臺灣臺中地方法院民事判決 96年度簡上字第44號
上 訴 人 乙○○
被上訴人 巨圓不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國95年12月
18日本院台中簡易庭95年度中簡字第4829號第一審判決提起上訴
，本院於民國96年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠上訴人於民國95年2月6日委託原告居間銷售坐落台中市○區 ○○○段第140之2地號、面積1,516平方公尺、應有部分萬 分之143土地及其上門牌號碼台中市○區○○路373之10號11 樓之房屋暨所屬停車位（下稱系爭房地），約定居間報酬為 新台幣（下同）135,000元。嗣被上訴人居間介紹上訴人將 系爭房地出售予訴外人羅登光學有限公司（下稱羅登光學公 司），買賣價金為新台幣（下同）435萬元，並已完成所有 權移轉登記，詎系爭房地交易完成後，上訴人竟拒不給付報 酬予被上訴人。又被上訴人事前徵得上訴人及買方股東黃陳 桂慧同意而辦理仲介交易及監督流程事宜，由上訴人簽立保 管條，同意將買方簽發予上訴人之60萬元簽約款支票置於被 上訴人處，作為抵押貸款之清償及塗銷抵押設定之用，而被 上訴人於扣除已代償銀行55萬元、代墊支出之土地增值稅10 ,665 元、補繳房屋稅8,477元、他項權利範圍變更、擔保物 減少之代書費8,160元、清償登記之代書費2,200元後，尚有 餘款20,498元，則將上訴人應給付居間報酬扣除該筆餘款後 ，上訴人仍積欠被上訴人居間報酬114,502元，屢經催討均 置之不理，爰依法請求被上訴人給付該居間報酬，並聲明： 上訴人應給付被上訴人114,502元，及自起訴狀繕本送達翌 日起起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：
簽訂系爭房地買賣契約書時，上訴人即交付所有過戶之證件 及買方交付之簽約款及備證款60萬元予被上訴人保管，惟上 訴人迄今未取得該60萬元及尾款375萬元，否認系爭買賣已 履行完畢，上訴人自無給付居間報酬之義務。又被上訴人雖 有授權代繳土地增值稅10,665元、房屋稅8,477元及授權代 書張惠玲代為辦理清償事宜所需準備之文件，且不否認系爭
房地原本之貸款430萬元（含系爭代償銀行55萬元部分）均 已由代理代書張惠玲代為辦理清償完畢，但未授權該代書為 清償系爭房地貸款之行為，且辦理系爭房地之他項權利範圍 變更、擔保物減少之代書費8,160元、清償登記之代書費2,2 00元均非由上訴人負擔。況上訴人所有另一間房屋仍存有最 高限額抵押900萬元之設定，並未減少，塗銷系爭房地之抵 押權登記係對買受人有利，該費用應由買受人負擔，且依不 動產買賣契約書第6條第4款亦約定代書費用由買方負擔。另 依委託銷售契約書第13條約定，假扣押管轄法院係不動產所 在地法院，但被上訴人卻在台北地院聲請假扣押執行，並在 台中地院查封其房屋。
三、本件原審對被上訴人之請求，為被上訴人全部勝訴之判決， 並依職權宣告假執行，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原 判決廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行 之聲請均駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、本件兩造不爭執之事項：
㈠上訴人於95年2月6日委託被上訴人居間銷售系爭房地，約定 居間報酬為135,000元。
㈡系爭房地被上訴人出賣予羅登光學公司，買賣價金為435萬 元，買賣契約書記載買方為該公司股東黃陳桂慧，且已辦理 所有權移轉登記予羅登光學公司。
㈢系爭房地移轉過戶手續、銀行貸款係委託代書張惠玲辦理及 結算。
㈣上訴人於95年2月6日與買方黃陳桂慧簽訂保管條，約定由買 方黃陳桂慧交付發票人為羅登光學公司、發票日為95年2月6 日、票額60萬元支票之系爭房地簽約款予被上訴人保管，待 上訴人區分共同設定之債權完成時，被上訴人將無息返還。 ㈤系爭房地於95年3月20日代償銀行貸款，已逾95年3月6日應 交付尾款之最後期限，期間15日之買方遲延給付發生之滯納 金3萬元，應由上訴人自己向買方請求。
㈥系爭房地所有權移轉登記共花費增值稅10,665元、代墊94年 7月至95年3月房屋稅8,477元、代償銀行貸款55萬元、代書 規費10,360元（包括辦理權利內容登記之他項權利範圍變更 登記、擔保物減少、權利範圍變更登記、書狀費，共計8,16 0元及清償塗銷債權費用2,200元）。其中關於土地增值稅10 ,665元、房屋稅8,477元已授權由代書代繳，並同意由被上 訴人自剩餘之價金中扣除。
