宣 示 判 決 筆 錄
原 告 甲○○
訴訟代理人 李耀馨律師
被 告 乙○○○
上當事人間95年度店簡字第1703號確認本票債權不存在等事件於
中華民國96年6月13日下午4時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣
示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後︰
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬元及自民國九十五年十月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
確認被告持有原告簽發如附表所示編號3之本票，於超過新台幣捌仟肆佰元，及自民國95年3月15日起自清償日止，按年息百分之六計算利息之部分，對原告之本票債權不存在。確認被告持有原告簽發如附表所示編號4、5之本票債權不存在。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳仟貳佰壹拾元，由被告負擔壹仟元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國（下同）94年6月6日訂立房屋租賃契約，由原 告向被告承租座落台北市○○路153號4樓之房屋（下稱系 爭房屋），租賃期間自94年6月15日起至95年6月14日止， 每月租金新台幣（以下同）2萬元整，並交付6萬元之押租 金。惟系爭房屋自原告遷入居住後，發現漏水問題嚴重， 天花板有多處裂縫、鋁門窗縫隙過大，牆壁產生壁癌，下 雨情形稍有持續，屋內即開始滲水、甚至滴落地板及原告 物品上，而颱風時更是慘重，屋內汪洋一片，傢俱全部漂 浮水中。上開情形，原告自94年6 月遷入後即向被告反應 ，被告最初同意找專業防水工程公司修繕，卻於答應原告 修繕後，陸續以找不到專業防水公司、價錢談不攏、專業 防水工程公司沒空、天氣不好或生病等等事由推諉不予修 繕，嗣後更是電話中明白表示：「我就是不修」，直接拒 絕修繕。原告一再要求被告交付合於約定使用之租賃物及 履行修繕義務，一直未獲置理，半年多後確定被告無履行 出租義務之意願，且原告在財物及身心受損情況下，迫於
無奈只好先拒絕給付95年1月15日以後之租金，並於95 年 3月9日寄發存證信函催告被告「‧‧‧十日內處理修繕事 宜否則將提前解約‧‧‧」，嗣後，於同年3 月22日再度 發函終止兩造租賃契約，並於同年4 月21日搬離系爭房屋 。
（二）針對系爭房屋漏水及原告要求修繕等問題，被告曾對系爭 房屋所在之二樓、三樓屋主楊文林、姜文男，提出毀損告 訴，業經鈞院刑事庭95年度易字第1419號判決、台灣高等 法院刑事庭95年度上易字2017號判決無罪確定。於該案中 ：
1.告訴人即被告以94年5、6月間系爭房屋屋頂排水管遭楊 文林、姜文男堵塞，造成系爭房屋漏水，提出告訴，並 於訴訟第一審中自承：「壁癌是原本就有的。」（請參 原證七第1頁第一大段及第2頁第四大段第11行至12行） 2.楊文林、姜文男則陳稱：該棟房屋老舊，屋頂排水管破 裂嚴重，屋頂經常漏水，因此將屋頂四處排水管之三處 排水孔封死，另鑿開該三處排水孔旁之女兒牆，讓雨水 由牆孔直接排出，僅餘之ㄧ處排水孔，復因ㄧ樓地面之 出水口於馬路翻修時被堵塞，管內積水遂由1 樓逐層積 至2、3、4 樓，並由各層樓牆隙縫漏，造成楊文林、姜 文男之住處嚴重損壞，以致告訴人即被告之4 樓亦難以 出租，空置近2 年，但告訴人即被告卻不理會，才會於 94年6月間以布塞住排水孔，卻ㄧ再被取出，經與4樓房 客甲○○討論後，才以水泥灌入，漏水問題方告解決， 4 樓狀況亦有改善，但4 樓房屋因老舊龜裂，仍有多處 漏水，被告人即被告房客要求修繕，告訴人即被告反以 楊文林、姜文男塞住排水孔造成漏水為由，要求其出錢 ，楊文林、姜文男因告訴人即被告不可理喻，才未予以 理會…」（請參原證七第1頁倒數第7行至第2頁第6行） 。
