臺灣基隆地方法院民事判決 95年度訴字第218號
原 告 乙○○
訴訟代理人 郭宣辰律師
複 代理人 丙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 林聖彬律師
上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於民國96年5月
30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落基隆市○○區○○段二００四地號土地上之建號一三三四建物即門牌號碼基隆市○○區○○街三十八巷五號三樓房屋 ( 面積七十二點一五平方公尺，權利範圍全部)之所有權移轉登記與原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟伍佰捌拾參元由被告負擔新臺幣壹仟元，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告甲○○為郵局員工，在獲得郵政宿舍之配售權利後，於 民國70年7月間，將其獲得承購之坐落基隆市○○區○○段 200 4地號、面積1,100平方公尺、應有部分10萬分之3461之 國有土地及其上獲得配售之建物即整編後門牌號碼基隆市○ ○區○○街38巷5號3樓 (整編前為基隆市○○區○○街20巷 5之2號)、面積72．15平方公尺之房屋 (下稱系爭房地)以新 臺幣 (下同)41 萬元之價格出賣與原告，原告並已如數付清 ，雙方並約定當系爭房地開放承購後，被告需儘速取得系爭 房地之所有權，並於取得系爭房地之所有權後3個月內辦理 所有權移轉登記完畢，此有兩造在70年7月間所簽訂之讓售 契約書為憑。詎被告於94年6月22日取得系爭房屋之所有權 後，卻不肯依約辦理系爭房屋所有權移轉登記；另系爭土地 部分，國有財產局開放系爭土地承購之期限為94 年8月29日 ，承購價格為107萬元，惟被告屢經原告催促均置之不理， 如今系爭土地承購期限已過，被告已無法取得系爭土地之所 有權，自屬給付不能，原告所受之損害應以系爭土地之承購 價格107萬元計算。為此本於兩造間之買賣契約及給付不能 之法律關係提起本件訴訟。並聲明：(一)被告應將系爭房屋 之所有權移轉登記與原告。(二)被告應給付原告10 7萬元， 及自起訴狀繕本送達之翌日即95年6月29日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。(三)原告願供擔保，請准宣告假執行
。
(二)對被告抗辯之陳述：
１、民法第128條規定消滅時效，自請求權可行使時起算，而系 爭土地開放承購之時間為94年8月29日，故本件請求權之消 滅時效期間應自94年8月29日起算，尚未逾民法第125條規定 之15年之消滅時效期間。
２、觀諸兩造間於70年7月間簽訂讓售契約書，約定：「一、本 人 (指被告) 自願將七堵自治街20巷5之2號已獲配售權之郵 政宿舍壹間 ( 包括土地及其他所有權)以新台幣肆拾壹萬元 讓售承購人乙○○為業」，顯然本件讓售契約係包含系爭房 屋及系爭土地，而非被告所辯僅及於系爭房屋。３、系爭土地於兩造締約時固為國有土地，然兩造間之讓售契約 係約定系爭土地可以移轉時，原告才可以請求移轉登記，並 未違反任何強制或禁止規定，兩造間之讓售契約應屬有效。二、被告對於兩造間於70年7月間簽訂讓售契約書一節並不爭執 ，惟以：(一)兩造間係於70年7月間簽訂讓售契約書，原告 於25年後始起訴請求被告將系爭房屋之所有權移轉登記與原 告及給付107萬元暨法定遲延利息，而民法第125條規定請求 權因15年不行使而消滅，原告之請求已逾上開消滅時效期間 ，被告自得拒絕給付。(二)兩造間所簽訂讓售契約書，其讓 售標的僅係系爭房屋，而不及於系爭土地，此從讓售契約中 對於系爭土地應如何過戶及過戶之期限均未提及即可明瞭， 且系爭土地在締約當時之公告現值為1平方公尺7千元，而系 爭房屋面積為72．15平方公尺，故系爭土地之公告現值已逾 50 萬元，益徵兩造間所簽訂之讓售契約書確實不包括系爭 土地在內。(三)兩造間所簽訂讓售契約書，縱然包含系爭土 地，然系爭土地在兩造締約當時乃屬國有，不可以私下買賣 ，兩造間之讓售契約亦因違反禁止規定而無效等語，資為抗 辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如 受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院協議兩造整理不爭執點及爭執點如下：(一)兩造不爭執之事實如下：
