臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第803號
原 告 范秀蘭
訴訟代理人 邱顯智律師
複 代 理人 宋國鼎律師
被 告 向道林即成都川菜館
上列當事人間請求返還共有物事件，本院於民國106 年6 月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹市○○段○○○○地號土地上，如附圖編號A、B 所示門牌號碼分別為新竹市○○街○○○號一樓之五、新竹市○○街○○○號一樓之三，面積各一○八平方公尺之建物騰空，並返還予原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。查 原告起訴時聲明：㈠被告應返還坐落新竹市○區○○街00號 1 樓之3 、新竹市○區○○街00號1 樓之5 予共有人全體。 ㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣本院會同兩造及新竹 市地政事務所地政人員於民國106 年5 月2 日現場勘測被告 實際占用範圍之位置及面積後，原告於本院106 年6 月22日 言詞辯論時變更前開聲明第1 項為：被告應將坐落新竹市○ ○段0000地號土地上，如附圖編號A 、B 所示門牌號碼分別 為新竹市○○街00號1 樓之5 、3 ，面積各108 平方公尺建 物（下合稱系爭房屋）騰空，並返還予原告及其他全體共有 人（見本院卷2 第88頁）。核原告所為係屬因測量而確定被 告所占用之系爭房屋具體位置及面積後，補充及更正事實上 之陳述，依首開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告於101 年12月間登記取得位在大鵬新城公寓大廈社區（ 下稱系爭社區）之新竹市○○段0000地號土地及其上同段65 86建號建物（即門牌新竹市○○街00號2 樓之5 ）所有權（ 權利範圍各157/100000、全部），屬系爭社區之區分所有權 人。被告則自100 年7 月10日起先向訴外人系爭社區管理委 員會承租門牌新竹市○○街00號1 樓之5 房屋經營成都川菜 館，租賃期間1 年，並簽立房屋租賃契約，嗣變更租期為自
100 年7 月10日起至105 年7 月9 日止。系爭社區管委會於 103 年4 月19日召開第4 屆第1 次管委會會議決議通過同意 被告承租空間增至同門牌1 樓之3 房屋；嗣於105 年5 月18 日召開第6 屆第2 次管委會會議後，由訴外人即時任系爭社 區管理委員會主任委員臧育德於105 年5 月25日與被告就系 爭房屋再續簽立房屋租賃契約，租賃期間為105 年7 月10日 至110 年7 月9 日止（下稱系爭租約）。
㈡惟系爭社區早於100 年7 月30日召開第1 屆第2 次區分所有 權人會議時，已決議通過公設店面之出租，須由19棟30位委 員共同簽署（下稱系爭區權會決議）。是被告向系爭社區管 委會承租系爭房屋經營餐廳時，自應遵守該決議，然系爭社 區管委會於105 年5 月18日召開第6 屆第2 次管委會會議時 ，並未明確告知該次會議將討論被告續租系爭房屋議案，且 當時只有18位委員出席，詎主席臧育德以反面表決方式，未 實際計算同意人數，將未表示意見者視為同意，遽稱該次會 議決議通過被告續租系爭房屋議案，嗣於105 年5 月25日自 行與被告簽立系爭租約，實屬無權代理管委會，依民法第17 0 條第1 項規定，非經本人承認，不生效力。又系爭租約亦 違反系爭區權會決議，未經19棟30位委員共同簽署，依民法 第71條規定，自屬無效。又被告之母親、兄長皆為系爭社區 住戶，其兄長更擔任系爭社區第1 屆管理委員，自應知悉系 爭區權會決議內容，足見被告顯非善意之第三人，自不得以 系爭租約主張具占有使用系爭房屋之正當權源。 ㈢系爭社區為依國軍老舊眷村改建條例所興建之軍宅，性質為 住宅區，本不得為商業用途，且依新竹市政府核發（98）府 工使字第00214 號使用執照所示，系爭房屋經核定為眷村文 物展示空間，依法不得作為餐廳使用。被告將系爭房屋作為 餐廳，已悖於建築法第73條第2 項規定，依公寓大廈管理條 例第9 條第2 項、第3 項及民法第71條規定，系爭租約違反 法律禁止規定，應屬無效。