3.而系爭房屋86年之承租人陳雲陽，於其發予被告之存證 信函中提及：「本公司自86年4月12日承租貴方…自4月 16日起即陸續發現該屋多處漏水…貴方終於在6月21 日 至座落處4 樓頂施作全面防水工程。惟貴方施工法以防 水劑及柏油覆蓋，本公司已事先告知蘇先生，此非屋頂 防水之法，將來仍會漏水，但貴方仍依此法施工，而事 後廁所天板仍漏水..。」（請參原證七第四大段第13行 至第21行）。
4.曾為被告施作防水工程之證人盧嘉友則於該案台灣高等 法院刑事庭作證指出：「…（告訴人的四樓房屋你有進
去看過嗎？）有進去看，天花板有脫漆的現象，可能有 滲水」「（天花板滲水是否排水管造成的？）排水管沒 有問題，排水管都有通，我去告訴人（被告）家裡看的 時候，是屋頂的天花板角落有滲水」、「（如果頂樓積 水，會滲入4 樓天花板嗎？）會的。」、「（屋頂本來 是否有防水？）有防水，但屋齡老舊失去作用，當時屋 頂有裂縫」、「（造成4 樓滲水是何原因？）屋頂有問 題造成4 樓天花板滲水，油漆脫落的痕跡」、「（你去 年何時去現場？）九十四年九月二十日左右…」（請參 原證八第4頁倒數第11行至第5頁第14行） 5.綜上，系爭房屋於原告遷入前即處於漏水之狀態，94年 6 月時情形仍然嚴重，原告多次要求修繕，被告轉請求 系爭房屋所在之二樓、三樓屋主楊文林、姜文男出錢遭 拒，憤而提出毀損告訴，且94年9 月20日被告證人盧嘉 友至系爭房屋時查看時，系爭房屋仍有滲水、漆脫落狀 況，屋頂防水因屋齡老舊失去作用，當時屋頂並有裂縫 ，此即為上開刑案中呈現之系爭房屋之事實狀態。 6.被告係以「無漏水問題、無修繕請求、及催告期限不相 當」作為本件終止契約不合法之論據，系爭房屋應由被 告負責修繕此點，則為被告所不爭執。系爭房屋有漏水 問題，情形嚴重，有修繕之必要，已如前開二判決所示 。此顯然之事實，被告一方面以系爭房屋有『漏水問題 』與系爭房屋二樓、三樓屋主楊文林、姜文男纏訟，另 一方面卻在本訴中堅決否認系爭房屋有『漏水問題』， 渠為求免除本件債務不履行之賠償責任，公然昧於事實 。系爭房屋於原告94年6 月15日承租時，有嚴重漏水情 形，期間原告多次請求被告修繕，有楊文林、姜文男之 陳述可證，且房屋漏水如此嚴重，又豈可能不向屋主請 求修繕？故被告所謂：「原告於95年3 月份寄發存證信 函前，從未向被告反應修繕之問題」，與前開相同，又 是昧於事實、公然撒謊，目的在圓「系爭房屋沒有漏水 」及「被告自編原告所發存證信函係在脫免給付房租」 此先前答辯狀所述之二大謊言而已。原告已於95年3 月 6 日及95年3月9日寄發存證信函定十日之期限催告修繕 ，衡諸原告自94年6 月承租爭房屋後即不斷要求被告修 繕，被告有充分時間解決漏水問題，十日期限應已相當 ；況被告根本無修繕之意，收到信函後未有任何處理， 又何來十日期限不相當之問題？故原告95年3 月22日寄 發存證信函終止兩造租賃契約，應屬合法。
（三）被告交付之租賃物，亦即系爭房屋，一開始即有嚴重漏水
等不符合約定使用之狀態存在，且經原告一再要求被告依 約修繕使其符合約定使用狀態，被告卻一再推託，最後甚 至置之不理，明顯違反民法第423條、430條及兩造租賃契 約出租人義務之約定，致使系爭房屋潮濕、漏水、甚至淹 水，造成原告財物及身體、精神上損害，依最高法院86台 上字第1675 號判決意旨，暨民法第264條：「因契約互負 債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給 付。」、民法第227 條：「因可歸責於債務人之事由，致 為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者， 債權人並得請求賠償。」及同法第227條之1「債務人因債 務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至 第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。」等規定， 原告自得行使同時履行抗辯權拒絕給付租金並請求被告損 害賠償。
