臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第2022號
原 告 東南旅行社股份有限公司
法定代理人 壬○○
訴訟代理人 癸○○
吳啟孝律師
複代理人 范 惇律師
陳家淳律師
謝政曄律師
被 告 乙○○
子○○
共 同
訴訟代理人 吳雨學律師
上列當事人間調整租金事件，本院於中華民國九十六年六月十四
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
㈠被告己○○已於民國九十五年七月六日死亡，由其繼承人庚 ○○、乙○○、甲○○、丙○○、丁○○、戊○○、辛○○ 繼承 (另被告己○○長女連順子早於日據日期昭和十八年一 月二十二日死亡），業據被告提渠等戶籍謄本及繼承系統表 附卷可稽，且為原告所是認，核無不合。本院於九十六年四 月三十日裁定命渠等承受訴訟，核先敘明。
㈡按「訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承 當訴訟。」民事訴訟法第二百五十四條第一項定有明文。又 被告己○○於九十五年五月二日將坐落系爭土地上一○五八 建號，門牌號碼為臺北市○○區○○路二七巷十一號二樓房 屋所有權移轉予乙○○、連佩致各應有部分二分之一，有建 物登記謄本在卷可稽。按「土地及房屋同屬一人，而將土地 及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年臺上字第一 四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用 土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地 之房屋所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當 屬租賃。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四 百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則 除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租 ，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受
人，對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均 繼續其原來之法律關係。」（最高法院八十九年度台簡抗字 第二號判決意旨參照）原告與被告己○○分別因法院強制執 行，承受上揭房屋及坐落之原告共有坐落同市區○○段○○ 段四四三地號土地，而成立租賃關係，嗣被告將上揭房屋所 有權移轉予乙○○、連佩致，依上揭說明，自應由渠等繼續 原有之租賃關係。被告乙○○、連佩致經上揭己○○之承受 訴訟人及原告同意聲請代上揭己○○之承受訴訟人承當訴訟 ，經核無不合。
㈢按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百 五十五條第一項第三款定有明文。原告起訴時，原聲明：㈠ 被告擬制租賃原告所有坐落臺北市○○區○○段三小段四四 三地號土地之租金應自九十四年四月一日起，調整為每月一 萬九千三百六十八元。㈡被告應自九十四年四月一日起，每 月給付原告一萬九千三百六十八元。嗣於九十六年六月十四 日減縮其聲明為：請求核定被告乙○○、連佩致占有坐落臺 北市○○區○○段三小段四四三地號土地，自九十四年四月 一日起至終止占有之日止，每月應分別給付原告每月之租金 八千八百九十四元（即合計一萬七千七百八十八元）應予准 許。
二、原告主張：被告所有門牌號碼為臺北市○○區○○路二七巷 十一號二樓房屋占用原告共有坐落同市區○○段○○段四四 三地號土地，兩造就上揭土地之請求給付租金事件，經臺灣 高等法院以八十九年三月十四日八十七年度上更㈠字第四六 一號判決，命被告給付按申報地價年息百分之七點○九，及 土地使用比例○．一五○六計算之租金，目前為每月六千九 百六十九元。茲因系爭土地鄰接之中華路拓寬，與板南線捷 運系統完工通車後，當地活動隨之繁榮鼎盛，原告原有同路 巷十一號三、四樓，與十三號一、二、三樓，及十五號四樓 房屋與基地曾委託房屋，前曾委託房屋仲介公司出售多年均 無人問津，但已分別於九十一年七月十七日至九十三年九月 十四日出售，同路巷十一號地下一樓房屋亦於九十二年一月 十二日以每月租金三萬五千元出租，房租之調漲以倍數計。 被告所有上揭房屋前曾七年未曾出租，但已於九十一年四月 間以每月三萬二千元，出租Hair stgyling髮廊，被告所受 之利益倍增，縱依被告抗辯僅每月租金二萬八千元，亦較被 告於前案所陳之八十年一月出租之租金一萬四千五百元高出 二倍；再者，上揭房屋於前揭訴訟程序，委託華邦不動產鑑 定顧問於八十七年二月二十六日鑑定為八十九萬六千零二十
