宣 示 判 決 筆 錄
原 告 甲○○
訴訟代理人 羅正展律師
被 告 祥林科技股份有限公司
兼上 一 人
法定代理人 乙○○
共 同
訴訟代理人 楊延壽律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國96年6月13日言詞辯
論終結，於同年月27日在本院臺北簡易庭第一法庭公開宣示判決
，出席職員如下︰
法 官 羅富美
書記官 張素月
通 譯 林瓊惠
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之事實及理由要領，記載於下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：被告祥林科技股份有限公司（下稱祥林公司）邀 被告乙○○為連帶保證人，於民國90年12月21日，與原告簽 訂房屋租賃契約，承租台北縣新店市○○○街38號房屋（下 稱系爭房屋），約定租賃期間自90年12月21日起至94年12月 21 日止，租金每月新台幣（下同）33,333元。本件租賃關 係因租期屆滿而消滅，若兩造間仍有租賃關係存在，亦因被 告未經原告同意，在系爭房屋2樓樓頂上加蓋違章建築使用 ，違約損害原有建築，依租約第14條，原告以起訴狀終止租 約，被告祥林公司自應遷讓房屋。被告迄未將系爭房屋返還 原告，為此依不當得利之法律關係，請求被告自94年12月22 日起至遷讓房屋之日止按月連帶賠償原告33,333元；被告因 違反租約而涉訟，依租約12條，本件訴訟費及律師費用5萬 元，應由被告負擔；依租約第13條，被告乙○○應與被告祥 林公司連帶負拆除違建及回復原狀之責等語。並聲明：㈠被 告祥林公司應將系爭房屋遷讓交還原告。㈡被告應自94年12 月22日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告33,333元。 ㈢被告應連帶給付原告5萬元。㈣被告應將如附圖一所示A部 分增建物、B部分樓梯及廁所、C部分鐵架拆除及回復原狀如 附圖二甲部分及附圖三乙部分所示，並連帶負擔拆除及回復
原狀費用。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：租期屆滿後，伊本於續租之意繼續使用系爭房屋 ，並於94年12月20日依例繳租，原告未為反對之表示，亦照 例收取租金而無任何異議，兩造之租約，應以不定期限繼續 契約。因原告訂約時告知其係代表共有人出面與被告訂約， 故租金都會作分配，包括共有人陳嘉雯之部分，原告亦請伊 自行代為扣除後交付之，迄至95年初，陳嘉雯以其已代墊修 繕費用為由要求伊先將租金全部交給陳嘉雯，並稱由其自行 與其他共有人處理，故伊嗣後乃將租金全部交給陳嘉雯處理 ，伊仍係以與原告續租之意思續租。因系爭房屋漏水嚴重， 經被告反應後，原告推由其父即共有人之一包金城，包金城 則表示只要不用他先出錢怎麼修他不管，被告乃於93年10月 間向共有人陳嘉雯請求修補，包商逕向陳嘉雯報價進行施作 ，由陳嘉雯出資修繕，頂樓加蓋是共有人陳嘉雯所為，非被 告所為，且頂樓加蓋鐵皮屬有利於租賃物之保存行為，被告 並無違約等語，資為抗辯。並聲明：㈠如主文第1項所示。 ㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、查原告主張：被告祥林公司邀被告乙○○為連帶保證人，於 民國90年12月21日，與原告簽訂房屋租賃契約，承租系爭房 屋，約定租賃期間自90年12月21日起至94年12月21日止，租 金每月33,333元之事實，及系爭房屋為包金城、陳嘉雯等數 人共有之事實，業據原告提出房屋租賃契約書、建物登記第 二類謄本為證（見本院卷第7至10頁、第18至19頁），且為 被告所不爭執，堪信為真實。
四、次查，原告主張系爭租賃關係因租期屆滿而消滅云云，為被 告所否認，並辯稱：租期屆滿後，伊本於續租之意繼續使用 系爭房屋，並於94年12月20日依例繳租，原告未為反對之表 示，亦照例收取租金而無任何異議等語。按租賃期限屆滿後 ，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之 意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文 。復按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對 之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿 後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過 後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含 有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約 之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂 不發生阻止續約之效力。最高法院固著有55台上276號判例 可資參照。惟查，本件租約並無訂明期滿後絕不續租，或續 租應另訂契約者，且被告所辯其於租期屆滿後，被告本於續 租之意繼續使用系爭房屋，並於94年12月20日依例繳租之事