（四）原告主張同時履行抗辯權：
1.系爭房屋95年1月15日至4月15日（即給付日95年1 月15 日、2月15日及3月15日）之租金，因被告未交付合於所 約定使用、收益之租賃物，並於租賃關係存續中保持其 合於約定使用、收益之狀態，依民法第264 條、最高法 院86年台上字第1675號暨93年台上字第770 號判決意旨 所示，原告自得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金， 故原告拒絕給付系爭房屋95年1月15日至4月15日之租金 ，依法有據，且無違約之情事，自亦無違約金之問題， 被告所言原告應給付違約金云云，應有所誤。
2.至被告主張：原告拒絕給付租金，有違誠信原則，不得 行使同時履行抗辯權。惟系爭房屋自原告94年6 月遷入 後漏水問題不斷，平日屋內潮濕，下雨稍有持續屋內即 不斷滴水，傢俱及其他用品亦因此受潮，颱風來臨時更 是汪洋一片，身心受損、安全堪慮，原告多次要求修繕 ，被告不斷推託置之不理，甚至於電話中口氣惡劣告知 ：『我就是不修』，期間原告仍然支付房租，直至95年 1 月15日原告實已忍無可忍，始行使同時履行抗辯權拒 絕給付房租，如此作為，有何違誠信？反觀被告僅欲收 租卻不處理系爭房屋瑕疵問題，面對「系爭房屋漏水」 及「原告多次要求修繕」二點事實，能在不同二訴訟中 振振有詞為全然相反之敘述、毫無罣礙，其誠信安在？ 恐怕才應受質疑。是以，原告主張同時履行抗辯全部無 違誠信原則，自有理由。
（五）損害賠償請求：
1.債務不履行：
系爭房屋於原告遷入前即處於漏水之狀態，94年6 月時情形 仍然嚴重，被告自始未交付合於所約定使用、收益之租賃物 ，且於租賃關係存續中未保持其合於約定使用、收益之狀態 ，有前開邢事確定判決可資證明，自可歸責其事由而有債務 不履行之情事，原告依民法263條準用同法第260條規定終止 租賃契約，並另行請求損害賠償，自屬依法有據。 2.損害賠償金額：
（1）財產上損害：47,420元
從照片觀之，系爭房屋淹水嚴重，甚連地板均積水， 沙發、電視櫃、餐具櫃浸置水中，地毯、屋內油漆在 此情形下，自已毀損，而電腦及衣物烘乾機，亦因此 需要修理，此為事理之常，原告起訴請求賠償地毯毀 損（價值4,000元）、電腦修理（9,000元）、屋內油 漆（9,000元），共計22,000元（計算式：4,000＋9, 000＋9,000＝22,000元）；另尚能使用但因泡水減損 價值之傢俱：沙發（購買一年，32,000元），電視櫃 （購買一年，NTD4,000元），餐具櫃（購買一年，4,0 00元），衣物烘乾機（購買三年，18,000元），減損 價值暫以四成計算，共計23,200元（計算式：32,000 ＋4,000＋4,000＋18,000＝58,000元，58,000元×40 ％＝23,200元），二者合計45,200元，應有理由；退 步言，倘鈞院認為上開物品購買價額無法認定，則因 上開物品之購買證明時日久遠已不復留存，然原告所 提出者均為一般家庭中通常具備之物，且購買及修理 價格，亦與市價相符，並無虛偽之處，是依民事訴訟 法第222條第2項: 「當事人已證明受有損害而不能證 明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情 況，依所得心證定其數額。」規定，在原告確實受有 損害但對數額證明實有困難之情形下，請求法院參酌 原告請求，酌定數額。
（2）醫療費用：2,200元
