臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第303號
原 告 黃政偉
訴訟代理人 陳明宗律師
被 告 徐悅慈
訴訟代理人 羅仕楓
鄧智勇律師
邱奕澄律師
上 一 人
複 代理 人 蘇敬宇
上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國106年7月13日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○段000 地號土地上，如附圖即桃園市八德地政事務所土地複丈成果圖編號517 ⑴（面積0.27平方公尺）之雨遮、編號517 ⑵（面積40.43 平方公尺）之加強磚造建物、編號517 ⑶（面積0.55平方公尺）之雨遮，及編號517 ⑹（面積18.51 平方公尺）之鐵皮車棚拆除，並將土地騰空返還予原告及其他全體共有人。
被告應給付原告新台幣壹萬柒仟玖佰肆拾玖元，及自民國一○六年四月一日起至第一項履行之日止，按月給付原告新台幣陸佰柒拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣伍拾陸萬元為被告預供擔保，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意或請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 款分別定有明文。原告起訴時原聲明：被 告應將坐落於桃園市○○區○○段000 地號土地之地上物拆 除，將上開土地騰空返還原告及全體共有人（本院卷第2 頁 ）。嗣經本院囑託桃園市八德地政事務所派員測量後，變更 聲明為：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段000 地號土地 上，如附圖即桃園市八德地政事務所土地複丈成果圖（下稱 附圖）編號517 ⑴（面積0.27平方公尺）之雨遮、編號517 ⑵（面積40.43 平方公尺）之加強磚造建物、編號517 ⑶（ 面積0.55平方公尺）之雨遮，及編號517 ⑹（面積18.51 平
方公尺）之鐵皮車棚拆除，並將土地騰空返還予原告及其他 全體共有人；㈡被告應給付原告新台幣（下同）59,832元， 及自民國106 年4 月1 日起至第一項履行之日止，按月給付 原告2,253 元（本院卷第166 頁）。經核原告上開變更及追 加不當得利之金額，程序上為被告所同意（本院卷200 頁） ，且其請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定要無不合，應予 准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠坐落於桃園市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地） 為原告及其他全體共有人所有，詎被告未經原告及其他全體 共有人之同意，竟於系爭土地上搭建門牌號碼為桃園市○○ 區○○路00號房屋（下稱系爭建物），無權占有如附圖所示 編號517 ⑴（面積0.27平方公尺）之雨遮、編號517 ⑵（面 積40.43 平方公尺）之加強磚造建物、編號517 ⑶（面積0. 55平方公尺）之雨遮，及編號517 ⑹（面積18.51 平方公尺 ）之鐵皮車棚（以上編號517 ⑴⑵⑶⑹合稱系爭地上物）， 爰依民法第767 條、第821 條規定請求被告拆除系爭地上物 ，並將上開土地騰空返還予原告及其他全體共有人。又被告 所有之系爭地上物未經原告同意，無正當權源占用系爭土地 ，屬無法律上原因而獲有相當於租金之不當利益，並致原告 及其他全體共有人之管領權受有損害，而系爭土地於102 年 1月、105 年1 月之申報地價依序為每平方公尺5,995.2 元 、8,818.4 元，被告所有系爭地上物占有系爭土地之面積， 合計為59.76 平方公尺，原告自103 年7 月31日取得系爭土 地權利範圍4536分之2327，依民法第179 條不當得利之法律 關係，被告應給付原告：自103 年8 月1 日起至104 年12月 止，計26,038元（計算式：59.76 平方公尺×5,995.2 元＝ 35,827.3152 元，35,827元×4536分之2327÷12月×17月＝ 26,037.625元，元以下四捨五入，下同）、自105 年1 月起 至106 年3 月止，計33,794元（計算式：59.76 平方公尺× 8,818.4 元＝52,698.7584 元，52,699元×4536分之2327＝ 27,034.9588 元，27,035元÷12月×15月＝33,793.75 元） ，總計59,832元，及自106 年4 月1 日起至拆除系爭地上物 之日止，按月給付2,253 元（計算式：27,035元÷12月＝2, 252.91667元）。
