臺灣高雄地方法院民事判決 95年度雄簡字第8518號
原 告 甲○○○
之4
訴訟代理人 周崇賢律師
被 告 丁○○
被 告 優買家不動產經紀有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國96年5 月29
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告丁○○應給付原告新台幣玖萬陸仟元及自民國九十五年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告優買家不動產經紀有限公司應給付原告新台幣壹萬陸仟元及自民國九十五年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回
訴訟費用由被告丁○○負擔新台幣壹仟零貳拾元，被告優買家不動產經紀有限公司負擔新台幣壹佰柒拾元，餘新台幣伍佰捌拾元由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告丁○○、被告優買家不動產經紀有限公司如分別以新台幣玖萬陸仟元、新台幣壹萬陸仟元為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告丁○○委由被告優買家不動產經紀有限公司 （下稱優買家公司）出租其所有門牌號碼高雄市鼓山區○○ ○路2222號2 樓之1 、2 樓之2 建物（下合稱系爭建物）。 原告於民國95年5 月25日與被告優買家公司簽立委託承租契 約書（下稱委託契約），被告優買家公司應負責使系爭建物 得供原告作為托兒所及托嬰中心使用，原告應給付服務報酬 新臺幣（下同）16,000元，原告於當日交付定金即作為服務 報酬一部分之5,000 元予被告優買家公司，並於95年6 月16 日與被告丁○○簽立不動產租賃契約書（下稱租賃契約）， 承租系爭建物，租賃期間自95年7 月20日起至103 年7 月19 日止，租金每月32,000元，原告並交付1 個月租金32,000元 、押金64,000元予被告丁○○，另交付服務報酬餘額11,000 元予被告優買家公司。嗣原告申請變更系爭建物使用執照及 室內裝修查驗，經高雄市政府工務局於95年7 月24日函覆因 系爭建物位在2 樓，不符系爭建物所在住宅區僅限於第一層 能作為社服設施使用之規定，且無法補正申請，無法符合原
告承租系爭建物作為托兒所及托嬰中心使用之目的，被告丁 ○○明知或可得而知系爭建物所在區位使用之限制，而以不 能之給付作為契約之標的，且不能之情形無法除去，被告優 買家公司為專業不動產經紀公司，對於系爭建物坐落區位使 用之限制，應有足夠之知識，否則其行使權利、履行義務有 違民法第148 條之規定，又因原告與被告丁○○所簽立租賃 契約無效，故被告優買家公司受領報酬無法律上之原因。爰 依民法第113 條、第247 條第1 項之規定，請求被告丁○○ 應返還租金32,000元、押金64,000元，並賠償原告支出裝潢 費用50,000元；依民法第179 條之規定及委託契約第6 條第 6 款之約定，請求被告優買家公司返還服務報酬16,000元。 聲明：（一）被告丁○○應給付原告146,000 元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。 （二）被告優買家公司應給付原告16,000元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。二、被告丁○○則以：原告與被告丁○○簽立租賃契約前，會同 工務局人員勘查確認系爭建物可作為托兒所及托嬰中心，且 原告與被告丁○○簽立租賃契約時，一再重申其有辦法設立 托兒所，原告係因不想承租系爭建物，故意利用關係使變更 使用執照之申請案不獲通過。原告欲主張系爭建物不能作其 用途使用，應於簽立租賃契約前主張，原告既於95年6 月16 日簽立租賃契約，即表示原告已確認系爭建物可作為其用途 使用。又被告丁○○已依租賃契約將系爭建物交予原告使用 ，並無給付不能之情形。且被告丁○○於簽立租賃契約前， 並無法知悉系爭建物可否作為設立托兒所使用等語置辯，並 聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准供擔保宣告免為 假執行。
三、被告優買家公司則以：被告優買家公司為房屋仲介業者，僅 負責報告出租人與承租人訂約之機會，或雙方訂約之媒介， 並不負責使原告可達其承租系爭建物之用途，且系爭建物可 否設立托兒所，事涉住戶規約及行政規定之申辦程序，並非 被告優買家公司所得知悉。又原告與被告丁○○簽立租賃契 約前，會同工務局人員勘查確認系爭建物可作為托兒所及托 嬰中心，且於簽立租賃契約時，一再表示可以通過變更申請 ，並要求讓其提前裝修，原告係因不想承租系爭建物，故意 利用關係使變更申請案不獲通過，不可歸責於被告優買家公 司。又依委託契約第6 條第6 款約定，原告欲主張系爭建物 不能作其用途使用，應於簽立租賃契約前主張，原告既於95 年6 月16日簽立租賃契約，即表示原告已確認系爭建物可作 為其用途使用，不可請求返還，被告優買家公司受領報酬並
非無法律上之原因等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。如受 不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
四、本件經依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理 並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
下列事項為兩造所不爭執，並有委託契約、租賃契約、高雄 市政府工務局95年7 月24 日 高市工務建字第095A001471號 函、96年3 月30日高市工務建字第0960008787號函、96年4 月16日高市都發二字第0960005209號函各1 份在卷可稽。 ㈠被告丁○○委由被告優買家公司出租其所有系爭建物，原告 於95年5 月25日與被告優買家公司簽立委託契約，約定原告 承租系爭建物作為托兒所及托嬰中心使用，原告應給付服務 報酬16,000元，並於當日交付定金即作為服務報酬一部分之 5,000 元予被告優買家公司。
㈡原告於95年6 月16日與被告丁○○簽立租賃契約，向被告承 租系爭建物，租賃期間自95年7 月20日起至103 年7 月19日 止，租金每月32,000元，原告並交付1 個月租金32,000元、 押金64,000元予被告丁○○，另交付服務報酬餘額11,000元 予被告優買家公司。