被告提供之租賃物漏水、油漆剝落、產生壁癌，在長 期處於潮濕之情況下，產生皮膚方面之疾病，實屬自 然，故原告罹患甲癬、富貴手等疾病與被告未履行給 付合於所約定、使用租賃物二者間，有相當因果關係 ，因被告債務不履行造成原告治療花費損害共計2,22 0元，應由被告賠償。
（3）非財產上損害：100,000元。
被告所提供之系爭房屋未符合於約定使用、收益狀態
，漏水嚴重，下雨情形稍有持續，屋內立即開始滲水 ，甚至滴落地板及原告物品上，出門在外一聽到打雷 聲心理就驚恐擔心家俱、家電受損，颱風來時如同打 仗，整夜不能成眠，原告及家中寵物亦因屋內長期潮 濕，遭黴菌感染，治療無效果，至搬離系爭房屋始告 痊癒，身心健康長期受損，造成原告精神上痛苦，時 間長達8、9個月，全因被告不履行出租人義務所致， 故爰依民法第227條之1準用同法第195 條規定請求被 告賠償非財產上100,000元。
（4）總計：（1）＋（2）＋（3）項應賠償之金額總計為1 47,420元。
3.因漏水嚴重，已達不適合居住的狀態，所以抵扣3 個月租 金的部分，原告如請求租金，就不當得利部分，原告主張 就不當得利部分用損害賠償金額扣抵。
（六）返還6萬元押租金：
再者，原告租賃系爭房屋時有繳交6 萬元押租金，有原證 一之租賃契約為憑，該押租金係作為原告違約時損害賠償 之金額，今係因可歸責於被告事由而終止租約，原告並無 違約情事，故被告應將押租金6 萬元返還原告。合計上開 損害賠償，被告應給付原告207,420元。（七）確認附表所示五紙本票債權不存在：
查兩造於簽立房屋租賃契約同時，原告曾開立本票12紙作 為租金給付之擔保，詎料，被告卻以原告95年1月15日、2 月15日、3 月15日租金未繳為由，執簽約時開立之本票， 向台灣台北地方法院民事庭聲請本票裁定，而取得台灣台 北地方法院民事95年票字第13192號、95年票字第18808號 及95年票字第29825 號三份本票裁定。茲如上開所述，因 被告未履行交付合於所約定使用、收益租賃物或未於租賃 關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，依最高法 院86年台上字第1675 號判決所示，原告得依民法第264條 「同時履行抗辯」規定拒絕給付租金，而原告於95年1 月 15日即開始行使此一權利，故被告所執上開三紙裁定之本 票債權並不存在；退萬步言，倘鈞院認為原告無主張同時 履行抗辯之權，則原告對被告亦有前揭損害賠償債權存在 ，原告主張與被告對原告之租金債權相抵銷，被告所執上 開三紙裁定之本票債權亦不存在；另原告簽發到期日為95 年4年4 月15日及95年5月15日之二紙本票，亦因主張同時 履行抗辯權及於95年3 月22日終止兩造租賃契約，並於同 年4月21 日搬離系爭房屋，致使該等本票債權未發生，是 附表所示五紙本票債權應不存在。
（八）提出房屋租賃契約書影本乙份、照片乙份、原告95年3 月 9日存證信函影本乙份、原告95年3月22日存證信函影本乙 份、閎新聯合診所診斷證明書暨醫療費用收影本各乙紙、 台灣台北地方法院民事裁定影本三紙、台灣台北地方法院 刑事庭95年度易字第1419號判決書影本乙份、台灣高等法 院刑事庭95年度上易字2017號判決影本乙份等件為證。並 聲明請求1.被告應給付原告新台幣貳拾萬柒仟肆佰貳拾元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償止按週年利率5 ％計 算之利息。暨依職權宣告假執行。2.確認被告所執有如附 表所示之五紙本票債權不存在。
二、被告則以下列情詞置辯，請求駁回原告之訴並願供擔保請准 予免為假執行：
