最高法院民事判決 九十六年度台上字第一二二五號
上 訴 人 甲 ○ ○
乙○○○
丙 ○ ○
號
丁 ○ ○
戊○○○
己 ○ ○
辛 ○ ○
庚 ○ ○
共 同
訴訟代理人 林玟岑律師
被 上訴 人 全陽建設股份有限公司
法定代理人 壬 ○
訴訟代理人 張 淑 敏律師
上列當事人間請求返還合建保證金事件，上訴人對於中華民國九
十四年十一月三十日台灣高等法院第二審判決（九十四年度上字
第一０七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人甲○○之上訴及命上訴人給付暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人甲○○、乙○○○、丙○○、丁○○、戊○○○、己○○、庚○○（下稱甲○○等七人）及已判決確定之第一審共同被告羅宣（下稱羅宣）於民國八十九年九月十四日，提供其所有坐落台北市○○區○○段一小段（下同）七九三地號、八００地號及八一四地號等三筆土地應有部分各八分之一，而上訴人辛○○（下稱辛○○）則於同年九月八日提供其所有坐落七九四地號土地，分別與伊簽訂合作興建大樓契約書（下稱合建契約書），其中第十八條約定伊於簽約後一年內無法完成鄰地整合，合建契約書作廢，上訴人及羅宣並應於七日內無息退還收取之合建保證金（甲○○等七人各新台幣「下同」二十五萬元，辛○○五十萬元）。嗣後伊雖極力整合鄰地，但因鄰地所有權人未能配合，加上庚○○及羅宣將其應有部分移轉登記予第三人王君鐸（下稱王君鐸），致鄰地迄未整合完竣，依約上訴人即應退還上開合建保證金。又伊與甲○○另立之協議書第四條，約定甲○○等七人及羅宣如未依約履行，甲○○應無條件返還其所受領之土地補償款一百五十萬元。茲庚○○及羅宣將其應有部分移轉登記予王君鐸，致鄰地迄未整合完竣，甲○○並應返還已受領之土地補償款等情，爰依合建契約書第十八條及協議書第四條之
約定，求為命甲○○給付一百七十五萬元；乙○○○、丙○○、丁○○、戊○○○、己○○、庚○○各給付二十五萬元；辛○○給付五十萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起計付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：依合建契約書第一條之約定，合建範圍既以被上訴人最終實際談妥之範圍為準，則第十八條所謂無法完成鄰地整合之情事，即不可能發生，故該條所附解除條件係屬不能條件或未成就。況合建契約書第十八條約定無法完成鄰地整合之解除條件，須被上訴人依約履行其整合鄰地之義務，而無法於限期內完成，始得謂成就，惟被上訴人就此所舉之人證，均難作為該解除條件業已成就之認定依據。至庚○○及羅宣將其應有部分移轉登記予王君鐸，則係依被上訴人公司之副總經理周富良（即周明良，下稱周富良）之指示，配合合建整合所為，尚不得謂庚○○及羅宣未按約履行。倘被上訴人因此無法完成整合，依民法第二百二十四條之規定，亦應就周富良之故意或過失負同一責任，不得令庚○○及羅宣負違約之責。縱認合建契約書第十八條所定之解除條件業已成就，被上訴人並未依修改之約定解除契約，亦不得請求伊等返還合建保證金。又被上訴人要求伊等拋棄合建範圍內之七九０之二地號、八二一之二地號及八二六地號等三筆公有土地優先購買權，而取得該三筆公有土地後，將伊等所有土地排除在合建範圍之外，顯已違約，依合建契約書第十六條之約定，伊等自得沒收合建保證金，且因此受有拋棄優先購買上開三筆公有土地權利之損害，而使被上訴人受利益，伊等亦得執以與合建保證金為抵銷；甲○○、庚○○另以：甲○○收取之一百五十萬元，係其完成土地仲介之約定報酬，且其中五十萬元由周富良代表收取，被上訴人不得請求甲○○返還；庚○○應退還之保證金二十五萬元，則已自出賣合建土地應有部分之價金中扣除各等語置辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判命甲○○等七人各給付二十五萬元本息及辛○○給付五十萬元本息，並維持第一審所為甲○○敗訴部分之判決，駁回其上訴，係以：經查合建契約書第一條約定擬合建之土地，其中七九一地號、七九二地號、七九五地號、七九六地號、七九八地號、七九九地號、八０二地號、八０六地號、八０八地號及八一三地號等十筆土地，因所有權人提出條件太高，致被上訴人無法全部整合，業經證人即被上訴人之職員曾國增證述屬實，而合建保證金應否返還，則以上開擬合建之土地能否整合為準，是合建契約書約定之解除條件應已成就。雖上訴人辯稱合建範圍應以被上訴人談妥部分為準，但所謂實際談妥之範圍，係指土地相鄰可合建房屋而言，至無法合建房屋之不相鄰土地，則不包括在內。辛○○與庚○○共有之
