臺灣高等法院民事判決 95年度重上字第158號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 顏光嵐律師
複 代理人 阮詠芳律師
陳志偉律師
被 上訴人 東關開發股份有限公司
法定代理人 丙○○
巷24弄32號3樓
被 上訴人 甲○○○
號
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華
民國95年2月10日臺灣士林地方法院94年度重訴字第218號第一審
判決提起上訴，本院於96年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人東關開發股份有限公司（下稱東關公司）未於 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形 ，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、上訴人起訴主張：伊及訴外人鄭經訓為坐落台北縣汐止市○ ○段橫科小段285之296地號土地（下稱系爭土地）共有人， 伊所有權應有部分為1000分之632。伊出借系爭土地予東關 公司興建門牌號碼台北縣汐止市○○街216巷9弄1號房屋（ 建號2467，含地下1層、地上1、2、3層全部，下稱系爭建物 ），作綠野山坡社區之臨時行政暨活動中心使用，待正式之 行政暨活動中心竣工啟用後，東關公司應將系爭土地歸還。 又伊前與東關公司於81年6月20日與綠野山坡社區全體住戶 代表人簽訂借用契約，約定系爭建物及土地之借用期間自81 年6月20日起至83年6月19日止，期限屆滿，如綠野山坡社區 活動中心尚未完成，伊、鄭經訓及東關公司同意繼續借用至 社區活動中心完成止。嗣正式之行政暨活動中心即門牌號碼 台北縣汐止市○○街216巷24弄5之1號B1，於民國90年底完 工，並於91年初啟用，訴外人綠野山坡社區管理委員會（下 稱管委會）亦將臨時行政暨活動中心自系爭建物遷出。詎該 管委會於93年間以東關公司積欠社區管理費為由，聲請原審 民事執行處以93年度執字第16175號強制執行，查封並拍賣 系爭建物，嗣94年3月3日由被上訴人甲○○○以新台幣（下 同）6,210,888元拍定，於94年5月20日辦理所有權移轉登記 。甲○○○於應買時明知系爭建物為無權占有，伊以起訴狀
繕本送達終止系爭土地使用借貸契約，甲○○○即應拆屋還 地，因而起訴，先位聲明請求：㈠確認上訴人就系爭建物有 以6,210,88 8元同一價格之優先承買權存在。㈡被上訴人就 系爭建物於94年5月20日所為之所有權移轉登記應予塗銷。 ㈢甲○○○應將系爭建物返還東關公司，東關公司應於上訴 人給付6,210,888元之同時移轉系爭建物所有權予上訴人。 備位聲明請求：㈠甲○○○應拆除系爭建物，並將系爭土地 返還予伊及全體共有人。㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被上訴人甲○○○則以：上訴人無土地法第104條第1項後段 之優先承買權。另系爭建物為綠野山坡社區建案之一部分， 由東關公司為起造人，而東關公司為上訴人及其兄陳由豪經 營東雲股份有限公司（下稱東雲公司）之子公司，上訴人已 出具土地使用同意書，且該土地使用同意書無時間限制，已 概括同意系爭建物使用系爭土地。且綠野山坡社區建案為另 「東雲汐止社區新建工程」開發案之一小部分，房地產開發 商於開發案推動前，即已取得基地所有權或與地主簽定合建 契約，就開發案所需土地為「永久利用」。另系爭建物與同 為綠野山坡社區建案之「臺北縣汐止市○○街216巷9弄2、3 、4號及臺北縣汐止市○○街11、13號」等5棟建物，同時為 台北縣政府核發「78汐建字第679號」建造執照及「81 使字 第456號」使用執照之標的，此6棟建物實係與同社區其他建 物整體開發，均為永久使用。縱認上訴人與東關公司就系爭 土地曾成立附解除條件之使用借貸關係，以系爭建物經2次 減價拍賣仍具6,210,888元價值，拆除實違反物盡其用原則 ，且上訴人於強制執行拍賣期間，遲不主張權利，至拍定後 始起訴，係權利濫用等語置辯。
四、被上訴人東關公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。
五、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡上開廢棄部分先位聲明：1.確認上訴人就系 爭建物有以6,210,888元價格之優先承買權存在。2.被上訴 人就系爭建物於94年5月20日以拍賣為原因之所有權移轉登 記應予塗銷。3.甲○○○應將系爭建物交付予東關公司。4. 東關公司應於上訴人給付6,210,888元之同時，將系爭建物 之所有權移轉登記並將系爭建物交付予上訴人。備位聲明： 1.甲○○○應拆除系爭建物，將系爭土地返還予上訴人及其 他共有人。2.願供擔保請准宣告假執行。
