臺灣臺北地方法院簡易民事判決
原 告 丙○○
訴訟代理人 盧國勳律師
複 代理人 陳怡文律師
被 告 昕得國際有限公司
1樓
法定代理人 乙○○
上列當事人間請求返還所有物事件，於中華民國96年6月4日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段第六五九地號上如附圖
所示Ａ部分建物（面積三平方公尺）之相關機具設備移除，並將
該區域返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬伍仟元，及自民國九十六年六月
五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十
五年十一月十日起至返還前項區域之日止，按月給付原告新臺幣
柒萬伍仟元，及自該月應給付之日起至清償日止，按年息百分之
五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行；但被告如以新臺幣玖萬貳仟伍佰壹
拾壹元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告原以被告昕得國際有限公司（下稱昕得公司）將該
公司向訴外人楊玉英租得之標的物交予甲○○使用，租期屆
滿迄未返還，主張渠等侵害其對租賃標的物之共有權利，起
訴請求被告及甲○○遷讓返還租賃之標的物，嗣訴訟進行中
，雖主張其業受讓楊玉英對昕得公司本於租賃契約所有之一
切權利義務，改為依租賃契約及債權讓與之法律關係請求，
撤回對甲○○之起訴，並更改其聲明，惟未變更被告迄未返
還租賃標的物之基礎事實，被告對此變更復無反對之表示，
依民事訴訟法第255條第2項規定，應准其請求權及聲明之變
更。
二、原告主張：楊玉英係民國94年3月間太平洋頂好名店城管理
委員會（下稱頂好名店城管委會）之代表人，於94年3月8日
以自己名義與被告就如附圖所示Ａ部分即「臺北市大安區○
○○路○段97號景觀梯牆面高75吋長52吋寬20吋階梯四階之
範圍，即臺北市○○○路○段87號至97號建物之共用部分」
（下稱系爭租賃物，坐落於臺北市○○區○○段1小段第659
地號土地上）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期至
95年4月9日止，每月租金新臺幣（下同）75,000元，如屆期
未遷讓交還系爭租賃物，則給付租金5倍之違約金。迨95年3
月8日，頂好名店城管委會對被告為不續租通知，95年3月27
日再委請律師發函重申不予續租及不出租予其他第三人之旨
，然被告迄未返還系爭租賃物，茲因楊玉英業將本於系爭租
約所生之權利讓與予原告，原告自有權依系爭租約行使遷讓
返還系爭租賃物、違約金等權利。為此，依系爭租約及債權
讓與法律關係起訴，並以95年11月14日訴之追加聲請狀繕本
代替債權讓與通知，併聲明：如主文第1、2項所示。三、被告辯稱：被告承租系爭租賃物之初已徵得頂好名店城管委 會之同意，實無由事後反悔。又承租長達5年之期間未曾接 獲任何警察罰單，何來引發爭議之說！況系爭租約約定被告 有優先續租權，管委會之委員亦多次允諾保證續約，原告逕 予起訴，洵違誠信。並聲明：原告之訴駁回。
四、本件不爭執之事實：
㈠被告於94年3月8日與楊玉英（即當時之頂好名店城管委會代 表人）簽訂系爭租約，由被告承租如附圖所示Ａ部分之區域 ，租期至95年4月9日止（原證1、4、96年2月9日勘驗筆錄及 臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖）。
㈡頂好名店城管委會於95年3月8日發函予被告法定代理人乙○ ○，表達不願續租之意思（原證2）。
㈢被告於95年3月20日寄存證信函予頂好名店城管委會（全體 委員），表示管委會口頭多次允諾保證續租（原證3）。 ㈣頂好名店城管委會委託勳業聯合法律事務所盧國勳律師於95 年4月4日發函予被告，重申不予續租及請求遷讓返還系爭租 賃物之意旨（原證5）。
㈤楊玉英於95年10月15日，將伊對被告依系爭租約得以行使之 一切權利（包括但不限於違約金、利息等之請求權）讓與予 原告（原證8）。
五、本件爭點：
㈠系爭租約於95年4月9日租期屆滿後，原告或楊玉英或頂好名 店城管委會是否同意被告續租？
㈡原告請求被告按月給付75,000元之違約金是否過高？六、楊玉英、原告及頂好名店城管委會均未同意將系爭租賃物續 租予被告，被告有遷讓返還系爭租賃物之義務： ㈠本件依系爭租約第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為 壹年即自94年4月10日起至95年4月9日止」，明顯可知系爭 租約為定有期限之租賃，被告既辯以優先承租權及同意續租 ，對此利己事實當然有舉證之責。
