告 使用或不使用地下室均可自行選擇決定，但不論使用或不使 用，均無需代屋主處理地下室滲水問題，契約只約定反訴被 告如要處理地下室滲水問題，所需費用由反訴被告自行負責 支付而已。何況反訴被告已自行支付費用在地下室裝設自動 抽水馬達處理滲水問題，至於地下室出口，反訴被告並未改 裝，予以封死，反訴原告聲稱反訴被告將地下室出口封閉云 云，顯與事實不符，其因而藉詞拒還押租保證金及反訴請求 賠償均無理由。反訴被告於95年10月13日點交房屋給反訴原 告代理人蘇龍三時，曾將地下室出口打開請蘇龍三查看無誤 ，反訴被告否認有將地下室出口封閉。
㈡、承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，此固為民法第45 5條所明定，至其返還方法，自得由當事人自行約定或以恢 復原狀或按現狀返還均無不可。本件兩造當事人於系爭租約 第9條第3項約定：於終止契約後，乙方即反訴被告應將房屋 依現狀交還甲方，契約條文規定甚明。反訴原告主張承租人 應將房屋恢復原狀交還，顯是曲解，與白紙黑字所寫之契約 書所載，全然不合。因為要按現狀交還，因此，契約書上應 出租人之要求載明不得刻意破壞，以維現狀。事實上，反訴 原告對於反訴被告已於95年10月13日遷空搬出，並不爭執， 其爭執只在於鐵捲門是否應拆封，及應否製作地下室活動出 口及處理地下室漏水問題。出租人僅以房屋安全問題，要求 將鐵捲門拆封放下，但查承租人施作之安全玻璃門，對房屋 之安全並不影響，承租人經營健康運動器材買賣業務，系爭 地點展示甚多價格不低之產品，營運數月以來，並未遭侵入 偷竊或破壞，因此該安全玻璃門應無安全問題之虞，因此出 租人之主張，全無理由。且承租人並未將地下室之出入口封 閉，仍保持原狀，系爭租約並無強制約定承租人製作活動出 口，亦無強制約定承租人必須代出租人處理地下室滲水問題 ，因此，反訴原告有關該部分之主張，顯然全無理由。反訴 被告於95年10月13日搬遷時，即通知蘇龍三到場，遷空時， 並當場點交蘇龍三，又擬將全部鑰匙交給蘇龍三收受，但蘇 先生則以鐵捲門未放下為由，拒收鑰匙，反訴被告不得已將
鑰匙於95年10月13日掛號郵寄給蘇龍三，詎被退回，乃又於 95年10月16日掛號郵寄給反訴原告，已由其代理人蘇龍三至 郵局領取。兩造契約既約定按現狀交還房屋，並非約定必須 恢復原狀交還房屋，因此，蘇龍三於95年10月13日雖到場， 但以應恢復原狀，將鐵門放下，以維房屋安全為由，而拒絕 收受鑰匙，顯然無理由。反訴被告已按現狀點交，依法不負 遲延責任，即無加倍按租金額計付3個月違約金之理由。㈢、並聲明：
⒈反訴原告之訴駁回。
⒉反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
丙、兩造不爭執之事實：
一、兩造於94年9月9日簽訂系爭租約，約定原告即反訴被告向被 告即反訴原告承租系爭房屋（第1條），租金每月16萬元（ 第3條），原告即反訴被告並於訂約時給付被告即反訴原告 押租保證金32萬元，除本契約另有規定者外，被告即反訴原 告應於租賃關係消滅且原告即反訴被告遷空、交還租賃物後 ，無息退還押租保證金（第4條）。房屋有改裝設施之必要 時，原告即反訴被告應取得被告即反訴原告之同意後自行裝 設，但不得損害原有建築構造，且原告即反訴被告不得向被 告即反訴原告要求改裝之費用。針對房屋地下室漏水及製作 活動出口部分，費用由原告即反訴被告支付（第7條第2項、 第5項）。原告即反訴被告如於租期屆滿前擬終止租約時， 應於1個月前以書面通知被告即反訴原告，並支付相當於1個 月租金總額之違約金，將房屋依現狀交還被告即反訴原告。 原告即反訴被告遷空、交還租賃物後，被告即反訴原告應返 還押租保證金。原告即反訴被告於租約終止時，不交還房屋 者，每逾期限1日應支付按相當於逐日房租兩倍計算之違約 金給付被告即反訴原告，至遷讓完了之日止（第9條第3項、 第4項）。
二、原告即反訴被告於95年9月8日發文通知被告即反訴原告擬於 95年10月8日起終止系爭租約，該租賃契約關係業於95年10 月8日發生終止之效力。
三、訴外人蘇龍三於95年10月26日至郵局領取原告即反訴被告於 95年10月16日寄交之系爭房屋兩副鑰匙。四、被告即反訴原告於95年11月2日收受原告即反訴被告郵寄之 證4存證信函。
肆、得心證之理由：
一、系爭租約第9條第3項所約定之「現狀」，係指系爭房屋租賃 關係終止時之房屋現狀，或指兩造簽訂系爭房屋租賃契約時 之房屋現狀？上開約定之房屋現狀為何？
