最高法院民事判決 九十六年度台上字第九七六號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 廖學興律師
被 上訴 人 見晟股份有限公司
法定代理人 林鴻志
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國九
十五年十月二十四日台灣高等法院第二審判決（九十五年度上字
第三九二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國九十二年四月間，經由法院拍賣程序，拍定取得坐落宜蘭縣羅東鎮○○段五九九地號土地（下稱系爭土地）所有權應有部分十五分之四。嗣於九十四年五月間經法院調解，與其他共有人達成分割協議，由伊單獨取得如第一審判決附圖所示J、K、L、M、N、O 部分土地（另如該附圖所示A部分由共有人按原應有部分比例維持共有），並已於九十五年四月十八日辦妥分割登記，由伊取得自系爭土地所分割出同段五九九之二地號土地（面積二二九點二平方公尺）之所有權。被上訴人無正當權源，於伊分割取得之系爭土地上建有約四間半之店鋪，依附近服飾店之租金行情，每間每月租金收入為新台幣（下同）三萬四千元，再按土地與房屋價值比率二比一計算，被上訴人無權占有伊所有系爭土地，每月至少獲益十萬二千元，故自九十二年四月二十三日伊取得系爭土地所有權應有部分起，至分割登記前之九十四年十二月二十二日止，被上訴人共獲有相當於租金之利益計三百二十六萬四千元，致伊受有損害，經扣除被上訴人已支付予伊之二十七萬零九百零四元後，被上訴人尚應返還不當得利二百九十九萬三千零九十六元。縱認被上訴人與原地主間有租賃關係存在，並為伊所繼受，伊亦否認前開土地每年租金為六十萬元，因被上訴人之法定代理人與原地主間有親屬關係，該租賃契約關於租金數額之約定應有不實，實際租金應如伊上開所述即每間建物每月地租至少十萬二千元等情，爰先位本於不當得利之法則，備位本於租賃之法律關係，求為命被上訴人給付二百九十九萬三千零九十六元及法定遲延利息，並自九十四年十二月二十三日起按月給付十萬二千元之判決（第一審判命被上訴人給付上訴人十六萬元本息，駁回上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以：系爭土地原為訴外人林廣志、林和雄、林鴻志、林精苗、周林精麗及林碧雲所共有，於八十四年十二月十日共同
出租予伊公司興建房屋，雙方並簽訂基地租賃契約，未定租賃期限，約定每年租金七十五萬元，其後伊建屋使用，至九十年後伊與前開共有人達成協議，將租金調降為每年六十萬元。上訴人雖於九十二年四月二十三日拍定取得原共有人林和雄就系爭土地之所有權應有部分，然前開租約乃成立於民法第四百二十五條修正之前，並無修正後民法第四百二十五條第二項之適用，故依買賣不破租賃之原則，上訴人應繼受前開租約，故伊占用系爭土地具有正當權源，並無不當得利可言。又系爭土地每年租金為六十萬元，而上訴人之應有部分為十五分之四，每年可分得之租金計為十六萬元，伊已給付九十二年四月二十三日起至九十三年十二月三十一日止之租金共二十七萬零九百零四元予上訴人，是上訴人僅得請求自九十四年一月一日以後之租金等語，資為抗辯。原審審理結果以：上訴人主張其取得所有權及被上訴人曾以羅東郵局存證信函郵寄二十七萬零九百零四元之匯票予上訴人之事實，業據其提出臺灣宜蘭地方法院民事執行處通知、調解筆錄、土地登記謄本及羅東郵局第二六號存證信函為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。按依不當得利之法則，請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，苟受利益之一方係具有法律上之原因，即無不當得利之可言。又出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第四百二十五條定有明文。雖修正後之現行民法，將上開條文修正為同條第一項，並於第二項修正增列：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。惟修正後民法第四百二十五條於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，是就八十九年五月五日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，應依民法債編施行法第一條後段之規定，不適用修正後民法第四百二十五條第二項之規定。