臺灣高雄地方法院民事判決 96年度雄簡字第1473號
原 告 乙○○
訴訟代理人 王伊忱律師
陳景裕律師
丙○○律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 許再定律師
上列當事人間返還停車位等事件，於民國96年5 月29日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟參佰元由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
(一)查「公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場， 如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共 用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契 約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移 轉於他人，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，其所屬 共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對 應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其 已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有物 分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物 者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第 821 條但書規定之適用。」最高法院以91年台上字第242 號著有 判決。按「公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該 公寓大廈之共用部分或其基地之空地特定共有人使用者，除 別有規定外，應認為共有人間已合意成立分管契約。」最高 法院91年度台上字第2477號判決意旨參照。查訴外人陳奕成 向台聚建設有限公司購買座落於高雄市○○區○○段二小段 1089號土地上建物「現代都會」編號D 棟三樓房屋及其土地 持分（即高雄市○○區○○街142 號3 樓）以及該大樓地下 一樓編號第26號停車位時，台聚建設有限公司係將停車位以 持有地下室公共設施面積之應有部分，及訂立分管契約之方 式移轉登記予陳奕成，有附呈陳奕成與台聚建設有限公司所 簽訂之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、車位使 用權預定契約書及地下室權屬同意書在卷可証。之後系爭房 屋於86年間遭寶華銀行聲請拍賣而由蔡春桂買得。之後蔡春 桂再售與本件被告乙○○，上述事實有附呈高雄市鹽埕地政 事務所之房屋異動登記表（按上開異動登記表上所載新庄段
二小段00000-000 建號房屋即高雄市○○區○○街142 號3 樓即原告乙○○所有之房屋）及系爭建物所有權狀（左營區 ○○段二小段00000-000 建號建物所有權狀）上之記載可証 。按系爭停車位既包括於原告向蔡春桂買受取得所有權之建 物共有使用部分之內，並約定由該建物所有人專有使用，則 依前述最高法院91年台上字第242 號判決之意旨可知，原告 自得本於民法第767 條及第821 條之規定及分管契約之約定 向無權占有人（即被告）請求被告返還系爭停車位。(二)依民法第184 條第1 項前段、第213 條第1 項及第179 條規 定，原告就系爭停車位有共有之所有權已如前述，被告因故 意或過失不法侵害原告共有之所有權，原告依民法第184 條 第1 項前段及第213 條第1 項之規定自得請求被告返還停車 位，又原告依分管契約享有系爭停車位之專有使用權，則揆 諸前述91年台上字第242 號判決之意旨，原告自得請求被告 返還。按民法第184 條第1 項後段，原告根據分管契約就系 爭車位享有專有使用權已如前述，而被告明知原告就系爭車 位有專有使用權，仍故意占據該車位使用而損害原告之專用 權，則專有使用權縱屬債權，原告亦得根據民法第184 條第 1 項後段之規定請求被告返還系爭停車位，並願供擔保請求 宣告假執行。
