最高法院民事判決 九十六年度台上字第一一○七號
上 訴 人 甲○○
乙○○
丙○○
丁○○
戊○○
己○○
庚○○（即吳春重之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 李文禎律師
黃如流律師
黃小舫律師
被 上訴 人 張秋季（即祭祀公業張鑑公管理人）
訴訟代理人 林國明律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十五年
十一月七日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十五年度
重上更㈠字第一○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台南縣白河鎮○○段一六一六、一六一六之二、一六一○、一六一○之二、一六一一之二、一六○九地號等土地為祭祀公業張鑑公所有，伊為該公業管理人，上訴人甲○○、乙○○（下稱甲○○二人）無正當權源占有該土地中如原判決附圖所示編號Ａ、Ａ１、Ｂ、Ｂ１、Ｃ、Ｃ１、Ｃ２、Ｄ、Ｄ１、Ｄ２、Ｄ３、Ｄ４、Ｄ５、Ｄ６、Ｄ７、Ｄ８、Ｄ９、Ｄ１○、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｈ１、Ｈ２等部分土地（下稱系爭土地），面積合計九百五十七平方公尺，並將其中Ａ、Ｂ、Ｅ、Ｇ，以及Ｈ、Ｈ１、Ｈ２部分上之建物（下稱系爭建物），依序分別出租予上訴人戊○○、丁○○、己○○、吳春重（於民國九十三年七月四日死亡，由上訴人庚○○承受訴訟）以及丙○○占有使用等情。爰基於系爭土地所有人之排除侵害請求權，求為命戊○○、丁○○、己○○、庚○○、丙○○分別自其占有之建物遷出，甲○○二人應將系爭土地上之建物拆除，交還該土地予伊之判決（被上訴人另對第一審共同被告黃金源為請求部分，業經第一審判決被上訴人勝訴確定）。
上訴人則以：系爭土地上之建物為甲○○二人之父張昌在日據時期向被上訴人租地建造，繳納租金至七十四年後，因被上訴人拒收租金始依法提存。況甲○○二人同為祭祀公業張鑑公之派下，亦有占用系爭土地之權源。其餘上訴人經甲○○等人同意占有系
爭土地，尤非無權占有等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：系爭土地為祭祀公業張鑑公所有，被上訴人為該公業管理人，為上訴人所不爭。甲○○二人辯稱系爭建物為其父張昌在日據時期向被上訴人租地興建，固據提出其上印文與被上訴人印章相同之七十三年七月三日、七十四年七月三十日收據為證，惟上開收據內容，僅記載繳納田租，並無地號，亦無其他年份就系爭土地間存有租賃關係之資料，尚不足證明雙方就系爭土地有租賃關係。至於證人張振亮證述：「……在民國七十多年，……張邦雄向台南縣政府撤銷管理人後，……我被推選為代理管理人……向甲○○、乙○○收取田租，那是根據以前的代理人張田……留下來的，……我們是到後來開路的時候才知道他們沒有承租權。……以前的管理人有告訴我說甲○○、乙○○的父親沒有標租到，但是說大家都是自己人，交租金給祭祀公業就讓他們繼續使用土地，後來三七五租約後，我們的土地就沒有在（再）標租了……我是從張邦雄撤銷之後才開始接觸祭祀公業的事情，之前的事我不清楚」，僅能證明有向甲○○二人收取租金之慣例，惟證人張振亮既又證稱：「……以前的帳都是這樣收取，我接手之後也是根據以前的人留下的書面資料，後來我發現承租人甲○○、乙○○有問題，就不收取他們的租金，至於按年收取的田租根據何來我不清楚，我只是按照前人的收取方式，先前的人也沒有說承租的部分，我們只是沿著慣例做事而已……，我們是到後來開路的時候才知道他們（甲○○二人）沒有承租權」，益難僅以張振亮先前未明所以之曾經收取田租情事，遽認甲○○二人或其父張昌對系爭土地有租賃權存在。