（一）原告係為脫免給付租金之義務，方於95年3月6日發函要求 修繕房屋，在此之前未曾提出修繕之要求，原告自入住系 爭房屋以來，一直未曾遵期繳付房租，甚至將手機關機， 避而不見，原告自95年1 月份起即拒付房屋租金，經被告 屢屢催促，均置之不理，被告方將原告為擔保租金債權之 本票向鈞院聲請本票裁定，然因適逢農曆新年，被告於同 年3月3日始收受該裁定之送達。原告依推算亦應於同時收 受前揭本票裁定，其後便亟思脫免房租之方法，遂於同年 3月6日、3月9日發函表示自進駐以來即有漏水之問題，並 向被告反映，遭被告拒絕修繕，並於同年3 月22日終止雙 方之租賃契約，然此等說法，全非屬實，均為原告推諉卸 責之詞，其主張有向被告反映並要求修繕之情事，應由其 負舉證之責，否則即為不實指控自明。原告自95年1 月起 即未繳水電費、瓦斯費等，事後均由被告代繳，顯係其早 就有所預謀，事後所言均屬遁詞，而不可信。
（二）原告自始即未向被告為修繕之請求，直至95年3月9日始以 存證信函告知，並隨即於同月22日終止契約，其顯與民法 第430 條所規定之『相當期限』並不相符，終止契約顯不 合法。因原告於三月份寄發存證信函前，從未向被告反映 修繕之問題，如真有漏水之問題，被告當會前往處理，然 首先須確定問題之所在，而原告往往手機拒接、室內電話 亦不通，難以連絡，時間不易確定，且尚須配合防水工程 公司之時間，其13日期間連確認漏水之問題都無法解決， 遑論進行修繕。原告所訂修繕期間顯然過短而不相當，且 此期間被告亦有嘗試與原告連絡，但原告始終避不見面， 其竟據此而終止契約，顯然與法不合。
（三）綜認租賃契約以合法終止，然原告自認其自95年1 月份起 即未再給付租金，早已構成違約事由，按：『‧‧‧五、
乙方若有拖欠房租達五日時，應支付逾期未繳納數額五倍 之違約金。』此雙方租賃契約附加條件有明文約定，而原 告既已自承自1 月起未曾給付租金，自已違反附加條件自 明，且原告違約金已高達200,000 元之譜，其主張並未違 約，亦非屬實。
（四）縱有漏水情事，原告亦不得主張同時履行抗辯，而拒付租 金。本案原告於三月份之前，根本未曾請求修繕，卻惡意 積欠房租（此部分原告已自承），其以享有被告所提供之 給付，自應負對待給付之義務，不得空言指摘所給付之物 有瑕疵而拒絕給付，果若如此，則顯然違背誠實及信用之 方法，職是，原告既已享有被告房屋之使用利益，即不可 輕言藉口租賃物有瑕疵，而完全拒絕給付租金，原告主張 顯無理由。
（五）原告主張侵權行為之損害賠償部分，原告對於被告客觀上 究係有何不法行為、造成原告何種權利之損害，侵害行為 與損害之間有何因果關係及被告主觀上有何故意過失之歸 責條件全然未予說明，僅空言指出有地毯、電腦、屋內油 漆、沙發、餐具櫃、電視櫃、烘乾機等因泡水而受有損失 ，然對於淹水時間、地點均隻字未提，又未能提出相關證 據以實其說，遑論此淹水與系爭物品損害間有何因果關係 。至原告所指醫療費用即其稱罹患甲癬、富貴手係因房屋 潮濕，漏水所致，誠令人匪夷所思。原告所稱於閩新聯合 診所看診之時間分別為94年9月14 日、94年9月19日、94 年9月28日、94年10月5日、94年10月12日、94年10月20日 、94年11月3日、94年11月19 日共計8次，合計花費2,220 元。其均在95年1 月15日原告拒絕給付房租之前，可見其 為原告本身固有之疾病，亦證與被告房屋間有無漏水並無 因果關係存在。復按：『‧‧‧三、押租金用作房屋修繕 、違約金之支付，非用以抵充租金。‧‧‧五、乙方若有 拖欠房租達五日時，應支付逾期未繳納租金數額五倍之違 約金。』雙方租賃契約附加條件訂有明文。而原告自承自 95年1 月份起即未曾給付租金，依前揭約定，自屬違約行 為，而應支付違約金，且違約金額高達200,000 元，故原 告主張並無違約情事，而請求返還押租金之主張，與事實 並不相符，原告所言，顯無理由。
（六）原告不得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金已如前述， 至於原告所提出之最高法院臺上字第1675號判決係對於個 案所為之判斷，並無拘束力，且綜觀此判決之事實，其個 案中之房屋瑕疵已達結構嚴重損壞，而有安全堪虞之程度 ，與本案情形迥不相同，自不宜為相同之處理。況本案原