又被告違法經營餐廳行為，亦經 新竹市政府裁處罰鍰，並命停止營業。被告雖辯稱依建築物 使用類別及變更使用辦法第6 條規定，其餐廳從屬空間未逾 主用途（即眷村文物展示空間）之使用面積2/ 5，然被告係 將系爭房屋全部空間供作餐飲營業，並不符合建築物使用類 別及變更使用辦法第6 條規定。被告另辯稱從屬用途樓地板 面積2/5 應以全部眷村文物展示空間之使用類別面積當分母 ，並非以其承租之各單位作分母，惟為新竹市政府所否認， 且建築物使用類組及變更使用辦法第6 條第1 項第3 款規定 之法條文義既係以「使用單位樓地板面積」作為分母，並非 「使用類組樓地板面積」。故被告以系爭社區眷村文物展示
空間之全部面積計算比例，係屬顯然錯誤。
㈣系爭租約違反系爭區權會決議及建築法規，應屬無效，被告 占有使用系爭房屋，即屬無權占有，原告本於區分所有權人 地位，為系爭社區全體共有人之利益，依民法第821 條規定 提起本件訴訟，並聲明：如主文所示。
二、被告則以：
㈠被告本於系爭社區舊址營業，發揚眷村小吃文化，惟因眷村 改建，迫使離開自小成長環境，另覓他處謀生，俟100 年間 系爭社區改建完畢，應大多數老鄰居要求，被告方遷回原處 繼續營業，適系爭社區管委會開始招租，被告即自100 年7 月10日起與系爭社區管委會訂定1 年租約，合法占有使用門 牌新竹市○○街00號1 樓之5 房屋經營餐廳。嗣因系爭社區 於100 年7 月30日召開第1 屆第2 次區分所有權人會議，以 208 票同意系爭社區公設店面出租，另以211 票一致通過為 保障商家權益，授權管委會可1 次與商家締結5 年租賃契約 ，被告與系爭社區管委會遂另定房屋租賃契約，將原有租期 更新自100 年7 月10日起至105 年7 月9 日止（103 年間承 租空間增至門牌新竹市○○街00號1 樓之3 房屋），足見被 告最早承租系爭房屋時，業經區分所有權人會議決議通過， 當屬合法。又依公寓大廈管理條例第29條第2 項規定，主委 具有對外代表管委會之權限，且歷屆管委會與承租戶或廠商 簽立合約，均以主委名義代表簽署，實際未曾經全體棟委參 與公設店面出租事宜，甚或過半數同意即可，被告迄至105 年5 月25日與主委臧育德簽立系爭租約時，亦不知悉系爭區 權會決議內容，原告自不能提起本件訴訟主張系爭租約無效 。
㈡被告經營成都川菜餐廳，分為食客用餐處及眷村物品展覽處 ，其中飲食當屬眷村文物之一環，而餐廳建築之牆上，均有 眷村文物展示，各大媒體都有以眷村文化為主題採訪過，故 被告使用系爭房屋應合於眷村文化內涵，並無違反使用執照 核定用途目的。又系爭房屋本得申請變更使用執照，並非絕 對禁止經營餐廳，被告自100 年7 月間承租開始，每月均按 時繳納租金，且時常將部分營收所得回饋系爭社區辦理各項 活動，並遵守固定營業時間，定期進行環境清潔，且不斷更 新廚房設備，都盡量配合不妨害系爭社區住戶之居住安寧， 自屬合法經營及承租。況依新竹市政府105 年10月31日府工 使字第1050148922號函旨，建築物使用類別及變更使用辦法 第6 條規定，其從屬（即餐飲營利行為）未逾主用途（即眷 村文物展示空間）之使用面積2/5 即可，系爭社區公設店面 共400 多坪、14間，均為使用執照核定之眷村文物空間，以
被告占有使用如附圖編號A 、B 所示系爭房屋面積計算，並 未超過2/5 。
㈢被告與系爭社區管委會自100 年締約以來，管委會自104 年 、105 年之區分所有權人會議提案內容，均不乏區分所有權 人對於共有物出租已達成共識之實，故被告因承租合法占有 使用系爭房屋，除原告外，迄今尚無人表示不同意見，被告 亦未影響社區安寧，原告雖據民法第821 條規定請求返還共 有物，但其並非基於全體共有人之利益所為，僅係不同意被 告繼續在其住所樓下經營，即空言指陳其住所遭受餐廳油煙 侵擾並提起本訴等語，資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷2第11至12頁）： ㈠原告於101 年12月間登記取得新竹市○○段0000地號土地及 同段6586建號建物（即門牌新竹市○○街00號2 樓之5 ）所 有權（權利範圍各157/100000、全部）（見本院卷1第8 至9 頁），其居住在被告經營之餐廳正上方。
