臺灣臺北地方法院民事判決 95年度店訴字第3號
原 告 丁○○
被 告 乙○○
之2
兼訴訟代理人 甲○○
上二人共同
訴訟代理人 郭蕙蘭律師
上當事人間請求回復原狀等事件，本院判決如下：
主 文
被告乙○○應給付原告新台幣伍拾肆萬肆仟伍佰元，及自民國九
十五年九月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔百分之二十七，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾捌萬貳仟元為被告乙○○供擔
保後，得假執行；但被告乙○○如以新台幣伍拾肆萬肆仟伍佰元
為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標
的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事
人及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴
訟法第255條第1項第2款、第3款、第5款及第7款分別定有明
文。本件原告起訴時依兩造間租賃契約、所有物暨占有人妨
害除去請求權，請求被告乙○○應給付原告租金新台幣（下
同）181,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息，並將台北市○○區○○路3段34
3號1樓之隔間牆、廁所、防火巷及排水溝回復原狀，並將架
設於同址2 樓外牆之正面、側懸之方形、圓形招牌及正面招
牌後方之遮雨棚拆除；嗣於民國95年8月3日本院審理時當庭
以其95年7 月28日民事準備書狀為本，依前開租賃契約、所
有物暨占有人妨害除去請求權，並依不當得利之法律關係，
請求被告乙○○應給付原告租金544,500元、不當得利121,0
00元、另與被告甲○○連帶給付違約金605,000 元，及均按
前開期間、利率計算之利息，並除將前址回復原狀及除去妨
害外，另應將台北市○○區○○路3段343號1 樓房屋返還原
告及共有人（參見原告95年9 月20日民事準備理由暨調查證
據聲請狀）；核屬請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項
聲明、追加訴訟標的須合一確定之人為當事人，並不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：被告乙○○於94年5 月30日以另被告甲○○
為連帶保證人向原告承租，原告與訴外人王戊○○、廖宗雄
、廖政雄、己○○、丙○○等六人（下稱原告等六人）共有
坐落台北市○○區○○路3段343號1 樓之房屋（下稱系爭租
賃房屋），並簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自94 年6
月1日起至95年5月31日止，租金每月60,500 元（內含5,500
元稅金），押金165,000元，應於每月1日前繳納，且房屋有
改裝設施之必要時，須先取得原告同意後，被告始得自行裝
設，並不得損害原有建築；詎被告為於租賃房屋經營東發排
骨店，竟未經原告同意，私自將租賃房屋之隔間牆拆除、廁
所改建、防火巷改裝為廚房，並於室內開挖排水溝，復於原
告等六人共有之同址2樓（下稱系爭租賃物2樓）外牆之正面
、側懸之架設方形、圓形東發排骨飯招牌共三面，使該招牌
霓紅燈夜間閃爍，影響居住該2 樓之原告精神作息，另於正
面招牌後方搭建遮雨棚，致前開2 樓外牆牆面產生裂縫，進
而屋內嚴重滲水，又自94年9月1日起拒不給付租金，迭經原
告催付租金並要求回復原狀及除去妨害，均不予回應，現兩
造間租約業於95年5 月31日屆滿，原告已表示不再續租，惟
被告仍居住使用承租房屋，拒不返還。爰依前開兩造間租賃
契約，訴請被告乙○○給付原告自94年9月1日起至95年5月3
1日止計9個月租金544,500 元，並將系爭租賃房屋之隔間牆
、廁所、防火巷及排水溝回復原狀後系爭租賃房屋返還原告
等六人全體共有人，及與被告甲○○連帶給付原告95年6 月
1日起至同年7月31日止租約屆期後未返還租賃物，按5 倍計
算之違約金605,000 元，再依民法不當得利之法律關係，請
求被告乙○○給付原告該租約屆期後95年6月及同年7月使用
租賃物之不當得利121,000 元，另依民法所有物暨占有人妨
害除去請求權，訴請被告乙○○將架設於前開租賃物2 樓外