㈡聲明：如上開變更追加後聲明所示，並願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則以：系爭建物係訴外人鄭美惠之父母所建造，因興建 面積過大，須將桃園市○○區○○段000 地號土地與系爭土
地合併使用，而鄭美惠之父母因與當時系爭土地共有人之一 係親戚關係，係於系爭土地共有人同意下興建系爭建物，其 係於96年3 月3 日向鄭美惠購得，是系爭建物雖有一部分（ 即系爭地上物）占有系爭土地，然係經系爭土地共有人同意 同意所興建，自屬有權占有。此外，觀諸系爭建物於60年之 前即由鄭美惠之父母興建完竣，迄96年3 月3 日鄭美惠將系 爭建物售予被告止，皆未見系爭土地所有人有何制止之舉措 ，自合於民法第796 條規定，被告嗣後受讓系爭土地，應有 民法第796 條規定之適用。且鄭美惠之父母本非基於侵害系 爭土地所有人之意思，而係透過協商取得斯時系爭土地所有 權人之同意始興建，顯非立法者欲透過主觀要件限制越界建 築之對象，自仍有民法第796 條之1 、第796 條之2 規定之 適用。又縱認本件情形與民法第796 條規定之要件不符，然 原告前揭之主張實有權利濫用或權利失效之情事應無理由， 衡諸兩造利益及社會公益，依民法第148 條第1 項、第796 條之1 規定自應免予被告拆除系爭地上物為當。另縱認原告 上開拆屋還地之請求為有理由，惟原告請求被告給付上述不 當得利之金額，係以系爭土地申報地價10% 計算，亦明顯過 高，爰請求酌定1%至3%始為妥適等語置辯。並聲明：原告之 訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原告主張其係系爭土地共有人，坐落系爭土地上如附圖所示 之系爭地上物係被告所有等情，業據提出土地登記第三類謄 本及照片為證（本院卷第4 至12頁、第15頁），並經本院親 至現場勘驗，且囑託桃園市八德地政事務所就系爭地上物占 有系爭土地之位置、面積繪測土地複丈成果圖，此有勘驗測 量筆錄、照片、桃園市八德地政事務所105 年7 月19日德地 測字第1050007246號函及所附之複丈成果圖可憑（本院卷第 43至48頁、第50至51頁），亦為被告所不爭執，堪信此部分 之事實為真正。
四、本件爭點：（本院卷第202至203頁） ㈠被告所有系爭地上物占有系爭土地是否有合法權源？ ㈡本件是否有民法第796 條、第796 條之1 、第796 條之2 之適用？
㈢原告提起本件訴訟有否違反誠實信用原則？
㈣原告請求被告給付相當於租金不當得利之金額是否有理由 ？如有，得請求金額為何？
爰分別論述如下：
㈠被告所有系爭地上物占有系爭土地是否有合法權源？ ⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所
有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利 益為之。」民法第767 條第1 項前段、第821 條分別詳有明 文。次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證 之責任。」民事訴訟法第277 條前段亦有明文。是以無權占 有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事 實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其 土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占 有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第11 20號判決意旨參照）。又所謂同意，原不以於行為時，分別 以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前允許或事後 承認（追認），均足當之（最高法院83年度台上字第1282號 判決意旨參照）。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之 舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純 之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示 者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例意旨參照）。是單純之沉默並非等同於默示之意思表 示，必單純之沉默因當事人間基於特別之關係，已足判斷當 事人主觀上有此效果意思，或依照社會通常觀念，此單純沉 默本身即屬某種法律效果之表意，始能將單純之沉默解為同 於默示之意思表示。
⒉經查：
⑴系爭地上物係被告所有，並占有系爭土地，業如上述，則依 上開舉證責任分配原則之說明，自應由被告就系爭地上物占 有系爭土地之合法權源負舉證之責。