㈠、按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。而意思表示解釋之客體，為依表 示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思，故在解釋 有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍 ，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事 ，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之 意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不 能逸出交易慣行之意義。故解釋契約，須斟酌交易上之習慣 及經濟目的，依誠信原則而為之。
㈡、本件依系爭租約第9條第3項約定，原告即反訴被告如於租期 屆滿前擬終止租約時，應於1個月前以書面通知被告即反訴 原告，並支付相當於1個月租金總額之違約金，將房屋依現 狀交還被告即反訴原告，足認依其契約文字所表示者為租約 終止時之房屋現狀。且斟酌交易上之習慣，若租賃當事人約 定承租人應按簽約時之房屋現狀返還租賃物，通常係要求承 租人應於租賃期間屆滿後將租賃物回復原狀，騰空交還出租 人，而非約定將房屋依現狀交還出租人。況依系爭租約第7 條第6項約定，基於營業考量，原告即反訴被告於設計規劃 時，將1樓至2樓樓梯由前方移至後方，顯徵租約終止後之房 屋現狀與簽約時之房屋現狀不同者非僅一端，惟被告即反訴 原告於系爭租約終止後，並未要求原告即反訴被告應將系爭 房屋1樓至2樓樓梯回復為簽約時之房屋現狀，而僅選擇性地 將其不認同之房屋現狀要求原告即反訴被告回復，益徵其辯 稱：系爭租約第9條第3項所約定之「現狀」，係指兩造簽訂 系爭租約時之房屋現狀云云，不足採信。準此，原告即反訴 被告主張系爭租約第9條第3項所約定之「現狀」，係指系爭 房屋租賃關係終止時之房屋現狀乙情，堪信屬實。㈢、惟系爭房屋租賃關係終止時之房屋現狀，參酌系爭租約第7 條第2項約定：房屋有改裝設施之必要時，原告即反訴被告 應取得被告即反訴原告之同意後自行裝設，但不得損害原有 建築構造，且原告即反訴被告不得向被告即反訴原告要求改 裝之費用。但若有損害原有建築構造之虞者，應取得被告即 反訴原告之書面同意後始得為之，有系爭租約在卷足憑，揆 其契約文字之真意，應係指系爭房屋於租賃關係終止時依約 應有之房屋現狀，而非指系爭房屋於租賃關係終止時實際之 房屋現狀而言。易言之，原告即反訴被告於租賃期間，若經 被告即反訴原告之同意，依約定之方法改裝系爭房屋，並於 租賃關係終止後，依改裝之系爭房屋現狀交還被告即反訴原 告，難謂非依債務本旨提出給付。惟若原告即反訴被告未經 被告即反訴原告之同意，或未依約定之方法，擅自改裝系爭
房屋，縱其於租賃關係終止後，將系爭房屋依租賃關係終止 時之現狀交還被告即反訴原告，亦難謂係依債務本旨提出給 付。經查：
⒈原告即反訴被告主張其基於營業需要，經被告即反訴原告之 同意，乃將系爭房屋1樓原有鐵門封閉，改設安全玻璃門乙 節，業經被告即反訴原告自承：其有同意原告即反訴被告改 設乙情，惟辯稱：其同意當時有要求原告即反訴被告須在返 還房屋時，將鐵門回復原狀成可以拉下之狀態等語（見96年 1月30日言詞辯論筆錄），然為原告即反訴被告所否認，則 依民事訴訟法第277條前段規定，應由被告即反訴原告就此 有利於己之事實，負舉證之責任。惟被告即反訴原告並未舉 證以實其說，洵難為有利於被告即反訴原告之認定。是故， 原告即反訴被告於租賃期間，既經被告即反訴原告之同意， 依約定之方法，將系爭房屋1樓原有鐵門封閉，改設玻璃門 ，則於系爭租賃關係終止時，原告即反訴被告依此改裝之系 爭房屋現狀交還被告即反訴原告，即與系爭租約第9條第3項 之約定無不合。