牆之正面、側懸之方形、圓形招牌及正面招牌後方之遮雨棚
拆除，並將系爭租賃房屋返還原告等六人全體共有人，且前
開租金、違約金及不當得利之金錢請求，分別給付或連帶給
付原告自擴張訴之聲明送達被告翌日即95年9 月22日起至清
償日止，均按年息百分之5 計算之法定遲延利息，並願供擔
保請准宣告假執行等語。
三、被告均以：前開系爭租賃房屋及系爭租賃物2 樓，均屬原告
等六人本於繼承而公同共有之房屋，原告未得其餘共有人之
同意，濫行將系爭租賃房屋出租被告，訴外人王戊○○、廖
宗雄、廖政雄、己○○、丙○○等五共有人（下稱訴外人王
戊○○等五共有人）得知後，未主張兩造間租賃契約無效，
而追加為系爭租賃契約之出租人，並要求被告將94年9月1日
以後租金，給付訴外人王戊○○代表全體共有人收受，被告
因於該月份起即將租金給付王戊○○，嗣該租約於95年5 月
31日租期屆滿，訴外人王戊○○等五共有人已與被告乙○○
另訂租賃條件相同之租賃契約，是系爭租賃契約，對原告等
六人而言，為連帶債權，被告將租金給付連帶債權人之一，
已生清償效力，而無積欠租金，且被告繼續承租系爭租賃物
，原告請求給付違約金、回復原狀及返還房屋，均應駁回；
又系爭租賃房屋、系爭租賃物2 樓，屬原告等六人公同共有
，原告未得全體公同共有人同意，以自己名義提起本訴，請
求被告返還系爭租賃物、給付不當利，除去系爭租賃物2 樓
招牌及遮雨棚，應認當事人不適格；另系爭租賃物之隔間牆
、廁所及防火巷，均為被告承租前即已拆除或改裝，原告主
張係被告所為，並未舉證以實其說，排水溝雖係被告開挖，
但已經原告同意，此由原告就系爭租賃物2 樓之廢水，亦由
系爭租賃房屋之排水溝排放可知；再者，被告因承租原告等
六人共有房屋，招致本件訴訟，係渠等間就共有房屋不同意
見所致，實為受損害之人，原告請求違約金過高，亦應駁回
或依法酌減；故應駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保請
准宣告免為假執行等語置辯。
四、本件兩造間不爭執者：
㈠、原告與被告乙○○就系爭租賃房屋訂有房屋租賃契約書，
約定租賃期間自94年6月1日起至95年5 月31日止，租金每
月60,500元（內含5,500元稅金），應於每月1日前給付，
被告甲○○為該租賃契約之連帶保證人，及被告自94 年9
月1 日起未再給付原告租金，嗣兩造於租期屆滿後未再續
訂租約，現仍居住使用系爭租賃房屋。
㈡、系爭租賃房屋及系爭租賃物2 樓，均為原告等六人所共有
，前開租賃契約係由原告單獨與被告所簽訂，被告自94年
9月1日起將租金給付訴外人王戊○○，惟訴外人王戊○○
僅於被告租賃契約書內加記更改出租人為自己，並未於原
告保存租賃契約書內為任何註記。
㈢、被告乙○○與訴外人王戊○○等五共有人，業於兩造租賃
契約屆滿後，就系爭租賃房屋，另訂自95年6月1日起至96
年5月1日起租賃條件相同之租賃契約。
㈣、系爭租賃房屋之隔間牆已拆除、廁所及防火巷已改裝，及
室內排水溝係被告開挖，系爭租賃物2 樓之外牆正面及側
面有方形及圓形招牌共三面及正面招牌後方有遮雨棚。
㈤、以上有原告提出之房屋租賃契約書、系爭租賃房屋所在土
地登記謄本及建物所有權狀暨建物登記謄本、現場照片11
張及存證信函；及被告提出之房屋租賃契約書、匯款單13
張、系爭租賃房屋建物登記謄本及所在地土地登記謄本、
現場照片16張及被告與訴外人王戊○○等五人另訂之租賃
契約等件為證，並為兩造所不爭執。
五、惟原告主張之上揭被告乙○○應給付租金、不當得利、將系
爭租賃房屋回復原狀、返還予全體共有人及除去系爭租賃物
2 樓招牌及遮雨棚，並與被告甲○○連帶給付原告違約金等
情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之
爭點在於，㈠、原告所為請求有無當事人不適格之情事，㈡
、被告給付租金予系爭租賃房屋之共有人王戊○○，是否已
生清償之效力，㈢、原告請求被告乙○○將系爭租賃房屋回
復原告並返還全體共有人，再與被告甲○○連帶給付違約金
，有無理由。經查：
㈠、按當事人之適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟
之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標
的之法律關係定之（最高法院著有82年台上字第1801號判
決可參）。又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人
