最高法院民事判決 九十六年度台上字第九六一號
上 訴 人 李萬基即祭祀公業李徐香媽管理人
訴訟代理人 劉 承 斌律師
被 上訴 人 寅 ○ ○
酉 ○ ○
甲 ○ ○
巳 ○ ○
癸 ○ ○
己 ○ ○
庚 ○ ○
辛 ○ ○
丙○○○
午 ○ ○
未 ○ ○
申 ○ ○
辰 ○ ○
丑 ○ ○
子 ○ ○
丁 ○ ○
壬 ○ ○
共 同
訴訟代理人 廖 珠 蓉律師
被 上訴 人 卯 ○ ○
7樓
戊 ○ ○
乙 ○ ○
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國九
十五年五月三十日台灣高等法院第二審判決（九十四年度上易字
第四五八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊與訴外人惠城建設股份有限公司（下稱惠城公司）就座落桃園縣大溪鎮○○○段下田心子小段一四○二、一四○八地號土地（下稱系爭土地）合建房屋，於民國八十一年四月二十七日簽訂合建契約。房屋建成後，惠城公司竟將應分配予伊之房屋出售予第三人，基地部分仍為伊所有，惠城公司以不足之土地應有部分移轉予買受人，被上訴人及第一審共同被告郭麗子、許明賢、王子誠、賈忠義、林秀梅、黃明秀、陳忠和、陳正
發及李聰茂等人為直接或輾轉買受上開不足基地應有部分建物之人（所有人、建物門號、建物面積、登記土地持分、不足土地持分、取得日期等如第一審判決附表一（下稱附表）所示），致伊就系爭土地長期無法使用、收益，卻須永久支付土地賦稅。是被上訴人逾越其就系爭土地應有部分而使用收益，就其超越權利範圍部分，自有不當得利，同時侵害伊之所有權而構成侵權行為等情。爰依土地法第一百零五條準用第九十七條規定，以基地之申報地價總價額年息百分之十計算，求為命被上訴人自登記為系爭房屋之所有人，即以起訴狀繕本送達後回溯五年或不滿五年之時起，若超過五年者，以五年計算之不當得利、損害賠償如附表一「積欠金額」欄所示之金額及遲延利息；並請求自起訴狀繕本送達之翌日起至停止占用逾越其系爭土地應有部分範圍之日止，於每年九月四日按年給付如附表一「每年請求之金額」欄所示之金額及自同年九月五日起算法定遲延利息之判決（第一審判決上訴人全部勝訴，被上訴人聲明不服，第一審共同被告郭麗子、許明賢、王子誠、賈忠義、林秀梅、黃明秀、陳忠和、陳正發及李聰茂等人則未聲明不服。上訴人則於原審減縮如原判決附表所示訴之聲明）。
被上訴人寅○○、酉○○、甲○○、巳○○、癸○○、己○○、庚○○、辛○○、丙○○○、午○○、未○○、申○○、辰○○、丑○○、子○○、丁○○、壬○○、卯○○、戊○○則以：依當時土地登記規則及習慣，當時建物對基地之取得係著重於使用權源，而非所有權，因此當時興建房屋多係以同意書之方式興建，故縱係以取得所有權方式，亦逕由登記申請人於申請書上自行申報，而非必以按專有部分持分比例為之。系爭房屋均有合法使用系爭土地之正當權源，並非不當得利。上訴人前已向建商惠城公司、寶玉公司及其他加害人請求賠償，並經法院判決惠城公司、寶玉公司連帶賠償新台幣（下同）二千八百十七萬六千五百三十五元本息，訴外人黃玉鑑賠償一千六百九十六萬一千九百五十六元、黃簡素蘭賠償三百九十七萬八千七百三十元在案，是上訴人就其損害已向真正侵權者請求而獲賠償，再對渠等請求不當得利，為無理由。伊均為善意之買受人，輾轉繼受取得（由買賣取得或拍賣取得）自原始建商，並非無法律上原因，而有一定之債之關係存在等語；被上訴人乙○○則以：伊信賴不動產公示登記之內容而購買系爭房屋及坐落基地之應有部分，自亦有權占有使用系爭土地之全部，本件並無上訴人所稱應以各區分所有權專有部分之比例計算之習慣或法理存在。縱認伊獲有不當得利，然自謄本之記載根本無從判斷上訴人與惠城公司對於系爭土地應有部分之約定，伊自無從判斷買受之建物應配賦系爭土地應有部分多少，伊屬於「不知無法律上之原因」，所得之利益已使用完畢，