實，業據其提出94年12月20日匯款單為證（見本院卷第38頁 ），且查原告於95年1月下旬向被告催繳95年2月份租金之情 ，亦經證人陳嘉雯結證稱：「（95年1月下旬原告打電話給 被告的通話內容如何？）一開始是公司其他小姐接的後來轉 給我，原告問我為什麼原告還沒有收到95年2月份房租，我 跟她說95年2月份房租我已經先收了用來彌補我93年付的房 屋修繕費用，原告說她要問她父親，後來就沒有再聯絡。」 等語明確（見本院卷第47至48頁），堪認原告與被告祥林公 司間之租賃關係，依民法第451條之規定，已視為以不定期 限繼續契約。
五、復查，原告主張：因被告未經原告同意，在系爭房屋2樓樓 頂上加蓋違章建築使用，違約損害原有建築，依租約第14條 ，原告以起訴狀終止租約，被告應遷讓房屋，連帶負拆除違 建及回復原狀之責，依租約第12條，被告應連帶賠償原告律 師費用5萬元云云，但為被告所否認，
㈠查系爭租約第9條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方 （被告祥林公司）取得甲方（原告）之同意後得自行裝設， 但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀 。」、第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權 益時，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙 方負責賠償。」、第14條約定：「甲乙丙（被告乙○○）各 方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得 隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」 ，固有系爭租約在卷可考（見本院卷第7至10頁）。 ㈡然查被告辯稱：頂樓加蓋是共有人陳嘉雯於93年10月間所為 ，非被告所為，被告並無違約等語，經證人陳嘉雯結證稱係 其出資修繕、增建等語（參見本院卷第48至49頁），且有經 訴外人光頂鋼鐵有限公司、陳嘉雯簽章確認之工程施工確認 單，及存摺封面、存款對帳單附卷可參（見本院卷第73至75 頁），是被告辯稱：系爭房屋之修繕或增建係共有人陳嘉雯 所為等語，洵屬可取。
㈢況原告主張頂樓加蓋係被告所為云云，縱若屬實，但依上揭 工程施工確認單所示，堪認係於93年10月間開始施工（見本 院卷第73頁），而系爭房屋之違建外觀明顯，一見即知，且 被告辯稱：原告多次至系爭房屋領取信件1節，經證人丙○ ○、丁○○結證屬實（參見本院卷第108至112頁），堪認原 告應早已知悉搭蓋違建之事，卻遲於95年6月間起訴時方以 此為由主張終止租約，其行使權利，與誠信原則自屬有悖。 ㈣又況加蓋違建係在原定期租賃期間內所為，呈上所述，本 件租約租賃期間於94年12月21日屆滿後，既已依法視為不定
期租賃，則不論上揭違建是否為被告所為，原告於95年6月 間起訴時以被告於93年間搭蓋該違建為由終止租約，顯非可 取。原告聲請訊問證人陳嘉琪、光頂鋼鐵有限公司負責人許 文全部分，自無再予調查之必要。
㈤綜上所述，上開頂樓增建物並非被告所為，原告請求被告連 帶賠償律師費用5萬元，及將如附圖一所示A部分增建物、B 部分樓梯及廁所、C部分鐵架拆除及回復原狀如附圖二所示 甲部分及附圖三所示乙部分，並連帶負擔拆除及回復原狀費 用，洵非有據，不應准許。且原告主張終止租約，其終止並 不合法，不生終止之效力，原告請求被告祥林公司遷讓房屋 ，亦屬無據。
六、另原告主張：依不當得利之法律關係，被告應自94年12月22 日起至遷讓房屋之日止，按月連帶賠償原告33,333元云云（ 見本院卷第108頁）。但查，本件租約於94年12月21日租期 屆滿後，已視為不定期租賃，詳如所述，且原告終止租約 不合法，亦已如所述，足認原告與被告祥林公司間之不定 期租賃關係存在，被告祥林公司使用系爭房屋自非無法律上 原因，無不當得利可言，是原告依不當得利之法律關係，請 求被告自94年12月22日起至遷讓房屋之日止，按月連帶賠償 原告33,333元，依法無據，亦不應准許。七、從而，原告請求被告祥林公司應將系爭房屋遷讓交還原告， 及請求被告自94年12月22日起至遷讓房屋之日止，按月連帶 給付原告33,333元，並請求被告連帶給付原告5萬元，暨請 求被告應將如附圖一所示A部分增建物、B部分樓梯及廁所、 C部分鐵架拆除及回復原狀如附圖二所示甲部分及附圖三所 示乙部分，並連帶負擔拆除及回復原狀費用，均為無理由， 應予駁回。
八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予 駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述，並所提 證據含證人包金城之證詞等，經審酌後，認均與本件之結論 無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 96 年 6 月 27 日 書記官 張素月
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