最高法院民事判決 九十六年度台上字第一四０六號
上 訴 人 甲 ○ ○
乙 ○ ○
丙○○○
丁 ○ ○
共 同
訴訟代理人 李 文 禎律師
黃 如 流律師
黃 小 舫律師
被 上訴 人 高雄市政府建設局市場管理處
法定代理人 戊 ○ ○
訴訟代理人 盧 世 欽律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十五年
十二月六日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十五年度重上
字第五六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人之上訴暨該訴訟費用負擔部分均廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人主張：訴外人蕭佛助（現已故）於民國四十一年八月十四日出資在坐落於高雄市鹽埕區第二０八、二０九、二０九之一、二０九之二、二一０、二一０之一、二一０之二、二一一、二一二、二一三、二一九、二二０、二二０之一、二二三、二二三之一、二二四、二二五等地號土地（下合稱系爭土地）興建建國公有零售市場（下稱系爭市場，原名高雄市鹽埕區第三公有零售市場），並將系爭市場贈與高雄市政府，由被上訴人向攤商收取攤舖位使用費，繳納系爭市場房屋稅及系爭土地之地價稅，取得系爭市場之事實上處分權。嗣蕭佛助於六十五年一月二十六日向訴外人陳振基之繼承人買受系爭土地，成為系爭土地及系爭市場之所有權人，復於六十九年四月二十二日，將系爭土地賣予上訴人、第一審共同原告陳盈灼、林乾源及訴外人余曉蓉、黃惠明。被上訴人為系爭市場之事實上處分權人，使用系爭土地，與伊等成立租賃關係，自應給付伊等租金等情，爰依民法第四百二十五條之一規定，求為命被上訴人給付起訴前五年租金即上訴人甲○○新台幣（下同）一百五十六萬五千二百八十三元、上訴人乙○○三百三十二萬五千四百五十三元、上訴人丙○○○一百十一萬八千七百三十九元、上訴人丁○○三十四萬七千四百八十二元，並加計法定遲延利息及自起訴狀繕本送達翌日起至占有終止日止，按月給付甲○○二萬六千零八十七元、乙○○五萬五千四百二十二元、丙○○○一千九百七十七元、丁○○七千零八十八元
之判決（第一審共同原告陳盈灼、林乾源就敗訴部分未提起上訴）。
被上訴人則以：依台灣省公有市場管理規則（下稱市場管理規則）第二十四條第一項規定，私人不得經營市場，蕭佛助承諾系爭市場興建後，贈與高雄市政府，惟蕭佛助並未履行贈與。其後系爭市場攤位對外招商、出售等事宜，均由蕭佛助決定及收取權利金，而攤商交付權利金後，除使用攤位外，亦可將攤位轉讓他人，蕭佛助將招商名冊送高雄市政府備查，僅使伊取得對系爭市場之管理權，得據以收取清潔費及管理費而已，與取得攤位事實上處分權之對價無關。縱令伊於四十二年間已取得系爭市場事實上處分權，然蕭佛助係於六十五年一月以後才取得系爭土地所有權，彼時蕭佛助已無事實上處分權，顯與民法第四百二十五條之一規定「土地及土地上之房屋同屬一人所有」之要件不符。況該條文規定之「讓與」係指「所有權」之讓與，被上訴人既未受讓系爭市場之所有權，亦與該條規定之要件不符。此外，上訴人以年息百分之十計算租金亦屬過高等語資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：系爭市場係蕭佛助出資興建，約定贈與高雄市政府，惟迄未辦理保存登記及移轉登記。蕭佛助將興建系爭市場所需費用及每攤位所收取之成本費用等，列冊報請高雄市政府財政科核備並由蕭佛助辦理有關攤商之出售或出租，於四十二年七月十五日，辦理系爭市場攤位抽籤分配。蕭佛助於申請建築系爭市場時，經被上訴人核准之條件，包括將系爭土地贈與被上訴人。蕭佛助於六十五年一月二十六日買受系爭土地，取得所有權。被上訴人自七十六年起至九十一年止，以系爭土地之管理人名義，繳納系爭土地之地價稅，系爭市場已於九十二年一月一日公告廢止，自公告廢止設置後，系爭土地之地價稅即由稅捐機關改向土地所有權人徵收，市場之房屋稅自同年二月起免予徵收等事實，為兩造所不爭。按所謂事實上處分權，係指對建物無所有權而對之有事實上處分權能而言。查蕭佛助向高雄市政府申請興建系爭市場，為符合市場管理規則第三條、第二十四條規定，於興建前，向高雄市政府提出申請，並同意高雄市政府所提出之「建築基地現有違章建築物，由申請人與地主自行設法採取圓滿方法遷移，由申請人收購及使用之。……建築物仍應援例由商人出資建築後，將產權無條件獻納政府做為公有零售市場管理，建築資金由申請人負責籌款辦理，但建築人得依照本府所估定金額（由建設局核定）向參加商人收回成本費。」條件，而獲得核准興建，並承諾將系爭市場捐贈高雄市政府，以作為公有零售市場管理，其承諾將其出資興建之系爭市場捐贈高雄市政府，乃係為符合當時市場管理之規定。尚難以蕭佛助同意捐贈系爭市場，即謂被上訴人已取得系爭