五元，但其基地依九十四年一月一日公告現值每平方公尺為 二十四萬四千元，價值高達四百四十八萬三千零六十一元， 被告每月應給付房租，如改按實收房屋三萬二千元與房地總 價比例計算，應為二萬六千六百七十元。因此被告享受偏高 且不合理之利益，故一直不不願與原告商談購買土地或出售 房屋，以解決房地產權不一之情況，甚至拒絕給付九十二年 六月一日至九十三年十二月三十一日地租十五萬一千四百十 四元。原告陸續出售房地，保留予被告之土地面積已確定， 且原告判決土地之比例有誤，按依上揭房屋面積占地上一、 二、三、四樓及頂增建與地下一、二樓房屋面積之比例計算 ，固為○．一五○六，但地下一、二樓部分之基地為上揭四 四三地號及四四○地號土地，且面積均為一百四十五點一八 平方公尺，而四四三地號土地僅一百二十二平方公尺，上揭 地下層僅占用八十七點四七平方公尺，且頂樓之違章建築既 為非法建築，該零點八七三六平方公尺亦不能列入計算。另 四樓之房屋係合併同巷十三號四樓使用，面積共七十一點八 三平方公尺，佔用四四三地號土地面積應小於七十一點八三 平方公尺。地下二樓之用途為「其他」類似「防空避難室」 房屋潮濕，室內迴音嚴重，且無採光通風，無法使用，慣例 均不分配土地應有部分。而原告所有成都路二七巷十一號三 、四樓房屋已陸續出售，除被告房屋外，其他各層樓房，與 基地之關係為分別所有，被告應分配基地之所有權應有部分 ，應向原告購買，該三、四樓房屋之基地並無多餘所有權應 有部分可讓售予被告，故地租應給付予原告，不應再按所有 權應有部分比例計算。因此系爭房屋佔用土地應為零點二二 七一 (相當於被告於八十四年十月向本院起訴確認優先承買 上揭地號土地所有權應有部分四分之一」接近）。據此計算 每月租金應為一萬七千七百八十八元，被告應各給付八千八 百九十四元云云。並聲明：請求核定被告乙○○、連佩致占 有坐落臺北市○○區○○段三小段四四三地號土地，自九十 四年四月一日起至終止占有之日止，每月應分別給付原告每 月之租金八千八百九十四元。
三、被告則以：原告之上揭土地所有權應有部分僅一百二十分之 六十，並非四分之三，因此目前每月地租應為五千二百六十 五元（計算式85,600元×122（平方公尺）×0.1506×7.09% ×60/120÷12(月）＝5,265元。上揭房屋係於民國六十七年 間興建，屋齡已達三十年之久，雖位於西門町區域內，然系 爭房屋並非緊鄰大馬路邊，位於狹小之巷弄內，且上揭房屋 係四層樓房之第二層，自非一樓之店面所能比擬，況近年不 景氣，商區人潮早已移至臺北市東區或信義計畫區，上揭土
地之申報地價不昇反降，已自每平方公尺十二萬二千八百元 調降為八萬五千六百元。又上揭房屋確於九十一年四月間， 以每月二萬八千元出租他人經營髮廊，得以出租係因被告於 上揭房屋修繕裝潢結果，與原告得否調漲租金要屬二事。於 九十二年間發生SARS期間，因上揭房屋之承租人要求，而給 予減免房屋租金，是被告得以將房屋出租係因機會成本所致 ，與原告得否調整租金無涉。上揭房屋佔用上揭土地比例為 零點二二七一，係臺灣高等法院八十七年度上更㈠第四六一 號民事確定判決所認定，非原告所得任意否定等語。並聲明 ：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實
㈠原告與被告己○○分別因法院強制執行，承受上揭房屋及坐 落之原告共有坐落同市區○○段○○段四四三地號土地，而 成立租賃關係，嗣被告己○○將上揭房屋所有權移轉予被告 乙○○、連佩致，依上揭說明，自應由被告乙○○、子○○ 繼續原有之租賃關係。