至債編施行法第二十四條第一項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定，乃承襲自修正前民法債編施行法第十三條第一項之規定，係針對民法債編施行（即十九年二月十日）前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後、修正前所定之租賃契約，並無適用餘地。查被上訴人於八十四年十二月十日向系爭土地原共有人承租系爭土地興建房屋，約定每年租金七十五萬元，於每年年底前支付，未定租賃期限，租稅由出租人負擔。嗣自九十年起，又協議將租金調降為每年六十萬元等情，有被上訴人所提土地登記簿謄本、基地租賃契約書、財政部台灣省北區國稅局各類所得扣繳稅款繳款書及建物登記謄本可稽。上訴人對於上開書證之形式真正既不爭執，堪認被上訴人有承租系爭土地。雖系爭未定期限之基地租賃契約，訂立於民法債編修正施行前，揆諸前揭說明，其效力仍應適用修
正前民法第四百二十五條之規定，而無現行民法第四百二十五條第二項規定之適用。易言之，該租賃契約雖未經公證，仍有買賣不破租賃原則之適用，是租賃關係對於受讓系爭土地所有權應有部分之上訴人，仍繼續存在，被上訴人本於上開租賃契約，自得對上訴人主張繼續合法占用系爭土地。則被上訴人本於租賃之法律關係，使用系爭土地建築房屋，具有正當權源，即非無法律上之原因，是上訴人先位本於不當得利之法則，請求被上訴人再給付二百八十三萬七千零四十六元及法定遲延利息，並自九十四年十二月二十三日起按月再給付十萬二千元，洵屬無據。又被上訴人與系爭土地原共有人所約定之租金自九十年起合意調降為每年六十萬元。上訴人未能更舉反證，僅空言否認上開約定之租金數額，殊不足取。又上訴人於九十二年四月二十三日因買受系爭土地所有權應有部分十五分之四，而繼受原租賃契約後，自僅得依該租賃契約之約定，請求被上訴人按年支付租金十六萬元。至上訴人提出衣舖子服飾店之頂讓廣告，主張系爭土地上每間店舖之地租至少為每月三萬二千元云云，究非屬兩造間租約之約定，無從拘束被上訴人。又依上訴人所繼受系爭基地租賃契約書第三條之約定，被上訴人應於每年年底前支付租金，則上訴人於拍定取得系爭土地所有權應有部分而繼承該租約之九十二年四月二十三日起迄今，所得請求之租金計為四十三萬零九百零四元，扣除被上訴人業已給付上訴人之租金二十七萬零九百零四元，則上訴人尚得向被上訴人請求給付之租金為十六萬元。至自九十五年一月一日起迄今之租金因尚未屆清償期之九十五年十二月三十一日，被上訴人拒絕給付，自屬有據。又上訴人僅聲明請求被上訴人給付九十四年十二月二十二日前所欠租金之法定遲延利息，是就該遲延利息部分，僅得准許其中十五萬六千零五十五元部分之法定遲延利息。從而上訴人本於租賃之法律關係，請求被上訴人再給付二百八十三萬七千零四十六元本息，為無理由，不應准許等詞，為其心證所由得。爰維持第一審所為上訴人部分敗訴之判決，駁回上訴人之上訴。按民法債編施行法第二十四條第一項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。係針對十九年五月七日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後修正前（即十九年五月七日至八十九年五月七日之間）所定之租賃契約並無適用餘地。故在上開期間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應依民法債編施行法第一條後段不適用修正施行後之規定。原審本此見解，認系爭基地租賃契約係在民法債編施行後修正施行前之八十四年十二月十日訂立，故於民法債編修正施行後之九十四年五月間雖由上訴人取得系爭土地所有權，但仍應適用民法債編施行法第一條後段不溯及既往原則，依修正前民法第四百二十五條買
賣不破租賃之規定，認該基地租賃契約繼續有效存在。經核於法洵無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十六 年 五 月 三 日 最高法院民事第六庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝
法官 鄭 玉 山
法官 吳 麗 女
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 五 月 十五 日 Ｑ
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