臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1278號
原 告 曾耀正
訴訟代理人 簡妍玲
被 告 曾清南（STEVEN TSENG）
訴訟代理人 陳建財
被 告 曾雅如
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國106年6月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○號土地（應有部分四分之一）及其上同段二００三建號門牌號碼新北市○○區○○○街○○○○○號建物（權利範圍「全部」），應予變價分割，並按兩造應有部分比例（每人各三分之一）分配價金。訴訟費用由被告曾清南、曾雅如各負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段000號土地（應有部分 1/4）及其上同段2003建號門牌號碼新北市○○區○○○街 000○0號建物（權利範圍「全部」）（下稱系爭不動產） 為兩造所共有（系爭土地每人應有部分各1/12，合計1/4； 系爭建物每人應有部分各1/3，合計1/1），並無不能分割之 約定。因房價走勢看跌，租客素質難管理，共有人間亦無法 達成分割之協議，爰依民法第823條第1項前段及第824條規 定，訴請以變價方式裁判分割系爭不動產等語。併為聲明： 如主文所示。
二、被告曾清南抗辯：系爭不動產為兩造父親留下遺產，因父親 過世未久，被告曾清南不同意分割。另兩造間曾為暫時不割 之協議，倘原告同意，被告2人願共同出資新臺幣（下同） 80萬元買受原告應有部分（即1/3），並就系爭不動產由被 告2人保持共有（應有部分各1/2）等語。併為答辯聲明：原 告之訴駁回。
三、被告曾雅如抗辯：系爭不動產自101年起出租他人迄今已有5 年之久，期間房客均有如期繳租，嗣因房客與鄰居相處不睦 ，才終止租約請其等搬離。惟已於106年2月再出租予新房客 ，每月均有收到租金。依原告主張目前系爭不動產走勢看跌 ，如以變價方式分割，恐不利共有人，應待房價回穩，再為 協商解決。實則原告曾以其居住房屋老舊為由，要求租賃系 爭不動產，但經被告考量後，認為不妥，故予拒絕。兩造曾 經口頭約定暫不分割，被告曾雅如不願與被告曾清南共同出 資購買原告之應有部分等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原
告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割， 依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於 協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因 任何共有人之請求，命為下列之分配：⑵原物分配顯有困難 時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一 部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人 。同法第824條第2項第2款亦定有明文。經查：系爭不動產 為兩造所分別共有，原告於本件訴訟進行中表明願各以90萬 元價購被告應有部分（各1/3），惟為被告所不同意；被告 曾清南表明願與被告曾雅如共同以80萬元價購原告應有部分 ，由被告2人就系爭不動產保持共有（應有部分各1/2），則 為原告及被告曾雅如所不同意，致無法達成協議，是兩造間 就系爭不動產分割方法無法達成協議一節，業據原告提出系 爭不動產之登記謄本為證，並有本院106年6月29日言詞辯論 筆錄在卷可佐，且為被告所不爭執，應可認為真正。至原告 主張兩造間就系爭不動產並無不得分割之特別約定，且使用 目的亦非不能分割一節。被告雖另執：其等不同意分割，此 時將系爭不動產予以分割，不利共有人，且共有人間有暫時 不分割之協議云云為辯。然關於「被告不同意分割」、「此 時分割不利共有人」，均僅屬被告個人事由，尚與「因物之 目的不能分割」有別。加以被告亦未舉證證明系爭不動產有 何民法第823條第1項但書「因物之目的不能分割」或「契約 訂有不分割之期限」之情形，因而原告訴請分割系爭不動產 ，依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，並無不合， 應屬有據。
㈡次查，系爭建物為4層樓之第2層，面積69.31平方公尺、64 年10月9日建築完成第一次登記，並僅設立一門牌號碼，有 系爭建物登記謄本在卷可稽，足見屋齡老舊、面積不大，倘 依兩造應有部分比例為原物分割，顯過於窄小而不適合住居 ，若強加原物分割，恐將有損系爭建物之完整性，又價值難 於同一，實有難以規劃及公平使用之情，足見本件以原物分 割，顯有困難，如以原物分割亦有礙經濟使用。而如將系爭 不動產為變價分割，則各共有人皆可應買，自屬良性公平競 價之結果，如價高，各共有人能分配之金額隨之增加，反較 有利於各共有人，系爭不動產所有權歸一，亦可發揮更大之 經濟效用，亦符合公共利益之維持，從而，本院認為以變價
分割，足能兼顧各共有人之利益，應屬適宜。所得價金按兩 造應有部分每人各1/3之比例分配。
㈢次按專有部分，不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及 其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔 ；專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離 而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項、民法 第799條第5項分別定有明文。查系爭建物既屬公寓大廈之專 有部分，而系爭土地或為系爭建物之基地，或為該公寓共有 部分坐落之土地，自應一併以變價分割之方式為當。所得價 金，按兩造應有部分每人各1/3之比例分配之。五、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段之規定，訴請就系 爭不動產為裁判分割，為有理由，本院依系爭不動產之性質 及分割後之經濟效用等情形，認以變價分割，並按兩造應有 部分每人各1/3之比例分配價金為適當，詳如前述，爰判決 如主文第1項所示。
六、末按因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔顯失公平 者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴 訟法第80條之1 定有明文。查系爭不動產雖因兩造無法達成 分割協議，原告因而提起訴訟，然兩造均因系爭不動產之分 割而互蒙其利，揆諸上開規定，本院認此部分訴訟費用應由 兩造按分割前之原所有權應有部分比例負擔，始屬公平，爰 判決如主文第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1 ，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 13 日
民事第三庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 13 日
書記官 傅淑芳