㈡被告於100 年7 月10日起向系爭社區管委會承租門牌凌雲街 36號1 樓之5 房屋經營成都川菜館餐廳，前後簽立兩份房屋 租賃契約，將原1 年租賃期限約定變更自100 年7 月10日起 至105 年7 月9 日止（見本院卷1 第48至54-1頁、同第 134 至140 頁），嗣系爭社區管委會於103 年4 月19日決議通過 同意被告承租空間增至門牌凌雲街36號1 樓之3 房屋（見本 院卷1 第79頁）。
㈢系爭社區於100 年7 月30日召開第1 屆第2 次區分所有權人 會議決議通過公設店面對外出租之契約須經19棟30位委員共 同簽署（見本院卷1第15頁）。
㈣臧育德於105 年5 月25日以系爭社區管委會主委名義與被告 簽立系爭租約，租賃期間為105 年7 月10日至110 年7 月9 日（見本院卷1 第10至13頁、同第142 至145 頁）。 ㈤系爭房屋依新竹市政府核發之（98）府工使字第214 號使用 執照核定為眷村文物展示空間。
㈥105 年5 月18日第6 屆第2 次管理委員會會議，共有18位棟 委出席（見本院卷2第12頁）。
四、本院之判斷：
原告主張系爭租約違反系爭區權會決議及建築法規，應屬無 效，被告無權占有系爭房屋，爰本於區分所有權人地位請求 被告返還系爭房屋予全體共有人，惟為被告所否認，並以前 詞置辯，是本院應審酌如下爭點：
㈠系爭租約有無違反系爭區權會決議？如有，法律效果為何？ 1.按公寓大廈管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項及
公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為 管理委員所設立之組織；管理委員會會議決議之內容不得違 反本條例、規約或區分所有權人會議決議。公寓大廈管理條 例第3 條第9 款、第37條分別定有明文。次按法律行為，違 反強制或禁止之規定者，無效。民法第71條亦有明文。 2.經查，系爭社區100 年7 月30日召開第1 屆第2 次區分所有 權人會議，該次會議應出席人數714 人，實到人數263 人； 臨時動議第2 點：「公設店面產權為全體區分所有權人共同 持分，為保障區分所有權人權益，租賃契約需經由19棟30位 委員共同簽署。經由大會區分所有權人表決，208 人贊成以 過半數之同意通過本案。」一情，有該次會議紀錄1 份在卷 可稽（見本院卷1 第15頁），並經證人即系爭社區管委會第 6 屆主委臧育德到場結證稱：確實有這個區分所有權人會議 的決議存在等語（見本院卷1 第227 頁），而兩造對系爭房 屋屬系爭社區之公設店面並無爭執，又系爭區權會決議嗣未 經變更，堪認系爭房屋之出租，租賃契約自須經全體30位棟 委共同簽署，方符合系爭區權會決議而為適法。 3.次查，被告於100 年7 月10日向系爭社區管委會承租門牌新 竹市○○街00號1 樓之5 房屋，並由代表人即訴外人主任委 員周保臣、監察委員何亞明、財務委員金郭孝與被告簽立自 100 年7 月10日起至101 年7 月9 日止之房屋租賃契約。嗣 於101 年3 月2 日重新簽立自100 年7 月10日起至105 年7 月9 日止之房屋租賃契約。系爭社區管委會於103 年4 月19 日召開第4 屆第1 次會議，決議通過被告承租空間增至門牌 新竹市○○街00號1 樓之3 房屋；復於105 年5 月18日召開 第6 屆第2 次會議，主席臧育德：「嬌嬌美容院說沒有利潤 ，若有租戶提出異議，請提出收支情形，再提委員會討論， 其他租戶若沒有違反承租辦法相關規定者，則續約。請問在 場委員有何意見？若無就通過續約。」、總幹事問：「各位 委員有無異議？在場委員均無異議。」。臧育德遂於105 年 5 月25日以主委名義與被告簽立系爭租約等節，有各該次會 議紀錄及房屋租賃契約各3 份在卷可稽（見本院卷1 第48至 54 -1 、79、21、10至13頁，同第134 至145 頁），堪信屬 實。足見被告歷次承租系爭房屋所簽立之房屋租賃契約，均 未曾依系爭區權會決議辦理，自屬違反區分所有權人決議甚 明。又系爭社區管委會於105 年5 月18日召開之會議，並未 明確將被告是否續租系爭房屋具體列為議案討論，僅概括以 其他承租戶稱之，況依首開規定，縱認系爭租約係經該次管 委會決議通過簽署，管委會或主委臧育德仍不得違反系爭區 權會決議內容，未由全體30位棟委共同簽署房屋租賃契約，
