臺灣新竹地方法院民事小額判決 96年度竹東小字第35號
原 告 乙○○
被 告 曄鴻有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 丙○○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國96年4月27日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟貳佰貳拾元，及自民國95年12月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣肆佰元，餘新臺幣陸佰元由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、原告訴之聲明：
一、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）44,900元，並自支付命 令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、訴訟費用由被告連帶負擔。
貳、事實摘要：
一、原告主張：
（一）被告曄鴻有限公司（下稱曄鴻公司）係建築農舍之承包商 ，被告丙○○○則是本件土地之所有人，亦為農舍之起造 人。被告二人為了建築農舍，乃委託建築師林勇忠為設計 規劃，而原告為土地登記專業代理人，係受被告二人之共 同委託，依建築師之規劃，代辦農舍土地之分割、合併、 領丈、標示、變更登記、無農舍證明及農業使用證明等相 關業務。本件農舍土地之分割歷經三次，相關業務也有三 次，全因農舍土地遭外人占用建築，其上並設置魚池、抽 水井、放置貨櫃，及於農田上鋪設水泥地面等未經合法許 可之違反農業使用規定情事，是前二次不能依法認可，並 非原告之過失或疏於防備所致，均係農地使用不當所造成 。而原告於受託事務完成後，合計本件土地三次分割之規 費及報酬共64,900元（第一次分割17,100元、第二次分割 24,620元、第三次分割23,180元），然經多次催討，被告 二人均互相推諉，置之不理，僅被告曄鴻公司有給付原告 20,000元之報酬，對於尾款則拒不給付。基此，爰起訴請 求被告二人連帶給付積欠之44,900元報酬等語。（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、本件土地之所以分割三次，係第一次之農地分割結果，因 農田之東北方已被外人占用搭建鐵皮屋，有違規不當使用 農地之情形，因此無法取得農業使用證明，故後來再予土 地合併後，為第二次之分割。而第二次土地合併後，再予 重新第二次分割，結果因原先地主開闢魚池、設有高牆之 護坡及抽取地下水設備，另護坡上尚有貨櫃及鐵皮屋存在 ，經芎林鄉公所派員第二次實地勘查，發現有上開設施， 不能准許。芎林鄉公所勘查員並指示⑴護坡全部推平面、 廢除魚池，石頭、雜物必須清乾淨；⑵抽地下水設備必須 申請「水權登記」或即予廢除；⑶鐵皮屋及貨櫃必須拆除 拖離清除地面；⑷或依照養魚設水池，必須依規申請，否 則即是違規，於如此之要項排除後，始可通知復勘或准許 。結果被告曄鴻公司法定代理人甲○○到現場查看現況， 認若為申請或排除工程，其時間及費用會更大，不如重辦 土地合併再予分割比較合算，於是就當場決定吩咐原告重 新規劃改變地形，再予合併與分割，因此作為土地三次分 割之原因，是以上開重複之行為是甲○○之主張，非原告 所為之瑕疵。而每次之分割要領，甲○○是委託建築師協 助規劃，建築師依最有利於整塊土地之利用價值而規劃分 割。從而，原告對於土地規劃及分割作業並無瑕疵可言， 均是農地為違規使用所引起之問題，原告都是按照業主的 要求行事，並沒有過失。
２、至被告所陳民國（下同）94年8月24日給付之7,500元，其 中3,500元與本案有關係，但不包含在本案請求裡面，該 部分是前段作業，且已經付清，本件是後段作業部分；另 4,000元部份則與本案無關，是峨眉鄉鍾李鳳英代辦案件 ，以上所陳均有原告傳真被告曄鴻公司之代辦事項報表可 證。再者，本件土地之三次分割本就是分開計費，不用講 明。
３、被告曄鴻公司答辯狀所述並不實在，原告是依據被告所委 託建築師之規劃而為分割，後來鄉公所勘查違規使用，才 沒有辦法核發，協助分割是原告指界才分割的，而貨櫃要 拖吊，雜物也要清除，原告只是聽指示辦事。因原告沒有 去到現場，所以不知道現場狀況，也無法事前告知被告有 魚池、貨櫃就沒有辦法申請，需要清除，所以並不是原告 的責任。如果事先知道有魚池、貨櫃，可否分割則不一定 ，原告不了解。
４、而所謂建築師對於建築基地之規劃，都是依照地籍圖以平 面最有效利用價值而規劃。施工者如遇到阻礙，如水溝、 巷道、圍牆、花圃、地界線之誤差，或被占用及地界線之
誤差、駁崁等，都是業主與施工者須加以協同排除的，被 告二人對之應有事先認知之需要。