告係空言指摘，以為終止契約之藉口，更與誠實信用原則 相悖，而有權利濫用之嫌，於此再予敘明。因此，原告繼 續使用被告之房屋至4 月21日始搬離乃屬事實（原告自承 ），其自應依約給付租金，此即為本票擔保之債權，故原 告之主張本票債權不存在，均屬原告脫免給付租金之說詞 ，而不可採。
（七）原告所提出與被告與第三人間之刑事判決，與本案無關： 1.被告所有之系爭房屋與第三人楊文林、姜文男毀損房屋 案件，係因第三人以堵塞頂樓排水管方式，毀損共有管 線之犯罪行為，其第三人等係因無毀損故意而獲判無罪 ，並非及謂被告房屋有嚴重漏水之瑕疵，二者係屬二事 ，不得混為一談。
2.距原告所提出被告與第三人間刑事判決，其證人盧嘉友 僅說明在94年9 月20日時，天花板有脫漆現象，並非原 告所稱漏水嚴重，而且嚴重到足以終止契約，甚而拒付 租金。
（八）提出水電費、瓦斯費收據影本乙份、最高法院86年臺上字 1675號判決影本乙份等件為證。
三、原告主張其承租被告所有之系爭房屋，因漏水致原告受有損 害，經原告通知被告修繕，被告曾允諾修繕卻不履行，故提 前終止租約，且拒絕給付租金，並請求返還押租金及債務不 履行之損害賠償。被告則否認系爭房屋有漏水情事，並以原 告前未曾告知被告系爭房屋有需要修繕之情事，且於原告告 知時，原告給予之修繕期間亦嫌過短，被告無從為修繕之可 能等語抗辯，故本件之爭點為系爭房屋有無漏水情事、原告 是否已盡通知修繕義務、有無合法終止租約、原告就租金部 分，得否主張同時履行抗辯，押租金是否應予返還及因系爭 漏水所致之損害，可否請求債務不履行之損害賠償等。茲分 述如下：
（一）關於房屋有無漏水、原告是否合法終止租約部份： 1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承 租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收 益之狀態，民法第423條定有明文。又租賃關係存續中 ，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人 得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內 不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租 人償還其費用，或於租金中扣除之，民法第430條亦定 有明文。末按民法第437條第1項規定，租賃關係存續中 ，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防 止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，
承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此 限。
2.經查被告所有系爭房屋之屋齡已逾40年，樓層內之排水 管等公共管線，如未予以適當更新，必會發生漏水、壁 癌等情事，為顯著之事實，且觀之被告與系爭房屋二、 三樓所有人即訴外人姜文男、楊文林，於94、95年間因 屋頂排水不良而生漏水等問題，常發生爭執，致生刑事 告訴可知，系爭房屋漏水問題由來已久，此有台灣台北 地方法院95年度易字第1419號及台灣高等法院95年度上 易字第2017號刑事確定判決附卷可稽。而系爭房屋因排 （防）水不良，而於書房、臥室、廁所、儲藏室、廚房 等處之天花板及牆壁或生壁癌、或有水漬、門縫滲水， 甚而致客廳淹水等情形，亦有原告所提之照片數禎在卷 可證。況被告於刑事上訴審中所聲請傳喚之證人，即曾 為其施作防水工程之訴外人盧嘉友亦於該案中證稱其於 94 年9月20日左右去過系爭房屋，其於該審判時證言內 容有：「（告訴人（即被告）的四樓房屋你有進去看過 嗎？）