不復存在，自亦無須返還等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：查上訴人與建商惠城公司簽訂合建契約，約定由上訴人提供系爭土地作為建築基地，由建商在其上興建「大溪寶第」四棟（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ）十二樓店鋪及住宅。上訴人當時之代表人李訓旦在未經派下員大會決議，即擅自與惠城公司簽訂將上訴人分得之Ｃ棟房屋出售予惠城公司之買賣契約，並自同年七月間向惠城公司之負責人簡文卿收取疏通費用五百萬元。八十一年十二月十八日由惠城公司、寶玉公司簽立承諾書，承諾本件合建關係，由寶玉公司取代惠城公司合建契約中規定之權利義務。系爭房屋建竣後，寶玉公司與其債權人發生糾紛，其債權人將依約應分配予上訴人Ｃ棟二十九戶房屋中之二十三戶及共同使用部分聲請強制執行，經法院查封拍得價金三千二百十萬元在案，上訴人前曾訴請惠城公司、寶玉公司負連帶損害賠償責任事件，經台灣高等法院八十六年度重上字第三九○號民事判決惠城公司、寶玉公司應連帶給付上訴人二千八百十七萬六千五百三十五元及自八十七年三月十七日起算之法定利息，並經最高法院裁定駁回上訴確定在案等事實，有合建契約、起訴狀一件、刑事判決二份及民事判決、裁定各一件在卷，並為兩造所不爭執，應堪信為真實。次查，區分所有建物應配賦地基之應有部分，在公寓大廈管理條例明文規定前，實務上多由賣方（建商）決定分配比例，即由當事人私法自治原則予以決定，登記機關悉依當事人申請據以辦理登記，實務上處理方式即有三種方式之多，而上訴人與建商惠城公司簽訂之合建契約，於第四條第三項並未載明各區分所有建物之基地持分如何計算，無法看出上訴人與惠城公司間就區分所有建物配賦基地應有部分，係依上訴人主張之方法予以計算，則上訴人在此主張系爭區分所有建物配賦之基地應有部分，有以「區分所有建物專有部分之比例計算」之習慣存在，即與實情有所未合。上訴人另主張系爭區分所有建物配賦之基地應有部分，有以「區分所有建物專有部分之比例計算」之法理云云。惟據被上訴人計算並提出對照表予以質疑，上訴人就此未提出說明，益徵上訴人自己出售分得之Ａ棟建物予各買受人時，亦未遵循自己主張之法理計算方式，將足夠之基地應有部分移轉予買受人，則上訴人主張系爭區分所有建物配賦之基地應有部分，有以區分所有建物專有部分之比例之法理，即與自己移轉予買受人之現況互有矛盾，亦不可採。準此，上訴人主張被上訴人直接向寶玉公司或輾轉買受之各建物，因有未符合上述方法計算之配賦基地應有部分，致發生應有部分不足之情形，即乏依據。次查，本件上訴人與建商惠城公司於八十一年四月二十七日簽訂合建契約，嗣依約出具同意書交付惠城公司同意以寶玉公司名義申請建造執照，有同意書、土地使用權同意書在卷足憑。其後申領得建造執
照，其中Ａ棟建物由上訴人當時代表人李訓旦為起造人，另Ｂ、Ｃ、Ｄ棟建物則由惠城公司指定之寶玉公司為起造人，而被上訴人係直接向寶玉公司或輾轉買受Ｂ、Ｃ、Ｄ棟其中建物，即直接或間接自寶玉公司交付因而占有使用之人等情，亦為兩造所不爭執之事實。則本件於上訴人與建商惠城公司（其後由寶玉公司承受合建關係之權利義務）間土地使用權之法律關係未消滅前，第三人即被上訴人基於買賣之法律關係，而遞次取得占有時，亦得對所有權人即上訴人主張有占有之正當權源，並非無法律上原因甚明。