１、兩造間於70年7月間簽訂讓售契約書，約定：「一、本人 ( 指被告)自願將七堵自治街20巷5之2號已獲配售權之郵政宿 舍壹間 (包括土地及其他所有權)以新台幣肆拾壹萬元讓售 承購人乙○○為業。二、上述房屋自簽約之日起所有權即歸 承購人所有並使用該房屋，俟局方正式通知辦理房屋配售時 ，讓售人應於2個月內將所有房屋價款付清，並在第3個月內 將所有權狀、印鑑及其他必須移轉手續證件等無條件交承購 人，以便辦理土地及房屋所有權之移轉過戶手續。三、嗣後
有關局方房屋應辦理之一切轉移手續，應由讓售人無條件辦 理妥當並移交所有權，其他手續及費用由承購人負責。四、 讓售房屋付款方式為70年8月5日前付貳拾萬元，其餘貳拾壹 萬元於70年9月5日前付清」等語，有兩造不爭之讓售契約書 一件可稽。
２、原告已付清價款41萬元。
３、被告於71年4月1日與財團法人台灣郵政協會簽訂房屋買賣契 約書，約定被告以150,347元向財團法人台灣郵政協會承購 系爭房屋，系爭房屋於94年6月22日移轉登記為被告所有， 有兩造不爭之房屋買賣契約書及系爭房屋登記第1類謄本可 稽。
４、系爭土地為國有土地，於94年4月1日起同意由現配住人即被 告承購，被告並未於承購期限向國有財產承購系爭土地，且 系爭土地承購期限已屆滿，有系爭土地登記第二類謄本、財 政部國有財產局臺灣北區辦事處基隆分處95年9月15日台財 產北基一字第0950007695號函可稽。(二)兩造間之爭執點如下：
１、原告本於讓售契約及給付不能之法律關係而為請求，是否已 罹於消滅時效？
２、兩造間之讓售契約之標的除系爭房屋外，是否尚包含系爭土 地？
３、兩造間之讓售契約是否違反強制或禁止規定而無效？４、系爭土地之給付不能，是否可歸責於被告？５、被告因系爭土地給付不能所受之損害額如何計算？四、茲將爭執點析述如下：
(一)按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有17年上 字第1118號判例可資參照。觀諸卷附兩造所簽訂之讓售契約 書，其上已明載：「一、本人 ( 指被告)自願將七堵自治街 20巷5之2號已獲配售權之郵政宿舍壹間 (包括土地及其他所 有權) 以新台幣肆拾壹萬元讓售承購人乙○○為業。．．． 以便辦理土地及房屋所有權之移轉過戶手續。」等語，該讓 售契約書已明白表示當事人之讓售標的，除系爭房屋外，尚 包含系爭房屋坐落之基地 (即系爭土地) ；復參以財政部於 94年4月1日以台財產管字第0940009626號函同意將系爭土地 將系爭土地依國有財產法第52條之1第1項第6款及同法施行 細則第55條之1第3項第5款規定辦理專案讓售予系爭房屋配 住人 (即被告)，被告於94年7月21日向財政部國有財產局台 灣北區辦事處基隆分處申請承購系爭土地，經依國有財產計
價方式及國有財產估價作業程序有關規定計價結果，系爭土 地之價值為1,077,40 9元，經通知被告限期繳價，惟因被告 未按期前來辦理繳款承購，經財政部國有財產局台灣北區辦 事處基隆分處註銷申購案，被告另於94年9月21日向財政部 國有財產局台灣北區辦事處基隆分處申請承租系爭土地，目 前租案仍存續中，有財政部國有財產局台灣北區辦事處基隆 分處95年9月15日台財產北基一字第0950007695號函及所附 土地價格調查表、承租國有非公用不動產申請書等件在卷可 稽，被告早在70年間即將系爭房屋讓售與原告，被告與系爭 房屋已毫無關係，取得系爭房屋坐落之系爭土地乃原告所應 關注，被告何以在國有財產局開放讓售系爭房屋所坐落之系 爭土地後之數月內即向國有財產局申購系爭土地，嗣因申購 價格過高，乃改以承租迄今，且被告承租系爭土地迄今，亦 未向原告行使任何法律上之權利，原告得以安然占有系爭房 屋，顯然被告承購或承租系爭土地之舉，其目的均係在履行 兩造間所簽訂之讓售契約，故兩造間之讓售契約顯然包含系 爭土地；至於被告一再質疑倘若系爭土地包含在讓售契約之 中，何以在讓售契約之中，對於系爭土地之交付、移轉登記 均隻字未提云云，然觀諸系爭讓售契約第2條約定「上述房 屋(本院按：承續第1條約定宿舍壹間包括土地之旨，第2條 所謂之上述房屋，當然除房屋外，尚兼及土地而言)．．． 俟局方正式通知辦理該房屋配售時，讓售人．．．在第三個 月內將所有權狀．．．交承購人，以便辦理土地及房屋所有 權之移轉過戶手續。」