有進去看，天花板有脫漆的現象，可能有滲水， 但當時沒有看到滴水。」、「（如果頂樓積水，會滲入 四樓天花板嗎？）會的。」、「（屋頂本來是否有防水 ？）有防水，但屋齡老舊失去作用，當時屋頂有裂縫。 」、「（造成四樓滲水是何原因？）屋頂有問題造成四 樓天花板滲水，油漆脫落的痕跡。」 (見前揭刑事卷原 證八第4頁倒數第11行至第5頁第14行) 足徵系爭房屋確 有漏水，且被告於出租系爭房屋前後，均已知悉系爭房 屋有漏水之情事。而依據前揭民法第423條之規定，此 項漏水修繕義務，應由出租人即被告負擔。被告雖抗辯 原告未盡通知修繕義務，惟揆諸首揭民法第437條第1項 但書之規定，被告既已知系爭房屋有漏水情事，承租人 即毋須負擔通知義務，況原告已於95年1月15日起以拒 付租金之方式，表達被告應負之修繕義務，並於95年3 月9日寄發存證信函通知被告於函到之日起十日內修繕 ，否則即將終止租約，被告均不為修繕，原告遂於95年 3 月22日寄發存證信函通知被告即日起終止租約，有存 證信函二份在卷可憑，從而，原告依民法第430條後段 終止租約，於法有據，兩造間之租賃契約已於95年3月 22 日終止。
（二）關於原告得否就未繳租金主張同時履行抗辯部份： 1.按因契約互負債務者，如自己無先為給付之義務，於他 方當事人未為對待給付前，固得拒絕自己之給付，惟他
方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之 給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付， 此觀民法第264條規定自明，又此之所謂「他方當事人 已為部分之給付」，非僅指一部之給付而言，於瑕疵給 付，亦有其適用。又雙務契約之當事人因他方當事人為 部分之給付時，固得依民法第264條第2項規定行使同時 履行抗辯權，惟部分或瑕疵之給付（不完全之給付）， 在性質上均屬非依債務本旨而給付，是該條第二項所稱 之「部分之給付」，尚應包括「瑕疵之給付」在內，縱 不得拒絕自己全部之給付，亦仍得拒絕自己部分 (瑕疵 )之給付。次按民法第441條規定，承租人因自己之事由 ，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免 其支付租金之義務。揆諸上揭說明，此一部之使用、收 益，亦應包括瑕疵之使用、收益，則依該法條之反面解 釋，承租人如非因自己之事由，致不能為合於債務本旨 之使用、收益租賃物時，承租人即得按其不能使用、收 益之部份或瑕疵之程度，免除其租金給付義務。 2.次按出租房屋供人居住，理應提供適合人居之租賃物， 交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其適於人居之 狀態，漏水之排除，應為最基本之要求，始合於前揭民 法第423條之規定。此項出租人之租賃物保持義務與承 租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於 租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承 租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。惟 查系爭房屋之漏水情形，除有原告所提之照片，證明曾 於遭遇颱風期間，有較為嚴重之淹水情形外，系爭房屋 之牆壁及天花板之水痕，尚難認系爭房屋已達不堪居住 使用之程度，此亦有原告所提之照片附卷可稽，且觀之 原告自陳於承租時起，即知有系爭房屋有漏水情事，而 仍居住系爭房屋達10月之久，可證系爭房屋雖有漏水瑕 疵，但尚未達完全不堪使用、收益之程度，故原告就全 部租金主張同時履行抗辯，揆諸首揭說明，有違誠實信 用，並不足採，系爭房屋之漏水情事，雖造成原告之瑕 疵(部分)使用、收益系爭房屋，依據前揭說明，原告亦 僅得就該瑕疵部分，主張同時履行抗辯。本院斟酌原告 於簽約時已知系爭房屋老舊、房屋漏水之程度、時間之 長短及影響原告使用收益之範圍，認就系爭房屋租金於 每月2,000元之範圍內，原告得主張同時履行抗辯。此 外，依據兩造租賃契約附加條件第7條之規定，租金按 月計算，如遇零星日數，亦按月計算之，從而，原告仍