㈡上揭土地坐落於西門町鬧區○○○○○路於八十八年十二月 二十五日板南線龍山寺至臺北市政府站開始營運，與木柵線 、淡水線、新店線及中和線已通車路段相互連接。 ㈢原告與被告己○○間臺灣高等法院八十七年度上更㈠字第四 六一號請求給付租金事件，八十八年九月八日準備程序期日 ，兩造表示：「（法官：兩造對樓層比例，將二樓利用價值 把比較優勢一樓與比較劣勢的三、三樓及地下室，一率（律 ）依樓板坪數來計算，優劣互參，與發回前本院的計算方式 來計算，做為二樓房屋與其他上、下樓利用土地的利益平均 計算？）沒有意見，同意依此來計算。」「（法官：對本院 更審前計算的各樓層坪數及增建部分面積的計算方式有何意 見？）沒有意見，我們爭執的是租金部分。」（臺灣高等法 院上揭案卷第四五至四七頁）
㈣原告與被告間就上揭土地，請求給付租金事件，經臺灣高等 法院於八十九年三月十四日判決，認定依被告上揭房屋使用 土地之比例為零點一五○六，及按申報地價年息百分之七點 ○九計算，被告應給付原告之租金，有上揭確定判決在卷可 稽。
㈤八十九年八月三十一日板南線，自龍山寺延伸至新埔站，同 年十二月三十日板南線，南港方向全線貫通至南港地區。 ㈥上揭土地八十三年七月一日至八十九年三月十四日之公告地 價均為每平方公尺十五萬三千五百元，公告現值為每平方公 尺二十五萬二千元，八十九年七月至九十二年十二月三十一 日公告地價仍十五萬三千五百元，公告現值於九十三年一月
降至二十三萬八千元，九十三年一月公告地價降至十萬七千 元，申報地價為八萬五千六百元，九十四年一月公告現值微 昇至二十四萬四千元，有原告提出之土地登記謄本、地價證 明在卷可稽（本院調字卷第三二頁、訴字卷第八五、八六頁 ）嗣九十六年一月公告現值為二十五萬五千元，申報地價為 八萬四千元，亦有被告提出之土地登記謄本在卷可稽（本院 訴字第二五二頁）。
五、按「訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者， 當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻 擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判 決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防 禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法第 三百九十九條第一項規定之趣旨觀之甚明。」（最高法院四 十二年度台上字第一三○六號判例要旨參照）次按「（一） 按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項 為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟 標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果 已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令 ，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外， 應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作 相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則。」（最高法 院九十二年度台上字第三一五號判決要旨參照）兩造間就上 揭土地之臺灣高等法院八十七年度上更㈠字第四六一號請求 給付租金事件，八十九年三月十四日判決前，兩造所提出或 得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相 反之主張之攻擊防禦方法，均不得提出。況上揭確定判決關 於佔用面積之計算，為兩造陳明不予爭執，自不得再為相反 主張。而本件上揭房屋使用上揭土地之狀況，與前揭判決之 情形，並無任何改變，從而原告於本件再主張應將頂樓及地 下一、二層之面積自計算使用土地比例扣除，即屬無據。至 原告主張其業已將其他樓層應分攤之上揭土地所有權應有部 分出售予其他樓層房屋之所有人，僅餘之應有部分應屬被告 應分攤之應有部分，並應以○點二二七一計算被告應給付之 租金云云，惟原告如何出售其他樓層房屋應分攤之應有部分 ，涉及原告出售之利益及交易機會容易否，自不得單憑原告 一已之意即用以論斷被告上揭房屋使用上揭土地面積及比例 。況依上揭臺灣高等法院判決，業已認定上揭房屋實際使用 面積，則依上揭說明，原告既不得就此為相反主張，而受拘 束，仍執意為之，自不得拘束被告。
