臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第1871號
原 告 乙○○
訴訟代理人 周仕傑律師
被 告 床的世界企業有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 賴玉梅律師
周福珊律師
王嘉斌律師
被 告 詹劍龍即谷都小吃店
訴訟代理人 粘舜權律師
吳茂榕律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國96年6 月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：⑴被告床的世界企業有限公司（下稱床的世界公 司）前於民國95年4 月28日向原告承租台北縣土城市○○路 ○ 段38號房屋，租賃期間為95年5 月1 日至100 年4 月30日 ，雙方並於契約第2 條約定：「使用目的：以經營床組、傢 俱及相關用品之展示販售為主，如因營業之需，將部分標的 物轉租、轉借予他人使用，須以書面通知甲方」、第9 條： 「終止條款：有下列情事之一者，甲方得終止本契約，乙方 應於指定期限內將本租賃標的物遷空返還交還甲方，並不得 要求任何賠償或補貼費用：1.乙方、乙方之次承租人或乙方 同意使用標的物之第三人違反本租賃契約之規定」，然查被 告床的世界公司於95年5 月23日以傳真通知原告表示將所承 租之系爭建物約700 坪部分轉租給另一被告詹劍龍即谷都小 吃店。為此原告前委請代理人以95年6 月2 日95函律字第01 9 號函表示不同意被告床的世界公司將系爭房屋部分轉租給 詹劍龍即谷都小吃店經營餐廳，被告亦委請賴玉梅律師以95 年6 月14日95和信律字第95061401號函表示已將前述建物約 700 坪轉租予古都餐廳，古都餐廳並已進行裝潢，顯見被告 床的世界公司已違反雙方間租賃契約之約定，故原告依據租 賃契約第6 條與第9 條之規定委託代理人正式以95年6 月21 日95年函律字第021 號函表示終止雙方間租賃契約，被告並 於95年6 月22日收受該函。⑵按雙方間租賃契約第2 條約定 使用目的，限於經營床組、傢俱及相關用品之展示販售，並 未同意被告得開設餐廳，被告縱然轉租予第3 人使用，亦需
係基於其營業所需，且使用之目的不得有違前述之約定，被 告卻將系爭建物轉租給詹劍龍經營餐廳，顯已違反雙方間之 約定，原告已依雙方約定終止租賃契約，該終止之意思表示 並於95年6 月22日送達被告，租賃關係顯已不存在。而系爭 建物目前為被告床的世界公司與詹劍龍所占有，原告謹依據 租賃契約第9 條、民法第455 、767 條之規定請求被告床的 世界公司與詹劍龍應將系爭建物返還原告。⑶被告自95年6 月22日起係屬無權占用原告所有系爭建物與土地，其顯係無 法律上之原因而享有利益，依據民法第179 條之規定，自應 賠償原告相當於租金之損害，本件原告與被告約定之租金數 額為自95年5 月起至98年4 月止每月租金為新台幣（下同） 90萬元，98年5 月起每月租金92萬7,000 元，則被告既享有 該租金之利益，即應賠償原告，故原告謹請求命被告等自95 年6 月22日起至98年4 月30日按月給付原告90萬元，自98年 5 月1 日起至返還房屋之日止按月給付原告92萬7,000 元。 ⑷另依據雙方租賃契約第8 條第2 項約定：「乙方於終止租 約或租約期滿而不交還標的物，自終止租約或租約期滿翌日 起，乙方按每月支付租金壹倍計算違約金」，故被告除應給 付原告相當於租金之不當得利外，並應依約給付違約金。是 原告亦請求被告床的世界公司自95年6 月23日起至98年4 月 30日按月給付原告新台幣90萬元，自98年5 月1 日起至返還 房屋之日止按月給付原告92萬7,000 元等情。並聲明：⑴被 告等應將台北縣土城市○○路○ 段38號房屋騰空交還原告； ⑵被告等應自95年6 月22日起至98年4 月30日按月給付原告 90萬元，自98年5 月1 日起至返還房屋之日止按月給付原告 92萬7,000 元；⑶被告床的世界公司應自95年6 月23日起至 98年4 月30日按月給付原告90萬元，自98年5 月1 日起至返 還房屋之日止按月給付原告92萬7,000 元；⑷第1 、2 項部 分願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告床的世界公司則以：⑴按民法第443 條第1 項但書規定 ：「．．．