另查，依上訴人與建商惠城公司之合建契約第二條第三項、第四條第三項、同條第四項、第七條第一項等約定；再參以「大溪寶第」房屋中Ａ棟由上訴人之代表人李訓旦為起造人，Ｂ、Ｃ、Ｄ棟則由寶玉公司為起造人，惟上訴人實際上係分得Ａ棟全部及Ｃ棟中之二十九戶，與起造人名義不符等情，可知就上訴人（地主）所分得房屋而言，建商居於承攬人之地位，為上訴人完成一定工作；就建商所分得房屋而言，係以上訴人應給付之工作報酬，充作建商買受分歸取得房屋部分基地之價款，性質上有買賣與承攬之混合契約。至上訴人將其所分得之Ａ棟建物出售後，扣除已移轉予Ａ棟買受人之基地應有部分後，尚留存系爭土地之應有部分一萬分之一五六三，除有上開上訴人有未按其主張之「區分所有建物主建物及附屬建物與全部主建物及附屬建物之比例」之計算方式，移轉完足基地應有部分予Ａ棟買受人之情事外，另一原因即在於建商未依合建契約移轉上訴人分得之Ｃ棟二十九戶建物予上訴人，由此可見上訴人所保有系爭土地之應有部分，與直接向寶玉公司買受或輾轉買受系爭建物之被上訴人間，並無直接因果關係。末查，上訴人前已就建商未依合建契約移轉房屋所有權，訴請建商寶玉公司及連帶保證人惠城公司賠償一節，已經台灣高等法院八十六年度重上字第三九○號判決該二公司應連帶賠償上訴人二千八百十七萬六千五百三十五元本息，再經最高法院裁定駁回上訴而確定在案，可知上訴人就其尚有系爭土地應有部分一萬分之一五六三因而須永久繳納土地賦稅之損害，已自寶玉公司及惠城公司之上開連帶賠償金額中獲得補償，而難認其尚受有損害。從而，上訴人基於不當得利之法律關係，請求被上訴人返還如原判決附表所示之利得，為無理由，應予駁回。綜上所述，上訴人基於不當得利之法律關係，減縮起訴聲明請求上訴人給付：㈠如原判決附表所示之積欠金額本息；㈡自九十三年起至停止系爭土地止於每年九月四日給付上訴人如原判決附表「每年請求金額」欄所示金額，及自同年九月五日起算之法定利息等節，均為無理由，不應允許等詞，為其心證之所由得。爰將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決（除減縮聲明部分）予以廢棄，改判駁回上訴人之訴。末查，上訴人與建商惠城公司簽訂合建契
約，約定由上訴人提供系爭土地作為建築基地，由建商在其上興建「大溪寶第」四棟（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ）十二樓店鋪及住宅，而被上訴人係直接向寶玉公司或輾轉買受Ｂ、Ｃ、Ｄ棟其中建物，即直接或間接自寶玉公司交付因而占有使用之人等情，為原審所合法確定之事實，則建商惠城公司（其後由寶玉公司承受合建關係之權利義務）有權使用系爭土地，被上訴人係直接向寶玉公司或輾轉買受Ｂ、Ｃ、Ｄ棟其中建物，即直接或間接自寶玉公司交付因而占有使用之人，不論其所買受系爭土地應有部分若干，亦即其所有之建物占有系爭土地面積多少，於上訴人與建商惠城公司（其後由寶玉公司承受合建關係之權利義務）間土地使用權之法律關係未消滅前，被上訴人基於買賣之法律關係，而遞次取得占有時，亦得對所有權人即上訴人主張有占有之正當權源，並非無法律上原因。原審據此為上訴人敗訴之判決，於法核無違誤。至原判決其餘論述，不論是否正確，均不足影響原判決判斷之結果。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十六 年 五 月 三 日 最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 許 澍 林
法官 鄭 傑 夫
法官 蘇 清 恭
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 五 月 十五 日 ｍ
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