甲○○○則聲明：上訴駁回。
六、上訴人及甲○○○不爭執之事實如下：
㈠上訴人及訴外人鄭經訓為系爭土地之共有人，上訴人之所有
權應有部分為1000分之632。
㈡系爭建物（坐落系爭土地上）原屬東關公司所有。嗣綠野山 莊管理委員會於93年間以東關公司積欠社區管理費為由，聲 請原審民事執行處查封並拍賣系爭建物（執行案號93年度執 字第16175號），嗣94年3月3日由甲○○○以6,210,888元拍 定，且已為所有權移轉登記。
㈢上訴人於94年3月7日具狀向原審民事執行處表示願以同一價 格優先承買。嗣原審民事執行處於94年3月16日裁定駁回其 聲請，該裁定已確定。
㈣系爭建物為綠野山坡社區建案之一部分，由東關公司為起造 人，並與同為綠野山坡社區建案之「臺北縣汐止市○○街21 6巷9弄2、3、4號及臺北縣汐止市○○街11、13號」等5棟建 物，同為台北縣政府核發之「78汐建字第679號」建造執照 及「81使字第456號」使用執照之標的。
㈤上訴人曾於81年6月20日就系爭土地簽立借用契約書（見原 審卷第79頁）；曾出具土地使用同意書、申請書、同意書（ 見原審卷第164頁至第175頁）。
㈥綠野山坡全貌照片、系爭建物現況照片、東雲汐止社區新建 工程基地整體共同開發使用狀況圖、東雲汐止社區新建工程 全區地形圖屋形圖、東雲汐止社區新建工程全區面積計算表 各型單層面積計算表之形式及實質真正（見原審卷第136 頁 至第141頁）。
㈦前揭285之296地號土地係分割自同小段285之166地號土地， 另同小段285之166地號土地又係分割自同小段285之1地號土 地（土地登記簿謄本見原審卷第14頁、本院卷第75頁）。七、上訴人及甲○○○爭執事項如下：
㈠先位聲明：
上訴人可否依土地法第104條第1項後段之規定就系爭建物主 張同一價格之優先承買權？
㈡備位聲明：
1.上訴人是否將系爭土地出借予東關公司興建系爭建物？ 2.前揭使用借貸契約，有無合法終止？
3.系爭建物是否無權占用系爭土地？
4.上訴人主張拆屋還地，是否違反民法第148條？八、本院得心證之理由：
㈠先位聲明：
1.上訴人主張依土地法第104條第1項後段規定就系爭建物有 優先承買權云云，為甲○○○所否認。經查：土地法第10 4條第1項固然規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或 承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所
有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後 定之」，惟本條項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有 依同樣條件優先購買之權，係指地上權設定人、出典人或 出租人，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，有 依同樣條件優先購買之權，申言之，必須房屋所有人與基 地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要件， 最高法院69年台上字第945號判例參照。本件東關公司與 基地所有權人即上訴人間，並無地上權、典權或租賃關係 存在，故上訴人對系爭建物並無優先購買權。
2.從而，上訴人先位聲明請求確認就系爭房屋有土地法第10 4條第1項後段之優先購買權存在，於法不合。其請求被上 訴人就系爭建物於94年5月20日以拍賣為原因之所有權移 轉登記應予塗銷、甲○○○應將系爭建物交付予東關公司 、東關公司應於上訴人給付6,210,888元之同時，將系爭 建物之所有權移轉登記並將系爭建物交付予上訴人，均無 理由，不應准許。
㈡備位聲明：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。又當事人於其利己事實 之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外 ，應負立證之責，最高法院18年上字第1685號判例參照。 另基地所有權人出具土地使用同意書，無償同意他人在基 地上興建房屋者，因該土地使用同意書僅具債之效力，僅 於當事人間有其效力，第三人買受系爭房屋，並不當然繼 受其前手與基地所有權人間之使用借貸關係，不得執該關 係主張其有使用基地之權利，最高法院86年台上字第94號 判決意旨足參。本件上訴人及共有人鄭經訓於東關公司興 建系爭房屋時，曾出具土地使用同意書，供東關公司建屋 使用，為上訴人、甲○○○所不爭執，復有土地使用同意 書可參（見原審卷第164頁至第175頁），可信為真。惟依 前揭說明，該土地使用同意書僅具債之效力，僅於上訴人 與東關公司間有其效力，甲○○○買受系爭房屋，並不當 然繼受東關公司與上訴人間之使用借貸關係，不得執該關 係主張其有繼續使用基地之權利。故甲○○○抗辯上訴人 已出具土地使用同意書，即係同意系爭房屋永久使用土地 云云，尚非可採。