但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人 得將一部份轉租於他人」，且本契約第2 條規定：「．．． 如因營業之需，將部分標的物轉租、轉借與他人使用，需以 書面通知甲方」，故雙方於簽訂本契約時，明文約定被告得 將租賃物轉租他人，然僅需以書面通知原告，並未約定需得 到原告之同意。查被告床的世界公司於出租系爭建物約700 坪於古都餐廳（即被告詹劍龍即谷都小吃店）時，已以傳真 通知原告，此為原告所不爭執，故被告自已履行轉租前書面 通知原告之義務，原告亦已得知，而此轉租之行為無須得到 原告之同意，故被告自無原告所稱違反本契約第9 條第1 款
「違反本租賃契約之規定」，原告以被告轉租他人而終止本 租賃契約，顯有違契約之規定，其之終止租約並不合法。⑵ 原告認系爭建物限於使用於床組、家具及相關用品之展示販 售，不得轉租作為餐廳云云，惟查：①按本契約第2 條約定 被告得轉租者，僅需因「營業之需」，被告即得轉租，並不 限於轉租之目的為「經營床組、傢俱及相關用品之展示販售 」，若為原告如此解釋者，則被告床的世界公司自己已是經 營床組、傢俱之展示與販售，豈有再將系爭建物轉租予同行 ，而與自己競爭之理？該條轉租之約定即形同虛設，故原告 如此解釋本契約第2 條，顯有錯誤。②查雙方於簽訂本契約 前，原告曾交付「土城大安段土地租賃意願書」予被告簽署 ，其中第3 條即明白約定：「承租用途：床具展售、其餘異 業聯盟，另租他業」、第11條規定：「特別說明：承租本標 的物將以床組、傢俱為主要經營項目，另將結合他種服務業 進駐，共同經營。另業進駐，如有違約或招租不足情形，概 由本公司承擔。．．．」乙節，被告床的世界公司並於同日 交付50萬元之支票以為承租之意願，並經原告收執，則雙方 對於被告承租後會將建物轉租於他種服務業均知之甚詳，原 告不僅收執此支票，甚且於簽訂本租賃契約時並未對意願書 之內容為反對，況該意願書係原告交予被告簽署，其上之內 容全係由原告單方面所擬妥，被告僅於第14條加註內容，從 而原告簽訂本契約時自已同意被告將系爭建物轉租於他種行 業，豈有事後再行爭執之理？⑶再查，系爭建物前於出租時 ，不僅只有被告床的世界公司欲承租，尚有如經營貨運業（ 新竹貨運、宅即便）、車業（車力屋）、餐廳等多家廠商欲 承租，被告床的世界公司原所欲承租之租金為56萬元，後因 多家廠商競租，原告告以有一家餐廳願以每月90萬元承租， 被告方將願承租之租金由每月56萬元調高為90萬元，故系爭 建物出租時並不僅限於使用於床組、家具及相關用品之展示 販售為目的，只要何廠商出價高者，原告即與其簽訂租賃契 約等語；被告詹劍龍即谷都小吃店則以：⑴被告床的世界公 司法定代理人甲○○告知其與原告間之租約係可以轉租，故 被告詹劍龍即谷都小吃店遂向被告床的世界公司承租位於台 北縣土城市○○路○段38號部份房地，面積約700 坪，作為 經營餐廳之用，被告床的世界公司亦依其與原告租約之約定 ，以書面通知原告系爭房地轉租之事實，應認被告床的世界 公司與被告間之轉租係為合法，被告占有使用系爭房地，即 非無合法之權源。⑵原告復請求被告詹劍龍即谷都小吃店與 被告床的世界公司應自95年5 月起至98年4 月30日止，按月 給付90萬元，自98年5 月1 日起至返還房屋之日止按月給付
伊92萬7,000 元，相當於租金之損害，乃係援引民法第179 條之規定，但被告占有使用系爭房地係基於合法轉租之占有 連鎖關係，並非無權占有，故原告依不當得利法則請求被告 應賠償其損害係無理由，況原告並未就其損害詳為舉證以實 其說，空泛以其與被告床的世界公司所約定之租金額，即謂 受有相當於租金之損害，難謂已善盡舉證之責。⑶退步言之 ，被告床的世界公司迄今仍依租賃契約繳交租金予原告，原 告就此部分之請求，係無理由，應予駁回等語，資為抗辯。 並均聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利 判決，願供擔保免為假執行。