⑵被告雖辯以：系爭建物興建之初，因鄭美惠之父母與當時系 爭土地共有人之一係親戚關係，並經系爭土地共有人同意， 始興建系爭建物，其係於96年3 月3 日向鄭美惠購得，是系 爭建物有一部分（即系爭地上物）占有系爭土地，核屬有權 占有等語，惟據證人即鄭美惠於本院審理時結證稱：「（提 示96年3 月3 日之不動產買賣契約書，問：買賣契約書上有 你的名字，這是你和被告簽的，契約書上的簽名、蓋章，是 否都是你親自簽的、蓋的？）是的。」、「（問：當時買賣 的時候，有關於買賣不動產的標的是否即如契約書上所寫的 ？還有沒有包括其他的？）是的，就是契約書上所寫的，沒 有其他的了。」、「（問：桃園市○○區○○路00號之建物 是何人所興建？）我爸爸鄭連興建的。」、「（問：你父親 興建上開建物時，你父親是八德區福興段516 地號土地之所 有權人嗎？）我父親在興建上開建物時，我還小，我不知道 。」、「（問：你從小就住在八德區建國路93號的建物裡面 嗎？）是。」、「（問：你從小居住一直到96年你出售給被
告，這期間有沒有任何所有權人主張對你們所興建的93號建 物有佔用到鄰地的土地？）都沒有。」、「（問：你在居住 的過程中，是否瞭解鄰地就是517 地號的土地所有權人跟你 們之間有沒有親戚關係？）沒有。」、「（問：517 地號的 土地就你所知，都是空地還是中間有興建過建物？）詳細情 形我都不知道，是因為我要賣給被告時，我才知道有佔用到 別人的地，我有告知徐悅慈，去代書那邊，我還特別有加註 這一點，在十三特約事項（參）那一條。」等語（本院卷第 151 至152 頁），可知系爭地上物確有占有系爭土地之情形 ，於原告提起本件訴訟之前，雖未曾有系爭土地之所有權人 對鄭美惠之父母或鄭美惠主張何項權利，然系爭土地其他共 有人未向鄭美惠父母或鄭美惠行使其權利之原因不一而足， 或不知系爭土地有被占有情形而未行使其權利亦係可能原因 之一，則依上開⒈有關默示意思表與單純沉默區別之說明， 不能僅因系爭土地所有權人未行使其權利，即認系爭土地所 有權人有默示同意之意，是自難遽認鄭美惠之父母於搭建系 爭建物就系爭地上物占有系爭土地部分，業已取得系爭土地 共有人之同意。況鄭美惠於出售系爭建物予被告，於知悉系 爭地上物占有他人土地時，亦曾告知被告，且於不動產買賣 契約書第十三特約事項（參）記載：「買賣之房屋係佔用佔 用他人之土地，由甲方（即被告）自行處理，概與乙方（即 鄭美惠）無關。」等語，此有該不動產契約書可憑（本院卷 第88頁），益見被告於購買系爭建物之時即知悉系爭地上物 占有系爭土地之情事。此外，被告復無法就其主張占有系爭 土地有合法權源之有利事實，加以舉證以實其說，是被告之 上開抗辯，自不可採。
⑶綜此，原告為系爭土地之共有人之一，而被告係系爭地上物 之所有權人，惟被告未能舉證證明系爭地上物占用系爭土地 具有合法權源，則被告所有系爭地上物占有系爭土地，自屬 無權占有。
㈡本件是否有民法第796 條、第796 條之1 、第796 條之2 之 適用？
⒈按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者， 鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變 更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付 償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之 價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當 事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」、 「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變 更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部
之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。 前條第1 項但書及第2 項規定，於前項情形準用之。」、「 前二條規定，於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。 」民法第796 條、第796 條之1 、第796 條之2 分別定有明 文。又土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其 越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為 民法第796 條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而 不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院45 年台上字第931號判例意旨參照）。
