臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第604號
原 告 陳明福
賴宗永
共 同
訴訟代理人 許哲涵律師
被 告 戴梧桐
黃金雲
共 同
訴訟代理人 宋志衡律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國106 年6 月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍佰柒拾萬伍仟玖佰元及自民國一百零五年四月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰玖拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍佰柒拾萬伍仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告陳明福、賴宗永於民國102 年9 月28日與被 告戴梧桐、黃金雲就坐落桃園市○○區○○○段○○○○段 ○○○○0000 0地號內分割（當時暫訂）約170 坪所有權全 部、337 地號內分割（當時暫訂）約100 坪之土地簽定不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣價金為新臺幣（ 下同）482 萬5,000 元。被告並告知前揭土地之對外道路僅 有位於344-6 地號與第三人所有之326 地號土地中間之道路 （下稱系爭道路），被告不斷保證系爭道路為既成道路，必 定可供系爭土地交通使用。兩造嗣於103 年5 月21日以附註 事項修正系爭買賣契約，將買賣標的更正為344-6 地號土地 、337-2 地號土地及337-3 地號土地應有部分2 分之1 ，買 賣價金則更正為570 萬5,900 元，而因原告購買土地之目的 在於耕作，須有適當道路可供聯外使用，故於被告戴梧桐建 議下，亦向被告戴梧桐購買337-3 地號土地應有部分2 分之 1 作為另一條道路使用，兩造嗣於103 年7 月29日交付價金 完畢。被告並於同日簽有附註，切結系爭道路為既成道路， 可供通行直至337-3 地號土地之道路修築完畢（下稱系爭附 註）。詎料系爭道路嗣後即遭第三人以貨櫃堵住，致原告無 法使用系爭道路，原告並進而發現337-3 地號土地亦無適當
道路供聯外使用。兩造嗣後持續就系爭道路之通行進行磋商 ，被告則於105 年1 月間改口稱無法履行系爭附註之義務， 原告爰依民法第359 條及第227 條準用第226 條、第256 條 之規定，解除兩造間之契約並依第259 條請求返還買賣價金 等語，並先位聲明：⑴被告應連帶給付原告570 萬5,900 元 及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⑵願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：⑴被告戴梧桐應 給付原告570 萬5,900 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。⑵被告黃金雲應給付原告570 萬5,900 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。⑶前述金額如有一被告已為給付，他被告 於其給付之範圍內免結付義務。⑷願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則均以：兩造於102 年9 月28日簽定系爭買賣契約，其 後於103 年5 月21日以附註事項修正原契約，其買賣標的之 土地之面積、價金、坐落位置均已不同，乃因原告考慮可能 面臨袋地通行之困擾，可知原告於簽約及修訂附註事項時， 確已了解系爭土地之通行現況；原告購買系爭337-3 地號土 地專供通行使用，亦可證原告買受土地前已知系爭土地並無 既成道路之事實。又被告戴梧桐於系爭附註上簽名係因其上 之照片確為當時現況，並非為保證照片所示之道路為既成道 路。系爭道路是否屬既成道路並非戴梧桐所得擅自認定，縱 確屬既成道路其亦無從保證可供原告通行使用；而被告黃金 雲並未於附註簽名，自非該附註之利害關係人等語置辯，並 聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保免為假 執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於102 年9 月28日與被告就桃園市○○區○○○段○ ○○○段00000 地號內分割（當時暫訂）約170 坪所有權 全部、同段337 地號內分割（當時暫訂）約100 坪之土地 ，簽定系爭買賣契約，買賣價金為482 萬5,000 元。（見 本院卷第93-97頁）
（二）兩造後於103 年5 月21日以附註事項修正系爭買賣契約， 買賣標的更正為同段344-6 地號土地、337-2 地號土地及 337-3 地號土地應有部分2 分之1、買賣價金則更正為570 萬5,900 元。（見本院卷第98頁）
（三）原告所購買之土地業於103 年5 月26日辦理所有權移轉登 記予原告；原告於103 年7 月29日給付全數買賣價金完畢 。