市場事實上處分權。市場管理規則第十六條固規定公有市場攤位，按其位置優劣、面積大小分等招租，租金標準由市政府或市場所在地鄉鎮公所擬呈該管縣政府核定列表或呈報台灣省行政長官公署備查。然被上訴人就系爭市場並未收取租金，有被上訴人提出之市場管理處租金、稅金繳納金額統計表可稽。至於上訴人主張被上訴人向攤商收取「使用費」係租金，並舉使用費繳款底冊為證，則為被上訴人所否認。參諸管理規則第十六條、第二十四條，固分別有收取租金及管理費之規範，惟有此規範者，非即謂被上訴人有收取各該費用之事實。系爭市場之招租、出售，既均由蕭佛助辦理，並由其向攤商回收興建費用，足見被上訴人對系爭市場並未具有完全之事實上處分權能。至於蕭佛助回收成本，須列冊報請高雄市政府核備乙節，亦僅係高雄市政府基於對公有市場之行政管理，縱被上訴人自七十六年起至九十一年止，以系爭土地之管理人名義，繳納系爭土地之地價稅，並繳納系爭市場房屋稅至九十一年二月間亦不能逕認被上訴人已取得系爭市場之事實上處分權。至於丁○○與被上訴人間因返還不當得利事件，前經台灣高雄地方法院（下稱高雄地院）於九十三年度簡上字第二五六號事件（下稱前案訴訟）於判決理由中認定被上訴人就系爭市場有事實上處分權，經查上訴人並非前案訴訟之當事人，且前案訴訟認定蕭佛助「已履行贈與」系爭建物予高雄市政府乙節，並未說明其依據，參酌蕭佛助興建系爭市場後，將系爭市場出售予攤商，得由攤商私下轉讓攤位之事實，衡情自無須先將系爭市場事實上處分權先贈與被上訴人，再代理被上訴人出售系爭市場事實上處分權必要，益徵所謂系爭市場之事實上處分權，已歸攤商所有，蕭佛助並未將系爭市場之事實上處分權贈與被上訴人，前案訴訟認定被上訴人取得系爭市場事實上處分權乙節，對本件不生爭點效果。按民法第四百二十五條之一第一項規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。係八十八年四月二十一日增訂，八十九年五月五日施行，固無溯及既往而直接適用於本件，惟仍可類推適用。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。上開所謂房屋承買人，擴及承購未經建物所有權第一次登記之房屋具有事實上處分權之
人，而該房屋原所有人建造時，經土地所有權人同意者。本件被上訴人並未取得系爭市場之事實上處分權，則上訴人援引前開規定，提起本訴，已屬無據。次查，蕭佛助係於六十五年一月二十六日買受系爭土地，取得所有權，為兩造所不爭執，倘參諸上訴人主張被上訴人受讓系爭市場之事實上處分權之時間，係屬四十二年間乙節相互以觀，顯見蕭佛助於六十五年間取得系爭土地所有權時，其已非系爭市場之事實上處分權人，自亦與前揭規定及最高法院見解所謂「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件不符。是上訴人主張依民法第四百二十五條之一、最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，請求被上訴人給付租金，洵屬無據等詞，為其判斷之基礎。
按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文。法院為當事人敗訴之判決，而其關於攻擊或防禦方法之意見未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。查上訴人一再主張高雄市政府向認系爭市場建物已經蕭佛助捐贈而為未辦所有權登記之市有房屋，被上訴人因而取得系爭市場之事實上處分權，並提出系爭市場改建商業大樓興建前協調會議會議紀錄及研商系爭市場存廢相關事宜會議紀錄（見原審卷八六頁至八七頁、九二頁至九四頁）所載高雄市政府代表陳述內容為證據方法，似非無據。原審就上訴人此項重要攻擊方法恝置不論，亦未說明何以不足採信之理由，遽為不利上訴人之認定，自有未洽。再被上訴人向系爭市場攤位使用人收取使用費，似為被上訴人所不爭，參照系爭市場攤（舖）位使用費繳款底冊（附前案訴訟第一審卷即高雄地院九十二年度雄簡字第二六二九號卷㈠十五頁）備註記載：本底冊依「固定攤位租金收繳情形月報表」登錄，該使用費性質似為租金。原審以被上訴人提出之市場管理處租金、稅金繳納金額統計表（同上卷十六頁）上租金欄為「０」之記載，認被上訴人未向攤販收取租金，自與前揭使用費繳款底冊不符，究其實情如何？上訴人主張統計表租金欄之記載係指被上訴人未支付地主租金而非未向攤販收取租金是否不足採？倘被上訴人得向系爭市場攤販收取使用攤位租金，能否謂被上訴人就系爭市場無事實上處分權？均非無進一步推求餘地。被上訴人就系爭市場有無事實上處分權，攸關上訴人可否以地主身分請求被上訴人給付租金，事實既未臻明確，本院尚無從為法律上判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 六 月 二十八 日 最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 許 澍 林
法官 鄭 傑 夫
法官 蘇 清 恭
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 七 月 十三 日 H