五、法院之判斷：
本件被上訴人主張已完成居間銷售服務，而請求上訴人給付 居間報酬，惟上訴人以前揭詞置辯，是本件應審究者厥為：
㈠被上訴人是否已完成其委託銷售服務，而得向上訴人請求 服務報酬？㈡被上訴人是否應將60萬元簽約款及買賣尾款交 付上訴人？被上訴人得否主張扣除辦理系爭房地買賣移轉過 戶所需之代書規費及代償銀行貸款55萬元之費用？經查： ㈠被上訴人是否已完成其委託銷售服務，而得向上訴人請求服 務報酬？
按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人，以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、 第568條第1項分別定有明文。本件上訴人於95年2月6日委託 被上訴人居間銷售系爭房地，約定居間報酬為135,000元， 而系爭房地被上訴人已居間介紹由上訴人以435萬元出賣予 羅登光學公司等情，已為兩造所不爭執，則系爭房地之買賣 契約既已成立，自應認被上訴人已完成上訴人委託之銷售服 務。雖上訴人抗辯稱：其迄今未取得簽約款60萬元及尾款37 5萬元，系爭買賣尚未履行完畢，自無給付居間報酬之義務 云云，惟系爭買賣契約既已成立，上訴人是否已取得買賣價 金，僅為買賣契約中買受人即訴外人羅登光學公司有無依約 給付買賣價金，及出賣人即上訴人得否主張債務不履行而請 求損害賠償之問題，此與本件系爭居間委託銷售服務是否已 完成無涉（況買受人已給付系爭買賣價金435萬元，後述） ，依兩造間委託銷售契約書第5條第1項之約定及民法第568 條第1項之規定，上訴人自有給付居間服務報酬135,000元之 義務，其所辯自屬無據。
㈡被上訴人是否應將60萬元簽約款及買賣尾款交付上訴人？被 上訴人得否主張扣除辦理系爭房地買賣移轉過戶所需之代書 規費及代償銀行貸款55萬元之費用？
又被上訴人主張因系爭房地與上訴人所有其他不動產間有共 同設定抵押權，且設定之擔保債權大於買賣價金，故經買賣 雙方同意在原貸款銀行即中國國際商業銀行（下稱中國商銀 ）區分債權前，暫由被上訴人保管簽約之60萬元支票，並由 被上訴人兌領支票以代償上訴人之銀行貸款，而不足部分上 訴人需用現金補足，經買賣雙方同意簽下保管條，95年2 月 10日接獲中國商銀區分債權傳真通知，需償還430萬元始能 取得系爭房地之清償證明，同年2月13日經上訴人與中國商 銀確認清償金額，並經代書張惠玲再度向上訴人取得確認後 ，即通知被上訴人之會計巫嘉穎將支票存入保管客戶專戶帳 戶，同年2月20日被上訴人領出10,665元之增值稅款予代書 張惠玲繳納，並代償55萬元予中國商銀，同年3月22日代書 張惠玲經上訴人同意，由被上訴人於保管款項中先領取代書
費及代書代墊之款項（上訴人應繳之房屋稅自94年7月起至 95年3月止共計8,477元）、代書收取他項權利範圍變更、擔 保物減少共8,160元、清償塗銷上訴人系爭房地抵押權之債 權費用2,200元，因系爭房地買賣價金償還銀行貸款後僅剩5 萬元，尚須償還上開代書費等規費，故不可能交付買賣價金 予上訴人等情，業經被上訴人提出上訴人簽名之簽約保管條 、中國商銀客戶歸戶查詢、代收票據明細單、保管戶存褶、 銀行明細單、增值稅單、房屋稅單、代書收費一覽表、尾款 支付代書費簽收單等為證；而上訴人對系爭房地所有權移轉 登記共花費土地增值稅10,665元、代墊房屋稅8,477元、代 償銀行貸款55萬元、代書規費10,360元，且其中關於土地增 值稅10,665元、房屋稅8,477元已授權由代書代繳，並同意 由被上訴人自剩餘之價金中扣除等情均不爭執，雖其抗辯： 未授權張惠玲代書以買賣價金清償系爭房地之貸款云云。惟 查，證人即系爭房地買賣之代書張惠玲於本院審理中證稱： 「（買受人給付之系爭60萬元支票是何性質？）因本件買賣 之系爭房地有貸款800多萬元，高於買賣之價金435萬元，依 一般仲介銷售之習慣，均會要求賣方將買方給付之簽約款放 置在仲介公司這邊，作為抵押貸款之清償及塗銷抵押設定之 用，當時也有跟上訴人說，上訴人也同意這樣處理，所以上 訴人才簽保管條，同意將系爭60萬元支票放在被上訴人這邊 」、「（本件上訴人有無同意就買賣價金代償銀行之貸款？ ）上訴人本來的貸款銀行是中國國際商銀，他自己跟我說同 意由本件買賣買受人給付之價金代償他在銀行所欠的貸款， 所以我就通知被上訴人這邊將買方之前給付的60萬元保留款 中的55萬元及另給付之尾款375萬元共430萬元同時幫上訴人 代償欠銀行的貸款，款項是由被上訴人公司匯款給銀行的。 本件上訴人自己有授權同意由被上訴人公司作代償的動作」 等語（見本院96年5月2日準備程序筆錄），是買受人羅登光 學公司確已給付全部之買賣價金，且上訴人已授權同意以該 價金代償所積欠之系爭房地抵押貸款甚明，上訴人所辯被上 訴人及買方應交付60萬元定金及買賣價金尾款375萬元，且 未授權代書清償系爭房地之貸款云云，顯非可採，被上訴人 主張上訴人交付保管之60萬元簽約款應扣除代償銀行貸款55 萬元之費用，自屬有據。又上訴人雖另辯稱：辦理系爭房地 之他項權利範圍變更、擔保物減少之代書費8,160元、清償 登記之代書費2,200元均非由上訴人負擔云云。然查，上訴 人與訴外人羅登光學公司間就系爭不動產買賣契約書第6條 第4款雖約定「代書費用」由買方負擔，惟依該條款約定觀 之，其係指系爭房地所有權移轉登記所需之代書費用由買方