（四）被告戴梧桐於103 年7 月29日簽有系爭附註，載明：「賣
方戴梧桐、黃金雲同意本件圖面所示土地，供道路通行使 用，直至陳厝坑小段337-3 地號土地道路修築完成，可通 行之後，再行作廢。賣方戴梧桐、黃金雲並切結本件圖面 所示為既定道路」等語。（見本院卷第100 頁）（五）原告所買受之土地原可通行327-3 地號土地對外聯絡，嗣 於土地辦理所有權移轉登記移交原告點收後，遭第三人在 327-3 地號土地上擺放貨櫃屋，而與公路無適宜之聯絡成 為袋地。
（六）被告戴梧桐於104 年12月9 日對擺放貨櫃屋之第三人提出 侵權行為之訴訟，要求移除地上物廢土，容忍被告戴梧桐 通行使用，不得為任何圍堵或其他妨礙通行之行為。（見 本院卷第21-2頁）
四、本件兩造之爭點為：原告解除系爭買賣契約，請求被告返還 價金，有無理由？茲分述如下：
（一）按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付 義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務， 乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契 約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義 務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務 ，應負民法第227 條第1 項不完全給付債務不履行之責任 。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務， 如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與 給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之 達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主 給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆 使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人 契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾 維護契約應有之規範功能與秩序（最高法院100 年度台上 字第2 號民事裁判意旨可資參照）。質言之，上述附隨義 務之違反，債務人除須負民法第227 條不完全給付之債務 不履行責任外，倘與給付目的有關之附隨義務違反，而足 以影響契約目的之達成者，並得解除契約。
（二）本件原告主張被告以系爭附註保證系爭土地得以對外通行 一節，業據原告提出該附註附卷可憑（見本院卷第11頁） ，而系爭附註載明：「賣方戴梧桐、黃金雲同意本件圖面 所示土地，供道路通行使用，直至陳厝坑小段337-3 地號 土地道路修築完成，可通行之後，再行作廢。賣方戴梧桐 、黃金雲並切結本件圖面所示為既定道路」等語，此為兩 造所不爭執，業如前述，是原告前揭主張，並非全然無據 。再參以原告除向被告買受344-6 地號、337-2 地號土地
作為耕作之用外，另向被告買受337-3 地號土地應有部分 2 分之1 供前揭土地通行之用。且被告於103 年7 月29日 簽定系爭附註保證該照片所示之系爭道路於337-3 地號土 地修築完成前得以通行後，始給付被告全數之買賣價金， 足見原告所買受之土地得否有適宜之道路對外聯絡，係為 達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定，倘 債務人不為履行，顯影響債權人契約利益及目的之完成， 應可認定。承此，原告於購買土地後，其原可對外通行之 系爭道路，竟遭第三人於327-3 地號土地上擺放貨櫃屋， 而與公路無適宜之聯絡成為袋地（見兩造不爭執事項第5 點），既足以影響系爭買賣契約目的之達成，使原告無法 實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對原告所造 成之結果，在本質上並無差異，揆諸首揭規定及說明，原 告因被告遲未履行是項義務，於103 年12月17日以士林蘭 雅郵局第297 號存證信函定期催告被告回復道路通行未果 後，自得依民法第227 條第1 項、第226 條、第256 條之 規定，以本件起訴狀繕本解除系爭買賣契約。