是原告主張系爭租約違反法律強制規定而無效，應屬有據。 4.至於系爭社區100 年7 月30日召開第1 屆第2 次區分所有權 人會議，臨時動議第3 點載明：「管委會依社區規約任期屆 滿1 年必需改選，租賃契約簽訂有效期亦以任期內為之。為 保障商家權益，區分所有權人必要賦予管委會權限，於簽訂 租賃契約時，一次可簽長達5 年以內之長期租賃契約。經由 大會區分所有權人表決，211 人贊成以過半數之同意通過本 案。」，有該次會議紀錄1 份附卷可參（見本院卷1 第16頁 ）。核其意旨乃延續前揭臨時動議第2 點，係以租賃契約由 全體30位棟委共同簽署為適用前提，僅不受管委任期1 年屆 至改選而影響，非謂管委會得自行與商家簽立5 年租賃契約 ，不受前揭條件之限制，否則系爭區權會決議即無實益。是 被告尚難以此遽認系爭租約無違反系爭區權會決議。 5.被告辯稱其均按期繳納租金，且系爭社區管委會與其他承租 戶亦未曾依系爭區權會決議，由30位棟委共同簽署租約，實 則只要過半數同意即可等語。惟查，系爭區權會決議既然以 公設店面出租須經30位棟委共同簽署為決議事項，且該次決 議尚未經變更，管委會自須受其拘束，不得自行決定或變更 區分所有權人之決議，倘有違反情事，即屬無效，已如前述 ，至於其他承租戶所簽租約有無遵守該次決議，並非本件訴 訟審理範圍，且無礙本院認定系爭租約違反系爭區權會決議 ，是被告此部分所辯，要難作為系爭租約有效之憑據。 ㈡原告依民法第821 條規定，請求被告騰空並返還系爭房屋予 全體共有人，有無理由？
1.按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之 請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之 。民法第821 條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還 土地、建物者，占有人對土地、建物所有權存在之事實無爭 執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地、建物所有權人對其 土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占 有係有正當權源之事實證明之。
2.原告主張其為系爭社區之區分所有權人，業據提出土地、建 物所有權狀各1 紙為憑（見本院卷1 第8 至9 頁），堪信屬 實。又被告目前占有使用如附圖編號A 、B 所示系爭房屋範 圍經營餐廳，業經本院於106 年5 月2 日會同兩造及地政人 員至現場勘驗屬實，有勘驗測量筆錄及附圖各1 紙在卷可稽 （見本院卷2 第31、40頁），而系爭租約因違反系爭區權會 決議，未經由30位委員共同簽署而無效，業如前述，此外， 被告復未就其有何其他占有使用系爭房屋之法律權源舉證以 實其說，依前開說明，原告主張被告無權占有系爭房屋，其
本於所有權地位，為全體共有人之利益請求被告返還系爭房 屋，自屬有據，應予准許。
㈢兩造另爭執被告使用系爭房屋有無違反使用執照核定之眷村 文物館用途一節，然本院既認定系爭租約違反系爭區權會決 議而無效，被告已無合法使用系爭房屋之法律上正當權源， 自無庸再審酌被告承租使用系爭房屋，是否因違反建築法及 公寓大廈管理條例而使系爭租約無效，併此敘明。五、綜上所述，系爭租約違反系爭區權會決議而無效，被告復未 就其有何其他占有使用系爭房屋之法律權源舉證以實其說， 被告自屬無權占有使用該房屋。從而，原告主張依民法第82 1 條規定，請求被告騰空並返還如主文第1 項所示系爭房屋 範圍予全體共有人，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當 擔保金額，准予宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
民事第一庭 法 官 王凱平
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
書記官 董怡湘
附圖（同本院卷2第40頁）