臺灣桃園地方法院民事簡易判決 96年度桃簡字第168號
原 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 戊○○
乙○○
丁○○
上 一 人
訴訟代理人 己○○
共 同
訴訟代理人 庚○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國96年5 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告戊○○、乙○○應將門牌號碼桃園縣復興鄉○○路一０二號房屋遷讓返還與原告，並給付原告新臺幣壹萬捌仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○、乙○○連帶負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告戊○○、乙○○如以新臺幣壹萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：原告前於民國91年間將其所有門牌號碼為桃園縣 復興鄉○○路102 號房屋（下稱系爭房屋）租與被告丁○○ ，嗣於95年7 月18日與被告丁○○結清款項而終止租約；後 原告於同年月20日與被告戊○○、乙○○就系爭房屋另訂租 約，約定為不定期限租賃關係，原告得隨時請求返還，每月 租金則為新臺幣（下同）3,000 元（下稱系爭租約）。嗣原 告於95年10月4 日、同年月27日、同年11月14日寄發存證信 函與被告被告戊○○、乙○○，告以欲收回系爭房屋自用， 且渠等積欠2 期、2個月總額以上租金未繳，並遲延給付逾2 個月，爰以前開存證信函為終止系爭租約之意思表示，則被 告占有、使用系爭房屋即屬無權占有，為此，原告自得請求 被告返還系爭房屋，並給付自95年7 月20日起6個月之租金1 萬8,000 元等語。併為聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還與 原告，並給付1萬8,000元。
二、被告則以：原告係一屋二租，其與被告丁○○間租賃契約未 經合法終止，且被告經由訴外人己○○與原告授權之黃繹謙 就系爭房屋及坐落基地簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約） ，黃繹謙並已收受定金60萬元，復原告於己○○與黃繹謙等 人在辛○○代書事務所締約時在場，對出賣一事俱無何反對 表示等情觀之，應可認達成買賣合意，被告基此占有、使用
系爭房屋自有合法權源等語，資為抗辯。併為聲明：原告之 訴駁回。
三、經查：原告前於91年10月21日就系爭房屋與被告丁○○簽訂 租約，契約書載明租賃期間自締約日起至93年10月20日止， 嗣原告於95年7 月20日就同一房屋與被告戊○○、乙○○簽 訂不定期限租約，原告如欲使用系爭房屋時應無條件返還， 每月租金則為3,000 元，被告戊○○、乙○○迄今尚未給付 95年7月20日起6個月之租金1萬8,000元；另黃繹謙已收受己 ○○給付系爭房屋之買賣定金60萬元等事實，有原告與被告 丁○○、另與被告戊○○、乙○○簽訂之房屋租屋契約書、 黃繹謙出具之收據各1 紙在卷可稽，（見本院卷第7頁、第8 頁、第36頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、本院之判斷：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾2 個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後 ，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項 、第455 條前段定有明文。經查，原告與被告戊○○、乙○ ○簽訂系爭租約，而被告戊○○、乙○○未依約給付租金， 計積欠95年7月20日起6個月之租金1萬8,000元等情，為兩造 所不爭執，業如前述，則被告戊○○、乙○○遲延給付已達 2個月租額，且遲延期間亦逾2個月，嗣經原告於96年1月8日 寄發存證信函予以終止系爭租約（見本院卷第17至20頁）， 因送達被告戊○○、乙○○而生效力，堪信系爭租約確已終 止，準此，原告據以請求被告戊○○、乙○○將系爭房屋遷 讓返還與原告，並給付積欠之租金1萬8,000元，核屬有據， 堪以採信。至被告抗辯：原告乃一屋二租，其與被告丁○○ 之租賃契約未經合法終止等語，惟查，觀諸原告與被告丁○ ○簽訂之房屋租賃契約書（見本院卷第7 頁），租賃期間自 91年10月21日起至93年10月20日止，嗣兩造於租賃期限屆滿 後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對 之意思，依民法第451 條規定，視為以不定期限繼續契約， 雖原告主張其後兩造已於95年7 月18日結清款項終止租約乙 節為被告否認，但由原告陳明系爭房屋現使用人為被告戊○ ○，復被告丁○○於本件訴訟繫屬期間已無繼續使用系爭房 屋等情觀之，應認原告與被告丁○○業合意終止租賃契約無 誤。基上，原告與被告丁○○間租賃關係業已消滅，原告雖