（三）被告雖辯以兩造於103 年5 月21日以附註事項修正原買賣 契約，而買賣標的土地之面積、價金、坐落位置均不同， 足徵原告於簽約及修訂附註事項時已知悉系爭土地之通行 現況云云。然查，原告於102 年9 月28日係向被告買受「 344-1 地號內分割（暫訂）約170 坪所有權全部（位置詳 如附件紅色斜線部分，每坪2 萬2,500 元）及系爭337 地 號內分割（暫訂）約100 坪（位置詳如附件紅色斜線部分 ，所有權全部，每坪1 萬元及黃綠色A 區部分，出賣2 分 之1 ，每坪1 萬元）」之土地（見本院卷第93頁），而兩 造於103 年5 月21日所簽定之附註事項則記載：「⑴344 -6地號，面積689.00平方公尺，全部，計468 萬9,500 元 （每坪2 萬2,500 元）。⑵337-2 地號，面積285.00平方 公尺，全部，計86萬2,125 元（每坪1 萬元）。⑶337-3 地號，面積102.00平方公尺，1/ 2，計15萬4,275 元（每 坪1 萬元）」（見本院卷第98頁），雖兩次簽定之買賣標 的地號不同，惟系爭買賣契約本即明訂原告僅向被告買受 344-1 地號及337 地號之『部分』（暫訂）土地，買賣價 金更係約定「依分割後登記面積計算價款，多退少補，於 2 款結算」；而兩造於103 年5 月21日簽定附註事項亦明 文約定「就102 年9 月28日簽訂之買賣價款修正附註如下 ：（原契約繼續有效，…）」，344-1 、337 地號土地更 於同年月26日即因分割增加344-6 地號土地及337-2 、33 7-3 地號土地，此有土地登記第二類謄本在卷（見本院卷
第103-105 頁），且由系爭買賣契約之附圖與現存之地籍 圖相互對照觀之（見本院卷第97、101 頁），原告向被告 買受之土地坐落位置、面積大略相同；另344-1 地號土地 與自其所分割出之344-6 地號土地之買賣價金則均為每坪 2 萬2,500 元，337 地號土地與自其所分割出之337-2 、 337-3 地號土地則均為每坪1 萬元，買賣價金亦均屬相同 ，足見兩造簽定系爭買賣契約及修訂附註事項，針對買賣 標的土地之面積、價金、坐落位置均大致相同，被告前揭 所辯，尚無可採。
（四）被告再以被告戴梧桐因受原告誤導始簽定系爭附註，爰以 民事答辯狀為撤銷其意思表示云云。惟按當事人主張有利 於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。然被告迄於本件言詞辯論終結前，均未舉證 被告戴梧桐有何受原告詐欺或意思表示有錯誤等事由，準 此，被告戴梧桐辯稱因意思表示錯誤或受詐欺始為簽定系 爭附註之意思表示，尚屬無據，其主張撤銷該意思表示， 洵無可採。至被告黃金雲雖辯稱並未於系爭附註簽名，自 非系爭附註之利害關係人云云，然被告黃金雲已授權被告 戴梧桐處理出售土地之簽定契約、收受價金、交付證件等 相關買賣事宜，有授權書1 紙存卷可憑（見本院卷第8 頁 ），而系爭附註既擔保系爭買賣契約之買賣標的物得以對 外通行，自屬被告黃金雲之授權範圍內，被告黃金雲應負 授權人之責而受系爭附註之效力所及，被告黃金雲前揭所 辯，洵無足取。
（五）復按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除 法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之 ；其給付本不可分而變為可分者亦同。又連帶債務之成立 ，以數債務人明示對於債權人各負全部給付之責任或有法 律明文規定者為限，民法第271 條、第272 條分別定有明 文。再按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本 於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債 務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最 高法院101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。觀諸系 爭買賣契約第9 條第1 項約定：「賣方如因中途發生土地 權利糾葛致不能履行契約時，買方得解除本契約；解約時 賣方除應將既收款全部退回買方外，並應賠償所付價額同 額之損害金與買方。其因本契約之解除而致買方與該契約 所受之損害，賣方同時連帶負賠償責任。」（見本院卷第 7 頁），可見賣方（即被告）依約僅於「賠償損害」時， 被告個別始應對原告各負全部給付之責任，契約並未提及
或明示於買方解除契約請求賣方返還價金時，共同出賣人 就此應各負返還全部買賣價金之責，此外亦無其他法律規 定共同出賣人應負連帶責任或不真正連帶責任，是原告請 求被告應負連帶、或不真正連帶返還買賣價金之責，於法 無據。
五、綜上所述，原告所買受之土地無適宜之道路對外聯絡，故原 告依民法第227 條第1 項、第226 條、第256 條之規定解除 兩造間之買賣契約，並依同法第259 條第1 項第2 款之規定 訴請被告返還價金570 萬5,900 元及自民事起訴狀繕本送達 之翌日即105 年4 月21日（見本院卷第23-24 頁）起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至原告 主張被告應負連帶或不真正連帶返還買賣價金之責，為無理 由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。至 原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
民事第二庭 法 官 何宗霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 17 日
書記官 許婉茹