三、原告主張被告床的世界公司於95年4 月28日向原告承租台北 縣土城市○○路○ 段38號房屋，租賃期間為95年5 月1 日至 100 年4 月30日，租金數額為自95年5 月起至98年4 月止每 月租金90萬元，自98年5 月起每月租金92萬7,000 元，雙方 並於契約第2 條約定：「使用目的：以經營床組、傢俱及相 關用品之展示販售為主，如因營業之需，將部分標的物轉租 、轉借予他人使用，須以書面通知甲方」，因被告床的世界 公司於95年5 月23日以傳真通知原告將所承租之系爭建物約 700 坪部分轉租給被告詹劍龍即谷都小吃店，原告即以95年 6 月2 日95函律字第019 號函表示不同意，嗣並以95年6 月 21日95年函律字第021 號函終止雙方間租賃契約之事實，業 據原告提出公證書、租賃契約、被告床的世界傳真及律師函 等件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。四、本件應審究之爭點厥為被告床的世界公司將所承租系爭建物 約700 坪部分轉租予被告詹劍龍即谷都小吃店，是否違反原 告與被告床的世界公司間之租賃契約？經查：
⑴系爭租賃契約第2 條約定：「使用目的：以經營床組、傢俱 及相關用品之展示販售為主，如因營業之需，將部分標的物 轉租、轉借與他人使用，需以書面通知甲方」等語，有租賃 契約書在卷可稽，依上開約定之文義，被告床的世界承租系 爭建物之使用目的係以經營床組、傢俱及相關用品之展示販 售為主，故系爭建物除主要用於經營床組、傢俱及相關用品 之展示販售外，並非不得於其他事業經營使用為輔，且被告 床的世界公司如因營業之需，將部分標的物轉租、轉借與他 人使用，祇需以書面通知原告即可，本不需經原告之同意， 而被告床的世界公司將所承租系爭建物約700 坪部分轉租予 被告詹劍龍即谷都小吃店，既可增加公司營運現金收入，復 可藉以吸引人潮前來，以擴大公司客源，自屬因營業之需， 將部分標的物轉租予他人使用之情形，顯與前述約定相符， 殊無何違約情事之可言。
⑵原告固認為系爭建物限於使用於床組、家具及相關用品之展 示販售，不得轉租作為餐廳云云。惟查系爭租賃契約第2 條 約定被告僅需因「營業之需」即得轉租，本不限於轉租之目 的為「經營床組、傢俱及相關用品之展示販售」，且被告床 的世界公司自己本為經營床組、傢俱之展示與販售，豈有再 將系爭建物轉租予同行，而與自己競爭之理？否則該轉租之 約定即形同虛設，故原告上述主張應無可取。況被告床的世 界公司抗辯本件雙方於簽訂契約前，原告曾交付「土城大安 段土地租賃意願書」予被告床的世界公司簽署，其中第3 條 即明白約定：「承租用途：床具展售、其餘異業聯盟，另租 他業」、第11條規定：「特別說明：承租本標的物將以床組 、傢俱為主要經營項目，另將結合他種服務業進駐，共同經 營。另業進駐，如有違約或招租不足情形，概由本公司承擔 。．．．」等節，復為原告所不爭執，可見原告於簽訂系爭 租賃契約書時應已同意被告床的世界將系爭建物轉租於他種 行業，自不得於事後再行爭執。
⑶綜上所述，被告床的世界公司將所承租系爭建物約700 坪部 分轉租予被告詹劍龍即谷都小吃店，並未違反原告與被告床 的世界公司間之租賃契約，故原告主張終止租賃契約，即難 謂為合法。
五、從而，原告依據租賃契約、無權占有及不當得利等法律關係 ，請求：⑴被告應將台北縣土城市○○路○ 段38號房屋騰空 交還原告；⑵被告應自95年6 月22日起至98年4 月30日按月 給付原告90萬元，自98年5 月1 日起至返還房屋之日止按月 給付原告92萬7,000 元；⑶被告床的世界公司應自95年6 月 23日起至98年4 月30日按月給付原告90萬元，自98年5 月1 日起至返還房屋之日止按月給付原告92萬7,000 元；為無理 由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失 依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 6 月 28 日 民事第二庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 7 月 4 日 書記官 李宏明
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網