兩造顯均明知系爭土地及房屋在締結 之時尚未由被告取得所有權，暫時不能為系爭土地及房屋之 所有權移轉登記，其就系爭房屋及系爭土地並已明訂被告於 局方正式通知辦理配售之時應儘速辦理並付清價款，並於3 個月內將取得之系爭土地及房屋所有權狀交付原告辦理所有 權移轉登記之手續，顯然已就系爭土地及房屋過戶訂有大略 之時程況且承如上述，兩造間係在70年間訂定讓售契約，而 在簽訂讓售契約之時，系爭房屋雖仍屬財團法人台灣郵政協 會所有，然已有讓售配住戶之計畫，而系爭房屋所占用之系 爭土地，乃屬國有土地，管理機關為前郵政總局，是系爭房 屋之讓售，其所有權人財團法人台灣郵政協會本得自為處理 ，系爭房屋之讓售時程較易掌握，而系爭土地之讓售，則涉 及處理國有土地，尚需跨部會之會商以取得共識，系爭土地 之讓售時程難以評估，當然對系爭土地之交付、移轉登記之 時點未能有明確之約定，兩造間對於系爭房屋、土地與價金 既然互相意思一致，自難單以系爭讓售契約未明確約定系爭 土地之交付、移轉登記時點而認系爭土地不在讓售契約之範
圍內，又買賣價金之高低取決於
當事人出賣、買受之時之心態，社會上不乏有賠本出售者， 故尚難單以系爭土地及房屋之價值顯高於本件讓售契約之價 金，而認系爭土地不包含在本件讓售契約之範圍內，是被告 所辯系爭讓售契約不包含系爭土地云云，顯非真實，難以採 信。
(二)次按請求權因15年間不行使而消滅，又消滅時效，自請求權 可行使時起算，民法第125條前段、第128條分別定有明文， 又民法第128條規定，消滅時效自請求權可行使時起算，所 謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言， 最高法院著有63年台上字第1885號判例可稽。兩造簽訂系爭 讓售契約之時，系爭房屋仍為財團法人台灣郵政協會所有， 而系爭房屋所占用之系爭土地，乃屬國有土地，管理機關為 前郵政總局，被告於86年3月繳清系爭房屋之價款，94年6月 22 日辦妥系爭房屋所有權利移轉登記，系爭土地則於94年4 月1日由國有財產局開放系爭房屋之配住人即被告承購系爭 土地，已如前述，並有中華郵政股份有限公司96年1月2日產 字第09 51100770號函1紙在卷可稽，是就系爭房屋部分，被 告於94年6月22日始取得所有權，系爭土地部分，被告自94 年4 月1日起取得申購之權利，則被告自94年4月、6月間起 就系爭土地、系爭房屋之移轉登記，其不能之情形始屬除去 ，給付始屬可能，則原告請求系爭房屋移轉登記、系爭土地 損害賠償之時點，無論自94年4月1日或94年6月起算，距原 告起訴請求之95年4月19日，均並未逾越15年之消滅時效期 間，被告所辯原告之上開請求，已逾消滅時效云云，亦非可 採。
(三)復按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能 情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後 為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。 兩造於訂立讓售契約之時，系爭房屋、系爭土地均非屬被告 所有，然買賣契約為債權契約，不以出賣人有處分權為必要 ，故本件讓售契契約並未違反任何強制或禁止之規定而應屬 無效；且因被告為系爭房屋之配住人，依財團法人台灣郵政 協會之計畫，有意讓售系爭房屋、系爭土地與現配住人即被 告，此由被告與訴外人財團法人台灣郵政協會簽訂之房屋買 賣契約書第六條尚有「房屋基地：本約房屋使用之土地，依 甲乙雙方所訂土地買賣契約規定履行之。」及被告早於71年 4 月1日與財團法人台灣郵政協會簽訂系爭房屋買賣契約書 ，並於86年3月間繳清系爭房屋價款，系爭土地於94年4月1 日起經財政部同意專案讓售與現配住人即被告，系爭房屋始
於其後之數月即94年6月22日辦畢所有權移轉登記與被告， 系爭土地及系爭房屋之開放申購與移轉登記之時間緊接足以 佐證，被告自恃其終將取得系爭房屋及系爭土地之所有權乃 與原告訂定系爭讓售契約，兩造顯均明知系爭土地及房屋在 締結之時尚未由被告取得所有權，暫時不能為系爭土地及房 屋之所有權移轉登記，但雙方均預期系爭土地及系爭房屋終 將開放申購而由被告取得所有權，且雙方係預期於不能之情 形除去即被告取得系爭土地及房屋之所有權或配售權後，方 為所有權移轉登記，因而約定於上開不能之情形除去即被告 取得系爭土地及房屋之所有權或配售權後，原告於2個月內 負付清價款之義務，被告於3個月內負辦理所有權移轉登記 之義務，則依民法第246條第1項但書規定，系爭讓售契約為 有效。又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該 物所有權之義務，民法第348條定有明文。是系爭房屋之出 賣人除有依買賣契約交付標的物使買受人取得其占有之義務 ，並有使買受人取得系爭房屋所有權之義務，且房屋及土地 本屬不同之客體，從而原告本於系爭讓售契約之法律關係， 請求被告將系爭房屋之所有權移轉登記與原告，為有理由， 應予准許。