對於遺產全部為公同共有，為民法第1151條所明定；公同
共有物權利之行使，除依其公同關係所由規定之法律或契
約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，而以公同共
有之財產為訴訟標的者，其法律關係之性質既須合一確定
，故非由公同共有人全體或得其他公同共有人全體之同意
起訴或被訴，則於當事人之適格即有欠缺，最高法院著有
41年台上字第170 號判例可稽。本件原告依民法所有物暨
占有人妨害除去請求權，訴請被告乙○○拆除系爭租賃物
2 樓外牆之招牌及招牌後方之遮雨棚，並將系爭租賃房屋
返還原告等六人全體共有人，並依民法不當得利之法律關
係，請求被告乙○○給付不當得利121,000 元，均係以系
爭租賃房屋或系爭租賃物2 樓之所有權人或基於該所有權
而占有之人，其所有權或占有利益不能圓滿實現或受有損
害為前提，而系爭租賃房屋或系爭租賃物2 樓，係屬原告
及訴外人王戊○○等五共有人所共有等情為真正，已如前
述，則原告依前開民法所有物暨占有人妨害除去請求權及
不當得利之法律關係，訴請被告乙○○拆除系爭租賃物 2
樓外牆之招牌及招牌後方之遮雨棚、返還系爭租賃房屋予
原告等全體共有人，並給付不當得利121,000 元，自須得
原告等六人全體同意起訴，始得謂其原告之當事人適格無
欠缺。惟原告依前開法律關係提起本訴，並未得訴外人王
戊○○等五共有人全體同意起訴，為原告所是認，並有證
人即原告之妹丙○○及姐王戊○○到庭證述內容可參（參
見本院95年10月26日及同年11月16日筆錄），揆諸前開判
例意旨，應認其起訴原告之當事人不適格，被告執此抗辯
原告當事人不適格，自可採信。
㈡、次按最高法院所著92年台上字第1734號判決要旨固謂：共
有土地之出租，為共有物管理行為，依民法第820條第1項
規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如
共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人
應不生效力；惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生
該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人
得據以為拒絕給付租金或調整租金之藉口，最高法院並著
有86年度台上字第336號判決要旨可參。本件兩造間訂有9
4年6月1日起至95年5月31日止，租金每月60,500元（內含
5,500 元稅金）之租賃契約，縱然訴外人王戊○○等五共
有人並未同意出租，揆諸前開判決意旨，亦僅生該原告之
出租行為，對其他不同意之訴外人王戊○○等五共有人不
生效力而已，被告乙○○為承租人，自不得以此拒絕給付
租金；另被告雖辯稱兩造間租賃契約，已經訴外人王戊○
○等五共有人追加為出租人等語，然僅提出被告保管之租
賃契約書（見被證4 ）為證，不惟其內容係載「出租人改
為王戊○○」等語，與追加五人為出租人情節無涉，且原
告保管之租賃契約書，並無任何更改或追加字樣，業據原
告提出該租賃契約書（見原證1 ）到院可查，足見兩造間
所訂租賃契約書之當事人並無變更，縱然被告曾與訴外人
王戊○○另訂該期間之租賃契約，亦係兩份租賃契約並存
，被告另須依其訴外人王戊○○間所訂租賃契約履行義務
耳，無礙於原告得依其與被告間所訂租賃契約，請求被告
履行給付租金義務之權利。則被告乙○○既未給付原告契
約存續期間即94年9月1日起至95年5 月31日止之租金，已
如前述，原告請求被告乙○○給付該期間租金544,500 元
，自屬有據，被告抗辯不須給付租金云云，不足採信。
㈢、兩造間租賃契約第6條、第9條明文：「乙方（指被告乙○
○）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）同意繼續出租外
，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方... 如不
即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五
倍之違約金... 連帶保證人丙方（指被告甲○○），絕無
異議」、「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同