二、被告答辯：
（一）被告丙○○○及曄鴻公司均辯稱：原告就一筆土地分割了 三次，且據以請款三次，被告認為並不合理。本件土地三 次分割，並沒有約定分開計費。而原告於本件96年4月27 日言詞辯論期日當庭所提請求金額明細並不是原來的單子 ，被告曄鴻公司所提答辯狀附證四才是原來單子，且被告 也已經付了27,500元，是直接匯入原告戶頭裡。本件土地 有1,000多坪，都可以合法分割，但第一、二次分割錯， 又再分割第三次，原告不能說完全沒有責任。被告就是因 為不知道這些分割上的法律問題，所以才委託代書，第一 次沒有過，原告是否就應該到現場去勘查，第二次就應該 要過，為何還有第三次分割？而這麼大的土地可以分割， 本來不是違章，為何原告分割成違章，原告怎會沒有責任 ，況原告到現場很多次，也有量過面積云云，並請求駁回 原告之訴。
（二）被告曄鴻公司復辯以：
１、本件係被告丙○○○委託被告曄鴻公司於坐落新竹縣芎林 鄉○○段250地號土地上，依農發條例之規定（750坪以上 始可建農舍）設計規劃建築兩棟農舍別墅，原設計係委由 林勇忠建築師代為規劃，並經其介紹原告代辦土地分割事 宜。惟因上開農地有部分土地遭人占用建築鐵皮屋，以致 在第一次申請農許證明時無法通過，導致原告第一次辦理 之分割登記無法達到興建二棟農舍之目的，此有原告於94 年9月22日之傳真函件可稽。嗣乃依原告之建議與地主、 建築師協議後，再進行第二次之合併再分割，然又因魚池 、水井等問題致農許證明仍無法核發。原告自知事態嚴重 ，乃要求第三次之合併再分割，並由地主支付大額之費用 整理土地後始完成原來委託原告辦理土地分割之目的，以 上乃原告辦理本件土地分割事宜之經過。
２、原告主張被告應給付第一、二、三次之代辦作業費共64,9 00元，但被告僅給付20,000元，尚積欠44,900元云云，與 事實不符。實則，被告分別於94年8月24日及95年8月11日 給付原告7,500元及20,000元，有被告提呈之現金支出傳 票可稽，是被告已給付金額應為27,500元。按以原告所主 張第一次分割之代辦費用為17,100元，而被告已洽付原告 27,500元，足見被告已誠心給付，並無拖欠之意，僅因原 告係執業數十年之專業土地代書，對於土地分割後能否申 請農許證明應甚明瞭，乃竟疏於注意而就本件土地先後辦
理三次分割始完成受託之目的，自不得請求被告給付不必 要之額外開支。
３、又依據原告於95年4月6日之請款明細所示，原告每次均有 「協助指界」之收費項目，表示原告應有協助指界，而原 告係執業數十年之專業代書，既有協助指界理當了解本件 土地之現場狀況，故原告至少在辦理第二次合併分割登記 時即應完成本件受託之目的，又何需再辦理第三次之合併 分割？由此足見原告並未善盡其專業登記代理人之職責， 自不得請求被告給付第二、三次之代辦費用。
參、法院之判斷：
一、原告主張被告二人共同委託其代辦本件農舍土地分割等業務 之事實，為被告所不爭執，所陳自堪信為真實。原告又謂其 已依約完成農舍土地分割作業，惟被告於支付20,000元後即 拒不給付尾款等情，固據其提出存證信函及回執、請求金額 明細、代辦事項報表等件影本為證，然被告則以前開情詞置 辯。查兩造對於本件土地為興建農舍之需，前後歷經三次之 分割合併程序始符合規定取得農業使用證明，達成最初之委 託目的既均不爭執，惟僅對於上開農業使用證明取得之違誤 係可歸責於何人而有所爭執，即被告並認上開程序之違誤， 係因原告未善盡其土地登記專業代理人之職責所致，並據以 拒絕給付本件土地第二及第三次分割作業之報酬，是本件首 應審酌者為本件農舍土地歷經三次分割合併作業始符合規定 取得農業使用證明之程序上違誤是否可歸責於原告？二、雖原告陳稱本件農舍土地之規劃分割皆係依業主的要求為之 ，而第一次分割作業，係因土地上有他人所占用之鐵皮屋， 另第二次分割作業，亦因土地上有地主原所設置之魚池、抽 水設備及貨櫃，導致未能符合規定而取得農業使用證明，所 以才會有第三次的土地合併分割作業，並非其之過失所致， 且因其事先未至現場，所以不知道現場狀況，也無法事前告 知被告有魚池、貨櫃就沒有辦法申請，需要清除。惟查，被 告所辯原告事前有到土地現場查勘乙節，即便因未能舉出具 體事證以實其說，而未為本院所採認，然據被告提呈原告於 94年9月22日寄發被告之傳真函件既已載明：「1.申請農業 使用證明，昨日勘查結果不通過，准我方撤回，待下次整頓 後，再予申請，原因如下。2.250-1號靠東北方即後屋方被 外人搭有鐵皮屋，被占用深度約4M，他拿測量器測量結果該 屋必須拆除。3.250-1號本號內轉彎之後方，有自已原來之 小房屋也不行，否則要申請肥寮等之手續許可。4.林建築師 建議將二筆合併，再改方向，重新分割，又地面側種植簡單 之地瓜等果菜過關，又田中有一個池窟，出泥土填滿，如此