(三)原告就系爭停車位既合法取得系停車位之永久使用權，卻因 被告之占用致原告未能依法使用收益，是原告自得依民法不 當得利之規定，請求被告按月返還相當於租金之不當得利之 數額。而查該大樓及附近大樓之其他停車位行情每位每月租 金為新台幣3 千元，原告請求被告依前開標準按月返還不當 得利，自屬合宜。又查被告至遲從民國86年8 月22日起即開 始無權占用系爭停車位，則原告請求被告自91年2 月1 日起 按月返還不當得利，亦合法有據。
(四)對被告抗辯之陳述：
1.被告96年3 月25日答辯狀主張伊於民國83年以第18號停車位 與訴外人陳奕成協議互換停車位而取得系爭停車位使用權所 有權，關於此點原告否認之。雖日前庭訊時証人謝重揚到庭 証述伊曾聽到被告與陳奕成在談車位，是18號與26號換車位 云云，唯查被告與証人謝重揚所言由下諸點觀之，實屬可疑 而無足採信：
(1)據悉系爭大樓之車位是上中下三層之機械車位，位於中層之 車位與地面齊（同高），位於上層之車位有半層樓高，位於 下層之車位則沒入地板下。又該機械車位之操作方式是位於 中間之車位因與地面齊，不論何時均可直接駛入停放，而位 於上下層之車位欲停放時，則必須先下車操作機械，使上層
的車位降至地面或下層的車位升至地面才可駛入停放，俟駛 入後必須重新歸回原位。再查本件系爭第26號車位係位於中 層與地面齊（同高）之車位，停放時非常方便，而第18號車 位係位於地下之下層車位，停放時必須依前述先操作機械使 其升至地面才能駛入，駛入後再重新回原狀，停放時頗為不 便。基上說明可知，系爭第26號車位之停放甚為方便，與一 般平面車位無異，而第18號車位之停放則頗為麻煩，在此種 情況下，陳奕成顯無放棄停放較為方便之第26號車位而與被 告交換停放不便之第18號車位之必要及可能。 (2)再者，地板之下較為潮濕，車輛苟長期經常處於地板下，對 其性能、壽命恐有妨礙，此乃一般人均可理解之事，是陳奕 成更無以位於平面之第26號車位與經常位於地下之第18號車 位交換之必要及可能。
(3)況以此種機械車位而言，位於中間之車位由於擁有較易停放 且不會潮濕之優點，車位使用權價格自然最高，反之位於地 板下之車位由於不易停放且容易潮濕，車位使用權價格自然 較低，此乃眾所週知之事。陳奕成縱至愚，焉有以價格較高 之車位去交換價格較低之車位之理？
(4)綜上所述，足見被告所主張伊前以18號車位與陳奕成交換系 爭第26號車位之說，顯不合理，毫無足採，至為顯然。 2.退萬步言，即便 鈞院認為陳奕成與被告就系爭第26號車位 與第18號車位互相交換使用一事確實屬實 (實則不然，已如 前述)， 唯此項情事亦僅於陳奕成與被告之間生效而已，並 不能對抗原告及其他區分所有權共有人，茲再詳述如后： (1)按「共有物之處分變更及設定負擔，應得共有人全體之同意 」民法第819 條第2 項定有明文。又公寓大廈之買賣建商與 各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地 特定共有人使用者，應認為共有人間已合意成立分管契約， 此已為目前最高法院一致肯認之見解。按分管契約依最高法 院48年台上字第1065號判例意旨可知，共有人於與其他共有 人訂立共有物分管特約之後，縱將其應有部分讓與第三人， 其分管契約對受讓人仍繼續存在。是系爭大樓陳奕成等各住 戶一開始自訴外人台聚建設公司購買系爭大樓建物時，既將 建物所屬各種共同使用部分，視各區分所有人實際使用情形 ，分別合併、另編建號，單獨登記為各相關區分所有共有， 且各住戶均有簽署地下室權屬同意書，並就地下室停車位之 使用權成立分管契約，且陳奕成係就系爭第26號停車位有分 管之特約，則當蔡春桂因拍賣以及原告嗣後因買賣取得系爭 建物專有部分所有權及上開分管停車位相對應共用部分所有 權時，該分管契約對原告及其他全體共有人自繼續存在，是