應給付被告自95年1月15日起至契約終止日 (95年3月22 日)後之95年4月14日止之租金合計54,000元（18,000元 3個月）。
3.另按租約終止後，承租人如仍占有使用出租人所有之房 屋，可獲得相當於租金之不當得利，此為社會通常之觀 念。兩造租賃契約雖係於95年3月22日終止，但依兩造 租賃契約之約定，原告應付租金係算至95年4月14日， 則自95年4月15日至21日遷讓返還上揭房屋之日止，計7 天，係屬相當於租金之不當得利，惟因系爭房屋有漏水 之瑕疵，租金應予減免，故原告應給付被告相當於7日 租金計算之不當得利為4,200元 (18,000元30日7日 ) 。
（三）返還6萬元押租金部分：查原告租賃系爭房屋時有繳交60, 000元押租金予被告，有租賃契約為憑，並為被告所不爭 執，依據兩造間租賃契約附加條件第3條之規定，押租金 作為房屋修繕、違約金之支付，非用以抵充租金。雖被告 辯稱原告終止租約並不合法，且原告自95年1月15日起即 未支付租金，而主張原告有違約情事，況依兩造間租賃契 約附加條件第五條之規定，承租人如有欠租達五日時，應 支付逾期未繳租金數額五倍之違約金，違約金之部分，早 已逾押租金之金額等語，惟查縱不論五倍違約金之約定是 否合理，本件原告終止租約係因系爭房屋有漏水瑕疵，被 告未盡修繕義務，原告方依法行使其終止租約之權利，且 原告拒絕給付租金，亦係因被告不盡修繕義務，未能提供 並保持合於人居之租賃物，供承租人為完全之使用、收益 ，被告違約在先，原告主張同時履行抗辯，為其合法權利 行使之一部，是尚難認原告有違約之情事，故被告應將押 租金6萬元返還予原告。
（四）關於債務不履行之損害賠償部分：
1.按終止權之行使，不妨害損害賠償之請求，民法第263 條準用同法第260條定有明文。次按民法第430條所定承 租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金中 扣除等，係承租人之權利，而非其義務。是承租人如因 出租人不履行其修繕或保持義務而受有損害時，非不得 行使其債務不履行之損害賠償請求權，此亦有最高法院 台上字第1675號判決可資參酌。查被告自始即未提供合 於社會觀念之無漏水的房屋供原告承租，亦未於租賃關 係存續中保持其處於無漏水之狀態，系爭房屋漏水造成 原告之損害，自屬可歸責於被告之事由，而應對原告負 債務不履行之損害賠償責任。
2.關於原告請求因漏水致財產上受有損害47,420元部份： 按民事訴訟法第222條第2項規定，當事人已證明受有損 害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審 酌一切情況，依所得心證定其數額。原告自陳其所請求 物品損害之購買證明，因時日久遠已不復留存，惟其確 實受有損害，已如前述，故本院依上揭規定，於審酌一 切情況後，依所得心證定其數額，茲就原告請求損害賠 償之範圍及金額分述如下：
（1）地毯毀損4,000 元部分：依原告所提照片，系爭客 廳淹水，致原告所有地毯毀損，損害之發生與漏水 有因果關係，故應予准許。
（2）電腦修理9,000 元部分：依原告所提照片，並無從 證明，系爭電腦損壞，與漏水有因果關係，且依通 常情形電腦放置位置，為人體座椅之高度，於該情 況下尚難認電腦受有損害與漏水有相當因果關係之 可能，故不應准許。
（3）屋內油漆9,000 元部分：依原告所提照片，系爭房 屋牆壁及天花板生有壁癌及水漬痕跡，損害之發生 與漏水有因果關係，惟原告並未舉證其有油漆系爭 房屋之事實，且系爭房屋為被告所有，縱有損害亦