者，重新申請，應可解決。……」，顯然原告至遲於第一次 土地分割作業後、第二次合併分割前即已知悉本件土地之地 面狀況。而原告既為土地代書業者，且如上傳真所示亦明知 農地之地面狀況可能影響農業使用證明之取得，則其第二次 再為被告代辦農舍土地之合併分割，基於其專業之認知，對 於可能影響農業使用證明取得之因素，自應特加注意妥為處 理。詎原告竟疏而未為，並因此導致本件農舍土地需再為第 三次之合併分割，則原告對於受被告所託代辦本件農舍土地 分割等業務，自難認已盡其善良管理人之注意義務。故雖有 關土地代書執行業務之報酬，一般係依代辦登記之次數為收 取，然本院以為本件被告自始至終均以興建農舍之目的而委 託原告代辦農舍土地之分割及農業使用證明之取得，而如上 所述，原告對於本件農舍土地之分割等業務並未盡其善良管 理人之注意義務，且因此導致土地有再為第三次合併分割作 業之需要，則基於契約履行之誠信與衡平，考量兩造間委託 代辦契約之精神及目的，被告對於本件土地第三次合併分割 作業之報酬，應無給付之義務，惟對於第一、二次土地分割 之報酬仍應給付。
三、查原告主張本件農舍土地第一、二、三次合併分割之報酬， 分別為17,100元、24,620元及23,180元，有原告提出之請求 金額明細為證，亦為被告所不爭執，而被告對於第一、二次 土地分割之報酬應予給付，亦經本院認定如前，則被告應給 付原告之報酬合計應為41,720元（17100＋24620＝41720） 。又被告辯陳其已給付原告27,500元，雖據提出94年8月24 日及95年8月11日之現金支出傳票影本二紙為證，然其中於9 4年8月24日所給付之7,500元，已據原告以其中3,500元是被 告丙○○○初次申請無農舍證明費用、文件與相關資料工本 費，為本件土地分割之前段作業；另4,000元為峨眉鄉鍾李 鳳英之案件，均與本件請求金額無關云云而加以否認。經本 院將原告提呈之代辦事項報表與被告提呈之現金支出傳票之 摘要註記比對，發現被告於94年8月22日所支出7,500元中之 4,000元款項，確實非因本件土地分割業務而給付。至原告 所陳其中3,500元為被告丙○○○初次申請無農舍證明費用 、文件與相關資料工本費，與本件請求金額無關，惟經本院 檢視上開請求金額明細，發現本件第一、二次土地分割請求 金額中亦均載有無農舍證明之收費細項，是在原告無法舉證 證明其前已向被告收取之3,500元與本件請求項目、金額係 屬各別，且無關連之情形下，該3,500元應認係被告因本件 土地分割所為之給付，從而，被告已給付原告之金額應為該 3,500元及原告所不爭執之20,000元，合計而為23,500元。
四、按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第199 條第1項定有明文。本件被告因共同委託原告代辦農舍土地 之分割等業務，應給付原告41,720元之報酬，而被告現僅給 付23,500元，既如前述，則本件原告之請求，在被告二人應 給付18,220元，及自支付命令送達翌日即95年12月7日起至 清償日止之法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許。 逾此範圍之請求，即乏所據，應予駁回。
五、末按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任 者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法 律有規定者為限，民法第272條定有明文。查本件兩造間既 未就此委託事項約定被告應負連帶責任，且法律就此亦無規 定，從而原告起訴主張被告應負連帶責任，即屬無據。六、本件為小額訴訟事件，就原告勝訴部分，依民事訴訟法第43 6條之20之規定，應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不 生影響，爰不一一條列審酌；又原告曾於96年5月2日再就被 告之答辯提出書狀加以說明（有該書狀上之本院電子收文章 可稽），惟原告提出上開書狀既係在本件言詞辯論終結後， 本院依法即不予審酌，均附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第436條之23、第79條、第43 6條之19第1項、第436條之20，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 11 日 竹東簡易庭 法 官 張百見
以上正本証明與原本無異。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
書記官 呂聖儀
中 華 民 國 96 年 5 月 11 日
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