六、原告主張：兩造間上揭土地租賃關係，因自八十九年三月十
四日上開臺灣高等法院判決後，迄今因市況繁榮，租金漲價 數以倍計，且上揭房屋係作為出租他人營業使用，應不土地 法第九十七條限制，租金額應予調整為每月一萬七千七百八 十八元（即被告每人應給付八千八百九十四元）云云。被告 則抗辯上揭土地之價值未昇反降，原告自無請求調整之理由 等語。按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得 聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」 民法第四百四十二條定有明文。次按「租賃物為不動產者， 其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租 額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為 標準。」（最高法院二十年度上字第二八三號判例要旨參照 ）而「民法第四百四十二條所謂價值之昇降，係指租賃物本 身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。」（最高法院 二十六年滬上字第四號判例要旨參照）查：
㈠「按在舉辦規定地價或重新規定地價之當年，直轄市或縣（ 市）政府地價評議委員會得以依本條例第四十六條編製之土 地現值表，作為評定公告地價之參考。」平均地權條例施行 細則第四十六條定有明文。次按「直轄市或縣（市）政府對 於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖 並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土 地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時 ，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉 現值及補償徵收土地地價之依據。」平均地權條例第四十六 條亦有明文。是政府公告調整地價，係斟酌各該土地之地價 動態即繁榮程度後始予核定。上訴人主張公告地價之調整， 係依據當地繁榮程度調整，自屬有據。又上揭臺灣高等法院 確定判決所依據及判決時，最後之公告地價為八十三年七月 至八十九年三月十四日之公告地價，為每平方公尺十五萬三 千五百元，公告現值為每平方公尺二十五萬二千元，惟自八 十九年七月後，上揭土地價值一直下跌，至原告起訴日即九 十四年三月二十四日時之九十四年一月公告現值僅有二十四 萬四千元，而公告地價亦僅有十萬七千元，均低於上揭確定 判決時之公告現值及公告地價，是原告起訴時，就上揭八十 九年三月十四日臺灣高等法院確定判決時為基準，上揭土地 價值係呈跌降之趨勢，原告主張於起訴時有昇漲之情事，即 屬無據。
㈡再者，而本件言詞辯論終結期日九十六年六月十四日時之九 十六年一月上揭土地公告現值為每平方公尺二十五萬五千元 ，申報地價僅為每平方公尺八萬四千元；上揭九十六年一月 公告之土地公告現值與公告地價與八十九年三月十四日時相
較，公告現值固調昇為每平方公尺二十五萬五千元，每平方 公尺相差三千元，惟申報地價則自九十四年之每平方公尺八 萬五千六百元降為八萬四千元，遠低於八十九年三月十四日 時之每平方公尺十五萬三千五百元，亦比原告起訴時之申報 地價八萬五千六百元即公告地價十萬七千元之八成為低，自 難單以公告現值即遽論上揭土地有昇漲之情事。 ㈢又上揭確定判決計算之租金係以公告地價之年息及土地法九 十七條為據，且原告於該案八十六年三月二十日起訴時，即 自行主張應依土地法九十七條規定計算租金（本院八十六年 度訴字第一○五九號卷第七頁正面）迨至八十六年六月十二 日主張應依各該年度申報地價年息計算租金（上揭卷第八三 頁背面至第八四頁背面）且原告對於上揭確定判決均未上訴 ，依上揭說明，原告不得再就此為相反主張，原告主張不受 土地法第九十七條之限制，即屬無據。而依上揭確定判決所 據以之申報地價分別為八十一年一月之申報地價十一萬五千 二百元、八十三年七月一日為十二萬二千八百元，及八十九 年三月十四日申報地價為十五萬三千五百元，均遠高於九十 六年一月之申報地價八萬四千元，就此基準言，自難認上揭 土地價值有調昇之情事。