⒉次觀系爭租約第7條第5項約定：針對房屋地下室漏水及製作 活動出口部分，費用由原告即反訴被告支付。而兩造對上開 約定所指「製作活動出口部分」，係指地下室通往1樓出口 處並不爭執，僅係爭議原告即反訴被告施作之方法，是否符 合該約定所稱之「活動出口」？原告即反訴被告主張其在此 處製作木造活動門可供出入，直接拉起即可開啟，符合上開 約定等情，然為被告即反訴原告所否認，並辯稱：原告即反 訴被告將系爭房屋1樓通往地下室入口處第1階至第4階樓梯 上方與1樓地板同高處，以木板裝潢封閉，第5階至第8階樓 梯上方與1樓地板同高處，裝設1木板門，需用螺絲起子開啟 ，才可從此處下到地下室，並不符合上開約定等語；茲查： 本院審酌兩造既約定原告即反訴被告製作者須為活動出口， 顯見該活動出口須便於使用者出入，始能達契約之目的甚明 。而訊之證人蘇龍三結證：「我到（房屋）現場後發現地下 室第1到第4階的樓梯是封死的，第5階處有1個木板門，必須 使用螺絲起子才能撬開，並沒有把手可以直接拉起」等語（ 見96年1月30日言詞辯論筆錄），及證人乙○○證稱：「‧ ‧編號五地下室白鐵蓋是因原木板活動門是設在往地下室第 4階樓梯上方，為了方便從第1階樓梯可出入地下室，另外設 置白鐵蓋」等語（見96年3月20日言詞辯論筆錄），足認原 告即反訴被告施作之活動出口，係將系爭房屋1樓通往地下 室入口處第1階至第4階樓梯上方與1樓地板同高處，以木板 裝潢封閉，第5階至第8階樓梯上方與1樓地板同高處，裝設1
需用螺絲起子開啟之活動出口（木板門），而藉由此處下到 通往地下室之樓梯。惟此方法將使欲通行至地下室之人，必 須自通往地下室樓梯第5階至第8階上方縱身跳（爬）下一定 高度方能到達通往地下室之梯面，不僅不便，且具有危險性 ，顯非兩造約定「製作活動出口」，以便出入目的之真意。 因此，原告即反訴被告依約製作之活動出口，應製作便於出 入之活動出口，且將依此應有之現狀交還被告即反訴原告， 始得謂與系爭租約第9條第3項之約定相合。
二、原告即反訴被告於系爭房屋租賃關係消滅後，是否已於95年 10月13日遷空並依現狀交還租賃物予被告即反訴原告？被告 即反訴原告於同日是否已受領房屋之點交？
㈠、原告即反訴被告依系爭租約第9條第3項約定，於系爭房屋於 租賃關係終止後，應遷空、交還系爭房屋於租約終止時依約 應有之房屋現狀予被告即反訴原告，換言之，即系爭房屋1 樓之原有鐵門封閉，改裝玻璃門，及該屋1樓通往地下室入 口處裝設便於出入之活動出口之房屋現狀，已如前述，惟依 證人林鴻奇證述：「我在95年10月13日處理公司搬遷事宜， ‧‧，1樓通往地下室的木板門並沒有封死，只是需要用螺 絲起子從木板門與地板間之細縫撬開，在點交當時，蘇龍三 只有跟我提到鐵捲門未放下，他拒絕接受鑰匙，並沒有提到 木板門的問題」等語，證人蘇龍三證稱：「95年10月13日是 林鴻奇找我去那裡，‧‧，我去現場之前，王奕棋律師有交 代我，如果地下室沒有照約定的作活動門及鐵門沒有放下來 就不要接受原告交付的鑰匙，我到現場後發現地下室第1到 第4階的樓梯是封死的，第5階處有1個木板門，必須使用螺 絲起子才能撬開，並沒有把手可以直接拉起，‧‧，鐵門的 部分有裝潢，無法放下，當時我有告知原告說因為鐵門無法 放下及活動門未依約製作，所以不能收鑰匙」等語（見96年 1月30日言詞辯論筆錄），足見原告即反訴被告於系爭房屋 租賃關係終止後，於95年10月13日實際交還被告即反訴原告 之房屋現狀，除「製作活動出口」部分難謂係合於契約之返 還狀態外，其餘則屬依約按房屋現狀交還。
㈡、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條 前段定有明文。若承租人返還之租賃物，低於或未合租約應 有之返還狀態，出租人得否拒絕受領而不陷於受領遲延？揆 諸租賃關係或租賃關係終了後之法律關係為一繼續性關係， 若不問承租人返還之租賃物低於或未合租約應有之返還狀態 之程度，而許出租人依民法第235條：「債務人非依債務本 旨，實行提出給付者，不生提出之效力」之規定，拒絕受領 ，將使承租人面臨無法預測之風險（如出租人恣以輕微之違
約狀態拒絕受領，而使承租人承擔爭訟期間不利益之結果， 如占有期間之保管責任、使用代價之賠償等），應非保護經 濟上通常處於弱勢地位之承租人之道。因此，為衡平出租人 與承租人之權益，並參酌民法第148條第2項規定之立法意旨 ，若承租人返還之租賃物，已未能依物之性質提供應有之使 用收益狀態，此時應認出租人得拒絕受領而不陷於受領遲延 ；惟若承租人返還之租賃物，低於或未合租約應有之返還狀 態之程度輕微，應認出租人此時僅得請求損害賠償，而不得 拒絕受領，如拒絕受領，則應構成受領遲延（德國聯邦最高 法院認為，若租賃物返還時，處於低於租約應有之返還狀態 ，承租人應依有關規定，負損害賠償責任，惟出租人不得拒 絕受領，如拒絕受領，應構成受領遲延；參閱楊芳賢等合著 ，民法債編各論（上），第494頁，91年7月初版）。準此， 原告即反訴被告交還系爭房屋時，其現狀固應合於租約約定 之返還狀態，而其於95年10月13日交還系爭房屋時，雖尚有 部分現狀未合於租約應有之狀態，惟其違約狀態輕微，並不 妨礙系爭房屋依物之性質而能提供之使用收益效能，是認出 租人之被告即反訴原告不得拒絕受領，僅得依相關規定請求 承租人之原告即反訴被告負損害賠償責任。從而，被告即反 訴原告於95年10月13日拒絕受領原告即反訴被告交還之系爭 房屋，固難認被告即反訴原告於是日已受領系爭房屋之點交 ，惟依上開說明，被告即反訴原告應構成受領遲延，而原告 即反訴被告並不負給付遲延之責任。