再祭祀公業張鑑公之前任管理人張邦雄於六十九年六月十九日起任職，於八十八年六月十七日變更為張秋季，張振亮開立收據期間並非合法管理人，無權出租系爭土地，且上開收據亦非以被上訴人或張邦雄名義為本人，而係以張振亮為代理人名義出具，核與表見代理之要件不合。張振亮既非公業合法代理人，其以被上訴人印章收取租金難謂係因錯誤而與甲○○二人成立租賃關係。又甲○○二人稱系爭土地租金係依張振亮每年估算應收租額繳納，核與渠等提出之收據或記載「甘藷租」、或記載「田租」不符，且系爭土地為田地，豈會以建築為目的出租與張昌？若出租為建築基地，其租金豈會無法固定而需每年估算？上訴人所辯與常情有違。張振亮既未經授權向甲○○二人收取租金，被上訴人向張振亮追討所收取之款項，非係承認張振亮之收租行為。甲○○於八十五年間曾以張昌於四十八年間於系爭土地上建屋，依法繳納房屋稅，及其於五十九年再向縣政府申請建造執照興建房屋，而以行使地上權之意思，和平、繼續、公然占有系爭土地逾二十年為由，主張依時效取得地上權
，提起確認其就系爭土地有地上權存在之訴，業經判決其敗訴確定，且時效取得地上權與因租賃得使用系爭土地，顯為不同之原因事實等情，可見甲○○二人辯稱其對系爭土地有租賃關係存在，為無足採。此外，五十九年之「土地使用權證明書」，其出具證明人張崁、張蕃薯、張什經查早於該書據簽立前已死亡，而上訴人又未能提出其他有利證據以供斟酌，自不足資為有利於甲○○二人之認定。雖甲○○二人同為祭祀公業張鑑公之派下，但祭祀公業之財產為派下全體公同共有，並無所謂之應有部分，各公同共有人尚不得對特定部分為處分。甲○○二人辯稱其就公同共有之系爭土地為有權占有，仍屬無據。從而，被上訴人以上訴人無權占有系爭土地，訴請其各自遷離系爭建物及拆屋還地，為有理由，應予准許云云，為其論斷之基礎。
按租賃契約以當事人間就租賃物之使用、收益及租金之支付為合意之約定即告成立，並不以訂立書面為必要。甲○○二人提出之租金收據，其上「祭祀公業張鑑公」之印文係真正，為原審確定事實，該等收據雖無地號記載，惟持該收據收取租金之張振亮曾於告訴甲○○二人涉嫌竊占系爭土地（案列台灣台南地方法院檢察署八十一年度偵字第六九九八號，下稱竊占案件）中，供述該收據所收租金即係目前甲○○等人占用系爭土地之租金云云，甲○○二人援用張振亮上開陳述作為證明其等繳納承租系爭土地租金之證據方法（見原審卷四二頁背面），核係上訴人重要防禦方法，原審恝置未論，亦未說明不予取捨之理由，已有判決不備理由之違法。又證人張振亮於第一審法院證稱：「……在民國七十多年，……我被推選為代理管理人……向甲○○、乙○○收取田租，……，那是根據以前的代理人張田、張得利（張德利）、張何但（張和淡）留下來的，以前的帳都是這樣收取，我接手之後也是根據以前的人留下的書面資料（收取租金），……我們只是沿著慣例做事而已……」等語（見第一審卷一八四頁至一八五頁），似與上訴人引用張和淡、張德利、張朝居於竊占案件中關於：「我們任職張鑑公祭祀公業十幾年來都有向被告（甲○○、乙○○）收租金，這是沿襲以往收取的慣例，沒有書面的契約」（竊占案件偵查卷五三頁背面，另見一審卷三四頁至三五頁該竊占案件不起訴處分書）之證詞相符。倘祭祀公業張鑑公有向張昌或甲○○二人收取系爭土地租金之慣例存在，可否認甲○○二人無承租系爭土地之事實？可否因未簽立正式書面租約即認甲○○二人就系爭土地無租賃關係存在？非無斟酌之餘地。原審未遑詳查審認，遽認甲○○二人對系爭土地無租賃關係，並為上訴人不利之判決，自有違誤。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四七十七條第一
項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 五 月 十七 日 最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 許 澍 林
法官 鄭 傑 夫
法官 陳 淑 敏
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 六 月 一 日 Ａ