㈣本件固經本院囑託宇聯不動產估價師事務所鑑定結果，如依 上揭確定判決確定之比例計算租金每月應增加九百十八元， 惟其依據係以消費者物價指數為依據，而非以上揭土地之價 值為據（鑑定報告第三九頁）。況依臺北市政府之臺北市房 屋租金指數，自八十九年三月起至九十四年係呈下跌趨勢， 於九十五年六月始上揚，惟較諸八十九年三月反而下跌百分 之四點九九（鑑定報告第三八頁）又上揭鑑定所參考之因素 ，亦包括房屋價值（鑑定報告第二一至二三頁、第三一頁） ，則依上揭消費者物價指數所調整之租金，自然認係歸諸於 土地漲價因素。
㈤復上揭確定判決就係依原告主張以申報地價為標準作判斷， 且原告於本件其計算租金亦係以申報地價為標準，而公告地 價之評定復以當地繁榮程度為據，則上揭土地價值是否調昇 亦應以之為判斷之重要基準，始得一致，否則因各種不同之 因素及考量，將使基準不一，而難以比較。況如基準不一， 則所為比較是否公允，即非無疑。是上揭鑑定報告僅以消費 者物價指數為標準，且考量之因素尚包含被告所有整修後房 屋之狀況，基準不一，即難據以謂上揭土地價值昇漲，並為 調昇租金之依據。至被告出租其上揭房屋每月二萬八千元， 因係出租房屋，其直接使用收益標的為房屋，屋況之良窳與 租金高低更有直接關連，且上揭房屋之屋況現經被告整修，
而得以出租為他人經營髮廊，而八十九年三月十四日判決時 之狀況為破舊，內部雜亂亦有照片附臺灣高等法院八十七年 度上更㈠字第四六一號卷可稽（該案卷第五六至五頁），二 時期不可同日而語，自不得以現行屋況得以每月二萬八千元 出租，即謂現時上揭土地價值與八十九年三月十四日時相較 有昇漲之情事。另公告現值雖亦於九十六年一月調整為二十 五萬五千元，惟同時公告之公告地價（或申報地價）則呈下 跌之情形，二者岐異，然公告地價係計算申報地價之標準， 且為原告所依土地法第九十七條計算租金之標準，則依立法 目的，亦應以之公告地價為判斷標準。
㈥復依上揭確定判決認定，被告上揭房屋使用上揭土地之比例 為○點一五○六，如前揭說明，原告不得為相反主張。上揭 使用比例較原告現有之上揭土地所有權應有部分一百二十分 之六十或原告主張之○．二二七一為少，自以被告上揭房屋 實際使用經上揭確定判決認定之比例為基準。由於依申報地 價，係呈下降趨勢，如上所述；又依上揭確定判決認定上揭 房屋合理地租為申報地價年息之百分之七點○九，且原告未 能舉證上揭土地價值有昇漲之情事，而高於應以上揭年息百 分之七點○九計算租金，則原告請求依申報地價百分之九點 八計算，調整租金無據。是依原告主張以申報地價年息百分 之九點八計，在不變更實際使用土地比例情形，因公告地價 一直調降，其計算後之每月租金亦計較上揭確定判決時之租 金為低。從而原告提起本訴，所得主張調整租金，僅餘改變 上揭確定判決認定之土地使用比例之計算基準，惟此受上揭 確定判決之拘束，併此敘明。是上揭土地之價值既未有調昇 之情形，則原告主張系爭租金金額應自九十四年四月一日起 四年四月一日起至終止占有之日止，調整為每月應分別給付 原告每月之租金八千八百九十四元，則屬無據。七、綜上所述，原告主張上揭房屋使用之土地面積比例為百分之 二十二點七一，且因上揭土地價值昇漲，應按申報地價之年 息百分之九點八計算，為無可取。被告抗辯上揭土地價值未 有昇漲，且上揭申報地價年息及實際使用比例，自應受上揭 確定判決之拘束，為可採。從而原告本於租賃關係，依民法 第四百四十二條規定，請求調整租金，核定被告乙○○、連 佩致占有坐落臺北市○○區○○段三小段四四三地號土地， 自九十四年四月一日起至終止占有之日止，每月應分別給付 原告每月之租金八千八百九十四元，即屬無據，不應准許。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判 決結果不生影響，無贅述必要，併予敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，
判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 28 日 民事第三庭 法 官 吳光釗
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 6 月 28 日 書記官 陳素卿
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