三、被告主張以其債權553,000元與系爭押租金債權320,000元相 抵銷，有無理由？
㈠、按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何 適用法律，係屬法院之職權。依系爭租約第9條第4項、第10 條第2項、第3項之約定，原告即反訴被告於租約終止時，不 交還房屋者，每逾期限1日應支付按相當於逐日房租兩倍計 算之違約金給付被告即反訴原告，至遷讓完了之日止；租賃 雙方之一方若有違約情事，致損害他方權益時，違約方應賠 償他方所受之損害；本條有關之遲延租金、違約金、損害賠 償等，凡可歸責於原告即反訴被告者，被告即反訴原告得優 先自押租保證金中扣抵；有系爭租約在卷足憑。次依民法第 250條規定，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付 違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生 損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當 方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額。足見違約金之性質，乃當事人事先
約定債務不履行之損害賠償範圍，仍屬債務不履行損害賠償 債權之一種。茲查：原告即反訴被告業於95年10月13日提出 交還系爭房屋之給付，惟因被告即反訴原告之拒絕受領，致 未能交還，已如前述，足認原告即反訴被告並無系爭租約第 9條第4項所約定於系爭租約終止後，不交還系爭房屋之情形 ，則被告即反訴原告據此主張原告即反訴被告應按每逾期限 1日即應支付按相當於逐日房租兩倍計算之違約金給付被告 即反訴原告，至遷讓完了之日止，並自系爭押租保證金中扣 抵（系爭租約第10條第3項約定）云云，雖非可採。然查原 告即反訴被告既有如上所述違反系爭租約之情事，而其情事 該當於系爭租約第10條第2項之約定，則被告即反訴原告主 張以其因此所生之損害賠償債權與系爭押租保證金相抵銷， 即與系爭租約第10條第3項之約定無不合，應予准許。㈡、被告即反訴原告主張：其因原告即反訴被告之上述違約情事 而受有553,000元（計算式；160000×3+73000=553000）之 損害云云，雖據提出雲石工程行估價單為證，且經證人乙○ ○結證：「95年10月、11月之間，蘇先生有請我將系爭房屋 的鐵門放下」，「本件工程7萬3千元，屋主只先付我5萬2千 元，系爭工程是在95年的11月22日或11月21日完工，時間已 久，我已記不清楚確切時間，工程項目1的部分是將包含鐵 門的騎樓天花板切割，讓鐵門可以放下，在木工修補破壞的 地方，項目2部分因木工修補後，天花板新舊顏色不一，蘇 先生要求將整個騎樓天花板油漆，項目3則是作鐵門線路、1 樓到2樓裝電燈及為處理地下室積水，打1個積水坑方便抽水 ，編號4裝設新的門牌，編號5地下室白鐵蓋是因原木板活動 門是設在往地下室第4階樓梯上方，為了方便從第1階樓梯可 出入地下室，另外設置白鐵蓋，為了降低踩踏的音量，在白 鐵蓋的上方鋪設6公分厚的木板，即是項目7，至於項目6則 是裝設鐵門新的遙控器及修理2樓或3樓後面鐵門的費用」等 語（見96年3月20日言詞辯論筆錄）；惟本院審酌證人上開 施工工程項目，與原告即反訴被告依約交還系爭房屋應有現 狀有關之工程，僅有「往地下室白鐵蓋」之工程項目，至其 餘工程尚難認係原告即反訴被告應負擔之契約義務。而施作 「往地下室白鐵蓋」此項工程，既屬原告即反訴被告應負擔 之契約義務，則被告即反訴原告因施作此項工程致無法使用 收益系爭房屋之損害，及為此所支出之工程費用，即屬原告 即反訴被告依約應賠償之損害範圍，而得自系爭押租保證金 中扣抵。原告即反訴被告雖主張被告即反訴原告支出之工程 費用價格偏高云云，惟未舉證以實其說，非可採信。故本件 斟酌被告即反訴原告請工人施作「往地下室白鐵蓋」工程所