㈡次依系爭租約第21條約定：「承租人於租約期滿前有優先承 租權及原有租金權力。含管理費之費用。」，固可認被告取
得「優先承租權」，然出租與否乃出租人之權利，非謂承租 人當然有優先承租權，更難謂續租之租賃關係於承租人行使 優先承租權時即成立，稽此出租人意思自由及上開特約無出 租人「無條件續租」記載之情，應認前開特約係附有「如出 租人繼續將標的物出租，被告始有優先承租權之停止條件」 。惟參以乙○○及原告本人所述租金交予管委會等語（見96 年1月8日言詞辯論筆錄第2頁及96年5月14日言詞辯論筆錄第 1 ），系爭租賃物實質上為頂好名店城管委會管理之區域， 是否繼續出租系爭租賃物，頂好名店城管委會始有決定之權 。但頂好名店城管委會已於95年3月8日為不予出租通知（原 證2），優先承租權之停止條件恐難成就，被告復未進一步 舉證伊有優先承租權及管委會同意續租，此項抗辯即屬無據 而不足取。從而，縱使系爭租約有優先承租權之特約，仍難 認被告取得繼續占有系爭租賃物之正當權源。
㈢被告未能證明楊玉英或原告或頂好名店城管委會繼續出租系 爭租賃物及同意續租之情，既如前述，依系爭租約第6條約 定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即楊玉英 ）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交 還甲方」，被告有遷讓返還系爭租賃物義務至明。又原告已 於95年10月15日受讓楊玉英本於系爭租約之一切權利（原證 8 ），而此權利又非性質上不可讓與之權利，亦非專屬於楊 玉英之權利，則原告以95年11月14日訴之追加聲請狀繕本之 送達代替債權讓與之通知，依民法第294條及297條規定，已 對被告發生效力，原告主張被告對其負有遷讓返還義務，於 法有據。
七、原告請求之違約金堪謂正當：
㈠按「如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按 照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人 丙方，決無異議。」，系爭租約第6條後段復有明文。被告 無繼續占用系爭租賃物之正當權源，且未如期遷讓返還系爭 租賃物，原告嗣受讓系爭租約之一切權利，均如前述，則原 告依之請求被告給付自租期屆滿之翌日即95年4月10日起至 95年11月9日止（計7個月），按月給付月租金75,000元計算 之違約金，非法所不許。
㈡又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，雖為民 法第252條所明定。惟契約當事人約定之違約金是否過高， 應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損 害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益 （消極損害、預期利益等）為衡量標準。經查，依一般社會 通念，被告未依約履行遷讓返還系爭租賃物義務，原告所受
積極損害及所失之預期利益乃租金之收入，暨租金轉投資之 收益，故以月租金充作違約金之主張，難謂過高，核無酌減 之必要，爰准原告關於違約金之請求。
八、綜上所述，原告依系爭租約及債權讓與法律關係起訴，請求 被告將如附圖所示Ａ部分（面積3平方公尺）之相關機具設 備移除，並返還該區域，及請求被告給付525,000元（即95 年4月10日至95年11月9日按月75,000元），及自96年6月5日 （即96年6月4日言詞辯論期日之翌日）起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息，暨自95年11月10日起，按月75,000 元之違約金，與自各該月應給付之日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
九、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預 供擔保後，得免為假執行。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法與判決結果不 生影響，不再一一論述，附此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 6 月 20 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 許純芳
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 6 月 20 日 書記官 陳立俐
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