2.上訴人主張以起訴狀繕本為終止使用借貸關係之意思表示 ，該起訴狀繕本業於94年9月13日送達於東關公司有送達 回執可考（見原審卷第7頁、第64頁），故上訴人與東關 公司間就系爭土地之使用借貸關係已於94年9月13日終止
，系爭房屋即無占有使用系爭土地之權利。而甲○○○復 無法提出其他積極證據，足資證明其所有之系爭房屋有占 有使用系爭土地之權利來源，故上訴人主張系爭房屋係無 權占有系爭土地，足可取信。
3.惟按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要 目的，民法第148條第1項定有明文。查權利之行使，是否 以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得 之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比 較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他 人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人 為主要目的，此乃權利社會化基本內涵之解釋，最高法院 71年度台上字737號判例參照。本件上訴人主張甲○○○ 應拆屋還地云云，如前所述，系爭房屋固然無權占有系爭 土地，惟系爭建物係綠野山坡社區整體開發建案，全部26 3戶其中之一戶，對此一開發建案，上訴人及共有人鄭經 訓總計提供270筆土地供東關公司興建房屋，另第三人黃 守仁、李玲玲各提供1筆、蔡彰庠提供2筆土地，有上訴人 提出之土地使用同意書為證（見本院卷第224頁至第288頁 ），且為甲○○○所不爭執，自可採信。上訴人與共有人 鄭經訓係綠野山坡社區開發案土地之主要提供者，上訴人 應已知悉系爭房屋建築完成後，將成為綠野山坡社區之一 部分，系爭房屋之存在與社區之整體規劃息息相關。此與 一般民眾僅有1、2筆土地卻遭第三人無權占有者，顯有不 同。況系爭房屋與台北縣汐止市○○街216巷9弄2、3 、4 號及台北縣汐止市○○街11、13號等5棟建物，同時向台 北縣政府申請並經核准「78汐建字第679號」建造執照， 完工後並取得「81使字第456號」使用執照，有該建造執 照可證（見原審卷第163頁），以現場照片觀之，系爭建 物與其他前後、左右棟之建物均為紅瓦白牆之別墅造形， 建物外形相當一致，係整批規劃設計（現場照片見原審卷 第18頁、第136頁）。系爭建物前後左右均有其他相同設 計之別墅情形下，如拆除系爭建物，其占有之基地面積狹 小，上訴人亦不能為其他利用，反之，系爭建物以6,210, 888元拍定，其市價至少值620萬元，並非殘破不堪之老舊 建築，貿然拆除不僅違反物盡其用原則，且甲○○○將受 有鉅大損害，故本院審酌上訴人、甲○○○之損益情形， 而認為如准許上訴人拆除系爭建物將損害甲○○○之權利 ，與前述民法第148條第1項之規定未合，故上訴人請求拆 屋還地云云，於法不合。
4.綜上，上訴人備位聲明請求甲○○○應拆除系爭房屋後，
返還系爭土地，非有理由，不應准許。
九、從而，上訴人先位聲明請求確認就系爭建號有優先承買權存 在、被上訴人就系爭建物之所有權移轉登記應予塗銷、甲○ ○○應將系爭建物交付予東關公司、東關公司應於上訴人給 付6,210,888元之同時將系爭建物之所有權移轉登記並將系 爭建物交付予上訴人，及備位聲明請求甲○○○應拆除系爭 建物，並將系爭土地返還予上訴人及其他共有人，均無理由 ，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲 請，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回。
十、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所立論之證據 資料，均經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰無庸逐 一論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 29 日 民事第十六庭
審判長法 官 沈方維
法 官 張競文
法 官 呂淑玲
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 96 年 6 月 29 日 書記官 明祖全附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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