需時間約為1星期（包括量尺寸、估價、備料、製作及安裝 等），被告即反訴原告因施作此項工程致無法使用收益系爭 房屋所生之損害為37,333元（計算式：160000×7/30=37333 ，小數點以下四捨五入），及其為此所支出之工程費用為15 ,000 元，則被告即反訴原告主張其因原告即反訴被告之違 約而受有損害52,333元（計算式：37333+15000 =52333）， 並主張以此債權與系爭押租保證金相抵銷，即屬有據，應予 准許。至逾此數額所為之抵銷抗辯，要難准許。㈢、綜上所述，原告本於系爭租約所約定之押租保證金法律關係 ，請求被告應將押租保證金267,667元（計算式：000000-00 000=267667）返還原告，洵屬正當。另反訴原告主張其因反 訴被告違約所生之損害賠償債權經與系爭押租保證金相抵銷 後，尚得請求反訴被告給付233,000元云云，為不足採。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告 定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未約定者，亦無法律可 據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第 233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告對被告 返還押租保證金之請求並無確定期限，依前開法律規定，應 以被告受原告定期催告返還押租保證金之期限屆滿時起負遲 延責任。而被告係於95年11月2日收受原告定期請求被告應 於95年11月5日前返還系爭押租保證金之存證信函，為兩造 所不爭執，則原告本於系爭租約所約定之押租保證金法律關 係，請求被告應給付原告267,667元，及自95年11月6日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准 許。至逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。另反訴原告 本於系爭租約所約定之債務不履行法律關係，請求反訴被告 給付反訴原告233,000元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核 與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、本件本訴訴訟費用額為裁判費3,420元、證人旅費500元，合 計為3,920元，確定如主文第3項所示。另反訴訴訟費用額為 裁判費2,540元，確定如主文第6項所示。七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條規定適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第389條 第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，原告所為假執行之 聲請，應無必要；又併依聲請酌定被告應供擔保金額，宣告 免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所
依附，應予駁回。
伍、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告 之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第79 條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判 決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 8 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 張季芬
上列為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺南市○○路○段308號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。中 華 民 國 96 年 5 月 8 日 書記官 陳美萍
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