七九四地號土地及甲○○等七人與羅宣共有之七九三地號、八００地號、八一四地號土地，並無法單獨興建房屋，且此等土地與被上訴人取得建造執照之土地間摻雜多筆整合未成之土地，加上因庚○○、羅宣嗣後違約出賣其七九三地號、八００地號、八一四地號土地應有部分予王君鐸，及庚○○就七九四地號土地未與被上訴人簽訂合建契約書，而整合不成，自難認上訴人上開四筆共有土地係實際談妥合建範圍內之土地。又合建契約書原規劃建築大樓之基地有如梯形，如能全部整合完成蓋建大樓，對獲利大有助益，衡情身為建設公司之被上訴人當無自行設限，僅將一部分基地納入合建範圍，再藉口整合不成，要求上訴人及羅宣返還合建保證金之理，則曾國增所為之證言尚合情理，堪予採信，上訴人空言否認，自不足採。因此，合建契約書約定之解除條件業已成就，依該契約書第十八條之約定，上訴人即應將其所收取之合建保證金（甲○○等七人各二十五萬元，辛○○五十萬元）返還被上訴人。至上訴人抗辯被上訴人應依該條修改後之約定，解除契約，則因修改後之約定並非由上訴人及羅宣全體為之，且能否拘束被上訴人亦有疑義，而不足採。又合建範圍內之七九０之二地號、八二一之二地號及八二六地號等三筆公有土地，係訴外人李澤宗及邱大全等二人購買後，被上訴人再以相當市價向彼等購買。縱認上訴人及羅宣有拋棄此三筆公有土地之優先購買權，但上訴人未舉證證明被上訴人有何違約之情事或上訴人受有何損害，從而其所謂得沒收合建保證金或為抵銷之抗辯，亦不可採。次查庚○○及羅宣與被上訴人簽訂合建契約書後，將七九三地號、八００地號及八一四地號等三筆土地其應有部分出賣予王君鐸，顯已違反合建契約書第四條之約定。雖庚○○及羅宣辯稱其係為配合被上訴人之合建整合，依其公司副總經理或使用人、代理人周富良之指示所為，但周富良並非被上訴人之員工，而係合建契約之仲介人，有被上訴人支付扣繳稅額後佣金九十萬元予周富良之支票可稽。至周富良對外使用之名片，其中一種款式記載全陽機構及廣大興業股份有限公司，非即等同被上訴人或與被上訴人為二獨立不同公司，且印有與曾國增相同之電話及分機，亦與二人不可能同用一分機之常情有違，復未與曾國增及薛宗仁使用之名片印有久和營造工程股份有限公司字樣，另二種款式則與被上訴人無關，自不得據以認定周富良為被上訴人之副總經理。周富良出示之名片究為何種款式，曾國增及薛宗仁並不知悉，亦難以彼等在場未予否認，而謂周富良係被上訴人之員工。又合建契約書均由曾國增代理被上訴人簽訂，周富良並未全程參與締約過程，業經曾國增證述在卷，且觀之周富良未參與被上訴人與地主陳木金、李澤宗簽訂合建契約書過程即明，此外庚○○及羅宣復未能舉證證明被上訴人委任周富良整合擬合建之土地，加上周富
良非受被上訴人之選任、監督及指揮，亦非為被上訴人履行債務之人，周富良應非被上訴人之使用人或代理人。另證人林寶鳳所為之證詞，或與事實不符而不足採信，或不得據以為庚○○有利之認定。準此，庚○○及羅宣既已違約，依協議書第四條之約定，甲○○自應返還依該協議書所收土地補償款一百五十萬元。綜上所述，被上訴人依合建契約書第十八條及協議書第四條之約定，請求甲○○給付一百七十五萬元；乙○○○、丙○○、丁○○、戊○○○、己○○、庚○○各給付二十五萬元；辛○○給付五十萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，即非無據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查周富良對外使用之名片與被上訴人法定代理人壬○之名片（一審第一卷七八頁），其設計、字體及印刷似出於同一印刷鋼板印製而成，並均印有全陽機構、廣大興業股份有限公司及全陽建設等字樣暨同一商標。且所印上開字樣及商標並與合建契約書封面相符（見原審第二卷一二二、一六五頁），由是以觀，周富良是否非屬被上訴人之員工或使用人、代理人，自有再推求之餘地。況原審認定係屬被上訴人員工之曾國增，其名片與周富良之名片同無全陽建設股份有限公司之字樣。而被上訴人法定代理人壬○之名片則與周富良之名片均無久和營造工程股份有限公司之字樣，故能否以周富良之名片無全陽建設股份有限公司及久和營造工程股份有限公司之字樣，即謂周富良非屬被上訴人之員工或使用人、代理人，亦有疑義。倘周富良為被上訴人之員工或使用人、代理人，且庚○○及羅宣係為配合被上訴人之合建整合，依周富良之指示將七九三地號、八００地號及八一四地號等三筆土地其應有部分出賣予王君鐸，亦屬真實，則依民法第二百二十四條之規定，甲○○及庚○○所辯：庚○○及羅宣並無未按約履行之情事，或已自出賣合建土地應有部分之價金中扣除合建保證金各節，似非全不足採。又合建範圍內之七九０之二地號、八二一之二地號及八二六地號等三筆公有土地，若須符合一定條件者始得購買，則上訴人依約拋棄該三筆公有土地之優先購買權，先由其他優先購買人李澤宗、邱大全向財政部國有財產局、台北市七星農田水利會買受，再移轉登記予被上訴人而列入台北市政府工務局九十二年建字第一一四號建造執照之基地範圍內，被上訴人似有無法律上之原因而受利益，致上訴人受損害之情事。乃原審未詳予審究，遽以前揭理由，而為上訴人不利之判斷，自嫌速斷。上訴論旨，指摘於其不利部分之原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 五 月 三十一 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝
法官 鄭 玉 山
法官 吳 麗 女
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 六 月 十二 日 Ｑ
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