原告在取得系爭房地所有權之同時，自一併取得系爭車位之 使用權。
(2)況本件系爭停車位係公寓大廈之共用部分且訂有分管契約， 按公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，是區分所有權人將 專有部分所有權移轉他人時，其所屬共用部分之應有部分應 隨同移轉，是原告既已取得系爭建物之專有部分所有權及所 屬共用部分應有部分之所有權，則原告自己繼受上開分管契 約，而享有系爭車停車位之使用權，其理至明。 3.最高法院88年台上字第3323號判決案例中之情形是建商興建 大樓後，將屬全體區分所有權人共有之大樓地下室劃分為汽 車停車位，並於房屋預定買賣契約書中，分別與各購買區分 所有單位者簽定預訂停車位使用權契約書，約定停車位置之 使用權屬購買車位者所有。是最高法院審理後於判決理由中 所載「．．．區分所有建築物之所有人，於分別出售其區分 所有權時，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區 分所有權使用，．．．成立分管契約」一語之意當然是指由 於一開始所有購買區分所有權單位者既均與起造人原始所有 人)之 建商簽有預訂停車位使用權契約書，約定停車位置之 使用權屬購買停車位者所有，等於一開始全體所有權人即合 意就全體共有之地下室之停車位訂立分管契約之意，是不論 最高法院91年台上字第242 號判例或88年台上字第223 號判 決中所提到之分管契約均是指全體區分所有權人已合意就地 下室停車位空間訂立分管契約之意，甚為明顯。乃被告不查 ，將上述判決內容斷章取義，方誤認分管契約可指少數共有 人間私下單獨訂立之契約，其見解自無可採。
4.綜上所述，被告縱先前有與陳奕成為互相交換車位使用權之 合意（原告否認之），唯其交換行為僅其二人間之債權行為 ，僅具債權效力而已，既未曾經全體共有人同意，依前述民 法第818 條、第819 條第2 項、第820 條第1 項及最高法院 判例判決意旨不得以之對抗原告及其他共有人，實至為灼然 。
二、被告抗辯：並聲明原告之訴駁回。
(一)系爭第26號停車位係被告於83年初（約五、六、七月間）以 第18號停車位與陳奕成交換而取得專有使用權。按「當事人 雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規 定。」民法第398 條訂有明文。此種情形，因被告與陳奕成 均屬該「現代都會大樓」公寓大廈共有之共用部分設置停車 場之區分所有權人，因此與最高法院91年台上字第242 號判 決所著意旨：「區分所有權人將其分管停車位相對應之共有 部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人
繼續存在。」之情形類同。因此被告已經依法取得系爭第26 號車位之專有使用權，至今已經持有使用十餘載，並非無權 佔有。因此原告請求返還系爭車位及給付系爭金額，均無理 由，應予以駁回。
(二)按「共有人就共有物分管部分，有單獨之管理權」、「公寓 大廈管理條例實施前，…以契約約定將該建築物之特定共用 部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規定 ，成立分管契約，各立約之區分所有權人及知悉或可得知悉 該約定之受讓人，應受其拘束。」最高法院91年度台上字第 242 號判決及最高法院88年度台上字第3223號判決分別著有 明文，且依據本案「現代都會」之車位使用權預定契約書， 已經明白載明是：「車位使用權」，經查原建設公司即「台 聚建設有限公司」所發出之「車位使用權證明書」（請參見 鈞院94年度雄簡字第9811號民事判決第2 頁，訴外人蔡春桂 所提供之「停車位使用權證明書」），內載：「本停車位之 使用權僅得轉售於本大樓其他所有權人或隨同本大樓內房地 所有權一併轉售。」足證，依據該大樓分管契約之約定，本 來就允許住戶間互相轉讓車位使用權，且依據最高法院91年 度台上字第242 號判決及最高法院88年度台上字第3223號判 決之意旨，系爭大樓住戶，均要受上開規定之約束。