意後自行裝設... 乙方於交還房屋時自應負回復原狀」等
語，足見原告之違約金給付請求權，係於租期屆滿，被告
未即時遷讓交還房屋時始發生，被告之回復原狀義務，亦
係於交還房屋時始應履行者，而本件原告主張被告未依約
給付租金，且擅自將租賃房屋之隔間牆拆除、廁所改建、
防火巷改裝為廚房，並於室內開挖排水溝，然並未依此違
約情事，期前終止兩造間租賃契約，此觀原告起訴狀，既
未援引兩造間租約第14條或民法第438條或第440條等期前
終止契約之規定，且未請求遷讓返還租賃房屋，嗣於95年
5 月31日兩造租約期限屆滿後，本院審理時擴張租金請求
之聲明，亦係請求至兩造間租約屆滿前全部9 個月之租金
，而非有何計算至期前終止日之租金自明，故原告請求被
告給付違約金及回復原狀，自以被告於兩造94年5 月31日
租約期滿終止後，未依約返還系爭租賃房屋為前提。
㈣、惟按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人
免給付義務，民法第225條第1項定有明文。本件租賃房屋
係屬原告及訴外人王戊○○等五共有人所共有等情，已如
前述，而共有物之出租，為共有物管理行為，依民法第82
0條第1項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同
為之，並有前揭最高法院所著92年台上字第1734號判決要
旨足參，是不論原告或訴外人王戊○○等五共有人，出租
渠等共有之系爭房屋，本應得共有人全體之同意始得出租
，然由共有人中之一人或數人，以自己名義代表全體共有
人出租，為社會交易所常見，就承租人而言，並無從查證
與其訂約之出租人是否已經全體共有人之同意，若謂承租
人承租前，應先查證其承租之標的是否屬共有物，若為共
有物，並應先查證與其訂約之出租人是否已得全體共有人
之同意，對承租人而言，顯然過苛。故本件原告以自己名
義與被告間所訂94年6月1日起至95年5 月31日止租賃契約
，縱然原告未得其他共有人全體同意而出租，仍應解為有
效，此即前述被告仍應依該租賃契約給付租金之由，嗣該
租約終止後，原告表示不再續租，惟系爭租賃房屋之其他
共有人即訴外人王戊○○等五共有人，業與被告乙○○續
訂自95年6月1日起至96年5 月31日止租賃契約，基於相同
法理，承租人難以查證該續訂之租賃契約是否已得全體共
有人之同意，是縱然王戊○○等五共有人未得原告之同意
而出租，該續訂之租賃契約仍應解為有效。準此，被告乙
○○既於兩造間租賃契約期滿終止後，與該租賃房屋之共
有人即王戊○○等五共有人就該租賃物續訂租賃契約，自
無從將系爭租賃房屋遷讓返還原告，而此不能遷讓返還之
原因，係承租人即被告乙○○無從查證出租人是否已得全
體共有人同意所致，已如前述，足認原告請求被告乙○○
遷讓返還系爭租賃房屋，然被告乙○○有不可歸責於已之
給付不能，自無須將系爭租賃房屋遷讓返還原告，而原告
請求被告給付違約金及回復原狀，須以被告未依約返還系
爭租賃房屋為前提，已如前述，則被告亦無須依前述兩造
間租約第6條及第9條給付違約金及回復原狀。
六、從而，原告依兩造間租賃契約，訴請被告乙○○給付原告自
94年9月1日起至95年5月31日止租金544,500元，及自原告擴
張租金聲明送達翌日即95年9 月22日起至清償日止，按年息
百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請
求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原
告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣
告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不
予准許。
九、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事
訴訟法第79條前段、第85條第3項、第390條第2項、第392條
第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 25 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭 法 官 劉台安
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 5 月 25 日 法院書記官 陳麗霞