⒉被告雖辯以：系爭建物於60年之前即由鄭美惠之父母興建完 竣，迄96年3 月3 日鄭美惠將系爭建物售予被告止，皆未見 系爭土地之所有人有何制止之舉措，合於民法第796 條規定 ，被告嗣後受讓系爭土地，自應有民法第796 條規定之適用 。且鄭美惠之父母非基於侵害系爭土地所有人之意思，而係 透過協商取得斯時系爭土地所有權人之同意始行建築，顯非 立法者欲透過主觀要件限制越界建築之對象，自仍有民法第 796 條之1 、第796 條之2 規定之適用等語。惟查有關系爭 地上物占有系爭土地之情事，於原告提起本件訴訟之前，雖 未曾有系爭土地之共有人對鄭美惠之父母或鄭美惠提出異議 ，固如上述。然系爭土地所有人未提出異議之原因不一而足 ，或不知系爭土地被占有而未異議亦係可能原因之一，則依 上開㈠⒈有關默示意思表與單純沉默區別之說明，不能僅因 系爭土地所有權人未異議，即認系爭土地所有權人係「明知 」系爭地上物越界而不提出異議。況被告就系爭土地所有權 人是否係「明知」系爭地上物越界而未提出異議復未能加以 舉證以實其說，則依上開㈡⒈舉證責任分配之說明，自亦不 能僅因系爭土地所有權人未曾表示異議，即認系爭土地所有 權人係「明知」其越界而不即提出異議。準此，被告辯以本 件應有民法第796 條規定之適用，顯有誤會。本件既無民法 第796 條規定之適用，則被告另辯以本件仍有民法第796 條 之1 、第796 條之2 規定之適用等語，自亦無理由，不可採 信。
㈢原告提起本件訴訟有否違反誠實信用原則？
⒈按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法 第148 條定有明文。又民法第148 條係規定行使權利，不得 以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪 失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範 圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨參照）。次 按權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊
情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利，或不 欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、權義時空背 景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之 再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己 之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使 ，此權利失效原則，乃係源於「誠信原則」之特殊救濟方法 （最高法院100 年度台上字第445 號判決意旨參照）。 ⒉被告另辯以：原告提起本件訴訟有權利濫用或權利失效之情 事由，衡諸兩造利益及社會公益，依民法第148 條第1 項、 第796 條之1 規定自免予被告拆除系爭地上物等語。惟查： 系爭建物固於60年之前即由鄭美惠之父母興建完竣，嗣96年 3 月3 日鄭美惠將系爭建物售予被告，並於原告提起本件訴 訟之前，雖未曾有系爭土地之共有人對鄭美惠之父母或鄭美 惠主張何項權利，然有關鄭美惠於出售系爭建物予被告時， 獲悉系爭地上物占有系爭土地，即告知被告系爭建物有占有 他人土地等情事，已如上述，是被告於購買系爭建物時對於 系爭建物有占有他人土地之事，應知之甚稔；且原告係於10 3 年7 月31日買賣取得系爭土地共計4536分之2327應有部分 之權利後，亦曾對被告起訴行使權利，此為兩造所不爭執（ 本院卷第202 頁），此外，被告復未能就系爭土地之權利人 （包括原告）於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成 特殊情況，足以使被告正當信任系爭土地權利人已不欲行使 權利，或不欲被告履行義務，經斟酌當事人間之關係、權義 時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認原 告權利之再為行使係有違「誠信原則」之有利於己事實加以 舉證以實其說，自難認本件有「權利失效原則」之適用。況 原告依上開規定請求被告拆除系爭地上物，並將系爭土地返 還予原告及全體共有人，雖不免損及被告對於其所有系爭建 物之利益，惟原告既為系爭土地共有人之一，為維護系爭土 地所有權之完整性，因而向本院提起訴訟請求被告拆屋還地 ，乃係本諸其所有權權能之正當行使，並非出於刻意損害被 告權利為其主要目的，難謂有何權利濫用，揆諸上開之說明 ，自無違反誠實信用原則。從而，被告上開之所辯，仍不足 採。
㈣原告請求被告給付相當於租金不當得利之金額是否有理由？ 如有，得請求金額為何？