因此， 依據原告起訴狀所陳，原告乙○○係於86年8 月22日向蔡春 桂所購得系爭房屋建物所有權，而蔡春桂乃於86年5 月23日 始因法院拍賣而取得系爭建物所有權。經查，系爭第26號車 位早於民國83年初已經因互易交換而由訴外人陳奕成將系爭 車位交給被告持有並取得專有使用權及管理權，本案被告取 得系爭第26號車位之使用權，本來就符合該大廈分管契約之 規定，不但對於受讓人即被告甲○○應繼續存在，對於訴外 人陳奕成亦繼續存在，而且對於「各立約之區分所有權人及 知悉或可得知悉該約定之受讓人，應受其拘束」。既然原告 之前手蔡春桂係遲至86年才取得建物所有權，自應受該大廈 之分管契約之拘束，因此原告僅能取得第18號車位之使用權 ，而無法取得第26號車位之使用權，極為明確。(三)被告取得系爭第26號車位之使用權，係發生於公寓大廈管理 條例實施前，依據最高法院88年度台上字第3223號判決之見 解，原告權利來源係發生於公寓大廈管理條例實施後，自應 受原有分管契約之拘束，極為明確。蓋查，既然「車位使用 權證明書」，內載約定：「本停車位之使用權僅『得轉售於 本大樓其他所有權人』或隨同本大樓內房地所有權一併轉售 。」足證，被告與陳奕成互換停車位，係符合系爭大廈之分 管契約之約定，對原告有拘束力。
(四)綜上所述，原告誤解系爭分管契約之意旨，且忽略被告取得 系爭第26號車位之使用權係發生於公寓大廈管理條例實施前 因此原告及原告之前手均應受其拘束，因此原告之主張顯不 足採。至於鈞院94年度雄簡字第9811號民事判決，其雙方之 權利來源係發生於公寓大廈管理條例實施後，且乙○○與蔡 春桂並無任何轉售車位或互換之約定，依據「停車位使用權 證明書」內載：「本停車位之使用權僅得轉售於本大樓其他 所有權人或隨同本大樓內房地所有權一併轉售。」（見該判 決第2 頁，訴外人蔡春桂所提供之「停車位使用權證明書」 ），該案被告乙○○當然要受敗訴判決。然而本案被告與陳 奕成間之第18號車位與第26號車位互換，係完全合乎「停車 位使用權證明書」之行為，本為該大廈分管契約所明文許可 ，依據最高法院91年度台上字第242 號判決及最高法院88年 度台上字第3223號判決意旨，原告當然要受其拘束。三、證人謝重陽於96年4月18日言詞辯論中表示：（被告於96年4 月18日答辯狀中請求傳訊）
伊是在83年3 月搬進去，有一次陳奕成在談，伊剛好下班在 場，伊只知道他們好像在談車位的事情，當時他們已經談完 ，伊只是聽到有要換車位，是18號（被告甲○○）與26號的 車位交換，事後就是甲○○去停26號，25號當時因為陳奕成 做生意失敗，後來就成空位，被告已經在26號停很久了，25 號就沒人停，25號車位法拍後就是原告在停。陳奕成當時是 有25號、26號車位，是26號與18號交換使用，讓被告使用， 是機械式的車位，有三層。
四、兩造爭執事項：
被告甲○○與訴外人陳奕成在公寓大廈管理條例實施前之第 26號車位與第18號停車位交換約定，原告是否應受該約定拘 束？
(一)原告主張：
1.伊從民國83年搬進去，都有與原告協議停車位，且有互換的 協定，互換的位置以前是在18號，換了是26號，已經停了13 年，原告本身也住在這裡，伊也有看到，伊停放的位置都很 明顯。（96年4 月3 日言詞辯論中表示）
2.共有物應經全體住戶同意才可變更。（96年4 月18日言詞辯 論中表示）
3.建商在出售時有與所有共有人約定，最高法院也是承認共有 人的契約，對於事後也是有效的，被告私下與林奕成更換， 也是共有人兩人間的約定，並不能改變全體共有人的契約。 （96年5 月8 日言詞辯論中表示）
4.如權證所載，有車位的人就有公同持分的面積，並享有共同
使用權，且住戶買車位時有簽訂使用契約，形成分管契約， 第18 號 車位就是屬於被告，第26號車位是原告所有。被告 與林奕成之更換並不具有分管契約的效果。（96年5 月29日 言詞辯論中表示）
(二)被告抗辯：