即羅登光學公司負擔，而上開辦理系爭房地之他項權利範圍 變更、擔保物減少之代書費8,160元、清償登記之代書費2,2 00元，非屬辦理產權移轉登記所須支出之一般代書費用，自 非該買賣契約書第6條第4款所稱之代書費用，且上開證人張 惠玲於原審審理中證稱：「簽約時因為被告（即上訴人）有 兩棟房子同時設定，而買受人只買一棟房子，所以要辦理債 權區分，簽約時告知出賣人辦理債權區○○○段時間，中國 商銀也會告訴被告賣掉的房子代償金額為多少，我也有與被 告確認過，……代償後聯絡不到被告，如果沒有辦理他項權 利範圍變更及擔保物減少，就無法過戶，被告有授權我辦理 ，此部分是因為被告因素所以費用應由被告負擔，2,200元 的代書費用是辦理一部清償，被告有授權我辦理，此部分費 用應由被告負擔……本件不動產買賣的印花稅、登記規費及 代書費用由買方負擔，我也向買方請款，但原告（即被上訴 人）列出來的代書費，是被告自己的因素，同時用兩間房子 設定所以必須要區分債權，後來我有向被告講，被告也有同 意」等語（見原審卷第100頁），證人張惠玲復於本院審理 中證述：「（本件代書費應由何人付款？）他項權利變更、 擔保物減少之代書費8,160元是因上訴人將兩間房屋設定共 同抵押，為塗銷其中一間系爭房地之抵押權設定所需之代書 費，該部分應由上訴人負擔。另清償登記之代書費2,200元 是為辦理塗銷430萬元借款之抵押權設定登記所需之代書費 ，也是由上訴人負擔。該二筆代書費上訴人也同意由保留款 之餘額5萬元中扣除，所以被上訴人就將該二筆代書費直接 給付給我，再由剩餘的5萬元扣除」等語（見本院96年5月2 日準備程序筆錄），是上訴人既已向代書表示同意因其個人 因素之他項權利範圍變更、擔保物減少及清償登記之代書費 由上訴人負擔，故被上訴人主張應扣除上開之他項權利範圍 變更、擔保物減少之代書費8,16 0元、清償登記之代書費2, 200元，洵屬有據，上訴人所辯該部分非由其負擔云云，自 無可採。
㈢另上訴人雖抗辯：依委託銷售契約書第13條約定，假扣押管 轄法院係不動產所在地法院，但被上訴人卻在台北地院聲請 假扣押執行，並在台中地院查封其房屋云云。惟此屬另案強 制執行事件管轄之問題，與本件訴訟無涉，附此敘明。 ㈣綜上所述，上訴人既委託被上訴人就系爭房地居間銷售服務 ，且被上訴人已完成委託銷售服務，自得請求居間報酬135, 000元；而上訴人交付保管之60萬元簽約款中，扣除同意辦 理系爭房地所有權移轉登記所支出之土地增值稅10,665元、 代墊94年7月至95年3月房屋稅8,477元、上訴人授權代償之
銀行貸款55萬元及上訴人應負擔之代書規費10,360元（包括 辦理權利內容登記之他項權利範圍變更登記、擔保物減少、 權利範圍變更登記、書狀費，計8,160元及清償塗銷債權費 用2,200元）後，尚有餘款20,498元，該部分經扣除後，被 上訴人依居間契約之法律關係，請求上訴人尚欠之居間報酬 114,502元（即135,000元-20,498=114,502），及自起訴狀 繕本送達翌日即95年8月18日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，為有理由，應予准許。原審據此為被上訴人勝訴判 決，並依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告 假執行，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁 之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 96 年 6 月 29 日 民事第三庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 陳毓秀
法 官 卓進仕
上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 6 月 29 日 書記官
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