(四)再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害，民法第226條定有明文。兩造係於70年7月間就 系爭土地及房屋以41萬元訂定系爭讓售契約，被告與訴外人 財團法人郵政協會嗣於71年4月1日就系爭房屋以150,347 元 訂定買賣契約，並於94年6月22日辦妥系爭房屋所有權移轉 登記，至於系爭土地遲至94年4月1日，財政部始同意依國有 財產法第52條之1第1項第6款及同法施行細則第55條之1第3 項第5款規定辦理專案讓售予系爭房屋配住人 (即被告)，被 告於94年7月21日向財政部國有財產局台灣北區辦事處基隆 分處申請承購系爭土地，經依國有財產計價方式及國有財產 估價作業程序有關規定計價結果，系爭土地之價值為1,077, 40 9元，經通知被告限期繳價，惟因被告未按期前來辦理繳 款承購，經財政部國有財產局台灣北區辦事處基隆分處註銷 申購案，被告另於94年9月21日向財政部國 有財產局台灣北
區辦事處基隆分處申請承租系爭土地，目前租案仍存續中， 業如前述，而系爭土地於70年1至6月之公告現值為每平方公 尺5000元，70年7至12月之公告現值為每平方尺7000元，有 基隆市安樂地政事務所95年9月29日基安地所三字第0950008 464號函1紙可稽，倘以70年上半期之公告現值計算，系爭土 地之公告現值價額為 (1,100平方公尺×1平方公尺5,000元
×基地持有3,461／100,000＝190,355元)，若改以70年下半 期之公告現值計算，系爭土地之公告現值價額為 (1,100平 方公尺×1平方公尺7,000元×基地持有3,461／100,000＝26 6, 497元)，再加計被告購入系爭房屋之成本為150,347元， 系爭土地及房屋在70年上半年及下半年之購入成本分別為34 0, 702元、416,844元，則倘以70年上半年之公告土地現值 計算，被告於70年7月間出售系爭土地及房屋尚有6萬餘元之 利潤，若以70年下半年之公告土地現值計算，被告於70年7 月間出售系爭土地及房屋之出售價41萬元與購入之成本價相 當，被告均有履行之可能，況且兩造在訂定系爭讓售契約之 時可能尚不知系爭土地在70年7月以後之公告土地現值已調 漲為7,000元，因此被告乃會與原告訂定系爭讓售契約，然 系爭土地遲至94年4月1日，財政部始同意讓售與現住人即被 告，且距70年間已有24年餘，其間經濟發展，土地飆漲，無 論讓售系爭土地之時點及價格均已遠非被告所能預見，衡情 被告自不可能以107萬元之價格購入系爭土地，以履行系爭 讓售契約，以致遭註銷申購權，故系爭土地之給付不能，究 係因政府機關處理系爭土地之時程所致，且已超過兩造之預 期，實與被告之履行意願無關，亦即系爭讓售契約中關於系 爭土地之無法履行，並非可歸責於被告。從而，原告自難依 民法第226條之規定請求損害賠償。
(五)本件原告就系爭土地據以聲明之請求權基礎既無以成立，則 兩造間就損害賠償範圍之爭點所提之攻擊、防禦方法，自無 再加以審究之必要。
五、綜上所述，兩造所訂定之系爭讓售契約，既已有效成立，且 系爭房屋所有權已於94年6月22日移轉登記為被告所有，原 告本於系爭讓售契約，依民法第348條第1項之規定，訴請被 告應將系爭房屋所有權移轉登記與原告，為有理由，應予准 許。至系爭土地之給付不能，係因不可歸責於被告之事由， 原告依民法第226條之規定，請求損害賠償，為無理由，應 予駁回。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就其敗訴部分，其假執 行之聲請即失所附麗，應併駁回之。另原告勝訴部分，其雖 陳明願供擔保，聲請宣告假執行，但因按以意思表示為執行 名義之判決，係命債務人為一定之意思表示，不表示者，視 為自判決確定時已為意思表示，強制執行法第130條第1項定 有明文，本件原告請求被告將系爭房屋所有權移轉登記與原 告，即係請求命被告為意思表示，此於判決尚未確定，固無 執行之可言，而日後判決確定時，則視為被告已為向主管機 關為系爭房屋所有權移轉登記之意思表示，亦無待執行，該
部分原告聲請供擔保宣告假執行，顯有未合，應併予駁回。七、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 6 月 18 日 民事庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 96 年 6 月 18 日 書記官 賴敏慧