1.本件在94年雄簡9811號有確認判決原告的停車位是在系爭大 樓的26號車位。（96年4月3日言詞辯論中表示） 2.債權問題是錯誤的，發生是在公寓大廈管理條例之後的事情 ，原告是在86年才取得，94年度雄簡字第9811號也是屬於公 寓大廈管理條例之後的事情與本案無關。被告是原告住在那 裡時就已經停在26號，原告應受此拘束。
（96年5月8日言詞辯論中表示）
3.本件分管契約並沒有變動，是合理的，依照民事判決都是容 許交換買賣的。且於早期每個住戶都是有使用權，不是所有 權，且是公共設施，在大家的所有權以上的使用權。原告訴 訟代理人所述，是於公共設施每戶都有所有權，停車位是再 劃分有買房子的住戶有使用權，停車位使用權證明書是車位 轉售，及隨同買賣交易轉售，分管契約也沒有改變過。（96 年5 月29日言詞辯論中表示）
五、本院之判斷：
(一)按「共有人就共有物分管部分，有單獨之管理權」、「公寓 大廈管理條例實施前，…以契約約定將該建築物之特定共用 部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規定 ，成立分管契約，各立約之區分所有權人及知悉或可得知悉 該約定之受讓人，應受其拘束。」最高法院91年度台上字第 242 號判決及88年度台上字第3223號判決分別著有明文。且 依據本案「現代都會」之車位使用權預定契約書，已經明白 載明是：「車位使用權」，經查原建設公司即「台聚建設有 限公司」所發出之「車位使用權證明書」，內載：「本停車 位之使用權僅得轉售於本大樓其他所有權人或隨同本大樓內 房地所有權一併轉售。」足證，依據該大樓分管契約之約定 ，本來就允許住戶間互相轉讓車位使用權，亦符合契約自由 原則。且依據最高法院91年度台上字第242 號判決及最高法 院88年度台上字第3223號判決之意旨，系爭大樓住戶，均要 受上開規定之約束。因此，依據原告起訴狀所陳，原告乙○ ○係於86年8 月22日向蔡春桂所購得系爭房屋建物所有權， 而蔡春桂乃於86年5 月23日始因法院拍賣而取得系爭建物所 有權。經查，系爭第26號車位早於民國83年初已經因互易交 換而由訴外人陳奕成將系爭車位交給被告持有並取得專有使 用權及管理權，業據證人謝重陽到庭證稱：伊是在83年3 月
搬進去，有一次陳奕成在談，伊剛好下班在場，伊只知道他 們好像在談車位的事情，當時他們已經談完，伊只是聽到有 要換車位，是18號（被告甲○○）與26號的車位交換，事後 就是甲○○去停26號，25號當時因為陳奕成做生意失敗，後 來就成空位，被告已經在26號停很久了，25號就沒人停，25 號車位法拍後就是原告在停。陳奕成當時是有25號、26號車 位，是26號與18號交換使用，讓被告使用，是機械式的車位 ，有三層等語。而本案被告取得系爭第26號車位之使用權， 本來就符合該大廈分管契約之規定，不但對於受讓人即被告 甲○○應繼續存在，對於訴外人陳奕成亦繼續存在，而且對 於「各立約之區分所有權人及知悉或可得知悉該約定之受讓 人，應受其拘束」。既然原告之前手蔡春桂係遲至86年才取 得建物所有權，自應受該大廈之分管契約之拘束，因此原告 僅能取得第18號車位之使用權，而無法取得第26號車位之使 用權，極為明確。且原告如認被告不得使用上開第26號車位 而應由其使用，應於86年8 月22日向蔡春桂所購得系爭房屋 建物所有權及18號車位使用權之初，即向被告表示異議，其 不為此舉，顯已默認被告使用前述第26號車位之合法性。綜 上所述，原告依民法第184 條第1 項前段、第213 條第1項 及第179 條規定請求被告返還停車位，即嫌無據，應予駁回 。
(二)原告之訴既遭駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁 回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文 。
中 華 民 國 96 年 6 月 8 日 高雄簡易庭 法 官 張世賢
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 徐麗紅
中 華 民 國 96 年 6 月 8 日
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