㈢高雄市政府工務局於95年7 月24日函覆意旨略以系爭建物位 在第二層，與變更高雄市內惟埤文化園區特定區計畫（通盤 檢討）案第10章土地分區管制與都市設計第3 節土地使用分 區管制規定第3 條規定不符而不予准許。
五、兩造爭執事項：
㈠系爭租賃契約是否因不能之給付而無效？
㈡原告請求被告丁○○給付146,000 元，有無理由？ 原告請求被告優買家公司給付16,000元，有無理由？ 茲論述如下：
㈠系爭租賃契約是否因不能之給付而無效？
⒈以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246 條 第1 項前段定有明文。債務人給付不能，以事實審法院裁判 時為準，如事實審法院言詞辯論終結時，債務人處於給付不 能之狀態，縱其不能之情形，將來或可除去，仍難謂非給付 不能，最高法院70年度台上字第1840號判決要旨參照。 ⒉本件原告於95年5 月25日與被告優買家公司簽立委託契約及 95年6 月16日與被告簽立租賃契約承租系爭建物，俱約定原 告承租系爭建物係作為托兒所及托嬰中心使用，此為兩造所 不爭執。況證人程麗雲亦證稱：「當時原告表示要請工務局 的人到現場看房子，因為原告當時有表示他承租該建物是要 作為托兒所使用，若工務局人員通過消防、安全檢查，且該 建物可以作為托兒所使用，則他會與出租人簽立租賃契約」
等語（本院96年1 月4 日筆錄）。換言之，被告優買家公司 受原告委託仲介及被告丁○○出租之系爭建物應以可供原告 作為托兒所及育嬰中心使用，始符合契約之本旨。 ⒊經查，本件系爭建物因座落高雄市內惟埤文化園區特定區， 原告以被告名義申請變更系爭建物使用執照，前經高雄市政 府工務局於95年7 月24日、96年3 月30日分別函覆，因系爭 建物位在第二層，與變更高雄市內惟埤文化園區特定區計畫 （通盤檢討）案第10章土地分區管制與都市設計第3 節土地 使用分區管制規定第3 條規定不符，不予准許，且自81年8 月17日起迄今，皆不得作為福利設施使用 (即本件托兒所及 托嬰中心使用)， 亦有高雄市政府都市發展局96年4 月16日 高市都發二字第0960005209號函覆本院在卷。故本件被告丁 ○○提供出租之系爭建物自契約訂立迄今因無法供原告申請 變更系爭建物使用執照作為設立托兒所及托嬰中心之用，難 謂非給付不能而無效。
㈡原告請求被告丁○○給付146,000 元，被告優買家公司給付 16,000元，有無理由？
⒈無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知 者，應負回復原狀或損害賠償之責任；契約因以不能之給付 為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者， 對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠 償責任，民法第113 條、第247 條第1 項分別訂有明文。 ⒉本件被告優買家公司與原告簽立委託契約及被告丁○○與原 告簽立租賃契約承租系爭建物，俱明知原告承租系爭建物係 作為托兒所及托嬰中心使用，本件系爭建物因座落高雄市內 惟埤文化園區特定區，不得作為福利設施使用 (即本件托兒 所及托嬰中心使用)， 業如前述。本件被告優買家公司為專 業不動產經紀公司，被告丁○○為系爭建物之所有權人，對 於系爭建物之使用分區限制，當為彼等訂約時所知或可得而 知，故原告與被告優買家公司間之委託契約及與被告丁○○ 間之租賃契約，因自契約訂立迄今被告等始終無法提供原告 申請變更系爭建物使用執照作為設立托兒所及托嬰中心之用 而無效。是故，本件原告請求被告優買家公司應返還已收受 之仲介服務報酬16,000元及被告丁○○應返還已收受之租金 及押金共計96,000元，依法有據，應以准許。 ⒊又契約因以不能之給付為標的而無效，一方當事人對他方當 事人應負損害賠償責任者，須以他方當事人非因過失而信契 約為有效，所致之損害有限。如他方當事人於訂約時，亦明 知標的之給付不能，或因有過失而不知者，則不能請求損害 賠償，此觀諸民法第247 條第1 項規定自明（最高法院72年
度台上字第1655號判決要旨參照）。本件原告承租建物既係 欲作為申請設立托兒所及托嬰中心使用，對於租賃標的之分 區使用限制等攸關事項自應事先詳加瞭解、調查後，再與被 告丁○○簽立租賃契約，較臻妥適。豈原告疏未慮及，倉促 締約，並僱請工人施工所為之花費，尚難認無過失之情。故 原告依民法第247 條第1 項所請因僱工裝潢系爭建物之工程 款50,000元，依法無據，不應准許。
六、從而，原告依民法第113 條之規定請求被告丁○○應給付96 ,000 元 、依據委託契約及民法第179 條規定請求被告優買 家公司應給付16,000元及均自95年11月1 日（即起訴狀繕本 送達之翌日）起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息等 情，自屬有據，應予准許，至其逾上開範圍之請求，則無理 由，不應准許。
七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴 訟費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1 項分別定有 明文。經核本件訴訟費用額為1,770 元，爰依上開規定確定 兩造應負擔之訴訟費用如主文第4 項所示；又本件關於原告 勝訴部分，所命給付之金額各未逾50萬元，依同法第389 條 第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，惟被告分別陳明 供擔保請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保 金額准許之。
八、兩造之其餘攻擊、防禦方法，核與本件訴訟結果不生影響， 爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第87條第1 項、第389 條第1 項第5 款、第39 2 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 12 日 高雄簡易庭 法 官 曾仁勇
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 6 月 12 日 書記官 許麗珠
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