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第17 9 條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金 之利益，為社會通常之觀念（最高法院61台上字第1695號判
例意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有 明文。而土地法第97條所稱之土地價額係指法定地價而言； 法定地價為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條亦分別定有明文。再按基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租 人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之（最高 法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。 ⒉查被告所有之系爭地上物，如上所述，既無合法權源占有系 爭土地，則被告自因無權占有系爭土地，受有使用系爭土地 之利益，致原告受有系爭土地應有部分4536分之2327權利之 損害，則原告依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於 不當得利之租金，自屬有據。本院爰審酌系爭土地地處桃園 市○○區○○路00號旁，附近有桃園市立八德國民中、小學 、市場、夜市，及店舖、民宅等，並有數線大眾運輸工具可 達，生活機能雖尚稱便利，惟系爭建物業已老舊，現供被告 作為居家使用，該地區係屬桃園市八德區之新興區域，距桃 園市八德區人口稠密之核心區域，尚有一定距離，此有現場 照片、地圖及兩造訴訟代理人於本院審理之陳述可參（本院 卷第221 至222 頁、第250 至251 頁），暨被告所有系爭地 上物占有系爭土地所受之經濟利益等一切情狀，認原告主張 以系爭土地申報地價年息10% 計算相當於不當得利之租金， 尚屬過高，應以年息3%始為適當，是原告逾上開部分之請求 ，自不可採。
⒊系爭土地於102 年1 月、105 年1 月之申報地價分別為每平 方公尺5,995.2 元、8,818.4 元，此有土地登記謄本可憑（ 本院卷第172 頁、第4 頁）；又被告所有系爭地上物占有系 爭土地之面積，合計為59.76 平方公尺（計算式；附圖編號 517 ⑴面積0.27平方公尺＋編號517 ⑵面積40.43 平方公尺 ＋編號517 ⑶面積0.55平方公尺＋編號517 ⑹面積18.51 平 方公尺＝59.76 平方公尺），而原告係自103 年7 月31日登 記取得系爭土地權利範圍4536分之2327（本院卷第8 頁）， 依民法第179 條不當得利之法律關係，被告應給付原告：自 103 年8 月1 日起至104 年12月止，計7,811 元（計算式： 59.76 平方公尺×申報地價5,995.2 元×3%×4536分之2327 ÷12月×17月＝7,811.357 元，元以下四捨五入，下同）、 自105 年1 月起至106 年3 月止，計10,138元（計算式：59 .76 平方公尺×申報地價8,818.4 元×3%×4536分之2327÷ 12月×15月＝10,138.063元），是被告應給付原告之金額， 二者合計為17,949元（計算式：7,811 元＋10,138元＝17,9
49元），及自106 年4 月1 日起至拆除系爭地上物之日止， 按月給付676 元（計算式：59.76 平方公尺×申報地價8,81 8.4 元×3%×4536分之2327÷12月＝675.870 元）。五、綜上所述，原告依民法第767 條、第821 條規定，請求被告 拆除系爭地上物，並將土地騰空返還予原告及其他全體共有 人，為有理由，應予准許；至原告另依民法第179 條規定請 求被告給付相當於租金之不當得利金額，合計17,949元，及 自106 年4 月1 日起至拆除系爭地上物之日止，按月給付67 6 元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無 據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及 免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔 保金額分別准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已 失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決結果 不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 27 日
民事第一庭 法 官 陳邦豪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 27 日
書記官 簡慧瑛