不得請求被告丁○○給付租金，然被告戊○○、乙○○亦不 得以原告未提供合於系爭租約所約定使用收益之租賃物為由 拒絕給付租金，是被告此節抗辯，要屬無據，不足採信。 ㈡另按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，但其不能 情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後 為給付者，其契約仍為有效，此為民法第246條第1項所明定 。又按非原住民在本辦法施行前已租用原住民保留地繼續自 耕或自用者，得繼續承租；原住民取得原住民保留地之耕作 權、地上權、承租權或無償使用權，除繼承或贈與於得為繼 承之原住民、原受配戶內之原住民或三親等內之原住民外， 不得轉讓或出租，原住民保留地開發管理辦法第28條第1 項 、第15條第1項訂有明文。再民法第246 條第1項前段規定， 以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效，所稱不能之 給付，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能 依債務本旨實現之謂，最高法院88年度臺上字第2023號判決 意旨可資參照。經查，被告所述原告授權黃繹謙與己○○締 結系爭買賣契約一事縱認屬實，惟系爭房屋坐落之土地屬中 華民國所有，並經劃編為原住民保留地，此有土地登記謄本 1 紙在卷可稽（見本院卷第51頁），則原住民保留地依法祇 得因繼承或贈與移轉耕作權、地上權、承租權、無償使用權 與得為繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三親等內之原 住民，現原告既非系爭房屋之基地所有人，僅為承租人，復 系爭買賣契約真意尚包含坐落土地在內，足認原告客觀上實 屬不能給付情形，系爭買賣契約因此自始無效。另者，黃繹 謙雖於系爭買賣契約締約後數度請求己○○履行契約，然依 被告所述，渠等係以己○○名義締約而共同使用系爭房屋， 何以於黃繹謙於94年5 月10日收受定金60萬元後，再由被告 戊○○、乙○○於95年7 月20日與原告簽訂系爭租約，自難 認系爭買賣契約簽訂時，有何可認訂約時已預期於不能之情 形除去後為給付之情事存在，當不得僅此認有民法第246 條 第1 項但書情形，而謂系爭買賣契約仍屬有效，被告得以繼 續使用系爭房屋。復且，系爭買賣契約之締約相對人為己○ ○，非本件被告，倘己○○得對原告主張權利，亦應由己○ ○另循適法救濟途徑請求，要難於本件訴訟為同時履行抗辯 或提起反訴。是依上揭說明，即令原告與己○○締結系爭買 賣契約一事屬實，但因有客觀給付不能情事，其契約自始無 效，被告無使用系爭房屋之合法權源，所辯係因系爭買賣契 約關係得予使用系爭房屋等語，亦屬無據，欠難採信。 ㈢綜上所述，系爭租約因被告戊○○、乙○○遲延給付租金已 達2個月租額，且遲延期間亦逾2個月，經原告行使終止權而
消滅，被告戊○○、乙○○自應遷讓返還系爭房屋與原告， 並給付所積欠之租金1萬8,000元。另原告併請求被告丁○○ 遷讓房屋及給付租金乙節，因無何具體情事可認被告丁○○ 有占有、使用之情形，且原告與被告丁○○間租賃關係業已 解消，原告即不得為此請求。是原告請求被告戊○○、乙○ ○遷讓房屋、給付租金部分，洵屬有據，足以為憑；至原告 請求被告丁○○給付部分，則屬無據，不足採信。五、從而，原告依系爭租約及租賃之法律關係，訴請：被告應將 系爭房屋遷讓返還與原告，並給付原告1萬8,000元，為有理 由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第2項第1款，適用簡易程序所 為判決，依同法第389 條第1項第3款之規定，應就被告戊○ ○、乙○○敗訴部分，依職權宣告假執行；另依同法第 392 條第2 項之規定，依職權酌定相當之擔保金額，准被告戊○ ○、乙○○預供擔保後免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 96 年 6 月 13 日 桃園簡易庭 法 官 黃翊哲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 6 月 13 日 書記官 阮承皓